Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|17 aprile 2023| n. 10203.
L’acquirente dell’immobile locato ha azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni ancorché verificatisi prima della vendita
A norma dell’art. 1602 c.c., l’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita. (Nella specie, la S.C., in applicazione del detto principio, ha cassato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che non fossero risarcibili i danni per il deterioramento che l’immobile aveva subito in esito ad un furto avvenuto prima dell’aggiudicazione all’asta del cespite in favore del nuovo proprietario).
Ordinanza|17 aprile 2023| n. 10203. L’acquirente dell’immobile locato ha azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni ancorché verificatisi prima della vendita
Data udienza 28 marzo 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Controversie agrarie – Contratto di affitto – Risoluzione per inadempimento – Risarcimento danni – Acquirente subentrato al locatore – Danni conseguenti al deterioramento della cosa esistente al momento della compravendita – Stato permanente della cosa locata
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCODITTI Enrico – Presidente
Dott. VALLE Cristiano – Consigliere
Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere
Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere
Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 14465/2022 R.G. proposto da:
(OMISSIS) SOC AGRIC, in persona del rappresentante legale, (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS)), pec: (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
(OMISSIS) S.p.A.;
– intimata –
e sul controricorso incidentale proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio (OMISSIS);
– ricorrente incidentale –
contro
(OMISSIS) SOC AGRIC, in persona del rappresentante legale, (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) ((OMISSIS)), pec: (OMISSIS);
– intimata –
nonche’ contro
(OMISSIS) S.p.A.;
– intimata –
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 234/2022 depositata il 07/04/2022, notificata il 13 aprile 2022.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/03/2023 dal Consigliere GORGONI MARILENA.
L’acquirente dell’immobile locato ha azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni ancorché verificatisi prima della vendita
RILEVATO IN FATTO
che:
(OMISSIS), divenuta proprietaria del fondo rustico con annessi fabbricati, condotto in affitto da (OMISSIS) in forza di contratto stipulato col precedente proprietario, lo conveniva, dinanzi al Tribunale di Venezia, sezione specializzata agraria, per chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto di affitto, la condanna del convenuto al rilascio del fondo ed al risarcimento dei danni all’impianto elettrico ed all’impianto di mungitura, distrutti dai numerosi atti vandalici resi possibili dalla mancata vigilanza e custodia da parte del conduttore;
il Tribunale di Venezia, con la sentenza n. 253/2001, riteneva ricorrente il grave inadempimento richiesto dal combinato disposto dell’articolo 1455 c.c. e la L. n. 203 del 1992, articolo 5, dichiarava risolto il contratto, condannava il convenuto al rilascio dei beni e al risarcimento dei danni, quantificati in Euro 141.742,44, oltre ad accessori;
la Corte d’Appello di Venezia, investita del gravame da (OMISSIS), con la sentenza n. 234/2022, ha modificato parzialmente la sentenza di prime cure, riducendo il risarcimento dei danni ad Euro 46.292,52, divenuti, a seguito di accoglimento dell’istanza di correzione di errore materiale, Euro 49.292,50 (ordinanza del 2/06/2022), ed ha compensato le spese di entrambi i gradi di giudizio nella misura di 1/3;
(OMISSIS) ricorre, avvalendosi di un solo motivo, per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Venezia;
resiste con controricorso e propone ricorso incidentale, fondato su sette motivi, (OMISSIS);
la trattazione dei ricorsi e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380 bis 1 c.p.c.;
il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte;
la ricorrente principale ha depositato memoria.
CONSIDERATO IN DIRITTO
che:
Ricorso principale di (OMISSIS):
1) (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1599 e 1602 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3;
l’errore imputato alla sentenza gravata e’ quello di avere negato il diritto al risarcimento dei danni derivanti dal furto del 2012, perche’ questo era avvenuto in un momento anteriore all’aggiudicazione del fondo, sulla scorta di Cass. n. 17986/2014, secondo cui il subentro dell’acquirente al locatore nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto avviene nel momento dell’acquisto del bene locato e non ha effetto retroattivo, pertanto, l’acquirente e’ terzo rispetto agli obblighi gia’ perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto;
la tesi della ricorrente e’ che il principio di diritto applicato non sia conferente, perche’ relativo ad ipotesi in cui l’acquirente domandava il pagamento dei canoni locatizi, e che, invece, avrebbe dovuto trovare applicazione il principio secondo il quale l’acquirente subentrato al locatore puo’ reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata, a meno che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita;
il motivo merita accoglimento;
la Corte territoriale e’ incorsa nella violazione dell’indirizzo giurisprudenziale richiamato da (OMISSIS) secondo il quale l’acquirente della cosa locata (finanche quando la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione) subentra nelle azioni che spettano all’originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicche’ puo’ chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento ancorche’ verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento; tale azione e’, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita (Cass. 15/07/2008, n. 19442; (Cass. 09/04/2015, n. 7099): ipotesi che non risulta realizzata nel caso di specie.
Ricorso incidentale di (OMISSIS)
2) con il primo motivo, rubricato “articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3: Violazione e falsa applicazione di legge – Art. 196 c.p.c. – Artt. 191 e 195 c.p.c. – Art. 568 c.p.c. – Mancato espletamento di una nuova CTU – Considerazione sulla perizia di stima come criterio di valutazione comparativa – Utilizzo di unico preventivo per la stima dei danni”, si rimprovera alla sentenza impugnata: a) di non avere immotivatamente accolto la richiesta di rinnovazione della CTU e quindi di non avere dato specifica risposta ai rilievi alla CTU mossi in sede di appello; b) di avere – come gia’ aveva fatto il Tribunale – utilizzato la perizia di stima per la messa all’asta del compendio affittato per tranne elementi di valutazione circa il funzionamento degli impianti, il computo dei valori e dei danni da risarcire; c) di avere utilizzato, ai fini della quantificazione del danno all’impianto elettrico, un unico preventivo, senza alcuna comparazione;
L’acquirente dell’immobile locato ha azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni ancorché verificatisi prima della vendita
il motivo e’ inammissibile:
i) non puo’ essere sindacato in sede di legittimita’ il mancato accoglimento della richiesta di rinnovazione della CTU, perche’ la nomina del CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, sicche’ ove la parte faccia richiesta di una CTU o di rinnovazione della CTU gia’ espletata non formula una istanza istruttoria in senso tecnico, ma una sollecitazione rivolta al giudice (Cass. 21/04/2010, n. 9461);
ii) le critiche alla CTU si risolvono in mere allegazioni difensive, su cui non e’ necessario che il giudice si soffermi al fine di confutarle specificamente, dovendo le stesse considerarsi implicitamente disattese ove il giudice del merito abbia aderito alle conclusioni del CTU, senza percio’ che possa imputarglisi di essere incorso nel vizio di motivazione e/o in violazione di legge (Cass. 29/11/2011, n. 24144);
iii) le critiche mosse alla CTU, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso, avrebbero dovuto essere illustrate soddisfacendo l’onere di trascrizione dei passaggi essenziali della CTU non condivisi e di indicazione del contenuto specifico delle stesse, al fine di evidenziare gli errori commessi dal giudice di merito (Cass. 13/06/2007, n. 13845);
iv) il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimita’ non il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, ma solo la facolta’ di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilita’ e la concludenza e di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicita’ dei fatti ad essi sottesi, dando cosi’ liberamente la prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge (Cass. 02/09/2022, n. 25977);
3) con il secondo motivo si imputa alla sentenza impugnata di aver violato e falsamente applicato gli articoli 2967, 2729, 1176, 1218 c.c. (mancata considerazione che non vi era inventario);
la tesi del ricorrente e’ che la mancanza di un inventario dei beni nonche’ il fatto che la perizia di stima del valore del compendio immobiliare ai fini della determinazione del valore d’asta specificasse che non era stata fatta alcuna prova circa la funzionalita’ degli impianti non consentissero alla Corte d’Appello di pervenire ad una corretta quantificazione dei danni; in aggiunta, sarebbe stato invertito l’onere della prova, esonerando (OMISSIS) dall’onere di dimostrare che gli impianti al momento della consegna fossero funzionanti;
il motivo e’ inammissibile, perche’ sollecita una diversa ricostruzione degli esiti degli accertamenti operati dal giudice a quo, e non contiene una critica alla sentenza impugnata atta ad enunciare in che modo la sentenza impugnata sia incorsa negli errores in iudicando che le sono stati attribuiti;
4) con il terzo motivo e’ dedotta “Violazione e falsa applicazione degli articoli 1225, 1455 e 1588 c.c., L. n. 203 del 1982, articolo 5, articoli 1175, 1176, 1218 e 1223 c.c. (mancata valutazione in ordine alla proporzionalita’ della risoluzione rispetto al danno)”;
la Corte d’appello, pur avendo correttamente escluso dall’obbligo risarcitorio i danni cagionati dal furto avvenuto prima dell’acquisto del compendio immobiliare da parte della societa’ ricorrente, non avrebbe tenuto conto che il dovere di custodia dell’immobile era limitato dalle caratteristiche dello stesso (non era interamente recintato e vi si poteva accedere dai fondi limitrofi) e non avrebbe correttamente limitato il risarcimento del danno, tenendo conto del valore di stima in sede di esecuzione immobiliare, dell’effettivo corrispettivo versato in sede di asta e di valutazione del danno risarcibile; in aggiunta, gli avrebbe imputato un fatto, il furto, al fine di ritenere integrati i presupposti per la risoluzione per inadempimento del contratto e lo avrebbe ritenuto erroneamente inadempiente per non essere stato assiduamente presente, perche’ il concetto di assiduita’ in un compendio agricolo non richiede la presenza giornaliera;
anche attraverso le censure mosse alla sentenza impugnata con il motivo qui scrutinato il ricorrente tende ad ottenere un diverso esito degli accertamenti gia’ operati in sede di merito, senza neppure rapportarsi con la sentenza: la Corte territoriale, infatti, ha precisato, a p. 10, che, pur dovendosi tener conto della situazione dei luoghi e dell’assenza di sistemi di allarme, il furto non si era consumato in una breve unita’ di tempo, ma in un arco temporale piuttosto lungo, dai primi giorni del mese di gennaio, quando erano gia’ visibili i segni di manomissione della cassetta elettrica e del pozzetto Enel, ai primi giorni del mese di febbraio, e per questo ha ritenuto il ricorrente responsabile di non avere diligentemente custodito il bene; e’ da escludersi, altresi’, che non abbia tenuto conto delle caratteristiche della coltivazione, perche’ a p. 11 ha fatto riferimento alla giurisprudenza di questa Corte (Cass. 1428/1971) che in ordine ai criteri di liquidazione del danno derivante dalla violazione degli obblighi imposti all’affittuario ha affermato che detta violazione va commisurata all’interesse del proprietario e all’obbligo dell’affittuario di conservare e mantenere il fondo in buono stato;
quanto alla stima del danno, il ricorrente sottopone all’attenzione di questa Certe elementi di fatto – corrispettivo pagato per l’acquisto all’asta dei beni – che non emergono dalla sentenza e che questa Corte neppure e’ stata messa nella condizione di reperire aliunde, investendola di un compito che non le compete;
5) con il quarto motivo si imputa alla sentenza della Corte d’Appello, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, “violazione e falsa applicazione di legge articolo 2697 c.c. – articolo 2729 c.c. – articoli 1175, 1176, 1223 e 1227 c.c. – Concorso di colpa del danneggiato – Mancata predisposizione di interventi di straordinaria manutenzione dopo il primo furto in capo alla proprieta’ – Diligenza delle parti – erronea valutazione delle prove e dei riscontri”;
il ricorrente sostiene che la Corte d’Appello avrebbe dovuto attribuire rilievo alla mancata predisposizione da parte del proprietario di presidi a protezione dei beni, in ragione della mancata recinzione del fondo, della possibilita’ di accesso da fondi limitrofi, della mancanza di un sistema antifurto e antiscasso, del mancato avviso da parte del proprietario, reso edotto da alcuni vicini del verificarsi di comportamenti sospetti intorno alla stalla e ai fabbricati;
invece la Corte territoriale avrebbe dato rilievo al fatto che pur essendosi gli accadimenti criminosi protrattisi per piu’ giorni era mancata da parte sua l’assunzione di una condotta volta a contenere i danni;
il motivo e’ inammissibile, perche’ alla luce della sommaria esposizione dei fatti di causa non risulta proposto un motivo di appello relativo all’articolo 1227 c.c., per cui sulla questione si era formato il giudicato interno;
6) con il quinto motivo e’ denunciata la erronea valutazione della polizza assicurativa, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3;
la Corte d’Appello avrebbe dovuto ritenere sussistente la copertura assicurativa e condannare la compagnia di assicurazioni, nonostante (OMISSIS) non avesse esteso la domanda nei suoi confronti;
la censura e’ priva di decisivita’, e pertanto inammissibile, perche’ non risulta impugnato l’accertamento del giudice di appello di mancata impugnazione del rigetto da parte del Tribunale della domanda di garanzia;
7) con il sesto motivo, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 287 c.p.c. in ordine alla ricorrenza dei presupposti della correzione di errore materiale;
la Corte territoriale avrebbe accolto l’istanza di correzione di errore materiale pur non sussistendone i presupposti, in quanto per accoglierla il Collegio era stato costretto a riprendere l’esame dei fascicoli e delle risultanze della CTU;
il motivo merita accoglimento, perche’ la correzione e’ stata disposta non sulla base di un errore risultante dalla sentenza, e dunque sulla base della manifestazione di volonta’ espressa dal comando giudiziale, ma mediante l’accertamento delle risultanze processuali, incidendo cosi’ sul giudizio di fatto contenuto nella decisione (il procedimento per la correzione degli errori materiali di cui all’articolo 287 c.p.c. e’ esperibile per ovviare ad un difetto di corrispondenza fra l’ideazione del giudice e la sua materiale rappresentazione grafica, chiaramente rilevabile dal testo stesso del provvedimento mediante il semplice confronto della parte del documento che ne e’ inficiata con le considerazioni contenute nella motivazione, senza che possa incidere sul contenuto concettuale e sostanziale della decisione: Cass. 11/08/2020, n. 16877; Cass. 03/02/2022, n. 3442);
8) con il settimo motivo si censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 106 c.p.c., quanto alla liquidazione delle spese di lite in caso di riforma parziale della sentenza del primo grado, per non avere tenuto conto che la domanda di risarcimento del danno era stata modificata nella misura del 60%;
atteso l’accoglimento del ricorso principale e del sesto motivo del ricorso incidentale, il motivo e’ assorbito;
9) vanno accolti il ricorso principale e il sesto motivo di quello incidentale, la sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso principale ed il sesto motivo del ricorso incidentale, inammissibile per il resto, con assorbimento dell’ultimo motivo; cassa la decisione impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia in diversa composizione che provvedera’ anche a liquidare le spese del giudizio di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply