Corte di Cassazione, civile, Sentenza|25 febbraio 2022| n. 6357.
Regolamento condominiale ed i limiti alla destinazione delle proprietà
La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex articoli 2659, comma 1, n. 2, e 2665 del Cc. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d’acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull’immobile, manifestando tale presa d’atto con una dichiarazione di conoscenza comprendente la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto.
Sentenza|25 febbraio 2022| n. 6357. Regolamento condominiale ed i limiti alla destinazione delle proprietà
Data udienza 20 ottobre 2021
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio – Godimento della proprietà esclusiva – Regolamento condominiale – Limitazioni all’esercizio di determinate attività – Natura di servitù reciproche – Opponibilità a terzi – Onere di trascrizione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere
Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso per revocazione ex articolo 391 bis c.p.c. iscritto al n. 19455/2017 R.G. proposto da:
(OMISSIS) ONLUS, rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), e nel di lui studio elettivamente domiciliata in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), e (OMISSIS);
– controricorrente –
Nonche’ nei confronti di:
(OMISSIS) ONLUS;
– intimata –
avverso la sentenza n. 16815/2016 della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, Seconda Sezione Civile, depositata il 09/08/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/10/2021 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MISTRI CORRADO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Regolamento condominiale ed i limiti alla destinazione delle proprietà
FATTI DI CAUSA
1. Con citazione notificata in data 26.11.2004 la (OMISSIS) (nel prosieguo: ” (OMISSIS)”) convenne davanti al Tribunale di Milano il Condominio dello stabile di (OMISSIS), esponendo:
– che essa attrice era condomina del suddetto stabile, in quanto proprietaria, per acquisto effettuato con atto pubblico Notar (OMISSIS) del 30.7.2003, di una unita’ immobiliare facente parte del medesimo, disposta su due piani, seminterrato e interrato, collegati da una scala interna;
– che, con scrittura privata autenticata dal Notar (OMISSIS) del 29.1.2004, detta unita’ immobiliare era stata da lei ceduta in comodato modale trentennale all’associazione (OMISSIS) – ONLUS (nel prosieguo: “(OMISSIS)”);
– che con la suddetta cessione in comodato essa (OMISSIS) aveva inteso dare attuazione ai propri scopi statutari, destinando l’immobile a interventi di assistenza a favore di persone in stato di bisogno;
– che la comodataria (OMISSIS) Onlus aveva dato corso ad una ristrutturazione dell’immobile per destinarlo ad ambulatorio medico;
– che con Delib. assembleare 26 ottobre 2004 il Condominio aveva deciso, per quanto qui ancora interessa, di non autorizzare la destinazione d’uso delle unita’ immobiliari ad ambulatorio medico “per extracomunitari non in regola e non in possesso del permesso di soggiorno, per contrarieta’ all’articolo 3 del regolamento” (pag. 4, punto 2, della sentenza del Tribunale, riprodotta nel corpo della sentenza appello).
2. Sulla scorta della suddetta narrativa la (OMISSIS) impugnava la menzionata Delib. condominiale 26 ottobre 2004, deducendo, per un verso, l’inopponibilita’ nei suoi confronti del regolamento condominiale, in quanto non trascritto nei registri immobiliari, e, per altro verso, l’erroneita’ dell’interpretazione di detto regolamento condominiale su cui si fondava l’impugnata delibera.
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3. Il convenuto Condominio di (OMISSIS), si costituiva in giudizio, resistendo alla domanda dell’attrice.
4. Interveniva volontariamente nel processo l’associazione (OMISSIS), comodataria dell’immobile, aderendo alla domanda della comodante (OMISSIS).
5. Con sentenza del 18 luglio 2007, il Tribunale di Milano dichiarava la nullita’ dell’impugnata deliberazione assembleare nella parte concernente la destinazione d’uso dell’unita’ immobiliare dell’attrice.
6. Il Tribunale riteneva che l’articolo 3 del regolamento di Condominio (che recita: “e’ vietata qualsiasi attivita’ dei Condomini nelle proprieta’ esclusive che sia incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillita’ degli altri condomini o con il decoro dell’edificio e con la sua sicurezza”), non poteva dirsi opponibile alla (OMISSIS), quale terza acquirente della porzione esclusiva per atto del 2003, la’ dove il regolamento era stato formato con atto del 27 settembre 1999. Tale regolamento, precisava il Tribunale di Milano, non risultava trascritto (come rilevato dalla nota di trascrizione dell’atto di divisione del 22 ottobre 1999), ne’ il titolo d’acquisto della Fondazione recava alcuno specifico riferimento ad esso, limitandosi ad affermare come alla compratrice competesse la proporzionale quota di comproprieta’ sulle parti comuni dell’edificio. Per il giudice di primo grado neppure valeva a rendere opponibile il regolamento di condominio alla (OMISSIS) il richiamo fatto nel contratto del 30 luglio 2003 al titolo di provenienza del venditore, ovvero all’atto del 9 marzo 2001 (in forza della dicitura “al quale le parti fanno ampio richiamo”), imponendo l’eventuale rinvio al regolamento un riferimento esplicito ed inequivoco.
7. Proposto appello dal Condominio di (OMISSIS), e costituitesi le appellate (OMISSIS) e Associazione (OMISSIS), la Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 3574 del 28 dicembre 2010, accoglieva il primo motivo di gravame. La Corte milanese, premesso che il regolamento condominiale non era trascritto, affermava tuttavia che esso – e, in specie, il suo articolo 3 – doveva ritenersi opponibile alla (OMISSIS) poiche’ nel contratto di compravendita tra il dante causa Dondi e l’acquirente Fondazione si attribuiva a quest’ultima “… la proporzionale quota di comproprieta’ condominiale nelle parti comuni dell’edificio, come per legge e regolamento”, e si dichiarava che l’immobile proveniva al venditore (OMISSIS) con “… atto.. al quale le parti fanno ampio richiamo”, ovvero all’atto originario tra il venditore (OMISSIS) e il compratore (OMISSIS); in quest’ultimo atto, d’altra parte, l’acquirente aveva dichiarato “di ben conoscere ed accettare il Regolamento condominiale indicato in tutti i suoi estremi formali” (pag. 4, secondo capoverso, della sentenza d’appello). Accertata l’opponibilita’ del regolamento condominiale, la Corte d’appello affermava che l’attivita’ di ambulatorio medico per extracomunitari non in regola col permesso di soggiorno, svolta dall’Associazione (OMISSIS), comodataria della (OMISSIS), era in contrasto con la clausola sub 3) del regolamento stesso. Nonostante che il regolamento non vietasse esplicitamente un’attivita’ medico/ambulatoriale, e nonostante che i locali di proprieta’ della Fondazione avessero un ingresso autonomo rispetto al portone dell’edificio condominiale, il notevole accesso di persone nell’ambulatorio e l’attitudine di questo a divenire luogo di incontro e di aggregazione tra extracomunitari irregolari ed anche nomadi venivano ritenuti dalla Corte di merito lesivi delle esigenze di tranquillita’ dei condomini.
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8. Avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano, la (OMISSIS) e l’Associazione (OMISSIS) proposero ricorso per cassazione, articolato in tre motivi e resistito con controricorso dal Condominio di (OMISSIS).
9. Con la sentenza del 9 agosto 2016, n. 16815, questa Corte dichiaro’ inammissibile il ricorso proposto per cassazione sul rilievo che il procuratore delle ricorrenti, avv. (OMISSIS), risultava officiato soltanto mediante mandato rilasciato a margine dell’atto di intervento nel giudizio di primo grado e, quindi, risultava aver introdotto il giudizio di legittimita’ senza la necessaria procura speciale ex articolo 365 c.p.c.
10. Avverso la sentenza richiamata nel paragrafo che precede l’Associazione (OMISSIS) Onlus ha proposto ricorso per revocazione ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., n. 4, e dell’articolo 391 bis c.p.c., sostenendo che la Corte di Cassazione, dichiarando inammissibile il ricorso per cassazione da lei proposto, era incorsa nell’errore percettivo consistente nel non avvedersi dell’annotazione riportata a penna sulla prima pagina di tale ricorso, con la quale si dava atto che essa (OMISSIS) era rappresentata dall’Avv. (OMISSIS), quale presidente della stessa, ex articolo 86 c.p.c.. A parere della ricorrente, pertanto, la decisione di inammissibilita’ adottata con la sentenza della Corte di cassazione n. 16815/2016 risultava affetta da un errore di fatto di carattere revocatorio.
11. Gli intimati Condominio di (OMISSIS) e (OMISSIS) non depositavano controricorso.
12. All’esito dell’adunanza in camera di consiglio del 21 dicembre 2017 la Sesta sezione civile di questa Corte disponeva, con ordinanza n. 4739 del 2018, la rimessione della causa in pubblica udienza, in conformita’ alla proposta formulata dal consigliere relatore ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c..
13. In prossimita’ della pubblica udienza, fissata per il 17 luglio 2018, la ricorrente (OMISSIS) esponeva che (OMISSIS) non le aveva mai restituito l’avviso di ricevimento della raccomandata con cui essa, ai sensi della L. n. 53 del 1994, aveva notificato il ricorso per revocazione al Condominio di (OMISSIS) e, pertanto, chiedeva di essere rimessa in termini per acquisire da (OMISSIS) l’originale o una copia di detto avviso di ricevimento o, alternativamente, per rinnovare la notifica del ricorso per cassazione al suddetto condominio.
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14. Con ordinanza adottata all’udienza del 17 luglio 2018 questa Corte accoglieva la suddetta istanza di rimessione in termini.
15. All’esito della conseguente rinnovazione della notifica del ricorso per revocazione al Condominio di (OMISSIS), quest’ultimo depositava controricorso.
16. Chiamata la causa alla pubblica udienza del 2 ottobre 2019 il Collegio rilevava che il ricorso per revocazione era stato notificato dopo la modifica all’articolo 391 bis c.p.c. recata dalla L. n. 197 del 2016, in sede di conversione del Decreto Legge n. 167 del 2016, e pertanto, con ordinanza interlocutoria del 5 marzo 2020, n. 6306, disponeva ulteriore rinvio a nuovo ruolo per attendere la decisione delle Sezioni Unite sulla questione di massima di particolare importanza, alle stesse rimessa con l’ordinanza di questa Corte n. 8717 del 2019, se la riduzione da un anno a sei mesi del termine per la proposizione del ricorso in revocazione prevista dalla novella di cui al Decreto Legge n. 167 del 2016, come convertito dalla L. n. 167 del 2016, si applichi a tutti i ricorsi depositati in data successiva all’entrata in vigore della novella o solamente ai ricorsi per revocazione avverso provvedimenti a propria volta pubblicati in data successiva all’entrata in vigore di detta novella.
17. La causa e’ stata quindi decisa all’esito della pubblica udienza del 20 ottobre 2021, per la quale il Procuratore Generale presso questa Corte ha depositato una requisitoria scritta concludendo per il rigetto del ricorso e il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..
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MOTIVI DELLA DECISIONE
19. Preliminarmente deve affermarsi la tempestivita’ del ricorso per revocazione promosso dalla (OMISSIS), in quanto avviato a notifica, nelle forme di cui alla L. n. 53 del 1994, il 3 agosto 2017 e, dunque, entro l’anno dalla data (9 agosto 2017) di deposito della sentenza di questa Corte qui impugnata. Trova qui applicazione, infatti, il principio fissato dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza n. 8091 del 23 aprile 2020, alla cui stregua il termine per la proposizione del ricorso per revocazione delle sentenze della Corte di cassazione – ridotto da un anno a sei mesi, in sede di conversione del Decreto Legge n. 168 del 2016, dalla L. n. 197 del 2016 – si applica ai soli provvedimenti pubblicati dopo l’entrata in vigore della stessa (30 ottobre 2016), in difetto di specifica disposizione transitoria e in applicazione del principio generale di cui all’articolo 11 preleggi.
20. Passando all’esame del motivo di revocazione va premesso, in linea di diritto, che – come questa Corte ha precisato in piu’ occasioni – l’articolo 365 c.p.c., che impone che il ricorso per cassazione sia sottoscritto dal difensore munito di procura speciale, non trova applicazione nelle ipotesi in cui la stessa parte ricorrente – ovvero la persona che agisce per suo conto, avendo il potere di rappresentarla sul piano sostanziale abbiano la qualita’ necessaria per esercitare l’ufficio del difensore e, in tale veste, sottoscrivano rispettivamente il ricorso; in tal caso, infatti, ai sensi dell’articolo 86 c.p.c., non e’ necessario che essi ricorrano ad altro difensore e si muniscano di procura alle liti per esercitare l’ufficio di difensore, dovendo reputarsi gia’ soddisfatto l’interesse, preservato dallo stesso articolo 365 c.p.c., a che l’iniziativa della proposizione del ricorso per cassazione non sia presa dal difensore sulla base di una procura conferita per i precedenti gradi di giudizio, ma dalla parte, dopo che le sia stato possibile conoscere il provvedimento da impugnare (Cass. n. 11436/2002, e, in senso conforme, Cass. n. 51/2003 e Cass. n. 8738/2001).
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21. Sulla scorta di tale premessa l’impugnata sentenza risulta effettivamente afflitta dall’errore revocatorio denunciato dalla ricorrente, dovendo ritenersi che la declaratoria di inammissibilita’ del ricorso per cassazione proposto dall’Associazione (OMISSIS) sia derivata dalla mancata percezione del fatto che, nell’epigrafe di tale ricorso, l’indicazione di detta Associazione era immediatamente seguita dalle parole, vergate a penna, “rappr. ex articolo 86 c.p.c. dal Presidente avv. (OMISSIS)”. Tali parole, infatti, manifestavano, per un verso, la spendita, da parte dell’avv. (OMISSIS), della propria qualita’ di Presidente dell’Associazione – come tale titolare del potere di stare in giudizio per la stessa, ai sensi dell’articolo 36 c.c., comma 2 (cfr. Cass. 3103/1982, Cass. 17921/2007) – e, per altro verso, la determinazione del medesimo avv. (OMISSIS) di stare in giudizio, quale rappresentante dell’Associazione, senza altro difensore, come facoltizzato a fare dal disposto dell’articolo 86 c.p.c.. La detta puntualizzazione, pertanto, superava il riferimento del testo dattiloscritto del ricorso alla procura rilasciata al medesimo avv. (OMISSIS) in calce all’atto di intervento dell’Associazione nel giudizio di primo grado e costituiva la sola fonte del potere rappresentativo del medesimo avv. (OMISSIS) in sede di legittimita’.
21. Non valgono a sovvertire tali conclusioni gli argomenti spesi nel controricorso del Condominio; argomenti, e’ il caso di sottolineare, non contenuti nella sentenza qui impugnata per revocazione, la quale non ha svolto alcuna valutazione in diritto sulla portata dell’inserzione a penna di cui si tratta, ma ha semplicemente ignorato la presenza di tale inserzione; donde l’inequivocabile natura percettiva dell’errore.
21.1. Non vale l’argomento fondato sul rilievo che le parole vergate a penna “rappr. ex articolo 86 c.p.c. dal Presidente avv. (OMISSIS)” non comparivano sulla copia notificata del ricorso, non essendo in contestazione che alla data di redazione del ricorso l’avv. (OMISSIS) fosse Presidente dell’Associazione (OMISSIS) e fosse abilitato al patrocinio davanti alle giurisdizioni superiori. D’altra parte, deve ritenersi che la dichiarazione di rappresentare la parte nell’esercizio della facolta’ di cui all’articolo 86 c.p.c. sia soggetta alle medesime regole elaborate dalla giurisprudenza con riguardo alla procura ex articolo 83 c.p.c., comma 3, e articolo 365 c.p.c.; regole alla cui stregua, se la procura sia incorporata nell’atto di impugnazione, e’ irrilevante la sua mancata riproduzione o segnalazione nella copia notificata, sufficiente essendo, ai fini della verifica dei poteri rappresentativi, che essa sia presente nell’originale (per la definitiva stabilizzazione di tale principio, cfr. SSUU n. 35466/2021, pubblicata dopo la camera di consiglio in cui e’ stata deliberata la presente sentenza).
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21.2. Non vale l’argomento fondato sul rilievo che “neppure si legge nell’incipit del ricorso chi sia il legale rappresentante di (OMISSIS)” (pag. 3, penultimo rigo, del controricorso); l’indicazione della persona che puo’ rappresentare (OMISSIS) in giudizio nella persona dell’avv. (OMISSIS) e’ infatti implicita, per il disposto dell’articolo 36 c.p.c., comma 2 nella qualificazione del medesimo avv. (OMISSIS) come presidente dell’associazione.
21.3. Non vale l’argomento fondato sul rilievo che la rappresentanza processuale ex articolo 86 c.p.c. “non e’ suffragata da un potere di rappresentanza sostanziale, non essendo espressamente individuato il rappresentante legale di (OMISSIS). Pertanto, se non e’ dato di sapere dal ricorso chi sia il rappresentante legale di (OMISSIS), perche’ nessuna indicazione e’ data al riguardo, non si comprende come possa l’avvocato indicato “difendersi in proprio” ex articolo 86 c.c.” (pag. 4, primo capoverso, del controricorso). Anche questo argomento, infatti, si infrange contro la considerazione che, proprio in virtu’ della inserzione a penna non percepita dal Collegio che pronuncio’ la sentenza qui impugnata per revocazione, il soggetto titolare della rappresentanza in giudizio dell’associazione – vale a dire, ai sensi dell’articolo 36 c.c., comma 2 il Presidente dell’associazione – risultava individuato nella persona dell’avvocato (OMISSIS).
22. Neppure, infine, la decisivita’ dell’errore revocatorio che affligge la sentenza qui impugnata potrebbe essere messa in dubbio alla luce del principio giurisprudenziale alla cui stregua ai fini dell’ammissibilita’ dell’impugnazione proposta da una societa’ di capitali, e’ necessaria la produzione, da parte del difensore munito di legale rappresentanza, di un atto deliberativo dell’organo assembleare, assunto posteriormente alla pronuncia della sentenza impugnata e in data anteriore o contemporanea a quella della notifica del ricorso (Cass., n. 12348/2002 e Cass. n. 17870/2003). La (OMISSIS), infatti, non e’ una societa’ di capitali, ma un’associazione priva di personalita’ giuridica, il cui ordinamento interno e la cui amministrazione sono disciplinati dagli accordi tra gli associati (articolo 36 c.c., comma 1) e mai – nel giudizio di cassazione definito con la sentenza qui impugnata (e, peraltro, nemmeno nel presente giudizio di revocazione) – il Condominio di (OMISSIS) ha contestato il potere del Presidente di tale Associazione di impugnare, anche senza specifica autorizzazione di altri organi associativi, una sentenza sfavorevole all’Associazione stessa (conferendo una procura ad litem ad altro difensore o difendendosi in proprio ex articolo 86 c.p.c.).
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23. Alla luce delle considerazioni fin qui svolte deve, quindi, concludersi che la declaratoria di inammissibilita’ del ricorso per cassazione dell’associazione (OMISSIS) decisa con la sentenza di questa Corte n. 16815, depositata il 9 agosto 2016, costituisce effetto dell’errore di fatto consistente nella omessa percezione, da parte del Collegio giudicante, delle parole vergate a penna “rappr. ex articolo 86 c.p.c. dal Presidente avv. (OMISSIS)”, inserite nella prima pagina del ricorso per cassazione.
24. All’esito della fase rescindente la suddetta sentenza n. 16815/2016 va dunque revocata, ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., n. 4, nel capo relativo alla declaratoria di inammissibilita’ del ricorso dell’Associazione (OMISSIS).
25. E’ appena il caso di evidenziare che la mancata impugnazione per revocazione della statuizione di inammissibilita’ del ricorso per cassazione proposto dalla (OMISSIS) non preclude la cognizione del ricorso per cassazione proposto avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 3574/2010 dall’Associazione (OMISSIS). In proposito va evidenziato che l’interventore ad adiuvandum (tale l’Associazione (OMISSIS) viene qualificata dalla Corte di appello, a pag. 5, penultimo capoverso, della propria sentenza) si inserisce nel processo tra altre persone, ponendosi accanto alla parte adiuvata in quanto portatore di un proprio interesse che, se non e’ tale da legittimarlo a proporre in via autonoma una sua pretesa, lo abilita ad intervenire nel giudizio, il quale rimane unico in quanto invariato resta l’oggetto della controversia pur ampliandosi il numero dei partecipanti; ne consegue che l’intervento ad adiuvandum determina un’ipotesi di causa inscindibile, con conseguente applicazione del disposto di cui all’articolo 331 c.p.c., atteso che se e’ consentito ad un soggetto di intervenire per sostenere le ragioni di una delle parti in causa, restando unico ed indivisibile il giudizio, si deve necessariamente configurare un litisconsorzio processuale nei successivi giudizi di impugnazione poiche’ le ragioni che consentono e giustificano la presenza di parti accessorie non si esauriscono in un grado di giudizio persistendo l’interesse dell’interventore adesivo ad influire con una propria difesa sull’esito della lite (cosi’ Cass. n. 6760/1996). Alla stregua di tale principio, quindi, la revocazione della statuizione di inammissibilita’ del ricorso per Cassazione dell’Associazione (OMISSIS) impedisce il passaggio in giudicato della sentenza di appello anche nei confronti della (OMISSIS).
26. L’accoglimento del ricorso per revocazione apre dunque l’adito al giudizio rescissorio e, quindi, all’esame dei motivi del ricorso per cassazione della Associazione (OMISSIS) avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 3574/2010.
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27. Il primo motivo di ricorso, riferito al vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5, censura la statuizione dell’impugnata sentenza che ha ritenuto opponibile alla condomina (OMISSIS) la disposizione del regolamento condominiale – sopra trascritta nel paragrafo 6 che precede – che vieta l’esercizio nelle proprieta’ esclusive di ciascun condomino di qualsivoglia attivita’ potenzialmente incompatibile con le “norme igieniche, con la tranquillita’ degli altri condomini o con il decoro dell’edificio e con la sua sicurezza”. La ricorrente sostiene che, contrariamente a quanto argomentato dalla Corte territoriale, detta disposizione del regolamento condominiale non sarebbe stata opponibile alla (OMISSIS) perche’, per un verso, il regolamento non era trascritto nei Registri Immobiliari e, per altro verso, i richiami contenuti nell’atto di acquisto della (OMISSIS) al regolamento condominiale ed all’atto di provenienza del venditore (OMISSIS) sarebbero del tutto inidonei, per la loro vaghezza, a manifestare una effettiva conoscenza ed accettazione delle disposizioni del regolamento condominiale in capo all’acquirente (OMISSIS).
28 Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione degli articoli 1362, 1363 e 1366 c.c. e il difetto di motivazione della sentenza di appello e censura l’interpretazione con cui la Corte territoriale ha attribuito alla disposizione regolamentare relativa al divieto di destinazione delle singole unita’ ad attivita’ incompatibili “con la tranquillita’ degli altri condomini” l’effetto di impedire l’attivita’ svolta dall’Associazione (OMISSIS).
29. Il terzo motivo denuncia la violazione dell’articolo 115 c.p.c., commi 1 e 2, e articolo 116 c.p.c., con riferimento alle risultanze probatorie ed alle argomentazioni fondate sul notorio poste a base dell’impugnata sentenza; nonche’ il vizio di motivazione, quanto alla valutazione di prossimita’ tra l’ingresso del fabbricato e quello dell’ambulatorio, al numero delle persone che giornalmente frequenterebbe l’ambulatorio ed alla tendenza all’aggregazione dei frequentatori dello stesso.
28. Il primo motivo – che, pur impropriamente rubricato con riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 5 denuncia, in sostanza, la violazione delle regole legali che disciplinano l’opponibilita’ ai terzi acquirenti delle disposizioni limitative della destinazione delle proprieta’ esclusive contenute in un regolamento condominiale convenzionale – e’ fondato.
29. Come accennato nel precedente paragrafo 7, la Corte di appello, dato atto della mancata trascrizione del regolamento condominiale, ha tuttavia ritenuto quest’ultimo opponibile alla (OMISSIS) in forza dei richiami ad esso contenuti nell’atto di acquisto della stessa e, precisamente:
a) il passo nel quale si precisa che all’acquirente spetta la quota di comproprieta’ condominiale delle parti comuni “come per legge e regolamento”;
b) l'”ampio richiamo” all’atto di provenienza del venditore (OMISSIS), nel quale quest’ultimo aveva dichiarato “di ben conoscere ed accettare il regolamento condominiale, indicato in tutti i suoi estremi formali”.
30. La Corte territoriale ha dunque ritenuto sufficiente, ai fini dell’opponibilita’ del regolamento condominiale alla (OMISSIS), il fatto che nell’atto di acquisto di quest’ultima si facesse menzione del regolamento condominiale ai fini della determinazione della quota di comproprieta’ delle parti comuni e si facesse richiamo all’atto di provenienza del venditore, dal quale risultava che il medesimo venditore aveva dichiarato “di ben conoscere ed accettare il regolamento condominiale, indicato in tutti i suoi estremi formali”.
31. L’argomentazione della Corte ambrosiana contrasta con la giurisprudenza di questa Corte, che ha spiegato che le restrizioni alle facolta’ inerenti al godimento della proprieta’ esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attivita’ costituiscono servitu’ reciproche e devono percio’ essere approvate mediante espressione di una volonta’ contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilita’ ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. In particolare, l’esigenza dell’unanimita’ dell’approvazione delle clausole del regolamento che costituiscano servitu’ sulle parti comuni e’ imposta dall’articolo 1108 c.c., comma 3, mentre la costituzione contrattuale di servitu’ che restringono i poteri e le facolta’ sulle singole proprieta’ esclusive suppone che il documento sia sottoscritto dai rispettivi titolari al fine di adempiere al requisito della forma scritta ad substantiam. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprieta’ esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d’acquisto, del vincolo reale gravante sull’immobile. Non basta, dunque, una generica, e percio’ irrilevante, accettazione del regolamento da parte dell’acquirente, essendo invece necessaria, ai fini dell’opponibilita’ di una disposizione istitutiva di servitu’, una dichiarazione di specifica conoscenza dell’esistenza delle reciproche servitu’ (cfr. Cass. n. 21024/2016, Cass. n. 6769/2018, Cass. 24188/2021, non massimata).
32. Il primo mezzo del ricorso per cassazione proposta dall’Associazione (OMISSIS) avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 3574/2010 va quindi accolto, con assorbimento del secondo e del terzo.
33. La suddetta sentenza della Corte d’appello di Milano va pertanto cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla stessa Corte d’appello, in altra composizione, che si atterra’ al seguente principio di diritto: “La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprieta’ esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitu’ atipiche; ne consegue che l’opponibilita’ di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitu’ e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex articoli 2659 c.c., comma 1, n. 2, e articolo 2665 c.c.. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprieta’ esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d’acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull’immobile, manifestando tale presa d’atto con una dichiarazione di conoscenza comprendente la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto”.
33. Il giudice di rinvio provvedera’ altresi’ a regolare tanto le spese del giudizio di cassazione definito con la sentenza revocata quanto le spese del presente giudizio di revocazione.
P.Q.M.
La Corte:
– accoglie il ricorso per revocazione e, per l’effetto, revoca la sentenza della Corte di cassazione n. 16815 del 2016, depositata il 9 agosto 2016, nella parte relativa alla statuizione di inammissibilita’ del ricorso per cassazione dell’associazione (OMISSIS) – (OMISSIS) – ONLUS avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 3574/2010;
– giudicando in sede rescissoria, accoglie il primo motivo del suddetto ricorso per cassazione dell’Associazione (OMISSIS) avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 3574/2010 e dichiara assorbiti il secondo e il terzo motivo;
– cassa la suddetta sentenza della Corte di appello di Milano n. 3574/2010 in relazione al motivo accolto del ricorso per cassazione dell’Associazione (OMISSIS) e rinvia alla Corte di appello di Milano, in altra composizione, che regolera’ anche le spese del giudizio di cassazione definito con la sentenza qui revocata e del presente giudizio di revocazione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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