Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|4 luglio 2022| n. 21077.
Il condominio è configurabile anche in senso orizzontale
Il condominio è configurabile anche per fabbricati adiacenti in senso orizzontale purché dotati di strutture portanti e impianti essenziali di cui all’art. 1117 c.c., ovvero, pur mancando un nesso strutturale, materiale e funzionale tra fabbricati sé stanti qualora vi sia una disposizione originale in tal senso. La riserva di proprietà nel primo atto di vendita di un complesso di in favore del venditore di tutti i beni e servizi dei singoli immobili è idonea ad escludere il condominio orizzontale
Ordinanza|4 luglio 2022| n. 21077. Il condominio è configurabile anche in senso orizzontale
Data udienza 15 febbraio 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Parti comuni – Condominio – Presupposti – Ammissibilità per edifici indipendenti – Condizioni – Accertamento – Criteri – Fattispecie relativa costituzione “ipso iure” di Condominio in virtù dell’esistenza di opere ed impianti destinati a servizio delle singole proprietà esclusive
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. r.g. 13534/2017, proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avv. domiciliata in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 521/2017, pubblicata in data 7.3.2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15.2.2022 dal Consigliere Giuseppe Fortunato.
Il condominio è configurabile anche in senso orizzontale
FATTI DI CAUSA
1. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto opposizione avverso
il decreto ingiuntivo n. 1977/2002, emesso in favore del Condominio di (OMISSIS) per il pagamento di quote relative a lavori su beni condominiali, eccependo la nullita’ della presupposta delibera di costituzione del condominio, assunta in data 30.9.2005, e l’assenza di beni comuni posti a servizio delle singole proprieta’ esclusive.
In contraddittorio con il Condominio, il tribunale ha confermato l’ingiunzione di pagamento, condannando gli opponenti al risarcimento del danno da responsabilita’ processuale aggravata, liquidato in importo di Euro 1000,00, oltre alle spese processuali.
La sentenza e’ stata confermata in appello.
La Corte di Firenze, dopo aver stabilito che i documenti attestanti i pagamenti gia’ eseguiti dagli appellanti si riferivano proprio a quote spettanti al Condominio resistente per spese inerenti a opere ed impianti comuni, ha giudicato irrilevante accertare la validita’ della delibera di costituzione del condominio, in quanto gia’ venuto in essere ipso iure in virtu’ dell’esistenza di opere ed impianti destinati a servizio delle singole proprieta’ esclusive.
Ha ritenuto insussistente il vizio di omessa pronuncia riguardo al carattere voluttuario o eccessivamente oneroso delle spese, ponendo in rilievo che le censure sollevate in proposito dagli opponenti erano generiche, che nessuna contestazione delle opere era stata sollevata al momento dell’approvazione delle delibere da parte dell’assemblea e che gli opponenti avevano anzi rinunciato a contestare la spesa, essendosi opposti all’espletamento della c.t.u., volta ad accertare e descrivere le opere e a quantificarne il costo di realizzazione.
Per la cassazione della sentenza, (OMISSIS) propone ricorso in tre motivi.
Il Condominio intimato ha depositato controricorso.
Il condominio è configurabile anche in senso orizzontale
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il ricorso non risulta notificato a (OMISSIS), che e’ stato parte del giudizio di appello e che figura come comproprietario dell’immobile e, quindi, come coobbligato in solido al pagamento delle quote condominiali oggetto del decreto opposto. Data la scindibilita’ del giudizio e l’avvenuta decorrenza del termine per proporre ricorso ex articolo 327 c.p.c., non occorre procedere alla notifica dell’impugnazione, stante il disposto dell’articolo 332 c.p.c. (Cass. 10171/2018; Cass. 9002/2007; Cass. 20972/2004).
1. Il primo motivo denuncia la violazione degli articoli 1117 c.c., 61
e 62 disp. att. c.c. c.p.c., nonche’ l’illogicita’ e contraddittorieta’ della motivazione, assumendo che erroneamente la Corte d’appello abbia ritenuto sussistente un supercondominio orizzontale per la presenza di opere destinate a servizio dei singoli edifici, mentre, ai fini dell’applicazione dell’articolo 1117 c.c., e’ necessario che i singoli edifici costituiscano non proprieta’ individuali, ma stabili condominiali.
Si sostiene inoltre che il condominio era stato costituito nel 2005, ma che la ricorrente aveva acquistato il proprio immobile, munito di tutti gli impianti e i servizi, nel 1992, il che escludeva la possibilita’ di ravvisare l’esistenza di un condominio di cui facessero parte anche gli opponenti.
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Il motivo e’ infondato.
Questa Corte ha piu’ volte precisato che “in considerazione del rapporto di accessorieta’ necessaria che lega le parti comuni dell’edificio (elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’articolo 1117 c.c.) alle proprieta’ singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso proprio e’ configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato articolo 1117 c.c.. (Cass. 18334/2015; Cass. 27360/2016).
Anche quando manchi un cosi’ stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non puo’ essere esclusa la condominialita’ neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacche’, secondo quanto si desume dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. – che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi – e’ possibile la costituzione “ab origine” di un condominio fra fabbricati a se’ stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali (Cass. 23001/2019; Cass. 8066/2005).
Il relativo accertamento implica valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimita’.
La sussistenza del condominio non era quindi esclusa dal fatto che le singole unita’ servite dagli impianti comuni non costituissero a loro volta edifici in condominio (caratterizzati quindi da una pluralita’ di proprieta’ esclusive in collocazione verticale), ma immobili appartenenti ad un unico proprietario.
Per altro verso, la data di costituzione del condominio non poteva farsi risalire alla delibera adottata nel 2005, atto avente mero valore ricognitivo: come ha precisato la sentenza – il condominio era venuto in essere al momento in cui l’originario proprietario dell’intero complesso aveva alienato il primo immobile, dovendo a tale data sussistere opere o impianti posti a servizio delle singole unita’ esclusive, purche’ la condominialita’ non fosse esclusa da un titolo contrario (Cass. 20693/2018; Cass. 11812/2011; Cass. 11844/1997).
Resta irrilevante che l’atto di acquisto della ricorrente risalisse al 1992 e non contemplasse opere a servizio dell’immobile: non risulta (ne’ e’ dedotto) che proprio tale rogito costituisse la prima vendita effettuata dall’originario titolare dell’intero complesso e che contenesse espressamente una riserva di proprieta’ a favore del venditore di tutti i beni o servizi posti a servizio dei singoli immobili, condizioni essenziali per escludere la stessa sussistenza di un condominio orizzontale.
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2. Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione
dell’articolo 1102 c.p.c., e vizio di motivazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, per aver la sentenza ritenuto che sia la strada di collegamento alle singole proprieta’ che gli impianti fognari, di elettricita’, dell’acqua e del telefono fossero post(b a servizio delle proprieta’ esclusive, pur essendo emerso dalla documentazione in atti che la (OMISSIS) non aveva affatto aderito al progetto di realizzazione dei vari impianti e che nessuno di essi serviva anche l’immobile si sua proprieta’.
Sostiene inoltre la ricorrente di aver acquistato un mero diritto di servitu’ sulla strada, non partecipando, neppure sotto tale profilo, al condominio, stante l’inammissibilita’ della comunione che abbia ad oggetto il diritto reale di passaggio.
Il terzo motivo denuncia la violazione dell’articolo 1121 c.c., e articolo 115 c.p.c., nonche’ vizio di motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, lamentando che, ai fini dell’applicabilita’ del regime delle innovazioni e dell’esonero nella spesa, non occorreva dimostrare il carattere oneroso o voluttuario delle opere deliberate dall’assemblea sia perche’ tale requisito era incontestato, sia perche’ dalle stesse delibere acquisite risultava il rilevante costo degli impianti e degli interventi.
I due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati.
La pronuncia ha accertato in fatto l’esistenza di impianti comuni quali le condotte fognarie – e la destinazione funzionale della strada ad accesso alle singole costruzioni in proprieta’ esclusiva, giustificando, sulla base di tale verifica ed in assenza di un titolo contrario, l’operativita’ della presunzione di condominialita’ e quindi l’esistenza di un condominio orizzontale.
Anche rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorieta’ con una pluralita’ di edifici costituiti in distinti condomini, giacche’ oggettivamente e stabilmente destinato all’uso o al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziche’ quella generale della comunione, ed opera quindi la presunzione dell’articolo 1117 c.c. (Cass. 2623/2021; Cass. 13883/2010).
Parimenti, la strada era funzionale all’uso delle porzioni esclusive, fungendo – come detto – da accesso ai singoli edifici.
Riguardo alla sussistenza di una mera servitu’ di passaggio a vantaggio dell’immobile della ricorrente, l’assunto e’ smentito – in fatto – dalla sentenza, che ha negato che il rogito di acquisto del 1992 ne prevedesse la costituzione (sentenza, pag. 4).
Cio’ posto, va considerato che l’assemblea aveva approvato migliorie ai beni comuni e la realizzazione di impianti ulteriori a servizio delle singole unita’ indipendenti (impianto di gas, luce e telefono, illuminazione della strada, impianto citofonico e di apertura automatica del cancello), e quindi vere e proprie innovazioni, ponendo l’onere a carico di tutti i condomini.
Il condominio è configurabile anche in senso orizzontale
La Corte di merito ha rilevato che la contestazioni riguardo al carattere eccessivamente oneroso o voluttuario della spesa era formulata in termini estremamente generici e che la (OMISSIS), essendosi opposta all’espletamento della c.t.u. descrittiva dei lavori, aveva rinunciato a contestare la spesa.
Nel merito la pronuncia ha poi posto in rilievo che l’eccessiva onerosita’ delle innovazioni non era stata contestata nel corso delle assemblee e che la (OMISSIS) non aveva impugnato le delibere con cui erano state decise le innovazioni, risultando indimostrato – secondo il giudice di merito – anche il carattere oneroso degli interventi.
In effetti, ai sensi dell’articolo 1120 c.c., nel testo anteriore alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012, articolo 5, l’assemblea ha il potere di deliberare tutte le innovazioni finalizzate al miglior uso e godimento delle parti esclusive, osservando le maggioranze prescritte dalla disposizione, fatto salvo il divieto di innovazioni che pregiudichino la stabilita’ o la sicurezza dei fabbricati, che ledano il decoro architettonico o i diritti individuali.
Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni vincolano i dissenzienti in applicazione del metodo maggioritario (articolo 1137 c.c., comma 1). Solo nel caso in cui le innovazioni siano voluttuarie o particolarmente onerose e riguardino beni o servizi suscettibili di utilizzazione separata, il condomino ha diritto ad ottenere l’esonero dalla spesa, se non intenda trarne vantaggio.
E’ pero’ necessario che il dissenso sia manifestato in assemblea o mediante la successiva impugnazione della delibera (Cass. 1215/1969).
Come ha evidenziato la Corte di merito, occorreva – inoltre – la prova dell’eccessiva onerosita’ della spesa, posto che la previsione dell’articolo 1121 c.c., costituisce un’eccezione alla regola della generale obbligatorieta’ delle delibere nei confronti di tutti i condomini.
Tale onerosita’ non poteva evincersi dal contenuto delle delibere, ove era indicato il rilevante costo complessivo dei lavori, dovendo essere vagliata in termini relativi, rispetto alle particolari condizioni e all’importanza degli edifici (Cass. 428/1984). Gli importi risultanti dai verbali riportati a pag. 17 si riferivano – inoltre – al costo complessivo degli interventi, mentre, come si evince dal prospetto riportato a pag. 14, la ricorrente aveva chiesto di beneficiare di alcuni di essi, con esclusione di altri.
Quanto – infine – alla non contestazione dei requisiti di gravosita’ dei costi di realizzazione, la censura appare del tutto generica, non illustrando minimamente il contenuto delle difese del Condominio, e comunque tale atteggiamento processuale poteva riguardare solo i fatti materiali dedotti in causa e non le circostanze e gli accertamenti che implicavano un’attivita’ di giudizio, quale quelle di cui si discute (Cass. 11108/2007; Cass. s. u. 761/2002).
Resta comunque che, come ha precisato la sentenza, era onere della ricorrente invocare l’esonero in assemblea o impugnare la successiva delibera di spesa, e che, inoltre, la (OMISSIS) aveva rinunciato ad avvalersi dell’esonero di cui all’articolo 1121 c.c., statuizioni che il ricorso non censura in alcun modo e che devono ritenersi ormai definitive, risultando sufficienti a sostenere anche da sole le decisioni adottate. Il ricorso deve essere rigettato, con conseguente aggravio delle spese processuali liquidate in dispositivo.
Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto l’articolo 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna il2ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in complessivi Euro 5000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15% sui compensi, ed accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per il ricorso principale a norma dello stesso articolo 13, articolo 1 bis, se dovuto.
Il condominio è configurabile anche in senso orizzontale
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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