Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|6 novembre 2023| n. 30811.

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. CONDELLO Pasqualina A. P. – rel. Consigliere

Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5584/2020 R.G. proposto da:

(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta delega in calce al ricorso, dall’avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), in (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’avv. (OMISSIS), e dall’avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo, in (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 4272/2019, pubblicata in data 6 dicembre 2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21 settembre 2023 dal Consigliere Dott.ssa Pasqualina A. P. Condello.

Procedura di sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori

FATTI DI CAUSA

1. Con intimazione di sfratto per morosita’ del gennaio 2018 (OMISSIS) s.p.a. citava in giudizio (OMISSIS) s.p.a., conduttrice dell’immobile sito in (OMISSIS), deducendo che la stessa si era resa morosa nel pagamento dei canoni e delle spese relative a tre trimestri consecutivi.

All’udienza di convalida dello sfratto, (OMISSIS) s.p.a. dichiarava di avere provveduto al pagamento a mezzo bonifico ed il Tribunale di Milano, rilevato che la morosita’ era stata sanata e disposta la conversione del rito, dichiarava risolto il contratto di locazione per fatto imputabile alla conduttrice, rigettando sia la domanda di pagamento del canone relativo al (OMISSIS), sia quella di risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione, svolte dalla locatrice.

2. In esito all’appello di (OMISSIS) s.p.a., la Corte d’appello di Milano, in parziale accoglimento del gravame, condannava la conduttrice al pagamento, in favore della locatrice, della somma complessiva di Euro 181.550,72, oltre interessi legali, a titolo di risarcimento dei danni, confermando nel resto la sentenza impugnata.

In particolare, la Corte territoriale ha rilevato che la riconsegna dell’immobile da parte della conduttrice costituiva l’effetto del “formale recesso dal contratto di locazione”, comunicato dallo stesso conduttore, con missiva datata (OMISSIS), e motivato con la considerazione che “lo sviluppo delle attivita’ di business e la necessita’ di disporre di spazi espositivi adeguati per superficie e struttura non possono in alcun modo essere soddisfatti dalla struttura e dimensioni dei locali locati, il tutto con grave pregiudizio operativo”, al quale aveva fatto riscontro il locatore con lettera del (OMISSIS), con la quale era stata contestata la validita’ ed efficacia del recesso. Ritenendo che le ragioni addotte dal conduttore a sostegno del recesso non configuravano gravi motivi idonei a fondare il legittimo recesso L. n. 392 del 1978, ex articolo 27, comma 7, e che il locatore, con e-mail del (OMISSIS), aveva comunicato il proprio rifiuto di accettare la riconsegna dell’immobile “in assenza di un preventivo accordo, che ponga fine alla causa e alla locazione”, ancora in essere sino al (OMISSIS), i giudici di appello hanno osservato che il locatore aveva accettato la consegna dell’immobile senza liberare il conduttore dall’obbligo di pagamento dei canoni ancora non maturati e che, in difetto di un valido recesso, il conduttore era obbligato al pagamento dei canoni sino alla scadenza del contratto. A cio’ hanno aggiunto che, poiche’ il locatore aveva ottenuto la risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore, aveva diritto al risarcimento del danno per anticipata cessazione della locazione, da individuarsi nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore; considerato che il locatore aveva incaricato di reperire altro conduttore soltanto nel (OMISSIS), pur essendo a conoscenza dell’intenzione del conduttore di rilasciare l’immobile fin dal (OMISSIS), hanno escluso il diritto del locatore al danno da ritardo, ma non quello di percepire il canone residuo, essendosi la locazione risolta per colpevole inadempimento del conduttore, come accertato dal Tribunale con capo di sentenza ormai passata in giudicato.

3. (OMISSIS) s.p.a. ricorre per la cassazione della suddetta decisione, sulla base di cinque motivi.

(OMISSIS) s.p.a. resiste con controricorso.

4. La trattazione e’ stata fissata in camera di consiglio ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c..

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Procedura di sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si deduce “Omesso esame di un fatto decisivo della controversia che e’ stato oggetto di discussione tra le parti in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5: infondatezza della domanda di condanna al pagamento dei canoni dal (OMISSIS) sino alla data di rilascio del (OMISSIS) e della domanda di risarcimento del danno per mancato incasso dei canoni e spese dalla data di rilascio dell’immobile sino alla scadenza contrattuale”.

La ricorrente lamenta che la Corte d’appello, nell’accogliere la domanda di pagamento del canone (dal (OMISSIS) al (OMISSIS)), ha fondato la decisione sull’assenza di gravi motivi a supporto del recesso dal contratto di locazione, trascurando di considerare il fatto decisivo “costituito dalla circostanza che la comunicazione di recesso citata mai e’ stata azionata in giudizio dalla conduttrice, che invece ha resistito all’azione di sfratto per morosita’, per poi, una volta convertito il rito da sommario a ordinario nella fase di opposizione, dare disponibilita’ a rilasciare l’immobile entro la fine del (OMISSIS)”. Soggiunge che, parimenti, la Corte d’appello avrebbe omesso di esaminare il fatto decisivo della controversia costituito “dalla circostanza che l’offerta di rilascio dell’immobile da parte della conduttrice era stata proposta, via e-mail e personalmente in piu’ occasioni e poi attuata in via formale ai sensi dell’articolo 1216 c.c., non per via della comunicazione di recesso del conduttore, ma per via della domanda di condanna al rilascio inserita nell’azione di sfratto per morosita’”.

2. Con il secondo motivo si denunzia “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto costituite dagli articoli 1216 c.c., 1209 c.c., 1206 -1207 c.c., 1219 – 1220 c.c., 1375 c.c., 1590 -1591 c.c. in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3: infondatezza della domanda di condanna al pagamento dei canoni e della domanda di risarcimento del danno per mancato incasso dei canoni e spese dalla data di rilascio dell’immobile sino alla scadenza contrattuale”.

La ricorrente ribadisce che, a fronte dell’azione di rilascio da parte del locatore ed al fine di evitare un aggravamento del danno, aveva legittimamente offerto la riconsegna dell’immobile con congruo preavviso e che il rifiuto opposto dalla locatrice non era legittimo.

Procedura di sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori

Contesta ai giudici di appello di non avere tenuto conto della giurisprudenza formatasi sull’obbligo del conduttore di restituire la cosa, secondo la quale, mentre la complessa procedura di cui agli articoli 1216 e 1209 c.c. rappresenta l’unico mezzo per costituire in mora il creditore e provocarne i relativi effetti, l’adozione da parte del conduttore di altre modalita’ aventi valore di offerta reale non formale, purche’ serie, concrete e tempestive, e’ idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione ed a produrre l’effetto di cessazione dell’obbligo di corrispondere quanto dovuto per l’occupazione dell’immobile; aggiunge che, in ogni caso, l’avvenuta notifica al 10 gennaio 2019 dell’atto ex articolo 1216 c.c. aveva fatto definitivamente venire meno l’obbligazione in capo al conduttore di pagare il canone e la successiva riconsegna aveva fatto cessare ogni effetto del contratto di locazione.

3. Con il terzo motivo si prospetta “Travisamento dei fatti e delle prove, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5: infondatezza della domanda avversaria di condanna al pagamento dei canoni dal (OMISSIS) sino alla data di rilascio del (OMISSIS) e della domanda di risarcimento del danno per mancato incasso dei canoni e spese dalla data di rilascio dell’immobile sino alla scadenza contrattuale”. Sostiene la ricorrente che la Corte d’appello avrebbe travisato i fatti e le prove, per avere ritenuto che il rilascio dell’immobile esercitato nel mese di (OMISSIS) si fondava sulla comunicazione di recesso del (OMISSIS).

4. Con il quarto motivo si denunzia “Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto costituite dagli articoli 1218-1453-1587-1590-1591 c.c. e articolo 664 c.p.c. in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3: sulla infondatezza della domanda avversaria di condanna al risarcimento del danno per mancato incasso dei canoni dalla data di rilascio dell’immobile sino alla scadenza contrattuale del (OMISSIS)”.

Sostiene la ricorrente che la Corte d’appello avrebbe dato un’errata interpretazione dell’articolo 1591 c.c., in quanto solo il conduttore in mora a restituire la cosa e’ tenuto a pagare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo il maggior danno, mentre nel caso di specie il locatore era stato gia’ messo in mora a (OMISSIS) e l’immobile era stato rilasciato a (OMISSIS); censura altresi’ la sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda di risarcimento per anticipata cessazione della locazione, dato che il rilascio dell’immobile era gia’ avvenuto ed era stato accettato dalla proprieta’. Rimarca, peraltro, che la locatrice gia’ da (OMISSIS) avrebbe potuto dare mandato ad una agenzia per reperire altro conduttore; essendosi attivata solo nel (OMISSIS), non aveva dimostrato di avere subito un danno.

5. Con il quinto motivo – rubricato: “Sulla quantificazione del dovuto illegittimo inserimento delle spese accessorie nel calcolo del quantum: omesso esame di un fatto decisivo della controversia che e’ stato oggetto di discussione tra le parti in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5” – la ricorrente censura il capo della sentenza relativo alla quantificazione dell’importo dovuto per canoni dal (OMISSIS) al (OMISSIS), pari a complessivi Euro 181.550,72, oltre interessi moratori, e lamenta che i giudici d’appello non avrebbero dovuto inserire nella quantificazione del dovuto somme per spese accessorie in acconto, che devono quindi essere espunte dall’importo liquidato.

Procedura di sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori

6. Il primo motivo ed il terzo motivo, strettamente connessi, in quanto entrambi volti a contestare alla Corte di appello di avere dato per presupposto che il rilascio dell’immobile si fondasse sulla comunicazione di recesso del (OMISSIS), sono inammissibili, atteso che il denunciato vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 concerne esclusivamente l’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e che abbia carattere decisivo per il giudizio (Cass., sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

L’omesso esame di un fatto storico deve considerarsi nella sua oggettiva esistenza, “… dovendosi intendere per “fatto” non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto principale, ex articolo 2697 c.c., (cioe’ un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioe’ un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purche’ controverso e decisivo” (Cass., sez. 1, 08/09/2016, n. 17761; Cass., sez. 5, 08/10/2014, n. 21152; Cass., sez. 6 -1, 26/01/2022, n. 2268; Cass., sez. 2, 31/03/2022, n. 10525).

Non sono “fatti” nel senso indicato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, ne’ le singole questioni decise dal giudice di merito, ne’ i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, e neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.

A prescindere da ogni considerazione sul dedotto travisamento della prova, non risulta percio’ censurabile sotto il profilo dedotto la mancata valutazione, da parte della Corte territoriale, che il rilascio dell’immobile fosse stato attuato non per effetto della comunicazione di recesso, ma quale conseguenza dell’azione di sfratto per morosita’ azionata dalle parti locatrici.

Peraltro, non puo’ non sottolinearsi che e’ del tutto mancante il profilo della decisivita’, poiche’ e’ del tutto irrilevante considerare il rilascio quale conseguenza non del recesso, ma dell’azione di sfratto; e in ogni caso, la corte ha considerato l’inefficacia del recesso solo come circostanza giustificativa della permanenza della durata convenzionale del contratto.

Le medesime considerazioni valgono anche per il terzo motivo, con la precisazione che l’evocazione del “travisamento” della prova non e’ prospettato nei termini in cui della questione sono state investite le Sezioni Unite di questa Corte con le ordinanze interlocutorie del 29 marzo e del 27 aprile 2023, n. 8895 e n. 11111.

7. Il secondo ed il quarto motivo, che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto connessi, sono infondati.

Procedura di sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori

Come emerge dalla e-mail del (OMISSIS), richiamata anche in sentenza, la locatrice aveva comunicato, tramite il proprio difensore, di non essere disponibile a riprendere in consegna l’immobile in assenza di “un preventivo accordo in merito alla causa ed alla locazione”, considerata l’opposizione manifestata dall’odierna ricorrente all’intimazione di sfratto.

La Corte d’appello, tenuto conto del contenuto della suddetta comunicazione, ha posto in rilievo che la restituzione della cosa locata non ha fatto sorgere alcun diritto in capo al conduttore poiche’ la controparte, come accertato in fatto e non adeguatamente contestato, pur avendo accettato la consegna dell’immobile, non ha rinunciato a far valere i diritti ancora nascenti dal contratto, tanto che ha insistito per la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ed ottenuto, in primo grado, una sentenza dichiarativa di detta risoluzione. Da tanto i giudici di merito hanno, quindi, fatto discendere la conseguenza che la restituzione dell’immobile non ha liberato il conduttore dall’obbligo di continuare a pagare i canoni fino alla naturale scadenza del contratto (nel caso di specie, sino al (OMISSIS)).

Del tutto irrilevante e’, pertanto, la circostanza che la odierna ricorrente avesse manifestato la disponibilita’ sin dal mese di (OMISSIS) al rilascio dell’immobile, come pure che, a fronte del rifiuto della locatrice di accettare la riconsegna, avesse attivato la procedura di cui all’articolo 1216 c.c., in quanto e’ evidente che la riconsegna spontanea dell’immobile da parte del locatario effettuata quando il contratto era ancora in essere ed in assenza di un accordo di risoluzione consensuale del contratto non avrebbe potuto esonerare il conduttore dal pagamento dei canoni.

Neppure e’ dirimente, ai fini della domanda di condanna al pagamento dei canoni, che l’immobile locato sia stato restituito e sia rientrato nella disponibilita’ della locatrice in data 19 (OMISSIS), in quanto questa Corte, anche di recente, superando un precedente orientamento (Cass., sez. 3, 10/12/2013, n. 27614), ha ribadito che, in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta “al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto” (Cass., sez. 6 -3, 05/01/2023, n 194, che richiama Cass., sez. 3, 05/05/2020, n. 8482; Cass., sez. 3, 12/02/2015, n. 2865; Cass., sez. 2, 08/10/1970, n. 1880; Cass., sez. 3, 26/01/1980, n. 676; Cass., sez. 3, 03/09/2007, n. 18510, non massimata; Cass., sez. 3, 24/04/2008, n. 10677).

Si e’, al riguardo, spiegato che “il danno da risarcire non puo’ non ritenersi rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilita’ della cosa, perche’ questa, finche’ non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non puo’ rappresentare – o quanto meno non puo’ a priori presumersi rappresenti – un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile” (cosi’ in motivazione, Cass., n. 8482 del 2020, cit.).

La Corte d’appello non ha, dunque, errato nel riconoscere in favore della locatrice il diritto di ottenere il pagamento del dovuto fino alla scadenza contrattuale pattuita, a titolo di ristoro del danno subito, non avendo reperito altro conduttore cui locare l’immobile nell’arco di tempo compreso tra la dichiarazione di risoluzione del contratto e la scadenza finale della locazione.

Procedura di sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori

8. Il quinto motivo e’ inammissibile.

Va, in primo luogo, rilevata l’assoluta genericita’ del riferimento all’esistenza di contestazione: di essa non sono specificati ne’ in questa sede, ne’ nel giudizio di merito i termini.

Inoltre, il motivo risulta apodittico ed assertivo e non si confronta con il percorso argomentativo su cui poggia la decisione.

L’importo liquidato in favore della locatrice, pari a complessivi Euro 181.550,72, oltre interessi, come evidenziato dalla stessa parte ricorrente, e’ stato ottenuto sommando ai canoni dovuti dal 1 gennaio 2019 al (OMISSIS) (data di scadenza del contratto) gli oneri accessori previsti da contratto, ammontanti ad Euro 11.183,32.

Il conteggio operato dalla Corte d’appello si sottrae a qualsiasi censura, in quanto il danno subito dalla locatrice, che la somma liquidata deve ristorare, comprende non soltanto i canoni maturati secondo la pattuizione contrattuale, ma anche le somme dovute a titolo di oneri accessori che trovano titolo nel medesimo contratto.

La L. n. 392 del 1978, articolo 5 sottoposto allo scrutinio del giudice delle leggi, relativamente all’inclusione o meno degli oneri accessori nell’inadempimento del conduttore perseguibile ex articolo 658 c.p.c., ne ha sancito la legittimita’ costituzionale tenuto conto anche del mutato indirizzo di legittimita’ al riguardo, dando atto in motivazione che questa Corte, superando il proprio iniziale diverso indirizzo (Cass., sez. 3, 19/12/1986, n. 7745), si era pronunciata nel senso di ammettere il ricorso alla procedura di sfratto per morosita’, al di la’ della stessa dizione letterale dell’articolo 658 c.p.c., anche nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori della locazione e cio’ considerando che questi sono ormai divenuti parte essenziale nel quadro sinallagmatico del contratto e, come tali, parificati, nel trattamento processuale, al canone di locazione (Corte costituzionale, sentenza del 13/04/1988, n. 377).

9. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese del giudizio di legittimita’ seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Procedura di sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.