Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|17 settembre 2024| n. 25026.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
Il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile che ha omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie è tenuto a risarcire all’acquirente del cespite, successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, un danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; questo può essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva liquidato il danno patito dall’acquirente in un importo pari al prezzo di aggiudicazione del bene, sostenuto per mantenere la proprietà dell’immobile e scongiurare gli effetti dell’espropriazione forzata).
Ordinanza|17 settembre 2024| n. 25026. Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
Data udienza 28 giugno 2024
Integrale
Tag/parola chiave: Responsabilità professionale – Diligenza professionale del notaio – Verifiche relative all’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile oggetto di compravendita – Limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cod. civ. – Esclusione – Danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente – Sentenza della Corte di Cassazione n. 26192 del 2020 – Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente
Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere
Dott. RUBINO Lina – Consigliere Rel.
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere
Dott. SPAZIANI Paolo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 6160/2022 R.G. proposto da:
Ad.Da., Ad.Lu., Gu.Av., elettivamente domiciliati in Lecce V.le M.De., presso lo studio dell’avvocato Fa.Tr. (Omissis) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato Da.Ge. (Omissis)
– ricorrente –
contro
Ci.Gi., elettivamente domiciliato in Roma V.Le Re.Ma., presso lo studio dell’avvocato Ma.Fe. (Omissis) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato Mi.Sp. (Omissis)
– controricorrente –
nonché contro
Ca.Ra., Ca.Ro., elettivamente domiciliati in Roma Piazza Ma.27., presso lo studio dell’avvocato Ch.Ca. (Omissis) rappresentati e difesi dall’avvocato Gi.Ri. (Omissis)
– controricorrenti –
nonché
sul controricorso incidentale proposto da
Ca.An., domiciliato ex lege in Roma, Piazza Cavour presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato Ni.Ro. (Omissis)
– controricorrente, ricorrente incidentale –
avverso la Sentenza della Corte d’Appello di Lecce Sez. Dist. Taranto n. 293/2021 depositata il 01/09/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/06/2024 dal Consigliere Lina Rubino.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
FATTI DI CAUSA
1.- Ad.Da., Ad.Lu., Gu.Av., eredi del notaio Ad.Mi., propongono ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti di Ca.Ra. e Ca.Ro., Ci.Gi. e Ca.An., per la cassazione della sentenza n. 293/2021 della Corte d’appello di Lecce, pubblicata il 1.9.2021.
1.1. – Propone ricorso incidentale adesivo illustrato da memoria Ca.An.
1.2. – Resistono con controricorso i signori Ca.Ra. e Ca.Ro.
1.3. – Resiste il notaio Ci.Gi. con controricorso illustrato da memoria.
2. – Questa la vicenda, per quanto ancora di interesse in questa sede: i ricorrenti, eredi del notaio Ad.Mi., espongono che il predetto notaio veniva evocato in giudizio dai sig. Ca.Ra. e Ca.Ro., che avevano acquistato per atto notaio Ad.Mi. nel 1991 una abitazione sulla quale il notaio non aveva rilevato l’esistenza di alcuna formalità pregiudizievole; nel 2007 gli attori apprendevano che sui diritti indivisi pari ad 1/2 dell’immobile pendeva un pignoramento, trascritto prima del loro acquisto (che in effetti, dalle verifiche effettuate, risultava non essere stato mai trascritto); per evitare l’evizione, gli acquirenti erano costretti ad acquistare all’asta la quota indivisa pari ad un mezzo dell’immobile. Gli attori chiedevano la condanna del notaio al risarcimento dei danni, pari al prezzo di aggiudicazione e agli oneri fiscali, più un importo per danni morali.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
2.1. – Si costituiva in giudizio il notaio Ad.Mi., eccependo la prescrizione e contestando che dalla mancata trascrizione fosse derivato alcun danno agli attori, atteso che i signori Ca.Ra. e Ca.Ro. avevano acquistato dai coniugi Ca.An. e Re. un fabbricato eretto sulla particella (Omissis), mentre il pignoramento gravava su un terreno, corrispondente alla particella (Omissis) e data in permuta dagli alienanti prima dell’atto di vendita. Il notaio Ad.Mi. chiamava comunque in causa l’alienante Ca.An.
2.2. – Gli attori chiamavano invece in causa il notaio Ci.Gi., che aveva redatto la relazione ex art. 567 c.p.c. nell’ambito della procedura esecutiva, il quale si costituiva sostenendo che il bene acquistato dai Ca.Ra. e Ca.Ro. rientrava tra quelli assoggettati a pignoramento, che aveva ad oggetto l’intera originaria particella (Omissis).
3. – Il Tribunale di Taranto accoglieva la domanda e condannava il notaio Ad.Mi. a risarcire il danno ai propri clienti, che liquidava in 26.000 Euro circa; condannava il terzo chiamato, Ca.An., a pagare all’Ad.Mi. la metà di quanto questo fosse tenuto a versare agli attori.
4. – Proponeva appello il Ca.An., ed anche il notaio Ad.Mi. impugnava la sentenza del tribunale, cosicché le due cause venivano riunite.
5. – La Corte d’appello di Lecce, con la sentenza qui impugnata, rigettava entrambi gli appelli, condannando Ad.Mi. al pagamento delle spese di lite in favore dei coniugi Ca.Ra. e Ca.Ro., nonché del notaio Ci.Gi., e condannando il Ca.An. a rifondere le spese di lite all’Ad.Mi.
5.1. – La sentenza interpretava la documentazione prodotta accertando che in effetti il pignoramento fosse caduto sull’intera particella (Omissis), di are 209, nella sua consistenza originaria, precedente il frazionamento dal quale era derivata, dopo la costruzione dell’immobile oggetto di compravendita, la particella (Omissis), e non sulla particella (Omissis) nella sua ridotta consistenza successiva al frazionamento, di sole are 79. Per cui, riteneva che il pignoramento fosse caduto anche sull’abitazione venduta dai Ca.An. e Re. ai Ca.Ra. e Ca.Ro. con atto rogato dall’Ad.Mi. Riteneva pertanto che il notaio Ci.Gi. avesse correttamente identificato gli immobili assoggettati a procedura esecutiva, mentre il notaio Ad.Mi. non aveva compiuto diligentemente i controlli preventivi alla vendita, trasferendo agli acquirenti un immobile pignorato. Confermava la responsabilità solidale del notaio rogante e del venditore, consapevole del pignoramento in corso, nella misura accertata in primo grado del 50%. Rigettava poi l’eccezione di prescrizione sollevata dal notaio, ancorando il dies a quo della prescrizione per gli acquirenti al momento in cui – nel 2007 – erano stati contattati dal tecnico incaricato dal giudice dell’esecuzione di stimare l’immobile. Quanto alla liquidazione del danno, riteneva corretta e conforme ai principi enunciati da Cass. n. 15761 del 2018 la quantificazione operata dal giudice di prime cure, pari al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità della somma complessivamente necessaria per sottrarre l’immobile all’espropriazione.
6. – La causa è stata avviata alla trattazione in adunanza camerale, all’esito della quale il Collegio ha riservato il deposito della decisione nei successivi sessanta giorni.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale.
1.- Col primo motivo i ricorrenti, eredi del notaio Ad.Mi., deducono la violazione dell’art. 555 c.p.c. e dell’art. 2826 c.c., nonché degli artt. 2659 c.c. e 2912 c.c.
Criticano il passaggio centrale della sentenza, in cui si afferma che il bene oggetto della vendita del 1991, rogata dal notaio, era gravato dal pignoramento, trascritto nel 1990, sulla quota indivisa di proprietà del Ca.An., benché i dati degli immobili non coincidessero, e benché il bene venduto fosse un fabbricato e il bene pignorato un terreno.
Sostengono che i due immobili non siano in realtà coincidenti, e quindi che nessuna negligenza sia ascrivibile al notaio.
2. – Con il secondo motivo, denunciano la violazione degli artt. 2330 c.c. 2336, 1218 e 1176 c.c. nonché l’omessa pronuncia su un fatto decisivo per il giudizio.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
Sostengono che il giudice d’appello avrebbe mal applicato le norme che riguardano il parametro di valutazione della responsabilità del professionista, esigendo dal notaio uno standard di diligenza superiore a quello previsto dalla legge. Il notaio avrebbe correttamente identificato l’immobile da vendere, sulla base dei dati catastali di questo, né poteva rilevare che a carico del Ca.An. esistesse, al momento della vendita, un pignoramento, atteso che lo stesso cadeva su una distinta particella, su un terreno peraltro già oggetto di permuta da parte del Ca.An.
Sostengono che esulava dai normali oneri di diligenza a carico del notaio l’acquisizione, come poi effettuato dagli attori, di visure storiche catastali mediante le quali ricostruire che da una parte della particella (Omissis), oggetto del pignoramento, fosse poi derivata la particella (Omissis), oggetto della vendita.
Invocano la complessità della situazione, a fronte della quale la colpa professionale scolorerebbe in colpa lieve, facendo venir meno la responsabilità del professionista.
3. – Con il terzo motivo denunciano la violazione dell’art. 1223 c.c., là dove la sentenza impugnata ha quantificato il danno in misura pari all’esborso sostenuto dagli attori per acquistare all’asta l’immobile sottoposto a procedura esecutiva. Sostengono che, giacché gli acquirenti avevano già versato tutto o quasi il prezzo, se anche il notaio li avesse avvisati della situazione e li avesse convinti a non acquistare, il danno patrimoniale si sarebbe prodotto comunque, perché la perdita patrimoniale si era già verificata, concretizzandosi nell’esborso del prezzo.
4. – Infine, con il quarto motivo denunciano la violazione dell’art. 91 c.p.c. da parte della sentenza impugnata, là dove ha posto a carico dell’Ad.Mi. anche le spese di giudizio sostenute dal notaio Ci.Gi., non avendo il loro dante causa provocato l’evocazione in giudizio del notaio Ci.Gi.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
Il ricorso incidentale adesivo del Ca.An.
Il Ca.An. nel proprio ricorso incidentale adesivo fa presente preliminarmente di aver sviluppato, fin dai gradi di merito, una linea difensiva analoga a quella del notaio, fondata sulla sostanziale diversità tra il bene compravenduto e quello pignorato.
5. – Col primo motivo il Ca.An. denuncia la violazione dell’art. 555 c.p.c. e dell’art. 2826 c.c.
Sostiene, come i ricorrenti principali, che la corte d’appello abbia sbagliato nell’affermare, sulla sola base della estensione in metri quadrati, che la particella (Omissis), oggetto del pignoramento, fosse comprensiva della particella (Omissis), sulla quale era stata costruita la casa venduta con atto rogato dal professionista. Dice che è stata indicata erroneamente, al momento della trascrizione del pignoramento, la consistenza della particella, che non era più di 209 are ma solo di 79 are. E poi segnala che era stato pignorato un terreno, mentre era stato oggetto della vendita un fabbricato.
6. – Con il secondo motivo il ricorrente incidentale deduce la violazione dell’art. 1223 c.c. contestando la quantificazione del danno, perché l’originario prezzo di vendita dell’immobile era di gran lunga inferiore al risarcimento posto a carico del notaio e poi, in manleva, del Ca.An. Il fabbricato era stato infatti venduto per 23 milioni di Lire, mentre il notaio è stato condannato a versare oltre 26.000 Euro.
Chiede quindi la cassazione della sentenza impugnata.
7. – Il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale possono essere trattati congiuntamente, in quanto sviluppano identiche considerazioni, e sono inammissibili, perché volti a criticare la valutazione di merito della corte d’appello, che, letti i documenti relativi alla vendita e i documenti relativi all’espropriazione, ha ritenuto che il pignoramento ricadesse comunque sulla intera particella sulla quale era stata successivamente costruita l’abitazione ceduta dal Ca.An. ai signori Ca.Ro. e Ca.Ra., e che tanto avrebbe dovuto ricostruire il notaio, se avesse letto accuratamente gli atti e verificato con accuratezza l’esistenza o l’inesistenza di trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, e pertanto avrebbe dovuto avvisare i clienti della situazione, consentendo loro di valutare se acquistare ugualmente il bene o meno.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
Si tratta, come rilevato dai controricorrenti, di un apprezzamento in fatto di quanto emerge dalle risultanze documentali non rinnovabile in questa sede.
8. – Il secondo motivo del ricorso principale è infondato. Rientrano nella diligenza professionale del notaio le verifiche relative all’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile oggetto di compravendita. Peraltro, in relazione all’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie, data dalla non coincidenza tra quanto risultava dai registri immobiliari, in cui la particella oggetto di vendita risultava libera, e quanto risultante dall’atto di pignoramento), in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, secondo comma, cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve (Cass. n. 22398 del 2011).
9. – Il terzo motivo del ricorso principale e il secondo motivo del ricorso adesivo possono essere trattati congiuntamente in quanto connessi, e sono infondati.
Per consolidata giurisprudenza di questa Corte di legittimità, il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile, può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità della somma complessivamente necessaria perché l’acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito (Cass. n. 15761 del 2018; Cass. n. 26192 del 2020; Cass. n. 144426 del 2023). Come precisato dalla sentenza n. 26192 del 2020, infatti, quello che va risarcito è il danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente, che può essere liquidato, a seconda delle situazioni, in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
Ai principi enunciati si è attenuta la corte di merito, che ha liquidato in favore degli acquirenti a titolo di risarcimento del danno non una somma pari al corrispettivo pagato per acquistare l’immobile, ma una somma pari al prezzo di aggiudicazione del bene, importo superiore al precedente e pari all’esborso sostenuto dagli acquirenti dell’immobile per mantenere il godimento e la proprietà dell’immobile, scongiurando gli effetti del pignoramento al quale avevano scoperto che era assoggettato l’immobile anni dopo l’acquisto, per la leggerezza dell’alienante e del notaio.
10. – Anche il quarto motivo proposto dal ricorso principale è infondato, atteso che le spese di giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia, trovando tale statuizione adeguata giustificazione nel principio di causalità, che governa la regolamentazione delle spese di lite, anche se l’attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo, salvo che l’iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria (Cass. n. 23123 del 2019; Cass. n. 31889 del 2019; Cass. n. 10364 del 2023).
11. – Sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale adesivo sono rigettati.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo. Entrambi i ricorsi per cassazione sono stati proposti in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, e la parte ricorrente risulta soccombente, pertanto è gravata dall’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dell’ art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002.
Il notaio rogante che ha omesso di effettuare le visure ipotecarie
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale ed anche il ricorso incidentale condizionato.
Pone a carico delle parti ricorrenti le spese di giudizio sostenute dalle parti controricorrenti, che liquida in complessivi Euro 3.200,00 per ciascuna delle due parti, oltre 200,00 per esborsi, oltre contributo spese generali ed accessori.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di cassazione il 28 giugno 2024.
Depositato in Cancelleria il 17 settembre 2024.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply