Corte di Cassazione, civile, Sentenza|17 agosto 2022| n. 24838.
Mediazione e la pendenza di una condizione sospensiva
In tema di mediazione, la pendenza di una condizione sospensiva apposta ad un preliminare di vendita concluso con l’intervento del mediatore, impedendo il sorgere del diritto alla provvigione, non costituisce un’eccezione in senso stretto, bensì un’eccezione in senso lato, con la conseguenza che essa non è soggetta alle preclusioni processuali.
Sentenza|17 agosto 2022| n. 24838. Mediazione e la pendenza di una condizione sospensiva
Data udienza 25 maggio 2022
Integrale
Tag/parola chiave: MEDIAZIONE – PROVVIGIONE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. PAPA Patrizia – Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 14582-2018 proposto da:
(OMISSIS) S.A.S., in persona del legale rappresentante p.t., e da (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avv.ti (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), titolare della (OMISSIS);
– intimata –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 1765/2017, depositata in data 19.12.2017;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 25.5.2022 dal Consigliere Dr. Giuseppe Fortunato.
Lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dr. Dell’Erba Rosa Maria, che ha chiesto di accogliere il ricorso.
Mediazione e la pendenza di una condizione sospensiva
FATTI DI CAUSA
Con citazione notificata in data 20.07.2007, l’Agenzia Immobiliare (OMISSIS) di (OMISSIS) ha evocato in causa l’ (OMISSIS) S.a.s. e (OMISSIS), esponendo di aver curato, su incarico dei convenuti, le trattative per la vendita del complesso immobiliare sito in (OMISSIS), localita’ (OMISSIS), intestato alla societa’ convenuta, e di aver contributo al perfezionamento del contratto preliminare concluso in data 31.12.2006, con cui gli immobili erano stati promessi in vendita per il prezzo di Euro 1.900.000. Ha chiesto la condanna al pagamento della provvigione di Euro 57.000,00, o al diverso importo quantificato in corso di causa.
I convenuti, resistendo alla domanda, hanno sostenuto che la mediazione era stata svolta in proprio da (OMISSIS) e che l’affare era stato concluso con una controparte diversa da quella proposta dal mediatore.
Acquisita documentazione, il Tribunale di Brescia, sezione distaccata di Salo’, ha accolto la domanda, con condanna solidale al pagamento del compenso del mediatore, quantificato in Euro 57.000,00 e con aggravio delle spese processuali.
La pronuncia, impugnata dall’Immobiliare (OMISSIS) e da (OMISSIS), e’ stata confermata in appello.
Per quanto ancora rileva nel presente giudizio, la Corte distrettuale di Brescia ha ritenuto che gli appellanti avessero tardivamente dedotto che il preliminare di vendita era sottoposto alla condizione sospensiva (risultata irrealizzabile) di un aumento di volumetria del complesso immobiliare, affermando che tale difesa sostanziava un’eccezione in senso stretto, sollevata solo nelle comparse conclusionali di primo grado.
Erano state acquisite – secondo la pronuncia- dichiarazioni confessorie sia riguardo alla stipula del preliminare mediante l’intervento della mediatrice, sia in merito al versamento di una caparra di Euro 400.000,00 per l’acquisito, ed era inoltre provato che (OMISSIS), pur privo di poteri di rappresentanza, aveva conferito alla societa’ mediatrice l’espresso incarico di reperire un acquirente per la villa di (OMISSIS), con condotta poi ratificata dall'(OMISSIS), che quindi era obbligata, in solido, al pagamento della provvigione.
Per la cassazione della sentenza l'(OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso in quattro motivi, illustrati con memoria ex articolo 378 c.p.c..
(OMISSIS), titolare dell’Immobiliare (OMISSIS), e’ rimasta intimata.
Il ricorso, originariamente destinato alla trattazione in pubblica udienza, e’ stato deciso in camera di consiglio nelle forme di cui al Decreto Legge n. 137 del 2020, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni con L. 176/2020.
Mediazione e la pendenza di una condizione sospensiva
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo denuncia vizio di motivazione e la violazione dell’articolo 112 c.p.c., articolo 183 c.p.c., comma 6, articolo 189 c.p.c., articolo 1757 c.c., sostenendo che l’esistenza di una condizione sospensiva dell’efficacia preliminare, non avveratasi, non costituiva un’eccezione in senso stretto, ma una mera difesa o comunque un’eccezione rilevabile d’ufficio, proponibile nella comparsa conclusionale di primo grado e in appello e comunque gia’ dedotta nella comparsa di costituzione. Erroneamente la sentenza avrebbe omesso di pronunciare circa gli effetti che discendevano dal mancato avveramento della condizione, fatto ostativo per l’accoglimento della domanda di pagamento della provvigione.
Il secondo motivo deduce vizio assoluto di motivazione e violazione degli articoli 1757 e 2932 c.c. e articolo 183 c.p.c., comma 6, lamentando che la Corte di appello, pur ammettendo che il preliminare era sottoposto a condizione sospensiva, abbia contraddittoriamente ritenuto tardiva l’allegazione di tale condizione da parte dei convenuti.
I primi due motivi, che possono esaminarsi congiuntamente, sono fondati.
L’esistenza di una condizione sospensiva dell’efficacia del preliminare di vendita, divenuta irrealizzabile ed incidente sul diritto alla provvigione ai sensi dell’articolo 1757 c.c., comma 1, non integrava un’eccezione in senso stretto, proposta tardivamente solo nelle comparse conclusionali di primo grado.
Ai sensi dell’articolo 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare e’ concluso per effetto del suo intervento.
Il successivo articolo 1757 c.c. prevede, altresi’, con riferimento ai contratti condizionali o invalidi, che se il contratto e’ sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione; se e’ apposta una condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disciplina della condizione risolutiva si applica in causa di contratto annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa di invalidita’.
Mediazione e la pendenza di una condizione sospensiva
La presenza di una condizione sospensiva di efficacia del preliminare di vendita e’ dunque circostanza che incideva sull’efficacia del contratto preliminare e che, se non avveratasi, impediva che maturasse la provvigione, sostanziando percio’ l’allegazione di un fatto impeditivo (la presenza della clausola condizionale) oggetto non di un’eccezione in senso stretto, riservata alla parte, ma di un’eccezione in senso lato, non soggetta alle preclusioni processuali. Con un ormai risalente arresto delle S.U. di questa Corte, si e’ stabilito che, in relazione all’opzione difensiva del convenuto, consistente nel contrapporre alla pretesa attorea fatti ai quali la legge attribuisce autonoma idoneita’ modificativa, impeditiva o estintiva degli effetti del rapporto su cui la pretesa si fonda, occorre distinguere il potere di allegazione da quello di rilevazione: il primo compete esclusivamente alla parte e va esercitato nei tempi e nei modi previsti dal rito in concreto applicabile (soggiacendo alle relative preclusioni e decadenze), mentre il secondo compete alla parte (e soggiace percio’ alle preclusioni previste per le attivita’ di parte) solo nei casi in cui la manifestazione della volonta’ della parte sia strutturalmente prevista quale elemento integrativo della fattispecie difensiva (come nel caso cli eccezioni corrispondenti alla titolarita’ di un’azione costitutiva), ovvero quando singole disposizioni espressamente prevedano come indispensabile l’iniziativa di parte, dovendosi in ogni altro caso ritenere la rilevabilita’ d’ufficio dei fatti modificativi, impeditivi o estintivi risultanti dal materiale probatorio legittimamente acquisito.
Non si determina in tal modo il superamento del divieto di scienza privata del giudice o delle preclusioni e decadenze processuali, atteso che il generale potere – dovere di rilievo d’ufficio delle eccezioni facente capo al giudice si traduce solo nell’attribuzione di rilevanza a determinati fatti ai fini della decisione di merito, essendo in entrambi i casi necessario che i predetti fatti modificativi, impeditivi o estintivi risultino legittimamente acquisiti al processo e provati alla stregua della disciplina processuale in concreto applicabile (Cass. s.u. 1099/1998).
A tale principio hanno dato continuita’ le successive pronunce di questa Corte e segnatamente Cass. s.u. 15661/2005, con riferimento all’eccezione di interruzione della prescrizione e soprattutto – Cass. s.u. 10531/2012, con cui si e’ precisato che il rilievo d’ufficio delle eccezioni in senso lato non e’ subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte ed e’ ammissibile anche in appello, dovendosi ritenere sufficiente che i fatti risultino documentati “ex actis”, in quanto il regime delle eccezioni si pone in funzione del valore primario del processo, costituito dalla giustizia della decisione, che resterebbe sviato ove anche le questioni rilevabili d’ufficio fossero subordinate ai limiti preclusivi di allegazione e prova previsti per le eccezioni in senso stretto (cfr., in tal senso, Cass. 18602/2013; Cass. 13335/2015; Cass. 23587/2016; Cass. 18830/2020; Cass. 22371/2021; Cass. 41474/2021).
Non configurandosi un’eccezione in senso stretto, la sussistenza di una condizione sospensiva apposta al preliminare di vendita concluso con l’intervento del mediatore era deducibile nelle comparse conclusionali e in appello, essendo inoltre rilevabile d’ufficio se l’esistenza di tale condizione risultasse dagli atti e fosse stata acquisita nel rispetto delle preclusioni processuali, non potendo il giudice dichiararla tardiva senza svolgere le descritte verifiche.
Sara’ compito del giudice del rinvio stabilire se l’esistenza della condizione era circostanza gia’ risultante dagli atti al momento della proposizione dell’eccezione e se fosse stata acquisita prova della sua apposizione al contratto preliminare di vendita.
2. Il terzo motivo denuncia la violazione degli articoli 1388 e 1399 c.c., sostenendo che, avendo la societa’ ratificato l’operato di (OMISSIS), che aveva conferito l’incarico di mediazione senza averne il potere, non poteva condannare quest’ultimo al pagamento della provvigione in solido con l'(OMISSIS), non avendo stipulato in proprio.
Il motivo e’ fondato.
E’ circostanza di fatto positivamente accertata dal giudice di merito che (OMISSIS), privo dei poteri di rappresentanza dell'(OMISSIS), aveva conferito incarico al mediatore per l’acquisto del complesso immobiliare in nome e per conto della societa’, la quale ne aveva successivamente ratificato l’operato per facta concludentia, restando obbligata al pagamento del compenso del mediatore.
L’aver (OMISSIS) conferito l’incarico di mediazione per conto della societa’ venditrice senza averne il potere, non poteva comportarne la condanna al pagamento in via solidale della provvigione: con la successiva ratifica da parte della societa’, quest’ultima aveva fatto propri tutti gli effetti del contratto di incarico, incluso l’obbligo di pagare la provvigione, senza che il falso rappresentante fosse obbligato al pagamento, non avendo stipulato anche in proprio.
Va ricordato che il negozio compiuto dal “falsus procurator” non e’ invalido, ma soltanto “in itinere”, ovvero a formazione successiva, ed e’ efficace verso il “dominus” se questi lo ratifichi e faccia propri gli effetti del negozio concluso in suo nome con effetti retroattivi (Cass. 27399/2009; Cass. 14618/2010). Il principio e’ operante anche se il falso rappresentato sia una societa’ commerciale (Cass. 3501/2013; Cass. 27335/2005; Cass. 3435/1991).
Il falso rappresentante, il cui operato sia stato ratificato, non diviene – invece – parte del contratto e non ne assume gli obblighi.
In considerazione degli effetti dell’intervenuta ratifica e del fatto che (OMISSIS) non aveva preso parte personalmente all’affare per cui e’ causa, questi non poteva esser condannato al pagamento della provvigione.
3. Il quarto motivo denuncia la violazione degli articoli 2697 e 1398 c.c., deducendo che (OMISSIS)” quale rappresentante senza poteri della (OMISSIS), poteva rispondere verso il mediatore solo a titolo risarcitorio e nei limiti dell’interesse negativo, danni il cui ammontare doveva esser provato dal mediatore.
Il motivo e’ assorbito.
L’avvenuta ratifica dell’operato di (OMISSIS), di cui ha dato atto il giudice distrettuale, rende irrilevante stabilire se questi dovesse rispondere del danno per l’ipotesi che il contratto di incarico non fosse divenuto efficace verso l'(OMISSIS).
Sono in conclusione accolti i primi tre motivi di ricorso, con assorbimento del quarto.
La sentenza impugnata e’ cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.
P.Q.M.
Accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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