Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 29 settembre 2020, n. 20526.
La massima estrapolata:
Il disposto dell’ultimo periodo del comma 1-bis dell’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, con la legge 30 luglio 2010, n. 122 (“Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”), concernente la c.d. “conformità catastale soggettiva”, non è riferibile all’attività del giudice investito di una domanda ex art. 2932 cod. civ. di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare di un fabbricato già esistente; né la c.d. “conformità catastale soggettiva” dell’immobile – vale a dire l’allineamento tra l’intestazione dell’immobile risultante in catasto e l’intestazione dell’immobile risultante dai registri immobiliari – costituisce condizione dell’azione ex art. 2932 cod. civ.; la sua mancanza, pertanto, non impedisce l’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 cod. civ.
Sentenza 29 settembre 2020, n. 20526
Data udienza 13 febbraio 2020
Tag/parola chiave: Esecuzione ex art. 2932 cc – Immobile – Conformità catastale soggettiva ex art. 29 comma 1 bis legge n. 52/85 e successive modifiche non è presupposto dell’azione ex art. 2932 cc – Esclusione dal campo d’accertamento del giudice – Ratio – Ammissibilità della pronuncia ex art. 2932 cc
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 6425/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 78/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 08/01/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/02/2020 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che si riporta agli scritti difensivi depositati e chiede l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli scritti difensivi depositati e insiste per il rigetto del ricorso.
FATTI DI CAUSA
Il sig. (OMISSIS) convenne davanti al Tribunale di Roma i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) per ottenere una sentenza di trasferimento ex articolo 2932 c.c. di un immobile sito in (OMISSIS), di proprieta’ dei convenuti, che il signor (OMISSIS) si era obbligato a vendergli con contratto preliminare del 30 aprile 2002. Il Tribunale, per quanto qui ancora interessa, accerto’ che la mancata conclusione del contratto di compravendita era imputabile ai convenuti e condanno’ questi ultimi al risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, rigettando, tuttavia, la domanda del sig. (OMISSIS) di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, in ragione della mancanza, agli atti processo, della documentazione attestante la regolarita’ urbanistica dell’immobile promesso in vendita, secondo il disposto della L. n. 47 del 1985, articolo 17 (ora sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46) e della stessa L. n. 47 del 1985, articolo 40.
La Corte d’appello di Roma, adita con l’impugnazione di entrambe le parti, confermo’ la sentenza di primo grado, in base, tuttavia, a diversa motivazione. In particolare, sempre per quanto qui ancora interessa, la Corte d’appello ritenne ammissibile la documentazione prodotta dal sig. (OMISSIS) per attestare la conformita’ edilizia ed urbanistica dell’immobile promesso in vendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985 e del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001; nondimeno, disattese la domanda di trasferimento ex articolo 2932 c.c., in ragione del mancato allineamento catastale dell’immobile, risultando il medesimo ancora iscritto in catasto in proprieta’ del sig. (OMISSIS), dante causa dei committenti venditori sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS).
Avverso la sentenza di secondo grado il sig. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di sei motivi, censurando esclusivamente la statuizione di rigetto della sua domanda di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’articolo 2232 c.c..
Gli intimati sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno presentato controricorso.
La causa e’ stata chiamata alla pubblica udienza del 13 febbraio 2020, per la quale solo il ricorrente ha depositato una memoria e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Tutti e sei i motivi di ricorso proposti dal sig. (OMISSIS) attingono la statuizione della Corte territoriale che ha ritenuto che l’accoglimento della domanda di trasferimento ex articolo 2932 c.c., dell’immobile promesso in vendita fosse precluso dalla disposizione introdotta dal Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, articolo 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122; tale disposizione, come e’ noto, ha modificato il testo della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, aggiungendo, dopo il comma 1, il comma 1 bis, del seguente testuale tenore: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo’ essere sostituita da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari”.
I sei motivi di ricorso sono raggruppabili in tre doglianze, che censurano l’interpretazione offerta dall’impugnata sentenza della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, sotto tre distinti profili; ciascuna di tali doglianze si articola in una coppia di motivi, dei quali il primo attiene all’interpretazione di legge effettuata dalla Corte capitolina ed il secondo, subordinato, attiene al dubbio di legittimita’ costituzionale generato dal Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14 (rectius: dalla L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, aggiunto dal Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14), ove interpretato nel senso criticato dal ricorrente.
I tre profili di critica proposti dal ricorrente all’interpretazione della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, operata dalla Corte di merito sono i seguenti:
a) il primo (motivi primo e secondo) riguarda l’applicabilita’ di tale disposizione alle fattispecie perfezionatesi anteriormente alla sua entrata in vigore;
b) il secondo profilo (motivi terzo e quarto) riguarda la possibilita’ di applicare la disciplina del contenuto necessario del contratto dettata da tale disposizione ai trasferimenti immobiliari ope judicis ex articolo 2932 c.c.;
c) il terzo (motivi quinto e sesto) riguarda l’applicabilita’ della disciplina prevista per la c.d. “difformita’ catastale oggettiva” anche alle ipotesi, quale quella di specie, di c.d. “difformita’ catastale soggettiva”.
In particolare, con il primo motivo di ricorso, si argomenta che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere applicabile, nella specie, la disposizione dettata dalla L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, ancorche’ il decreto legge introduttivo di tale disposizione sia entrato in vigore non solo dopo la stipula del contratto preliminare (30 aprile 2002) ma anche dopo il termine fissato per la stipula del contratto definitivo (30 luglio 2002), nonche’ dopo la instaurazione del presente giudizio (6 agosto 2002).
Il motivo va disatteso.
Per quanto riguarda l’anteriorita’ del contratto preliminare dedotto in giudizio rispetto all’entrata in vigore del Decreto Legge n. 78 del 2010, va in primo luogo sottolineato che la disposizione introdotta dall’articolo 19, comma 14, di tale decreto riguarda i contratti traslativi e non i contratti ad effetti obbligatori, come fatto palese dalla lettera della legge, che contempla esclusivamente “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali”.
Sulla scorta di tale premessa, il Collegio osserva che, in mancanza di una disciplina transitoria, tale disposizione trova applicazione, ai sensi dell’articolo 11 preleggi (“la legge non dispone che per l’avvenire”),a tutti i contratti di trasferimento conclusi dopo la sua entrata in vigore. La legge, infatti, non pone alcuna distinzione tra contratti traslativi conclusi spontaneamente e contratti traslativi conclusi in esecuzione di una pregressa obbligazione di contrarre e pertanto, con riferimento questi ultimi, nessun rilievo puo’ attribuirsi all’epoca di insorgenza dell’obbligazione di contrarre; va quindi data continuita’ al principio, gia’ espresso da questa Corte con la sentenza n. 4522/08, che, nel caso di contratto preliminare di compravendita, l’effetto traslativo e’ determinato soltanto dal contratto definitivo, sicche’ la ricorrenza dei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validita’ del contratto traslativo non possono che fare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo.
Nessun rilievo puo’ poi attribuirsi alla circostanza che il termine contrattualmente fissato per la stipula dell’atto di trasferimento fosse gia’ scaduto alla data di entrata in vigore del Decreto Legge n. 78 del 2010. La scadenza del termine pattuito per il rogito determina l’esigibilita’ del diritto al trasferimento dell’immobile nonche’, quando si tratti di termine essenziale, il diritto della parte adempiente di chiedere la risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento della controparte; ma non esclude, nel caso in cui le parti pervengano egualmente alla conclusione dell’atto di trasferimento, che la relativa stipula soggiaccia alle regole vigenti nel momento in cui essa viene compiuta.
Per quanto infine riguarda il terzo degli argomenti in cui si articola il primo motivo di ricorso, relativo all’anteriorita’ dell’instaurazione del presente giudizio rispetto all’entrata in vigore del Decreto Legge n. 78 del 2010, e’ opportuno prendere le mosse dalla giurisprudenza di questa Corte alla cui stregua, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c., non puo’ essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – avente ad oggetto gli estremi della concessione edilizia; dichiarazione che costituisce requisito richiesto a pena di nullita’ del contratto traslativo dai gia’ menzionati della L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 e, ora, Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46 (sentt. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16, 1505/18, 21721/19). Tale orientamento – che discende dalla considerazione che la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non puo’ realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, ne’, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti – implica, come corollario, che la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell’azione ex articolo 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicche’ la produzione di tale dichiarazione puo’ intervenire anche in corso di causa e altresi’ nel corso del giudizio d’appello, purche’ prima della relativa decisione, giacche’ essa e’ sottratta alle preclusioni che regolano la normale attivita’ di deduzione e produzione delle parti (in termini, con specifico riferimento alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla L. n. 47 del 1985, articolo 40, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, Cass. 6684/19).
I suddetti principi, elaborati dalla giurisprudenza di legittimita’ con riferimento alla c.d. “conformita’ edilizia ed urbanistica”, devono ritenersi operanti anche con riferimento alla c.d. “conformita’ catastale oggettiva”, attesa l’evidente analogia, strutturale e teleologica, delle rispettive discipline.
Deve pertanto ritenersi, in definitiva, che anche la “conformita’ catastale oggettiva” rappresenti, al pari della “conformita’ edilizia ed urbanistica”, una condizione dell’azione; con la conseguenza che essa soggiace al principio generale che, ai fini dell’accertamento della sussistenza delle condizioni dell’azione, rileva non il momento della domanda, bensi’ quello della decisione (cfr. SSUU n. 23825/09; da ultimo, Cass. 16068/19). D’altra parte, proprio la riconosciuta specularita’ tra la sentenza ex articolo 2932 c.c., ed il contratto di cui essa e’ destinata a produrre gli effetti impone di ritenere che, come i contratti ad effetti reali conclusi sotto la vigenza della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, vanno soggetti alle disposizioni ivi dettate, parimenti a tali disposizioni vanno soggette le sentenza traslative ex articolo 2932 c.c., emessa dopo l’entrata in vigore del Decreto Legge n. 78 del 2010.
Deve quindi darsi continuita’ al principi gia’ recentemente enunciati da questa Corte con la sentenza n. 12654/20, secondo cui:
– il disposto della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, comma 1 bis, aggiunto dal Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, articolo 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122, trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprieta’ degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell’articolo 2932 c.c.;
– il suddetto disposto si applica anche nei giudizi aventi ad oggetto l’adempimento in forma specifica di un contratto preliminare ex articolo 2932 c.c., instaurati prima dell’entrata in vigore del Decreto Legge n. 78 del 2010.
Donde l’infondatezza della tesi che pretende di escludere l’applicabilita’ delle disposizioni introdotte della L. n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, nei processi gia’ pendenti alla data di entrata in vigore di detto decreto legge.
Con il secondo motivo di ricorso si solleva la questione di legittimita’ costituzionale della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, ove ritenuto applicabile alle fattispecie sorte anteriormente alla sua entrata in vigore, in relazione agli articoli 3, 24, 111 Cost. e articolo 117 Cost., comma 1, anche in riferimento agli articoli 6 e 13 della Convenzione EDU, nonche’ dell’articolo 1, primo prot. agg. Conv. EDU. Ad avviso del ricorrente, ammettere che, nelle more della definizione del processo, il legislatore possa intervenire sulla spettanza del bene della vita oggetto di causa, sarebbe incompatibile con il principio di effettivita’ della tutela giurisdizionale, violerebbe il principio della “parita’ delle armi” tra le parti in causa e costituirebbe un’indebita interferenza nell’attivita’ giurisdizionale. Il richiamo al primo protocollo aggiuntivo CEDU si giustificherebbe, infine, perche’ ad essere reclamato, nel caso di specie, e’ il diritto ad ottenere una proprieta’ fondiaria che verrebbe pregiudicato dallo ius superveniens.
La questione di legittimita’ costituzionale sollevata con il secondo mezzo di ricorso va giudicata manifestamente infondata, giacche’ essa muove dall’erroneo presupposto che l’applicabilita’, nella specie, del disposto della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, derivi da una interpretazione del medesimo che gli attribuisca efficacia retroattiva. Per contro, come chiarito con riferimento al primo motivo, tale disposizione opera per il futuro, vale a dire per i contratti traslativi da stipulare dopo la sua entrata in vigore e per le sentenze traslative da pronunciare anch’esse dopo la sua entrata in vigore.
Disattesi i primi due mezzi di ricorso, relativi all’applicabilita’ nella specie, ratione temporis, della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, ragioni di ordine logico impongono di analizzare il quinto e sesto mezzo di impugnazione – che pongono la questione della differenza di disciplina tra conformita’ catastale oggettiva e conformita’ catastale soggettiva – con precedenza rispetto al terzo e quarto motivo, i quali pongono la questione della possibilita’ di applicare alla sentenza emanata ai sensi dell’articolo 2932 c.c., le disposizioni introdotte dal Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, con riferimento ai contratti stipulati con atto pubblico o con scrittura privata autenticata; questa seconda questione, infatti, deve essere analizzata con riguardo a ciascuna delle diverse disposizioni contenute nel corpo dalla L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, introdotto dal ripetuto comma 14 del Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19 e, pertanto, presuppone l’esatta individuazione della relativa, differente, portata.
Con il quinto motivo di ricorso il ricorrente argomenta che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere l’emissione di una sentenza traslativa ex articolo 2932 c.c., preclusa dalla difformita’ catastale soggettiva, ossia dal fatto che l’immobile promesso in vendita risultasse ancora catastalmente intestato al dante causa degli attuali proprietari.
Il motivo e’ fondato.
La L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, sopra trascritto, contiene due distinte disposizioni.
La prima – concernente la conformita’ catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo – dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico) di conformita’ dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto; essa impone, quindi, un contenuto necessario del contratto (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione degli intestatari o attestazione di un tecnico aventi ad oggetto la conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) e attiene alla sfera della validita’ del medesimo.
La seconda – concernente la conformita’ catastale soggettiva, ossia l’identita’ tra l’autore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile – fa obbligo al notaio di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari; essa non introduce un contenuto necessario del contratto, ma impone un’attivita’ al notaio rogante.
La prima di tali disposizioni e’ presidiata con l’espressa previsione della nullita’ dell’atto privo del contenuto prescritto. La seconda non e’ invece assistita da alcuna sanzione di nullita’ dell’atto rogato senza la sua osservanza, cosicche’ il mancato rispetto della stessa risolve i propri effetti esclusivamente sul piano della responsabilita’ delle parti e del notaio (per quest’ultimo, tanto sul piano disciplinare quanto su quello dell’esatto adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto d’opera professionale).
La questione della possibilita’ di trasporre la disciplina dettata dall’articolo dalla L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, alle sentenze di trasferimento ex articolo 2932 c.c., pone quindi problemi diversi per la conformita’ oggettiva e per quella soggettiva.
Per quanto riguarda la conformita’ oggettiva, si tratta di stabilire se, ed in quali termini, la norma che prevede la nullita’ del contratto privo della dichiarazione (dell’intestatario) o dell’attestazione (di un tecnico abilitato) di conformita’ catastale oggettiva del fabbricato che ne forma oggetto precluda la possibilita’ di pervenire al trasferimento con sentenza ex articolo 2932 c.c., di un fabbricato la cui dichiarazione o attestazione di conformita’ catastale oggettiva non risulti acquisita in giudizio; nonche’, in ipotesi affermativa, di stabilire quale sia il vizio che affligga una sentenza ex articolo 2932 c.c., che sia stata emessa in difetto di detta acquisizione o che non dia atto della dichiarazione o attestazione di conformita’ catastale oggettiva che pure sia stata acquisita in giudizio. La questione – che non riguarda la presente causa, nella quale la Corte di appello ha rigettato la domanda di trasferimento dell’immobile ex articolo 2932 c.c., proposta del sig. (OMISSIS) per il riscontrato difetto di conformita’ soggettiva, non oggettiva – e’ gia’ stata affrontata da questa Corte, che, con la citata sentenza n. 12654/20 – dopo aver affermato, come sopra riportato, che il disposto della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, trova applicazione anche al trasferimento giudiziale della proprieta’ degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell’articolo 2932 c.c. – ha altresi’ ulteriormente precisato che la presenza delle menzioni catastali (l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione o attestazione di conformita’ dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto) costituisce condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica ex articolo 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione; che la produzione delle suddette menzioni catastale – ove esse non risultino gia’ dal contratto preliminare dedotto in giudizio – puo’ intervenire anche in corso di causa; che il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex articolo 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle suddette menzioni catastali costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullita’ della sentenza.
Per quanto riguarda la conformita’ soggettiva, per contro, non vi e’ alcuna ragione – in mancanza di una previsione di nullita’ dei contratti aventi ad oggetto immobili la cui intestazione catastale risulti disallineata a quella dei registri immobiliari – di ritenere che detti immobili non possano essere trasferiti con sentenza ex articolo 2932 c.c.; l’assenza di una previsione di nullita’ contrattuale collegata alla mancata verifica, da parte del notaio, dell’allineamento tra l’intestazione catastale e i dati dei registri immobiliari e’ peraltro gia’ stata evidenziata da questa Corte nell’ordinanza n. 3089/2020 (che ha rimesso alla Sezioni Unite la questione di massima di particolare importanza relativa alla possibilita’ di realizzare trasferimenti immobiliari mediante la sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio) ove si legge, con riferimento della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis: “Nell’ultimo periodo e’ previsto il controllo di conformita’ dei dati catastali a quelli contenuti nel registro delle iscrizioni e trascrizioni immobiliari da parte del notaio ma non e’ prevista la sanzione di nullita’ in mancanza di questa ulteriore verifica” (pag. 6, terzo capoverso).
Nel caso oggetto del presente giudizio, come gia’ sottolineato, la Corte di appello ha riscontrato una difformita’ catastale soggettiva, rilevando che l’immobile promesso in vendita risultava ancora intestato al sig. (OMISSIS), dante causa degli attuali proprietari sigg.ri (OMISSIS) e (OMISSIS). Essa ha quindi errato nel negare la trasferibilita’ con sentenza ex articolo 2932 c.c., di un immobile privo di conformita’ catastale soggettiva, giacche’ il giudice ben puo’, per le ragioni illustrate nel paragrafo precedente, procedere a tale trasferimento.
L’unica questione che residua e’ quella se il giudice sia tenuto, ai fini dell’emissione della sentenza di trasferimento, a verificare la conformita’ soggettiva dell’immobile, svolgendo esso, sulla scorta delle allegazioni delle parti – e, se necessario, mediante un ausiliario all’uopo nominato l’individuazione degli intestatari catastali e la verifica della loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari.
Il Collegio ritiene che a tale questione debba fornirsi risposta negativa.
Va premesso che la ratio della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, deve essere individuata nella volonta’ del legislatore di portare ad emersione, al momento del trasferimento di un immobile, qualunque difformita’ tra la realta’ della relativa consistenza e intestazione e la rappresentazione catastale di tale realta’; cio’ al fine di favorire la creazione di una banca dati aggiornata degli immobili urbani produttivi di reddito e dei relativi proprietari, nella prospettiva del piu’ efficiente funzionamento dell'”Anagrafe immobiliare integrata” e, quindi, in definitiva, del contrasto all’evasione fiscale.
Per comprendere esattamente come si atteggi l’operativita’ della disposizione relativa alla conformita’ catastale soggettiva (“Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari”) nell’ambito del giudizio di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre e’ necessario considerare che la non conformita’ catastale soggettiva puo’ dipendere dal svariate circostanze, da quella piu’ semplice dovuta all’omissione della voltura catastale, alle situazioni collegate agli acquisti effettuati da un solo coniuge in regime di comunione legale, alle vicende (in primis quelle societarie) per le quali non e’ prevista trascrizione, alle accettazioni di eredita’ non trascritte, fino all’ipotesi estrema in cui il disponente assuma di aver usucapito il bene, e quindi di vantare un diritto che non deve documentare attraverso i registri immobiliari.
La legge si limita a prescrivere, “prima della stipula”, una “verifica”; non fa cenno, nel suo tenore letterale, alla necessita’ di un previo allineamento, ossia alla necessita’ che, ove dalla necessaria verifica emerga la mancanza di conformita’ soggettiva, si effettuino, prima della stipula, le volture necessarie ad allineare le risultanze del catasto a quelle dei registri immobiliari.
Non e’ questa la sede per affrontare la questione, evidentemente estranea al tema del decidere, concernente la portata degli adempimenti imposti dalla disposizione in commento ai notai; vale a dire la questione se il notaio che rilevi la mancanza di conformita’ soggettiva sia tenuto, ai sensi della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, al c.d. pre-allineamento catastale/ipotecario e, dunque, a ristabilire prima della stipula dell’atto, ove cio’ sia possibile, la corrispondenza tra intestatari catastali e soggetti titolari del potere dispositivo degli immobili oggetto dell’atto, mediante il compimento delle attivita’ all’uopo concretamente necessarie (presentazione delle domande di voltura o altro); oppure se il notaio adempia alla disposizione in commento gia’ soltanto procedendo alla suddetta verifica e limitandosi, in caso di riscontrata mancanza di conformita’ catastale soggettiva, a dare atto di tale mancanza nel testo del contratto, non solo nei casi in cui il pre-allineamento sia impossibile (come, per fare un solo esempio, nell’ipotesi dei c.d. atti a cascata, nei quali il medesimo immobile costituisce oggetto di una pluralita’ di atti successivi ricevuti contestualmente dal notaio) ma anche nei casi in cui detto pre-allineamento sarebbe possibile.
Ai fini del presente giudizio e’ sufficiente considerare che la disposizione in esame non incide sulla liberta’ negoziale dei privati, giacche’ il pre-allineamento non costituisce condizione di trasferibilita’ del bene, come fatto palese dal rilievo che, nei casi in cui esso risulti impossibile, il notaio puo’ egualmente procedere alla stipula del contratto di trasferimento e realizzare l’allineamento dopo la stipula, mediante le volture a quest’ultima conseguenti. Cio’ a cui la legge tende, in sostanza, e’ l’introduzione di un meccanismo che favorisca l’allineamento delle risultanze catastali con quelle dei registri immobiliari, ai fini della migliore identificabilita’ dei soggetti tenuti alla corresponsione degli oneri fiscali connessi alla proprieta’ immobiliare, tramite l’attivita’ dei notai, della quale enfatizza il profilo di munus publicum.
Sulla scorta di tale premessa, il Collegio ritiene che il diritto del promissario acquirente al trasferimento in suo favore dell’immobile promesso in vendita non possa essere subordinato all’espletamento del pre-allineamento nell’ambito del giudizio di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre e che, specularmente, non sia possibile riferire all’attivita’ del giudice adempimenti che la legge pone a carico dei notai.
Deve quindi, conclusivamente, affermarsi che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare di un fabbricato gia’ esistente – mentre la conformita’ catastale oggettiva costituisce condizione dell’azione e, pertanto, deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice – la conformita’ catastale soggettiva, per contro, non costituisce condizione dell’azione e, pertanto, la sua mancanza non impedisce i’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex articolo 2932 c.c..
Il quinto mezzo va pertanto accolto, con conseguente assorbimento del sesto, relativo al dubbio di legittimita’ costituzionale della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis – ove inteso nel senso che il trasferimento dell’immobile al promissario acquirente con sentenza ex articolo 2932 c.c., resti precluso dal mancato allineamento dei dati catastali a quelli dei registri immobiliari – in relazione agli articoli 3, 24, 111 Cost. e articolo 117 Cost., comma 1, anche in riferimento agli articoli 6 e 13 della Convenzione EDU, nonche’ dell’articolo 1, primo prot. agg. Conv. EDU.
Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente deduce che la disposizione di cui alla L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis – concernendo esclusivamente “atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi” – non si applicherebbe ai trasferimenti immobiliari mediante sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c..
Il motivo va giudicato inammissibile per carenza di interesse.
La questione se la disciplina della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, la’ dove prevede la nullita’ del contratto di trasferimento di un immobile privo di conformita’ catastale, precluda la possibilita’ di trasferire la proprieta’ di un immobile privo di conformita’ catastale mediante sentenza ex articolo 2932 c.c., risulta, infatti, priva di pertinenza rispetto alla fattispecie in esame ed alla stessa ratio decidendi dell’impugnata sentenza. La suddetta previsione riguarda infatti, come sopra illustrato, solamente la mancanza di conformita’ catastale oggettiva – e la questione posta da tale previsione e’ gia’ stata risolta da questa Corte, nei termini sopra riportati, con la piu’ volte ricordata sentenza n. 12654/20 – mentre l’errore della Corte di appello consiste nell’aver ritenuto che l’immobile de quo non potesse essere trasferito con sentenza ex articolo 2932 c.c., per essere esso privo di conformita’ catastale soggettiva.
L’inammissibilita’ del terzo motivo di ricorso rende inammissibile, sempre per carenza di interesse, anche il quarto motivo, relativo al dubbio di legittimita’ costituzionale della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis – ove inteso nel senso che la mancata attestazione di conformita’ catastale impedisca il trasferimento dell’immobile con sentenza ex articolo 2932 c.c. – in relazione agli articoli 3, 24, 111 articolo 29, comma 1 bis e articolo 117 Cost., comma 1, anche in riferimento agli articoli 6 e 13 della Convenzione EDU, nonche’ dell’articolo 1, primo prot. agg. Conv. EDU.
In definitiva il quinto mezzo di ricorso deve essere accolto, il primo ed il secondo vanno rigettati, il terzo e il quarto vanno dichiarati inammissibili ed il sesto va dichiarato assorbito. La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Roma, che si atterra’ al seguente principio di diritto:
Il disposto dell’ultimo periodo della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, comma 1 bis, aggiunto dal Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, articolo 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122 (“Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari”), concernente la c.d. “conformita’ catastale soggettiva”, non e’ riferibile all’attivita’ del giudice investito di una domanda ex articolo 2932 c.c., di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare di un fabbricato gia’ esistente; ne’ la c.d. “conformita’ catastale soggettiva” dell’immobile – vale a dire l’allineamento tra l’intestazione dell’immobile risultante in catasto e l’intestazione dell’immobile risultante dai registri immobiliari – costituisce condizione dell’azione ex articolo 2932 c.c.; la sua mancanza, pertanto, non impedisce i’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex articolo 2932 c.c..
Le spese del presente giudizio saranno liquidate dal giudice di rinvio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il quinto motivo di ricorso, rigetta il primo ed il secondo, dichiara inammissibili il terzo ed il quarto e dichiara assorbito il sesto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolta e rinvia alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, che regolera’ anche le spese del giudizio di cassazione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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