Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 2 settembre 2020, n. 18195.
La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta il trasferimento, a titolo negoziale anche dei fabbricati, ancorché non menzionati espressamente nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso od altri la proprietà di tali manufatti. Ne consegue che, ove le parti concludano un contratto preliminare di compravendita di un terreno, sul quale insistano degli immobili di cui – come nella specie – non sia, tuttavia, fatta menzione nel contratto medesimo, cionondimeno il giudice, adìto ex art. 2932 c.c, non può emanare sentenza di trasferimento coattivo in assenza, non solo, del certificato di destinazione urbanistica del terreno, ma anche della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 ed integrano, altresì, una condizione dell’azione.
Ordinanza 2 settembre 2020, n. 18195
Data udienza 9 gennaio 2020
Tag/parola chiave: Preliminare di compravendita – Terreno su cui insistono immobili – Sentenza di trasferimento ex art.2932 cc – Insufficienza del solo certificato urbanistico – Indicazione del permesso a costruire – Necessità a pena di nullità ex art. 46 dpr n. 308/2001
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARRATO Aldo – Presidente
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
Dott. CARBONE Enrico – Consigliere
Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 5520/2016 proposto da:
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 4961/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 04/09/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 09/01/2020 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE.
FATTI DI CAUSA
1. (OMISSIS) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Viterbo, sezione distaccata di Montefiascone, la (OMISSIS) S.r.l. per sentir accertare l’inadempimento della convenuta rispetto ad un contratto preliminare, stipulato in data 17 luglio 2001, avente ad oggetto un terreno ubicato in (OMISSIS), e per sentir pronunciare sentenza ex articolo 2932 c.c., con determinazione del minor prezzo dovuto alla convenuta per effetto delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile compromesso in vendita e, conseguentemente, con condanna della convenuta al rimborso di quanto pagato in eccedenza rispetto al giusto prezzo.
L’attore precisava di aver stipulato il compromesso per l’acquisto del terreno al prezzo di Lire 240.000.000, oltre Iva, e di aver corrisposto un acconto di Lire 60.000.000 alla firma. Al 15 ottobre 2001, data fissata per la stipula del definitivo, il terreno promesso in vendita avrebbe dovuto essere liberato dalle ipoteche gravanti sul medesimo. La convenuta non aveva dato adempimento preliminare, non aveva stipulato il definitivo e non aveva provveduto alla cancellazione dei pesi gravanti sul bene, peraltro risultati maggiori rispetto a quanto inizialmente dichiarato.
2. Il Tribunale accoglieva la domanda ex articolo 2932 c.c..
3. La (OMISSIS) S.r.l. proponeva appello avverso la suddetta sentenza.
4. La Corte d’Appello accoglieva parzialmente l’impugnazione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, subordinava il trasferimento a favore di (OMISSIS) del diritto di proprieta’ dell’appezzamento di terreno sito nel Comune di (OMISSIS), censito al catasto terreni al foglio (OMISSIS), particella (OMISSIS), al pagamento da parte di questi del residuo prezzo della vendita pari a Euro 92.962,20 nel termine di giorni 90 dal passaggio in giudicato della sentenza.
5. La Corte d’Appello, per quanto in questa sede ancora rileva, rilevava l’infondatezza della censura relativa alla pretesa nullita’ del trasferimento per l’esistenza di abusi edilizi sul terreno. La sentenza ex articolo 2932 c.c., infatti, secondo il giudice del gravame, doveva avere lo stesso contenuto del contratto preliminare, dovendo riprodurre il medesimo assetto di interessi ivi individuato. Nella specie il contratto preliminare faceva riferimento solo all’appezzamento di terreno e, dunque, l’oggetto della vendita era chiaramente identificato ed era rappresentato esclusivamente dal terreno.
Nel contratto preliminare non vi era alcun riferimento alle costruzioni che, dunque, non costituivano oggetto della promessa di vendita onde l’esistenza delle stesse e la loro regolarita’ urbanistica ed edilizia erano fatti assolutamente privi di rilievo, ai fini della pronuncia della sentenza ex articolo 2932 c.c., il cui oggetto deve corrispondere esattamente a quello del preliminare.
In altri termini, secondo la Corte d’Appello, la nullita’ eccepita dall’appellante avrebbe precluso la pronuncia se l’oggetto del contratto fosse stata una costruzione non assistita dal titolo abitativo, mentre nella specie oggetto del contratto era esclusivamente il terreno.
Quanto alla dedotta assenza del certificato di destinazione urbanistica, la parte appellata aveva provveduto alla produzione del documento emesso dal competente Comune successivamente alla sentenza impugnata e, dunque, ammissibile nel giudizio di appello. Peraltro, nel giudizio di primo grado era stata espletata una consulenza tecnica d’ufficio al fine di accertare l’esatta consistenza del bene promesso in vendita e il consulente aveva verificato l’esatta corrispondenza del terreno con quanto pattuito nel contratto.
La Corte d’Appello riteneva fondata solo la censura relativa al mancato condizionamento all’effettivo pagamento del prezzo pattuito dell’efficacia del trasferimento della proprieta’ e, dunque, accoglieva l’impugnazione “in parte qua”.
6. (OMISSIS) ( (OMISSIS)) srl ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso.
7. (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
8. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimita’ dell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti anche con riferimento all’articolo 2932 c.c. e L. n. 47 del 1985, articoli 17, 18, 40, nonche’ al Decreto Legislativo n. 380 del 2001, articolo 22 e del Decreto Legislativo n. 42 del 2004, articolo 142 e all’articolo 1418 c.c..
A parere del ricorrente la Corte d’Appello avrebbe omesso di esaminare il fatto che sul terreno, oggetto del preliminare, erano presenti alcune costruzioni abusivamente realizzate dal (OMISSIS). Tali costruzioni, di cui le parti avevano ampiamente discusso nel corso del giudizio, erano presenti sul terreno come identificato nel contratto preliminare. Tale circostanza di fatto avrebbe certamente precluso la pronuncia della sentenza in esame. Il ricorrente riporta quanto accertato dell’istruttoria del giudizio di merito circa la sussistenza della costruzione abusiva.
La ricorrente evidenzia che la richiesta di una sentenza ex articolo 2932 c.c., non puo’ essere un modo per aggirare la disciplina di cui alla L. n. 47 del 1985 che prevede la nullita’ dei contratti di compravendita immobiliare privi di concessione edilizia.
2. Il secondo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: violazione e falsa ed errata applicazione dell’articolo 112 c.p.c., articolo 2932 c.c., L. n. 47 del 1985, articoli 17, 18 e 40, Decreto Legislativo n. 380 del 2001, articolo 22, Decreto Legislativo n. 42 del 2007, articolo 142 e dell’articolo 1418 c.c..
Il ricorrente ripropone la medesima censura di cui al primo motivo sotto il profilo della violazione di legge, in quanto il contratto preliminare riguardava anche il trasferimento di immobili abusivi presenti sul terreno.
3. Il terzo motivo di ricorso e’ cosi’ rubricato: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, violazione, falsa ed errata applicazione degli articoli 1325, 1418 1346 c.c. e segg..
A parere del ricorrente la Corte d’Appello ha erroneamente considerato determinato l’oggetto del contratto preliminare quando, invece, lo stesso era indeterminato. Peraltro, attesa l’esistenza di altri fabbricati non facenti parte dell’oggetto della promessa di compravendita, si dovevano necessariamente evidenziare una serie di servitu’ per l’agibilita’ dei fabbricati per i quali non vi era traccia nella decisione impugnata.
4. Il collegio ritiene di dover esaminare preliminarmente il secondo motivo di ricorso essendo lo stesso fondato ed assorbente rispetto ai restanti.
La sentenza della Corte d’Appello si fonda su una motivazione erronea ed in violazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articoli 30 e 46 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) nel quale sono stati sostanzialmente trasfusi della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 18, contestualmente abrogati dall’articolo 136 del suddetto Decreto del Presidente della Repubblica nonche’ della L. n. 48 del 1985, articolo 40.
In sostanza, la Corte d’Appello ha ritenuto sufficiente ai fini del trasferimento, ex articolo 2932 c.c., del terreno oggetto del preliminare in esame, il solo certificato di destinazione urbanistica del terreno, ritenendo non necessaria l’ulteriore indicazione dei titoli abilitativi previsti per le costruzioni, e cio’ nonostante la presenza accertata e non contestata di immobili insistenti sul terreno promesso in vendita.
La ratio della sentenza si fonda sul fatto che oggetto del preliminare era esclusivamente il terreno e non le costruzioni ivi insistenti. In altri termini secondo la Corte d’Appello poiche’ il preliminare aveva ad oggetto esclusivamente il terreno, trovava applicazione esclusivamente del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30 (gia’ L. n. 47 del 1985, articolo 18) e, dunque, l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica del terreno, mentre non trovavano applicazione della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40.
Tale tesi non puo’ essere condivisa, in quanto la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, a titolo negoziale e non in base al principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorche’ non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a se’ stesso o ad altri la proprieta’ del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprieta’ superficiaria ai sensi dell’articolo 952 c.c. (Sez. 2, Sent. n. 9769 del 2016).
Ne consegue che qualora, come nel caso di specie, sia accertato e non contestato che sui terreni promessi in vendita o compravenduti, insistono degli immobili, ai fini della validita’ del trasferimento immobiliare, e’ necessario che siano indicati gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
In base alla normativa sopra indicata, infatti, e’ prevista, a pena di nullita’, la necessita’ di allegazione agli atti di trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni del certificato di destinazione urbanistica, e di indicazione, per gli edifici o parte di essi, degli estremi della licenza o concessione ad aedificandum rilasciata, sia pure in sanatoria, dall’autorita’ competente (ovvero di allegazione della domanda di sanatoria corredata della prova dell’avvenuto pagamento delle prime due rate dell’oblazione).
Deve, dunque, affermarsi il seguente principio di diritto: In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto un terreno sul quale insistono anche delle costruzioni, non puo’ essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c., in assenza, non solo del certificato di destinazione urbanistica del terreno del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, ex articolo 30, ma anche della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono un requisito richiesto a pena di nullita’ dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46, ed integrano una condizione dell’azione ex articolo 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale.
Il controricorrente ha eccepito che, nelle more del giudizio, e’ intervenuto il permesso in sanatoria degli immobili insistenti sul terreno oggetto della controversia, come gia’ allegato al fascicolo depositato in grado di appello. Tale permesso (e la sua corrispondenza a quanto costruito) dovra’ essere valutato nel giudizio del rinvio.
In conclusione, la Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti due, cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma che decidera’ anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti due, cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma che decidera’ anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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