Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|7 dicembre 2020| n. 27955.
In materia di contratto di locazione, ai fini della richiesta di pronuncia costitutiva di risoluzione contrattuale per morosità del conduttore, spetta al giudice dover valutare la gravità dell’inadempimento, anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda. Nella fattispecie in oggetto non è nemmeno ipotizzabile il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente che continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, come disposto dall’art. 1591 c.c. a dare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna.
Ordinanza|7 dicembre 2020| n. 27955
Data udienza 25 settembre 2020
Integrale
Tag/parola chiave: Contratti – Locazione ad uso commerciale – Inadempimento – Valutazione della gravita – Interesse del contraente – Rilevanza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere
Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere
Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso n. 4698/2018 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio in Roma presso la Cancelleria della Corte di Cassazione;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata in Roma presso lo Studio dell’Avv. (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
per la cassazione della sentenza n. 1349/2017 della Corte d’Appello di Catania, resa il 10 luglio 2017, pubblicata il 12 settembre 2017.
RILEVATO
che:
(OMISSIS) ricorre per la cassazione della sentenza n. 1349/2017 emessa dalla Corte d’Appello di Catania, resa pubblica il 12 settembre 2017, articolando un solo motivo.
Resiste con controricorso (OMISSIS).
La ricorrente espone in premessa di fatto di aver preso in locazione, da (OMISSIS), proprietaria, una casa terranea sita in (OMISSIS); di avere corrisposto il canone, talvolta, nella mani di (OMISSIS), talaltra, in quelle di (OMISSIS), nipote della prima; di aver stipulato, alla morte di (OMISSIS), il (OMISSIS), con (OMISSIS) un nuovo contratto di locazione commerciale per il canone mensile di Euro 300,00; di avere ricevuto, in data (OMISSIS), intimazione di sfratto e contestuale citazione per convalida per il mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo tra settembre 2015 e febbraio 2016; di essersi opposta sia alla convalida di sfratto sia all’ordinanza di rilascio, adducendo l’assenza di un inadempimento solutoriamente rilevante, avendo gia’ sanato la morosita’ prima dell’udienza di comparizione e dato ampia disponibilita’ per il pagamento degli interessi, delle spese di giudizio e degli accessori.
Il GU rigettava la convalida di sfatto e l’ordinanza di rilascio.
Mutato il rito e fallita l’esperita mediazione obbligatoria, il Tribunale di Siracusa, con sentenza n. 338/2017, accoglieva la domanda attorea e regolava le spese di lite, ponendole a carico della convenuta soccombente.
La decisione veniva impugnata separatamente dalla odierna ricorrente nonche’ da (OMISSIS); la prima, insistendo per l’accertamento della mancanza nell’inadempimento dei requisiti di cui all’articolo 1455 c.c., la seconda, lamentando l’omessa pronuncia sulla domanda di rilascio immediato dell’immobile.
Riuniti i ricorsi, la Corte adita, con la sentenza oggetto del presente ricorso, accoglieva l’appello di (OMISSIS); di conseguenza, riformava parzialmente la sentenza di prime cure, ritenendo solutoriamente rilevante l’inadempimento dell’odierna ricorrente, condannata all’immediato rilascio del bene locato ed al pagamento delle spese di lite.
CONSIDERATO
che:
1. La ricorrente deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c., vizio di motivazione, violazione ed erronea applicazione dell’articolo 1362 c.c., per avere la Corte distrettuale: a) pur riconoscendo l’applicabilita’ dell’articolo 1455 c.c. e non della L. n. 392 del 1978, articolo 5, escluso che il pagamento dei canoni eseguito prima dell’udienza di comparizione fosse di impedimento alla risoluzione per inadempimento del contratto e, quindi, assunto una decisione contrastante con la giurisprudenza di legittimita’ che consentirebbe di valutare il comportamento successivo alla introduzione del giudizio ai fini della valutazione della gravita’ dell’inadempimento; b) erroneamente sostenuto che aver pagato il canone di locazione in ritardo in piu’ occasioni, fino al mancato pagamento dello stesso, costituisse prova dell’inadempimento dell’obbligazione principale del conduttore, senza prendere in considerazione la tolleranza dimostrata dalla locatrice.
2. Il motivo e’ infondato, perche’ la fattispecie in oggetto e’ stata correttamente regolata attraverso l’applicazione dell’articolo 1455 c.c..
Va considerato che la L. n. 392 del 1978, articolo 41, non richiama l’articolo 5 della medesima legge, la quale, derogando all’articolo 1455 c.c., introduce una presunzione assoluta dell’elemento oggettivo dell’inadempimento, sottratto alla valutazione discrezionale del giudice, fondata su due elementi, l’uno temporale – il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni -1 l’altro quantitativo – il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilita’; le Sezioni unite di questa Corte hanno escluso la possibilita’ di un’applicazione estensiva dell’articolo 5 (28/12/1990, n. 12210) – conclusione confermata in temi piu’ recenti da Cass. 20/01/2017, n. 1428; Cass. 26/11/2019, n. 30730.
Dovendosi dunque escludere l’applicazione della disciplina della risoluzione del contratto di locazione di uso non abitativo, la vicenda per cui e’ causa deve essere risolta con l’applicazione dell’articolo 1455 c.c., che rimette al giudice la valutazione della ricorrenza di un inadempimento che rilevi dal punto di visto solutorio.
La giurisprudenza di questa Corte non esclude, nondimeno, che pur senza poterne fare oggetto di applicazione diretta, il giudice possa trarre dalla L. n. 392 del 1978, articolo 5, parametri che gli consentano di orientarsi nell’applicazione dell’articolo 1455, al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 26/11/2019, n. 30730; Cass. 04/02/2020, n. 1234). Entrambi tali principi sono stati non solo richiamati, ma anche correttamente applicati dalla Corte d’Appello.
E’ opportuno altresi’ considerare che la Corte d’Appello ha enunciato anche la ricorrenza di un duplice orientamento giurisprudenziale, il primo, in verita’, risalente ed oggi superato, che ai fini della valutazione della gravita’ dell’inadempimento attribuiva rilievo all’inadempimento in se’ considerato, senza alcun apprezzamento dell’interesse del contraente deluso, ove ad essere inadempiuta risultasse l’obbligazione principale – nel caso di specie l’inadempimento si era concretizzato in un ritardo nell’adempimento dell’obbligazione principale risultato non giustificabile -, e l’altro che, invece, impone l’accertamento caso per caso se l’inadempimento abbia inciso sull’interesse della parte non inadempiente, determinando un’alterazione del sinallagma. Si deve considerare, infatti, che nella disposizione si intrecciano una valutazione che sembra possedere tutti i crismi dell’oggettivita’ – la non scarsa importanza dell’inadempimento – ed un parametro certamente soggettivo – qual e’ l’interesse della parte non inadempiente.
Il fatto che, con riferimento alla fattispecie in esame, il legislatore non abbia predeterminato ex lege i caratteri dell’inadempimento solutoriamente rilevante – impone di tener conto che la gravita’ dell’inadempimento sotto il profilo oggettivo – per la cui determinazione il giudice puo’ ben avvalersi orientativamente dei parametri valevoli per sciogliere il contratto di locazione ad uso abitativo: la tipizzazione normativa contribuisce a dare concretezza ed oggettivita’ alla valutazione del giudice che, altrimenti, in un ambito nel quale il suo potere discrezionale appare singolarmente ampio e la dialettica tra regole e principi si rivela particolarmente complessa, rischierebbe di restare pericolosamente priva di coordinamento con le direttive del sistema non e’ sufficiente, occorrendo parametrarla all’interesse del contraente deluso, e che il fatto che quest’ultimo abbia agito per chiedere la risoluzione del contratto per l’altrui inadempimento o l’aver diffidato l’inadempiente non basterebbero; diversamente si otterrebbe il risultato di rimettere la risoluzione alla scelta dell’adempiente (per Cass. 13/02/1990, n. 1046, “l’interesse dell’altro contraente (…) non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore avrebbe potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all’attitudine dell’inadempimento a turbare l’equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune interesse negoziale”; nello stesso senso cfr. Cass. 08/08/2019, n. 21209).
Il punto di rottura del rapporto che giustifica la cancellazione del vincolo e’ dato dall’incrocio tra il grave inadempimento e l’intollerabile prosecuzione del rapporto.
La prima misurazione e’ affidata a parametri oggettivi, sulla scorta dei quali, secondo comune apprezzamento ed in relazione alle circostanze, deve accertarsi l’apprezzabilita’ in concreto del peso dell’inadempimento nell’economia del rapporto, rapportare il risultato di tale primo accertamento all’interesse del creditore deluso, considerato non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo per la natura del contratto, la qualita’ dei contraenti ed ogni altra circostanza rilevante, ad esempio il piano dei rischi e dei benefici espressi nel contratto, gli adempimenti irrinunciabili ed essenziali, le rinunce e le attese tollerabili pur di conservare il contratto (con precipuo riferimento al ritardo, si ritiene che il giudice debba valutare il tempo trascorso, l’entita’ della somma da pagare in base all’importo gia’ versato e ogni altra circostanza utile ai fini della considerazione dell’interesse dell’altra parte, quale, ad esempio, il tipo di impiego di quanto dedotto in prestazione, si’ da giustificare l’esigenza, per il non inadempiente, di un adempimento rigorosamente tempestivo).
Passando all’applicazione di questi principi di riferimento al caso concreto, giova rilevare anche che:
– la intimazione in mora, cioe’ la richiesta, con i caratteri di cui all’articolo 1219 c.c., dell’adempimento non e’ affatto elemento costitutivo della domanda di risoluzione. Percio’ l’insistenza della conduttrice sul fatto che prima della intimazione di sfratto parte locatrice non avesse chiesto ne’ sollecitato l’adempimento non le e’ di alcun giovamento; quanto, infatti, alla precedente inerzia della locatrice rispetto ai pur reiterati ritardi, va ribadito l’orientamento di questa Corte, di cui la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione, secondo cui tale inerzia non puo’ essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, non potendo un comportamento di significato cosi’ equivoco, quale quello di non aver preteso in passato l’osservanza dell’obbligo stesso, indurre il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilita’ (cfr. in tal senso Cass. 18/03/2003, n. 3964, secondo cui tale comportamento puo’ essere ispirato da benevolenza piuttosto che essere determinato dalla volonta’ di modificazione del patto; nello stesso senso Cass. 26/11/2019, n. 30730 e gia’ Cass. 20/01/1994, n. 466; Cass. 15/12/1981, n. 6635);
La conduttrice, insomma, non poteva legittimamente ritenere che il comportamento asseritamente tollerante, proprio perche’ neutro, avesse ingenerato in lei il ragionevole affidamento in merito alla rinunzia alla pretesa di un adempimento puntuale.
Messa in chiaro tale premessa, deve escludersi che la Corte territoriale sia incorsa nella violazione e falsa applicazione dell’articolo 1455 c.c., che le e’ stata imputata, in quanto:
– ha valutato l’intervenuto pagamento del canone, tenendo conto, pero’, che) in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione nei contratti di durata la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come e’ vietato al convenuto di eseguire la prestazione, cosi’ non e’ consentito all’attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore puo’ adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l’adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravita’ (Cass. n. 3073072019, cit.; Cass. 14/11/2006, n. 24207);
– ha fatto corretta applicazione dell’indirizzo giurisprudenziale secondo cui) in tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosita’ del conduttore il giudice deve valutare la gravita’ dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacche’ in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non e’ posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non e’ neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’articolo 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come e’ vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, cosi’ non e’ consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed e’ tenuto, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna.
3. Ne consegue che il ricorso deve essere rigettato.
4. Le spese del presente giudizio di cassazione – liquidate nella misura indicata in dispositivo – seguono la soccombenza, dandosi atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, se dovuto il relativo versamento.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 1.400,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, ove dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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