REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi G. – Presidente

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere

Dott. CAPONI Remo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2793/2021 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi da (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

nonche’

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO DI ROMA n. 5529/2020 depositata il 06/11/2020;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/02/2023 dal consigliere Dott. REMO CAPONI.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) conveniva il fratello (OMISSIS) dinanzi al Tribunale di Roma per l’accertamento dell’acquisto della proprieta’ per usucapione di un appartamento, che il convenuto le aveva messo a disposizione impegnandosi a trasferirle la proprieta’ al verificarsi di certe condizioni. La domanda veniva accolta in prime cure, con pronuncia che e’ stata confermata in appello in un giudizio proseguito tra i rispettivi eredi.

Ricorrono in cassazione le eredi del convenuto con due motivi, illustrati da memoria. Resiste l’erede dell’attrice.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo si denuncia che i giudici di merito abbiano omesso di dichiarare la nullita’ (per difetto di forma scritta) dell’accordo con il quale il convenuto aveva affidato il bene all’attrice e si era impegnato a trasferirle la proprieta’ al verificarsi di certe condizioni ed abbiano erroneamente accertato che tale consegna era fonte di possesso e non di mera detenzione, gravando il convenuto della mancata prova che si trattava di comodato (si deduce violazione degli articoli 1350, 1351, 1140, 1141 e 1158 c.c.).

Con il secondo motivo si denuncia che i giudici di merito abbiano qualificato l’affidamento del bene all’attrice come fonte di possesso e non di detenzione, disatteso ogni eccezione di mancata prova della interversione del possesso in capo all’attrice e gravato il convenuto dell’onere di dimostrare che l’accordo del 1978 fosse un contratto di comodato (si deduce violazione degli articoli 1140, 1141, 1158 e 2697 c.c.).

2. – I due motivi possono esaminarsi congiuntamente.

Essi sono fondati.

Il caso di specie esibisce i tratti di una promessa di vendita, cui accede un accordo con il quale la promissaria acquirente viene anticipatamente immessa dal promittente venditore nel potere di fatto sul bene. Orbene, quando viene concordata la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un comodato funzionalmente collegato al preliminare. Pertanto, questi e’ detentore qualificato, non possessore (cfr. Cass. SU 7930/2008 e la conforme giurisprudenza successiva, tra cui Cass. 5211/2016).

Tale situazione si verifica anche ove la promessa di vendita sia nulla per difetto di forma scritta, come nel caso di specie, cosicche’ il semplice trascorrere del tempo non lascia maturare i presupposti per un acquisto della proprieta’ per usucapione in capo alla promissaria acquirente, salvo che si sia verificata medio tempore una interversione del possesso, che non puo’ realizzarsi solo con comportamenti quali il trasferimento della residenza nell’immobile o l’attivazione delle relative utenze, che di per se’ rinvengono base in un rapporto di mera detenzione (cfr. Cass. 21726/2019).

Resta affidato al giudice di rinvio valutare se nel caso di specie si riscontrino gli estremi per accertare l’interversione del possesso.

I due motivi sono accolti.

3. – In conclusione, il ricorso e’ accolto, la sentenza impugnata e’ cassata, la causa e’ rinviata alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata, rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, cui demanda altresi’ di liquidare le spese del giudizio di legittimita’.