Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|3 dicembre 2021| n. 38317.
La violazione dell’obbligo della cancellazione delle ipoteche.
La violazione dell’obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile venduto rientra nella disciplina dell’inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno, che può consistere, oltre che nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalità, anche nella perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, dovendo l’attore fornire la relativa prova
Ordinanza|3 dicembre 2021| n. 38317. La violazione dell’obbligo della cancellazione delle ipoteche
Data udienza 9 novembre 2021
Integrale
Tag/parola chiave: Società – Socio accomandatario – Mancata vendita immobili – Preliminare – Risarcimento del danno – Venditore – Obbligo di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene venduto – Violazione – Disciplina dell’inadempimento – Cass. Sez. 2, n. 6034/1980
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 8495-2017 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
nonche’ contro
(OMISSIS) SAS (OMISSIS) IN LIQUIDAZIONE;
– intimata –
avverso la sentenza n. 39/2017 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 09/01/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/11/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
1. (OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza n. 39/2017 resa dalla Corte d’appello di Torino, pubblicata il 9 gennaio 2017.
Resiste con controricorso (OMISSIS), erede di (OMISSIS).
L’intimata (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS) in liquidazione non ha svolto attivita’ difensive.
2. Con citazione del 3 luglio 2012 (OMISSIS), erede di (OMISSIS), convenne in giudizio la (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS) ed (OMISSIS), socio accomandatario della predetta societa’, chiedendone la condanna al risarcimento del danno conseguente alla mancata vendita di alcuni immobili siti in (OMISSIS), oggetto di preliminare stipulato il 30 aprile 2006 con (OMISSIS). L’attore dedusse che (OMISSIS) aveva rinunciato all’acquisto dei beni a causa dell’inadempimento imputabile alla (OMISSIS) s.a.s. (dante causa (OMISSIS)) dell’obbligo di cancellare le ipoteche gravanti sugli immobili, assunto dalla venditrice nel contratto di compravendita del 24 novembre 2000. (OMISSIS) aveva gia’ proposto nel 2005 domanda per ottenere la cancellazione delle ipoteche da parte della (OMISSIS) s.a.s., oltre che il risarcimento dei danni. Con sentenza n. 246/2010 il Tribunale di Acqui Terme aveva ordinato la cancellazione delle ipoteche a spesa della (OMISSIS) s.a.s., omettendo tuttavia di pronunciare sulla domanda risarcitoria, che era stata riproposta con la citazione del 3 luglio 2012 da (OMISSIS). Con sentenza n. 139/2014 il Tribunale di Alessandria rigetto’ la domanda di (OMISSIS), ritenendo che non fosse stata fornita la prova della derivazione causale della fallita stipula del contratto di compravendita con (OMISSIS) dalla mancata cancellazione delle ipoteche imputabile alla (OMISSIS) s.a.s. La decisione di primo grado evidenzio’ che il preliminare tra il (OMISSIS) e l'(OMISSIS) era stato stipulato il 30 aprile 2006, allorche’ pendeva la causa con la (OMISSIS) s.a.s. per ottenere la cancellazione delle ipoteche, e, in relazione alle prove testimoniali dedotte dall’attore, aggiunse che non vi era motivo per cui il promittente venditore avrebbe dovuto assicurare la imminente cancellazione delle ipoteche stesse, o per cui il promissario acquirente avrebbe dovuto richiedere ad (OMISSIS), socio accomandatario della (OMISSIS) s.a.s., di adempiere alla stessa incombenza, ancora sub iudice. La Corte d’appello di Torino ha confermato la sentenza di primo grado, ribadendo che l’obbligo della (OMISSIS) s.a.s. di provvedere alla cancellazione delle ipoteche era stato accertato dal Tribunale di Acqui Terme solo con sentenza del 2010, dunque in epoca successiva al recesso dal preliminare opposto dal promissario (OMISSIS). Per di piu’, la Corte d’appello ha osservato che non vi fosse traccia nel preliminare del 30 aprile 2006 dell’obbligo di cancellazione delle ipoteche gravante sulla (OMISSIS) s.a.s. in forza del contratto di compravendita del 24 novembre 2000, ne’ si faceva riferimento alcuno alle iscrizioni ipotecarie o alla liberta’ degli immobili. La sentenza d’appello ha aggiunto che non risultava un atto espresso di recesso da parte del promissario acquirente che ne rendesse esplicite le ragioni correlate alle ipoteche iscritte, e che risultava sproporzionato il prezzo pattuito nel preliminare del 2006 (Euro 190.000,00), tre volte superiore a quello di acquisto degli immobili nel 2000 (Euro 61.944,83), tenuto conto anche delle cattive condizioni di conservazione dei beni risultanti da una consulenza di parte.
3.La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2 e articolo 380 bis.1 c.p.c.
4. L’unico motivo di ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 2697 e 2909 c.c. nonche’ dell’articolo 115 c.p.c., comma 1 e articolo 324 c.p.c. Il ricorrente trascrive i capitoli della prova per testi sulla stipula del preliminare del 30 aprile 2006 e sulle informazioni all’uopo date al promissario acquirente circa le iscrizioni ipotecarie; tale prova non fu ammessa dal giudice istruttore giacche’ vertente su circostanze incontestate. La censura espone, quindi, che, ai sensi dell’articolo 115 c.p.c., comma 1, doveva dirsi assolto l’onere probatorio circa le ragioni del rifiuto di addivenire alla stipula del contratto definitivo da parte del promissario acquirente, il quale aveva avuto un contatto direttamente con la (OMISSIS) s.a.s. ed aveva appreso che questa non aveva intenzione di cancellare le ipoteche. La censura sottolinea l’errore in cui sarebbero incorsi i giudici del merito per aver considerato che l’obbligo di cancellazione delle ipoteche in capo alla (OMISSIS) s.a.s. fosse sorto solo al momento della sentenza n. 246/2010 del Tribunale di Acqui Terme, e non gia’ in forza del contratto del 24 novembre 2000 stipulato con (OMISSIS), come peraltro accertato con effetto di giudicato dalla medesima sentenza n. 246/2010 pronunciata dal Tribunale di Acqui Terme. Vengono ulteriormente criticate le considerazioni svolte dalla Corte d’appello di Torino quanto alla mancata contestazione, da parte dell’appellante, dei dubbi espressi dal Tribunale sull’impegno assunto dal promittente venditore in pendenza della lite con la (OMISSIS) s.a.s.; quanto, ancora, al pagamento della caparra da parte del promissario acquirente; e quanto alla sproporzione del prezzo pattuito rispetto al valore effettivo degli immobili.
5. Il motivo di ricorso e’ fondato, nei limiti di seguito indicati in motivazione.
6. La violazione dell’obbligo di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene venduto, assunta dal venditore nel contratto di compravendita (come nella specie dalla (OMISSIS) s.a.s. in favore di (OMISSIS) nell’atto del 24 novembre 2000), trova titolo nel medesimo contratto quale unica fonte di obbligazioni per le parti (e non gia’, dunque, nella sentenza che poi accerti tale obbligo) e rientra nella disciplina dell’inadempimento (ad esempio, Cass. Sez. 2, 10/11/1980, n. 6034).
Alla mancata cancellazione dell’ipoteca cui il venditore si sia obbligato consegue il diritto del compratore al risarcimento del danno, il quale, circa l’an debeatur, e’ “in re ipsa” e trova la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dal venditore, mentre, ai fini della determinazione e liquidazione, richiede la prova di un concreto pregiudizio economico, non rimanendo altrimenti precluso al giudice di negare la sussistenza stessa del danno.
In particolare, il risarcimento del danno per l’inadempimento dell’obbligo di cancellare le ipoteche assunto dal venditore puo’ essere disposto anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione dei vincoli, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e il compimento delle relative formalita’ (ed in tal senso dispose la sentenza n. 246/2010 del Tribunale di Acqui Terme).
Oggetto di questo giudizio e’, invece, il risarcimento integrativo dell’ulteriore danno corrispondente al mancato guadagno per la non avvenuta stipula del contratto definitivo che desse esecuzione al preliminare concluso tra (OMISSIS) e (OMISSIS) il 30 aprile 2006 al prezzo di Euro 190.000,00. (OMISSIS) ha domandato il risarcimento della somma di Euro 90.000,00, in relazione alla stima dell’immobile compiuta nel 2010 ed al diminuito valore dello stesso rispetto all’epoca del preliminare scioltosi.
In tema di liquidazione del “quantum” risarcibile, la misura del danno non deve, del resto, essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato, ma deve avere per oggetto l’intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa “restitutio in integrum” – per equivalente o in forma specifica, quest’ultima esperibile anche in materia contrattuale – del patrimonio leso (cosi’ Cass. Sez. 3, 02/07/2010, n. 15726).
A differenza di quanto la Corte d’appello di Torino afferma in ordine alla ragionevolezza del recesso opposto da (OMISSIS), e’ del tutto prevedibile che il promissario acquirente di un immobile, che risulti gravato da ipoteche, possa legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finche’ tali formalita’ pregiudizievoli non siano cancellate, senza che occorra un’apposita pattuizione contrattuale in tal senso, in quanto il permanere dell’iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene (ad esempio, Cass. Sez. 2, 29/05/2008, n. 14424).
Ora, se, come detto, l’esistenza stessa del vincolo ipotecario e’, normalmente, produttiva di danno, fra le componenti di questo non puo’ essere annoverato, di per se’, l’intero mancato guadagno, in conseguenza della non conclusione di una vendita, giacche’ tale mancato guadagno non assume alcun carattere di definitivita’, si’ da determinare un corrispondente definitivo depauperamento del patrimonio del danneggiato:
questi mantiene la disponibilita’ del bene, nel suo concreto valore, che puo’ sempre realizzare, lucrando addirittura, eventualmente, un ulteriore incremento di guadagno per effetto, ad esempio, di un aumento dei valori immobiliari. In tal caso il danno e’ costituito esclusivamente, piuttosto, da quello che potrebbe derivare dalla mancata disponibilita’ del numerarlo (interessi, mancato impiego in attivita’ vantaggiose, etc.), ovvero dalla impossibilita’ di realizzare in futuro lo stesso prezzo, per il quale si sia ricevuta offerta, per effetto del mutamento dei valori immobiliari, con conseguente perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, dovendo l’attore fornire la relativa prova (si veda Cass. Sez. 3, 03/01/1994, n. 6).
7. La Corte d’appello di Torino dovra’ pertanto riesaminare la causa uniformandosi al seguente principio di diritto:
“La violazione dell’obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile venduto rientra nella disciplina dell’inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno, che puo’ consistere, oltre che nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalita’, anche nella perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, dovendo l’attore fornire la relativa prova”.
8. La sentenza impugnata deve essere cassata percio’ in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Torino in diversa composizione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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