Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|29 dicembre 2022| n. 38085.
Disposizioni contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell’edificio a determinati usi
Nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell’edificio a determinati usi, il condominio può chiedere nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva e l’osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, ma ciò alla unica condizione che sia approvata l’operatività della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore.
Ordinanza|29 dicembre 2022| n. 38085. Disposizioni contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell’edificio a determinati usi
Data udienza 28 novembre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Regolamento – Natura contrattuale – Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini – Opponibilità ai successivi acquirenti – Onere di specificità della trascrizione – Sussistenza – Omessa trascrizione – Riproduzione delle clausole all’interno dell’atto di acquisto della proprietà individuale – Necessità
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 3847/2018 R.G. proposto da:
SOCIETA’ (OMISSIS) S.A.S (OMISSIS), in persona del legale rappresentante p.t., nonche’ (OMISSIS) S.A.S. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante p.t., e (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avv.ti (OMISSIS), (OMISSIS), e (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS).
– ricorrenti –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso l’avv. (OMISSIS);
– controricorrente –
e
(OMISSIS) S.A.S. (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2722/2017, pubblicata in data 19.6.2017.
Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del giorno 28.11.2022 dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.
Disposizioni contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell’edificio a determinati usi
FATTI DI CAUSA
1. Con atto di citazione notificato in data 7.9.2011, il Condominio (OMISSIS) ha adito il Tribunale, esponendo che la (OMISSIS) s.a.s. aveva concesso in locazione alla (OMISSIS) s.a.s. un immobile sito nello stabile condominiale. La conduttrice, volendo avviare un’attivita’ di ristorazione, aveva eseguito interventi di manutenzione straordinaria relativi ad opere interne e l’installazione di una canna fumaria, modificando la destinazione dell’immobile da rivendita di autovetture a ristorazione, in violazione delle previsioni dell’articolo 4 del regolamento, di natura contrattuale, che non consentiva lo svolgimento nelle unita’ abitative, di “attivita’ incompatibili con la tranquillita’ e il riposo delle persone, e quanto ai negozi, di “lavorazioni o attivita’ notturne e rumorose”.
Ha chiesto di ordinare alla (OMISSIS) s.a.s. (OMISSIS), alla (OMISSIS) S.r.l., alla (OMISSIS) s.a.s., all’epoca detentrice dell’immobile, e a (OMISSIS) la cessazione di ogni attivita’ e la rimozione delle opere.
La causa e’ stata riunita ad altro giudizio introdotto da (OMISSIS) (proprietario di alcune unita’ immobiliari ubicate nel medesimo stabile condominiale) per ottenere l’immediata sospensione dei lavori, con ordine di ripristino dello stato dell’immobile.
Il giudizio di primo grado si e’ concluso con l’accoglimento delle domande: il tribunale ha dichiarato che la destinazione del locale a ristorazione era contraria al regolamento condominiale e ha condannato i convenuti al risarcimento del danno, liquidato in Euro 30.000,00, oltre accessori.
La sentenza e’ stata parzialmente riformata in appello, con riduzione del risarcimento del danno all’importo di Euro 5000,00.
Il giudice distrettuale ha ritenuto che le clausole del regolamento, contenenti le prescrizioni di divieto, fossero opponibili ai proprietari dei singoli appartamenti, poiche’, pur non essendo trascritte, erano richiamate nei singoli rogiti di vendita, sostenendo che, alla luce delle descritte evidenze processuali, fosse onere degli appellanti provare che il loro atto di acquisto non contenesse, in proposito, alcuna disposizione.
Ha evidenziato che anche i conduttori si erano espressamente vincolati all’osservanza del regolamento, dichiarando di conoscerne il contenuto, dovendosi quindi astenere dal compiere attivita’ non consentite.
La cassazione della sentenza e’ chiesta dalla Societa’ (OMISSIS) s.a.s, dalla (OMISSIS) S.a.s. (OMISSIS) e da (OMISSIS) in proprio con ricorso in tre motivi, illustrati con memoria, cui resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).
Le altre parti non hanno svolto difese.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il rapporto processuale appare correttamente instaurato anche nei confronti della (OMISSIS) s.a.s., avendo i ricorrenti tempestivamente e ritualmente rinnovato la notifica, inizialmente non andata buon fine, non occorrendo disporre la richiesta rimessione in termini.
2. E’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso per difetto di autosufficienza: le censure enunciano le violazioni denunciate con argomentazioni pienamente comprensibili e con un puntuale richiamo alle vicende processuali, consentendo a questa Corte la decisione sulle questioni sollevate sulla base di quanto esposto nell’atto di impugnazione, non occorrendo una piu’ analitica specificazione del contenuto dei documenti, delle censure sollevate nei precedenti gradi di causa e delle decisioni di merito.
3. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4, per aver la sentenza immotivatamente ritenuto opponibile ai ricorrenti il divieto di esercitare l’attivita’ commerciale, pur in assenza di trascrizione, avendo fatto discendere dalla mera presunzione di conoscenza delle clausole regolamentari, la prova della conoscenza effettiva dell’esistenza del divieto di adibire i locali ad attivita’ commerciale.
Si assume che, in mancanza di trascrizione, le disposizioni del regolamento risultano efficaci nei confronti del terzo acquirente soltanto se quest’ultimo ne prenda atto in maniera specifica nel contratto d’acquisto.
Il secondo motivo denuncia la violazione degli articoli 2697 e 2729 c.c., per aver la sentenza posto a carico dei ricorrenti l’onere di dimostrare che le clausole di divieto contenute nel regolamento fossero state inserite nei contratti di vendita delle singole unita’ immobiliari, e per aver desunto l’inserimento dei suddetti divieti da un elemento presuntivo privo di gravita’ e significativita’, ossia dal contenuto di un unico rogito, non riguardante l’immobile della (OMISSIS).
Il terzo motivo deduce la violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4, articoli 1362, 1363, 1366 e 1371 c.c., per aver la Corte di merito affermato che la clausola del regolamento che vietava l’attivita’ commerciale dopo le ore 21 impedisse anche l’esercizio dell’attivita’ di ristorazione, occorrendo accertare se tale attivita’ fosse effettivamente ideona ad arrecare disturbo ai condomini.
I tre motivi richiedono un esame congiunto e vanno accolti per quanto di ragione.
Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale che limitino la facolta’ dei proprietari delle singole unita’ di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitu’ reciproche a favore e contro ciascuna unita’ individuale e sono soggette, ai fini dell’opponibilita’ “ultra partes”, anzitutto alla trascrizione (articolo 2643 c.c., n. 4 e articolo 2659 c.c., n. 2), occorrendo a tal fine l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto, delle clausole limitative, ai sensi dell’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2, e articolo 2665 c.c. (Cass. 21024/2016; Cass. 17493/2014; Cass. 6769/2018, che chiarisce che, ove le clausole limitative siano state inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unita’ immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l’opponibilita’ di quelle servitu’, menzionandovi tutte le distinte unita’ immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente. All’atto dell’alienazione delle ulteriori unita’ immobiliari, il regolamento andra’ ogni volta richiamato o allegato e dovra’ eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitu’ che man mano vengono all’esistenza, fino all’esaurimento del frazionamento della proprieta’ originariamente comune; in tal senso gia’ Cass. 17493/2014).
Se la servitu’ reciproca non sia stata trascritta, ai fini dell’opponibilita’ nei confronti dei singoli acquirenti e’ necessario che questi ultimi ne abbiano preso atto in maniera specifica nel contratto d’acquisto mediante la precisa indicazione della limitazione gravante sull’immobile e quindi mediante la riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto stesso, non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento stesso (Cass. 24526/2022; Cass. 21024/2016).
A tali principi non si e’ evidentemente attenuta la Corte di merito.
Si legge nella pronuncia che: a) il Condominio aveva allegato che il regolamento era stato predisposto dal costruttore venditore ed inserito quale parte integrante dei singoli atti di vendita, cio’ in virtu’ della clausola del seguente tenore letterale: “il presente Regolamento forma parte integrante gli atti di compravendita relativi allo stabile…… Ciascun proprietario e’ obbligato a quanto stabilito dal presente Regolamento, cosi’ in via reale come via personale, tanto in proprio, quanto per i suoi eredi ed aventi causa e le obbligazioni sono da intendersi a carico di uno in via solidale ed indivisibile”; b) il tribunale aveva ritenuto opponibile il regolamento poiche’ richiamato nei singoli atti di trasferimento, tanto che anche i locatori si erano impegnati ad osservarlo, e che percio’ competeva ai ricorrenti dimostrare che il loro atto non contenesse alcun richiamo al regolamento stesso; c) al rogito del 29.11.2004, riferibile ad un’unita’ immobiliare diversa da quella in cui era stata avviata la nuova attivita’, era allegato il regolamento con le annesse tabelle condominiali.
In definitiva, pur correttamente affermando che l’efficacia delle clausole di divieto non e’ veicolata esclusivamente dalla trascrizione, da cui ha, quindi, ritenuto di poter prescindere, il giudice distrettuale ha ritenuto sufficiente che i singoli atti di vendita contenessero un richiamo al regolamento, pur occorrendo, per quanto detto, che nei singoli atti di trasferimento fosse invece menzionata la servitu’, ossia lo specifico peso gravante sull’immobile, restando irrilevanti sia la menzione del regolamento, sia la conoscenza del divieto acquisita aliunde.
Inoltre, la previsione del contratto di locazione che impegnava i conduttori al rispetto del regolamento, non era invocabile dal Condominio, vincolando solo le parti contraenti ai sensi dell’articolo 1372 c.c..
Questa Corte ha stabilito che, nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell’edificio a determinati usi, il condominio puo’ chiedere nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva e l’osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non puo’ trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, ma cio’ alla unica condizione che sia approvata l’operativita’ della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilita’ al condomino locatore (Cass. 6397/1984; Cass. 825/1997).
Solo in tal caso l’obbligo, originariamente costituito sul bene locato, vincola anche il conduttore nei confronti della totalita’ dei condomini.
Sono quindi accolti i tre motivi di ricorso.
La sentenza e’ cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.
P.Q.M.
accoglie i tre motivi di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.
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