Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|| n. 18470.
Locazione ed il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata
In tema di locazione, il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata di cui all’art. 1578, comma 2, Cc non è un rimedio autonomo in favore del conduttore rispetto a quelli previsti dal comma 1, dello stesso articolo. La domanda di risarcimento di danni, spiegano i giudici della Cassazione con l’ordinanza 28 giugno 2023 n. 18470, infatti non è concepibile autonomamente rispetto alla domanda di risoluzione o di riduzione del canone. La stessa – in particolare – si può solo aggiungere a quella di risoluzione o di diminuzione del canone, a fronte di un vizio esistente al momento della consegna o anche sopravvenuto.
Ordinanza|| n. 18470. Locazione ed il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata
Data udienza 24 maggio 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Locazione di immobile – Domanda di risarcimento dei danni – Autonomia rispetto alla domanda di risoluzione o di riduzione del canone – Esclusione – Domanda di risarcimento – Cumulo con la domanda di risoluzione o di diminuzione del canone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere
Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 13926/2020 R.G. proposto da:
(OMISSIS) SNC DI (OMISSIS) e C, in persona del suo rappresentante locale, (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS)) rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS));
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS));
-controricorrente-
avverso la sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 2494/2019 depositata il 12/11/2019.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/05/2023 dal Consigliere MARILENA GORGONI.
Locazione ed il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata
Rilevato che:
(OMISSIS) s.n.c. ricorre per la cassazione della sentenza n. 2494/2019 emessa dalla Corte d’Appello di Firenze, resa pubblica il 12/11/2019, formulando due motivi;
resiste con controricorso (OMISSIS);
la ricorrente rappresenta nella descrizione del fatto di aver convenuto, dinanzi al Tribunale di Firenze, dopo essere stata sfrattata per morosita’, (OMISSIS), per sentirlo condannare al risarcimento dei danni, quantificati in Euro 19.431,14, per aver dovuto rimuovere due fosse biologiche condominiali, occultate sotto il pavimento del fondo di (OMISSIS), di cui il convenuto era locatore;
(OMISSIS) si difendeva adducendo che la tombinatura era visibile quando aveva concesso in locazione l’immobile alla impresa (OMISSIS), la quale, poi, a sua insaputa aveva coperto le fosse con nuova pavimentazione e il 27 novembre 2013 aveva ceduto l’azienda alla societa’ attrice, subentrata ex lege, ai sensi della l. n. 392 del 1978, articolo 36, nella locazione commerciale e che comunque il contratto di locazione non imponeva al locatore di adeguare l’immobile alle esigenze del conduttore;
il Tribunale, con sentenza n. 239/2019, rigettava la domanda della societa’ (OMISSIS), in quanto aveva accettato lo stato dell’immobile e lo aveva riconosciuto idoneo all’uso e, poiche’, essendo subentrata nel contratto di locazione per effetto della cessione di azienda, avrebbe dovuto lamentarsi delle caratteristiche dell’azienda cedutagli con il suo dante causa (Cass. n. 10298/2007);
la Corte d’Appello di Firenze, con la sentenza oggetto dell’odierno ricorso, investita del gravame dalla societa’ (OMISSIS), ha rigettato l’appello ed ha confermato la decisione del giudice di primo grado;
segnatamente, ha ritenuto la tesi dell’appellante, e cioe’ che il principio di diritto di cui a Cass. n. 10298/2007 riguardasse l’applicazione dell’articolo 1578, 1 comma, c.c. (risoluzione del contratto e riduzione del canone) e non gia’ il 2 comma relativo al risarcimento del danno, infondata, perche’ l’articolo 1578 c.c. prescrive la disciplina applicabile nel caso in cui la cosa locata presenti dei vizi relativi alla struttura materiale presenti al momento della consegna ed il 2 comma si limita a specificare che, ai fini del risarcimento del danno, in presenza di vizi occulti, ai sensi del 1 comma, il locatore puo’ liberarsi provando di avere ignorato incolpevolmente la presenza degli stessi;
la trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380 bis 1 c.p.c.;
il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte.
Considerato che:
1)con il primo motivo la ricorrente deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione dell’articolo 1578 c.c.;
sostiene di avere agito, per ottenere il risarcimento del danno, ai sensi dell’articolo 1578, 2 comma, c.c., e che per essere esonerato dall’obbligo di risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa locata il locatore avrebbe dovuto vincere la presunzione di conoscenza dei vizi e provare di avere locato la cosa senza sua colpa;
il motivo va rigettato;
la tesi della ricorrente e’ fondata su una premessa in iure errata, vale a dire che il risarcimento dei danni per i vizi della cosa locata, di cui all’articolo 1578, 2 comma, c.c., sia un rimedio autonomo rispetto a quelli previsti dal 1 comma dello stesso articolo;
questa Corte, infatti, esclude che la domanda di risarcimento dei danni sia concepibile autonomamente rispetto alla domanda di risoluzione o di riduzione del canone (Cass. 14/03/2013, n. 6580); la domanda di risarcimento si puo’ solo aggiungere a quella di risoluzione o di diminuzione del canone (Cass. 9/04/1963, n. 910), a fronte di un vizio esistente al momento della consegna o, secondo la giurisprudenza piu’ recente anche sopravvenuto, che, a seconda della gravita’, puo’ determinare solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, in aggiunta al risarcimento del danno, se il locatore non provi di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna;
ora, i vizi della cosa locata di cui all’articolo 1578 c.c. incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrita’ in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (articolo 1581 c.c.); essi alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneita’ all’uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, cui puo’ accompagnarsi, ricorrendone i presupposti, al domanda di risarcimento dei danni;
nel caso di specie, parte ricorrente ha proposto unicamente domanda di risarcimento dei danni, ma non anche la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo – atteso che era stata sfrattata per morosita’ – si’ che la domanda di danni ex articolo 1578, 2 comma, c.c., correttamente non e’ stata accolta, inammissibile giacche’ – come detto – non autonomamente esperibile, a nulla rilevando, di conseguenza, l’accertamento dell’adempimento, da parte del locatore, dell’onere di provare l’ignoranza incolpevole del vizio;
2) con il secondo motivo la ricorrente rimprovera alla Corte d’Appello di aver violato l’articolo 134 c.p.c. e l’articolo 244 c.p.c., non avendo motivato il rigetto delle istanze istruttorie, limitandosi a ritenerle inammissibili “perche’ non accompagnate dal necessario specifico motivo di censura sulla loro non ammissione e superflue al fine del decidere”;
il motivo e’ inammissibile per violazione delle prescrizioni di cui all’articolo 366, 1 comma, n. 6 c.p.c., e, comunque, e’ assorbito dal mancato accoglimento del primo motivo di ricorso;
3) ne consegue che il ricorso deve essere rigettato;
4) le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;
7) seguendo l’insegnamento di Cass., Sez. Un., 20/02/2020 n. 4315 si da’ atto, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2012, articolo 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
PQM
La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente,
liquidandole in Euro 2.300,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13 comma 1 -quater da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della societa’ ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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