REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Presidente

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

Dott. GIAIMA GUIZZI Stefano – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11263-2022 proposto da:

(OMISSIS), domiciliato in ROMA, presso lo studio dell’avv.to (OMISSIS) che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 7487 del 2021 della CORTE D’APPELLO DI ROMA depositata il 11/11/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/03/2023 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI.

Rilevato che:

con sentenza resa in data 11/11/2021, la Corte d’appello di Roma ha dichiarato inammissibile l’appello proposto da (OMISSIS) avverso la decisione con la quale il giudice di primo grado ha pronunciato la risoluzione del contratto di locazione per uso diverso da quello di abitazione concluso dal (OMISSIS) (in qualita’ di conduttore) e da (OMISSIS) (in qualita’ di locatore), per inadempimento del conduttore, con la conseguente condanna di quest’ultimo al pagamento, in favore del (OMISSIS), di quanto dovuto a titolo di canoni non corrisposti e di risarcimento del danno;

a fondamento della decisione assunta, la Corte territoriale – dopo aver dato atto dell’avvenuta stipulazione, nel tempo, ad opera delle parti, di due distinti contratti di locazione aventi ad oggetto il medesimo immobile, ma importi a titolo di canone di differente entita’, avendo le stesse parti previsto, nel contratto stipulato per secondo, un canone di locazione di maggiore importo, rispetto a quello convenuto nel primo contratto – ha rilevato l’inammissibilita’ dell’impugnazione proposta dal (OMISSIS), avendo quest’ultimo dedotto una causa di nullita’ del secondo contratto di locazione dedotto dal (OMISSIS) (asseritamente caratterizzato da una simulazione relativa parziale del canone dettata da ragioni legate al risparmio fiscale) fondata su circostanze di fatto mai precedentemente dedotte in giudizio e, in ogni caso, del tutto prive di fondamento;

avverso la sentenza d’appello, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi d’impugnazione;

(OMISSIS) non ha svolto difese in questa sede.

considerato che:

con il primo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79 (in relazione all’articolo 360 n. 3 c.p.c.), per avere la Corte territoriale erroneamente omesso di rilevare la nullita’ del contratto di locazione in esame, avendo le parti illecitamente modificato l’entita’ del canone di locazione nel corso del rapporto in violazione della norma imperativa di cui all’articolo 79 cit.; nullita’ nella specie rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, in contrasto con quanto affermato dal giudice d’appello contraddicendo l’opposto insegnamento sul punto consolidatosi nella giurisprudenza di legittimita’;

con il secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli articoli 1421 c.c. e 345 comma 2, c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la Corte territoriale erroneamente rilevato l’inammissibilita’ dell’appello avanzato dal (OMISSIS), sul presupposto dell’avvenuta proposizione, per la prima volta in sede di gravame, di un’eccezione di nullita’ per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, non avvedendosi, peraltro, dell’avvenuta positiva acquisizione di tutti i presupposti necessari e sufficienti ai fini del riconoscimento della denunciata invalidita’;

con il terzo motivo, il ricorrente si duole della nullita’ della sentenza impugnata (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per avere la Corte territoriale erroneamente escluso la rilevabilita’ d’ufficio della nullita’ denunziata per violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79 (con particolare riguardo alla maggiorazione dell’importo del canone di locazione in corso di rapporto), senza fornire alcuna adeguata, congrua e comprensibile motivazione;

con il quarto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di un fatto decisivo controverso (in relazione all’articolo 360 numero cinque c.p.c.), per avere la Corte territoriale omesso di considerare, ai fini del riscontro della nullita’ del contratto di locazione, il valore decisivo della circostanza costituita dall’avvenuta modificazione, da parte dei contraenti, nel corso del rapporto di locazione, dell’entita’ del canone, in contrasto con la norma imperativa di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79;

tutti e quattro i motivi – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione – sono fondati;

osserva il Collegio come secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimita’, il potere di rilievo officioso della nullita’ del contratto spetta anche al giudice investito del gravame relativo ad una controversia sul riconoscimento di pretesa che suppone la validita’ ed efficacia del rapporto contrattuale oggetto di allegazione – e che sia stata decisa dal giudice di primo grado senza che questi abbia prospettato ed esaminato, ne’ le parti abbiano discusso, di tali validita’ ed efficacia – trattandosi di questione afferente ai fatti costitutivi della domanda ed integrante, percio’, un’eccezione in senso lato, rilevabile d’ufficio anche in appello, ex articolo 345 c.p.c. (Sez. U, Sentenza n. 7294 del 22/03/2017, Rv. 643337 – 01; conf. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19251 del 19/07/2018, Rv. 650242 – 01);

tale principio risulta ribadito in continuita’ con la precedente affermazione delle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui nel giudizio di appello ed in quello di cassazione, il giudice, in caso di mancata rilevazione officiosa, in primo grado, di una nullita’ contrattuale, ha sempre facolta’ di procedere ad un siffatto rilievo (Sez. U, Sentenza n. 26242 del 12/12/2014, Rv. 633509 – 01);

cio’ posto, la decisione del giudice a quo, nella parte in cui ha ritenuto tardiva la sollevazione, ad opera della parte interessata, dell’eccezione di nullita’ del contratto di locazione in esame, deve ritenersi errata, essendosi il giudice d’appello illegittimamente sottratto al dovere di pronunciarsi sull’eccezione di nullita’ asseritamente derivata dalla violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, con particolare riguardo alla disposta convenzionale maggiorazione, ad opera delle parti, dell’importo del canone di locazione in corso di rapporto (questione, peraltro, gia’ ripetutamente sottoposta all’esame di questa Corte cui ha fatto seguito il consolidamento di un preciso orientamento corrispondente: cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 33884 del 12/11/2021, Rv. 663117, cit.; Sez. 3, Sentenza n. 23986 del 26/09/2019, Rv. 655107 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 15348 del 21/06/2017; v. altresi’ Sez. 3, Ordinanza n. 5656 del 2018; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1004 del 2019);

sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del ricorso, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.