REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCODITTI Enrico – Presidente

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere

Dott. VALLE Cristiano – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

Dott. GUIZZI Stefano Giaime – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 13033/2022 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio degli Avvocati (OMISSIS), e (OMISSIS), che la rappresentano e difendono;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in Roma (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

Avverso la sentenza n. 217/2022 della Corte di Appello di Roma, depositata il 13/01/2022;

udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale del 25/1/2023 dal Consigliere Dott. Stefano Giaime GUIZZI.

Immobili urbani adibiti ad uso diverso ed i gravi motivi di recesso

RITENUTO IN FATTO

– che (OMISSIS) ricorre, sulla base di quattro motivi, per la cassazione della sentenza n. 217/22, del 13 gennaio 2022, della Corte di Appello di Roma, che – accogliendone solo in parte il gravame esperito, in via incidentale, avverso la sentenza n. 18092/17, del 6 ottobre 2017, del Tribunale di Roma – ha disposto, all’esito delle dovute compensazioni tra le parti, la condanna della societa’ (OMISSIS). S.r.l. (d’ora in poi, ” (OMISSIS)”) a corrispondere all’ (OMISSIS) la somma di Euro 13.008,71 a titolo di risarcimento danni, rigettando, invece, la domanda, pure formulata dalla stessa (OMISSIS), di pagamento dei canoni di locazione fino alla naturale scadenza del contratto corrente “inter partes”;

– che, in punto di fatto, l’odierna ricorrente riferisce di aver conseguito, nei confronti della societa’ (OMISSIS), un provvedimento monitorio – nella sua qualita’ di gia’ locatrice un immobile destinato ad uso commerciale – in relazione al mancato pagamento di due mensilita’ di canone e di oneri condominiali, per l’importo complessivo di Euro 11.610,53;

– che proposta opposizione a decreto ingiuntivo dalla gia’ conduttrice, societa’ (OMISSIS), la stessa agiva anche in via riconvenzionale, deducendo nullita’ del contratto per omessa registrazione, con consequenziale richiesta di restituzione della somma – ben maggiore rispetto a quella di cui le era stato ingiunto il pagamento – pari alle ultime tre annualita’ del canone locatizio, richiedendo, inoltre, pure la restituzione del deposito cauzionale;

– che l’opposta (OMISSIS) proponeva, in via di “reconventio reconventionis”, sia domanda risarcitoria, in ragione di danni cagionati all’immobile e di modifiche non autorizzate, sia domanda di pagamento di ulteriori 23 mensilita’ del canone di locazione, a suo dire dovute fino alla scadenza naturale del contratto, e cio’ sul presupposto dell’inefficacia dell’atto di recesso fatto pervenire dal conduttore, in quanto privo dei requisiti di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27;

– che rigettata dal primo giudice l’opposizione e la domanda riconvenzionale dell’opponente (e dichiarata, invece, inammissibile quella dell’opposto), in parziale accoglimento del solo appello incidentale della gia’ locatrice, essendo stato, infatti, respinto quello principale della societa’ (OMISSIS), la domanda risarcitoria dell’ (OMISSIS) veniva accolta, sebbene per un importo minore rispetto a quello richiesto;

– che il giudice di seconde cure respingeva, invece, la domanda relativa al pagamento delle ulteriori 23 mensilita’ di canone, ravvisandosi, da parte del giudice di appello, l’esistenza di idoneo atto di disdetta;

Immobili urbani adibiti ad uso diverso ed i gravi motivi di recesso

– che avverso la sentenza della Corte capitolina ricorre per cassazione l’ (OMISSIS), sulla base – come detto – di quattro motivi;

– che il primo motivo denuncia – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27, oltre a vizio di motivazione nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante, ovvero l’assenza dei gravi motivi di recesso;

– che si censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che la comunicazione del (OMISSIS) – inoltrata dalla societa’ (OMISSIS) ad essa (OMISSIS) e con la quale venivano specificate le ragioni del recesso, gia’ genericamente comunicate con raccomandata del (OMISSIS) – idonea manifestazione della volonta’ di recedere dal contratto di locazione, donde il conseguente rigetto della domanda della gia’ locatrice, volta a conseguire il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto;

– che errata, inoltre, risulterebbe la sentenza impugnata allorche’ ha ritenuto sussistenti i gravi motivi a fondamento del recesso, non avendo la gia’ conduttrice assolto all’onere della prova su di essa incombente;

– che il secondo motivo denuncia – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) – violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 653 c.p.c., nonche’ vizio di motivazione per omessa pronuncia sulle spese processuali della fase monitoria a seguito del mancato accoglimento dell’opposizione al decreto ingiuntivo, provvedimento modificato “in melius”, essendo stata la societa’ (OMISSIS) condannata al pagamento di una somma maggiore rispetto a quella oggetto dell’ingiunzione;

– che il terzo motivo denuncia – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) – violazione del Decreto Ministeriale 10 marzo 2014, n. 55, poi Decreto Ministeriale 8 marzo 2018, n. 37, censurando la sentenza impugnata per illogicita’ ed erroneita’ in punto spese di lite, oltre che per carenza di motivazione, nonche’ per violazione del principio della soccombenza anche in relazione al valore della causa e per violazione dei parametri fissati nelle tabelle;

– che il quarto motivo denuncia – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione dell’articolo 115 c.p.c., dell’articolo 1592 c.c., nonche’ vizio di motivazione in relazione all’individuazione dei danni rispetto alla relazione peritale a firma dell’Arch. (OMISSIS) del (OMISSIS), non contestata da controparte;

– che, in questo caso, la ricorrente si duole dell’accoglimento solo parziale della domanda risarcitoria da essa proposta, avendo la Corte romana – a suo dire – riduttivamente e arbitrariamente individuato i danni risarcibili, disattendendo gli accertamenti tecnici contenuti nella relazione a firma del predetto professionista, sebbene non contestati da controparte;

– che ha resistito all’impugnazione, con controricorso, la societa’ (OMISSIS), chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile e, comunque, rigettata;

– che la ricorrente ha depositato memoria;

– che il collegio ha raccomandato la stesura dell’ordinanza in forma semplificata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

– che il ricorso va accolto, nei limiti di seguito precisati;

– che il primo motivo non e’ fondato;

– che la Corte capitolina ha ritenuto la comunicazione di recesso del (OMISSIS) “palesemente inefficace”, in quanto “non contenente alcuna motivazione”, affermando che la stessa fosse stata “integrata”, ma solo con effetto “ex nunc”, “dall’indicazione successiva dei motivi”, avvenuta il successivo (OMISSIS);

– che la sentenza impugnata, pertanto, ha ritenuto valida manifestazione della volonta’ del conduttore di recedere dalla locazione soltanto la seconda comunicazione, senza farne retroagire gli effetti dalla prima, con cio’ mostrando – al di la’ del riferimento alla “integrazione” dei due atti, che in apparenza farebbe supporre che essa abbia inteso “saldare” le due manifestazioni di volonta’, in violazione del principio che esige la contestualita’ della manifestazione della volonta’ di recesso e dell’enunciazione dei gravi motivi (sulla quale si veda Cass. Sez. 3, sent. 30 giugno 2015, n. 13368, Rv. 635800-01) – di attribuire efficacia soltanto alla raccomandata del (OMISSIS);

– che infondata e’ anche la censura, sempre, oggetto del primo motivo di ricorso, con cui si contesta l’idoneita’ ad integrare i giusti motivi di quanto dichiarato, appunto, con tale seconda comunicazione;

– che la gia’ conduttrice ha fatto riferimento “all’aumento esponenziale del fatturato”, nonche’ “a scelte imprenditoriali ben precise connesse all’espansione dell’impresa, ovvero quella di contemperare la necessita’ di un maggiore spazio disponibile, con quella di avere un locale prestigioso e, da ultimo, quella di limitare e/o non duplicare costi di gestione”;

– che nel dare rilievo a tali motivi, ai sensi ed agli effetti di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, la Corte capitolina si e’ uniformata al principio enunciato da questo giudice di legittimita’, secondo cui i “gravi motivi” di cui alla norma “de qua” “devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo”, sicche’, “essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunita’ o meno di continuare ad occupare l’immobile locato ma devono avere carattere oggettivo”, ravvisabile, tuttavia, anche – come nella specie – in “un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attivita’ dell’impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo” (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 30 giugno 2015, n. 13368, Rv. 635800-01);

– che i motivi secondo e terzo – suscettibili di scrutinio unitario, data la loro connessione, attenendo alla liquidazione delle spese del giudizio di merito – sono fondati;

– che, in particolare, risultavano dovute all’ (OMISSIS) anche le spese della fase monitoria, giacche’ in tema di “procedimento di ingiunzione, la revoca del decreto ingiuntivo in esito al giudizio di opposizione, non costituisce motivo sufficiente per rendere irripetibili dal creditore le spese della fase monitoria, occorrendo aver riguardo, invece, all’esito complessivo del giudizio, sicche’ la valutazione della soccombenza dovra’ confrontarsi con il risultato finale della lite anche in relazione a tali spese” (cosi’, da ultimo, Cass. Sez. 2, sent. 9 agosto 2022, n. 24482, Rv. 665389-01);

– che all’esito delle fasi di merito del giudizio di opposizione, all’ (OMISSIS) e’ stata riconosciuto – a seguito delle compensazioni tra il suo credito e quello spettante alla societa’ (OMISSIS) – un importo maggiore di quello del quale era stato ingiunto, in suo favore, il pagamento;

– che, inoltre, risulta errata la liquidazione delle spese dei due gradi di giudizio, quanto ai compensi, non essendosi tenuto conto del rigetto della domanda riconvenzionale della societa’ (OMISSIS), del valore di Euro 109.375 (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 29 novembre 2018, n. 30840, Rv. 651861-01);

– che il quarto motivo e’ inammissibile, dal momento che le due censure in cui si sostanzia – violazione del principio di non contestazione e dell’articolo 1592 c.c., a parte il giudizio di fatto sulla natura delle opere qui non sindacabile, non colgono la “ratio decidendi” della sentenza impugnata, quanto alla limitazione del risarcimento del danno;

– che essa e’ costituita dalla valorizzazione di una clausola contrattuale in ordine alle migliorie apportate dal conduttore, che risulta interpretata come comportante un obbligo di accettazione delle stesse, o meglio un divieto di loro asportazione, in deroga pattizia, dunque, all’articolo 1592 c.c.;

– che il presente motivo non si confronta, dunque, con l’effettivo “decisum” della sentenza impugnata, donde la sua inammissibilita’ (Cass. Sez. 6-1, ord. 7 settembre 2017, n. 20910, Rv. 645744-01; in senso conforme Cass. Sez. 6-3, ord. 3 luglio 2020, n. 13735, Rv. 658411-01).

– che, in conclusione, la sentenza va cassata solo in relazione ai motivi secondo e terzo, sussistendo le condizioni perche’ questa Corte possa decidere nel merito, a norma dell’articolo 384 c.p.c., comma 2, seconda parte, non occorrendo accertamenti di fatto, ma dovendosi solo correggere la pronuncia della Corte capitolina in punto spese;

– che debbono, in primo luogo, riconoscersi ad (OMISSIS), per il ricorso monitorio, Euro 730,00 per compensi, Euro 111,00 per spese, oltre IVA e CPA;

– che, in secondo luogo, deve condannarsi la societa’ (OMISSIS) S.r.l. a rifondere ad (OMISSIS) le spese di ambo i gradi dei giudizi di merito, liquidate, per compensi, in Euro 8.000,00, oltre IVA e CPA come per legge, per il primo grado di giudizio, nonche’ in 9.000,00, oltre IVA e CPA come per legge, per il giudizio di appello;

– che, in ragione del solo parziale accoglimento del presente ricorso, sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo e il terzo e dichiara inammissibile il quarto, e, per l’effetto, cassa in relazione la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, liquida in favore di (OMISSIS), per il ricorso monitorio, Euro 730,00 per compensi, Euro 111,00 per spese, oltre IVA e CPA, condannando, altresi’, la societa’ (OMISSIS) S.r.l. a rifondere ad (OMISSIS) le spese di ambo i gradi dei giudizi di merito, liquidate, per compensi, in Euro 8.000,00, oltre IVA e CPA come per legge, per il primo grado di giudizio, nonche’ in 9.000,00, oltre IVA e CPA come per legge, per il giudizio di appello.

Compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimita’.