Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 ottobre 2023| n. 28253.

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. CAVALLINO Linalisa – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. AMATO Cristina – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29846/2020 R.G. proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 3797/2020 depositata il 28/07/2020;

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 04/10/2023 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

I danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il Condominio (OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in due motivi contro la avverso la sentenza n. 3797/2020 della Corte d’appello di Roma, pubblicata il 28 luglio 2020.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

2. La trattazione del ricorso e’ stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., commi 2, 4-quater, e articolo 380 bis.1 c.p.c..

Il ricorrente ha depositato memoria.

3. La Corte d’appello di Roma ha accolto il gravame avanzato dal condomino (OMISSIS) avverso la sentenza n. 13535/2014 del Tribunale di Roma, che ne aveva respinto la domanda risarcitoria spiegata verso il Condominio (OMISSIS) per i danni subiti dal proprio appartamento, sito al (OMISSIS) del fabbricato (consistenti in macchie di umidita’, crepe, caduta di intonaco e di laterizi), imputabili, secondo il (OMISSIS), ad infiltrazioni d’acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare. Il (OMISSIS) aveva acquistato il proprio appartamento dalla (OMISSIS) con atto del (OMISSIS) ed aveva dedotto che le infiltrazioni avevano avuto inizio nel (OMISSIS) e non erano cessate nemmeno dopo i lavori eseguiti dal Condominio nel (OMISSIS), al punto che nell'(OMISSIS) era crollato il soffitto dell’unita’ immobiliare di sua proprieta’.

Il convenuto Condominio aveva contestato la propria legittimazione passiva, assumendo che esso si era costituito soltanto in data (OMISSIS), essendo stato il fabbricato in precedenza di proprieta’ dell’INPDAP e poi ceduto agli inquilini in forza di procedura di cartolarizzazione, ed essendo comunque il lastrico di copertura dell’appartamento del (OMISSIS) di proprieta’ esclusiva della condomina (OMISSIS). Inoltre, l’INPDAP, con sentenza pronunciata dal Tribunale di Roma nel 2007, era stato condannato all’esecuzione dei lavori di manutenzione dell’edificio ed aveva percio’, in sede di trasferimento della proprieta’, transatto con i condomini, corrispondendo la somma di Euro 600.814,13 per la liquidazione dei danni, ripartiti pro quota fra i condomini.

La Corte d’appello ha condannato il Condominio a pagare al (OMISSIS) la somma di Euro 28.988,38 oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi. I giudici di secondo grado hanno evidenziato che la CTU depositata nel (OMISSIS) aveva accertato che le infiltrazioni d’acqua provenienti da lastrico di uso esclusivo della condomina (OMISSIS) avevano provocato un diffuso distacco statico del solaio nella proprieta’ (OMISSIS) ed erano cessate a seguito dei lavori condominiali di ristrutturazione ultimati nell'(OMISSIS). Esse erano percio’ da attribuire al cattivo stato di manutenzione della pavimentazione del lastrico solare, con correlata responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., in capo al Condominio, concorrente con la responsabilita’ dell’usuario esclusivo del lastrico in base alle proporzioni dettate dall’articolo 1126 c.c.. Secondo la Corte d’appello di Roma, neppure rileverebbe al fine di escludere la responsabilita’ del Condominio la circostanza che esso si era costituito soltanto il (OMISSIS), appartenendo dapprima il fabbricato per intero all’INPDAP. La sentenza impugnata ha osservato al riguardo che il (OMISSIS) aveva acquistato la sua unita’ immobiliare il (OMISSIS) ed aveva lamentato il verificarsi delle infiltrazioni a far tempo dal (OMISSIS). Non vi era prova, ha osservato la Corte d’appello, che il Condominio avesse ripartito pro quota la somma di Euro 600.814,13 ricevuta a titolo transattivo dall’INPDAP, a seguito della sentenza del Tribunale di Roma nel 2007. Anzi, la percezione di tale somma starebbe a rafforzare la responsabilita’ del Condominio per non aver eseguito i lavori necessari ad evitare il prodursi di danni ulteriori.

3.1. Nella memoria depositata il 22 settembre 2023, il ricorrente espone che “il procedimento per revocazione ex articolo 395 c.p.c., n. 4, relativo all’errore di fatto compiuto dal Giudice di secondo grado con riferimento alle parti che conclusero la transazione, nonche’ alla pretesa, ma non veritiera, mancata produzione di documenti comprovanti l’avvenuto accredito parziale in favore dell’appellante… dedotto in ricorso, abbia superato il vaglio di ammissibilita’, e risulti pendente innanzi alla Corte di Appello di Roma…”.

L’allegazione non riveste alcun rilievo in questa sede, giacche’ tale vicenda processuale e’ regolata dall’articolo 398 c.p.c., comma 4, nel senso che l’impugnazione per revocazione non sospende il procedimento per cassazione, essendo necessario un apposito provvedimento del giudice della revocazione, in mancanza del quale i due giudizi procedono in via autonoma (Cass. Sez. Un. 9776 del 2020).

I danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo

4. Il primo motivo del ricorso del Condominio (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 113, 115, e 116 c.p.c., e degli articoli 1321, 1372, 1965, 1967 e 2051 c.c.. La censura invoca le pattuizioni contenute nel contratto intercorso il (OMISSIS) tra il (OMISSIS) (ed altri acquirenti) e la SCIP-INPDAP (vendita in blocco), che, in particolare all’articolo 2, recava un riconoscimento dei vizi del fabbricato accertati nel giudizio definito nel 2007 dal Tribunale di Roma, con esonero della venditrice dalla garanzia e contestuale costituzione di un deposito fiduciario di Euro 600.814,13, finalizzato alla realizzazione delle opere occorrenti per eliminare tali vizi, facendosi richiamo alla medesima sentenza del 2007 ed alla transazione del 4 novembre 2008. Osserva il ricorrente che tali elementi, ignorati dalla Corte d’appello di Roma, avrebbero dovuto indurre a escludere la responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., del Condominio, essendovi prova della conclamata mancanza di manutenzione delle parti comuni del fabbricato da parte del terzo (INPDAP), accettata dal danneggiato espressa rinuncia ad ogni pretesa.

Il secondo motivo di ricorso analogamente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1372, 1965, 1967, 2697 c.c., nonche’ degli articoli 112, 113, 115 e 116 c.p.c., assumendo che la Corte d’appello avrebbe comunque dovuto rilevare l’intervenuta rinuncia da parte del (OMISSIS), operata al momento dell’acquisto, ai danni derivanti dalla mancata manutenzione del lastrico solare sovrastante la sua proprieta’, avendo riguardo al conclamato stato di degrado del palazzo, tanto in ossequio al principio ne bis in idem transactum.

5. I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, giacche’ connessi, e si rivelano non fondati.

5.1. La Corte d’appello di Roma ha ritenuto sussistente la responsabilita’ del Condominio (OMISSIS) per i danni subiti dall’unita’ immobiliare di proprieta’ (OMISSIS), con riguardo alle infiltrazioni provenienti dal sovrastante lastrico solare di uso esclusivo (OMISSIS), a far tempo da (OMISSIS) e fino al crollo del solaio avvenuto nell'(OMISSIS), essendo tali infiltrazioni imputabili alla omessa manutenzione della pavimentazione del lastrico. Tale derivazione causale dei danni alla proprieta’ (OMISSIS) dallo stato di degrado del lastrico solare e’ stata apprezzata in fatto dai giudici del merito desumendola dalla considerazione che, per quando esposto nella CTU, le infiltrazioni erano cessate a seguito dei lavori condominiali di ristrutturazione ultimati nell'(OMISSIS).

La tesi del Condominio ricorrente e’ che la sua responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., sarebbe esclusa per effetto della transazione del (OMISSIS) e delle condizioni del contratto di vendita del (OMISSIS), giacche’ in forza di tali contratti gli acquirenti delle unita’ immobiliari, fra cui il (OMISSIS), si erano dichiarati consapevoli dei vizi del fabbricato accertati nel giudizio definito nel 2007 dal Tribunale di Roma, avevano esonerato la venditrice SCIP-INPDAP dalla relativa garanzia e avevano percepito a titolo transattivo la somma di Euro 600.814,13, da ripartire pro quota, al fine di realizzare le opere occorrenti per eliminare tali vizi.

5.2. Non e’ stato, dunque, accertato che la causa dei danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo (OMISSIS) fosse riferibile a vizi e carenze costruttive dell’immobile, quanto allo stato di degrado per omessa o cattiva manutenzione.

5.3. Uniformandosi al principio di diritto enunciato da Cass. Sez. Unite 10 maggio 2016, n. 9449, deve ribadirsi che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilita’, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilita’ del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.

5.4. Nel caso in esame, come detto, e’ stato accertato dai giudici del merito – in base ad apprezzamento sottratto al sindacato di legittimita’ dell’efficacia eziologica delle condotte asseritamente lesive – che la causa dei danni fosse imputabile alla omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetusta’ (e non riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera: si vedano al riguardo Cass. n. 19556 del 2021; n. 23680 del 2016; n. 15300 del 2013; n. 9084 del 2010; n. 6060 del 1998), ipotesi cui torna certamente applicabile l’articolo 1126 c.c..

5.5. Ora, con riguardo ai danni che una porzione di proprieta’ esclusiva, compresa in un edificio condominiale, subisca, come accertato nella specie, per effetto dell’inadempimento dell’obbligo gravante sul condominio di deliberare e di eseguire le necessarie opere di riparazione e di manutenzione, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilita’ di esperire azione risarcitoria contro il medesimo condominio, in base all’articolo 2051 c.c., e cioe’ in relazione alla ricollegabilita’ di tali danni all’inosservanza da parte del condominio medesimo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Peraltro, ove, come ancora nella specie, i danni subiti dal singolo condomino derivino dalle condizioni di degrado delle parti comuni imputabili gia’ all’originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell’edificio, che ha poi proceduto al frazionamento e dato luogo alla costituzione del condominio, non e’ di ostacolo a ravvisare la responsabilita’ del condominio ex articolo 2051 c.c., per il protrarsi della omessa riparazione, la transazione intercorsa tra i condomini e il medesimo venditore, avente ad oggetto i lavori da eseguire sulle medesime parti comuni dell’edificio per eliminarne i difetti in esse riscontrati, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell’articolo 1490 c.c., comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilita’ posta a carico del venditore (o costruttore), ma assume dal momento della sua costituzione il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinche’ tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno (arg. da Cass. n. 3209 del 1991; n. 6856 del 1993; n. 3753 del 1999; n. 1994 del 1980).

6. Puo’ pertanto enunciarsi il seguente principio:

il titolare di una unita’ immobiliare compresa in un edificio condominiale puo’ esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all’articolo 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorche’ tali difetti siano imputabili gia’ all’originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell’edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell’articolo 1490 c.c., comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilita’ posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l’obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinche’ tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

7. Il ricorso va percio’ rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

I danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.