Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|3 marzo 2023| n. 6398.
Clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento
La clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, da parte del conduttore, è nulla, ai sensi dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, giacché “solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento.
Ordinanza|3 marzo 2023| n. 6398. Clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento
Data udienza 11 gennaio 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Locazione uso diverso – Uso commerciale – Sfratto per finita locazione – Perdita di avviamento – Indennità ex art. 34 l. 392/1978 – Rinuncia preventiva – Nullità – Fondamento giuridico
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere
Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere
Dott. GIAIME GUIZZI Stefano – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 11759-2019 proposto da:
(OMISSIS), nella qualita’ di titolare dell’impresa individuale (OMISSIS) di (OMISSIS), elettivamente domiciliato in Roma, Via XX Settembre 1, presso lo studio dell’Avvocato Paolo VITALI che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma, Via Susa 1, presso lo studio dell’Avvocato Ida DI DOMENICA, rappresentati e difesi dall’Avvocato Giovanni LANCIOTTI;
– controricorrenti e ricorrenti incidentali –
Avverso la sentenza n. 85/2018 della Corte di Appello di Ancona, depositata il 16/10/2018;
udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale dell’11/01/2023 dal Consigliere Dott. Stefano Giaime GUIZZI.
Clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento
FATTI DI CAUSA
1. (OMISSIS), nella sua qualita’ di titolare dell’impresa individuale (OMISSIS) di (OMISSIS), ricorre, sulla base di quattro motivi, per la cassazione della sentenza n. 85/18, del 16 ottobre 2018, della Corte di Appello di Ancona, che riuniti i giudizi relativi alle sentenze n. 21/16, del 14 gennaio 2016, e n. 234/16, del 20 aprile 2016, entrambe pronunciate dal Tribunale di Fermo – decidendo sul gravame dallo stesso esperito avverso tali pronunce, ha confermato il rigetto, disposto rispettivamente da ciascuna di tali pronunce, della domanda volta a conseguire, nei confronti di (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), l’indennita’ per la perdita dell’avviamento di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34, e dell’opposizione all’esecuzione per rilascio proposta nei riguardi di quegli stessi soggetti, nuovamente sul presupposto della debenza di tale indennita’.
2. Riferisce, in punto di fatto, l’odierno ricorrente di aver concluso in data (OMISSIS) – con i predetti e (OMISSIS) – un contratto di locazione immobiliare ad uso commerciale, avente ad oggetto un appezzamento di terreno destinato allo svolgimento dell’attivita’ di campeggio turistico, esercitata dalla sua impresa individuale. Detto contratto prevedeva la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, tanto che – maturata la scadenza del contratto – l’odierno ricorrente, sul presupposto della nullita’ di una simile pattuizione, richiedeva il pagamento di quanto dovutogli per tale titolo. Lungi dal ricevere risposta in ordine a tale richiesta, (OMISSIS) si vedeva intimare lo sfatto per finita locazione, convalidato in forza di provvedimento poi annullato, peraltro, in sede di appello.
Radicava, dunque, il medesimo un giudizio per la declaratoria del proprio diritto a conseguire detta indennita’, nonche’ altro – al pari del primo, instaurato innanzi al Tribunale fermano – per opporsi al rilascio dell’immobile gia’ condotto in locazione, e cio’ proprio in ragione del mancato pagamento di quanto dovutogli a norma della L. n. 392 del 1978, articolo 34, giudizi entrambi definiti (quantunque nel corso del primo i gia’ locatori avessero provveduto a compiere offerta reale dell’indennita’ di avviamento, accettata dal conduttore con conseguente rilascio del bene) con rigetto delle sue domande.
Esperito gravame avverso ambedue tali decisioni, il giudice di seconde cure – riuniti i due giudizi di appello – confermava le stesse, respingendo la duplice impugnazione proposta. A tale esito esso perveniva, in dichiarata applicazione del principio della “ragione piu’ liquida”, sul presupposto che la rinuncia preventiva all’indennita’ di avviamento avesse trovato giustificazione in un abbattimento del canone di locazione in misura corrispondente.
3. Avverso la sentenza della Corte dorica ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), sulla base – come detto – di quattro motivi.
3.1. Con il primo motivo e’ denunciata – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 79 e 34, nonche’ dell’articolo 1339 c.c..
Si censura la sentenza impugnata per non essersi uniformata al costante indirizzo, che si sostiene essere stato assunto da questa Corte, che considera nulli i patti di preventiva rinuncia all’indennita’ di avviamento ex L. n. 392 del 1978, articolo 34, essendosi ritenuta, infatti, ammissibile solo la rinuncia posta in essere in costanza di rapporto o al termine del medesimo, allorche’ il conduttore non si trova piu’ in stato di soggezione per il timore di essere costretto a rinunziare all’immobile o a doverlo rilasciare, con dismissione della propria attivita’.
Il giudice di appello, dunque, rilevata la nullita’ della clausola, a norma della L. n. 392 del 1978, articolo 79, avrebbe dovuto operare l’inserzione automatica – ex articolo 13:39 c.c. – di altra conforme alla stessa L. n. 392 del 1978, articolo 34, riconoscendo il diritto di esso (OMISSIS) a percepire l’indennita’ da perdita dell’avviamento.
3.2. Il secondo motivo denuncia – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione dell’articolo 132, comma 2, n. 4), c.p.c., lamentando il vizio di motivazione apparente.
Si censura la sentenza impugnata perche’ essa – per aderire all’orientamento giurisprudenziale minoritario, che ammette la rinuncia preventiva all’indennita’ di avviamento, allorche’ la stessa trovi giustificazione in un corrispondente abbattimento del canone di locazione – avrebbe fatto ricorso “ad un sofisma”. La decisione qui in esame, infatti, ha dato rilievo alla previsione contrattuale che pone la rinuncia del conduttore in rapporto sinallagmatico con l’accettazione, da parte dei locatori, di “un canone che, secondo le loro valutazioni, non e’ in linea con i valori di mercato”. Cosi’ facendo, tuttavia, essa ha dato rilievo ad una pattuizione che non contemplava affatto la riduzione di un canone gia’ convenuto dai contraenti, legittimando, per contro, un semplice “gioco matematico” che consentirebbe “di individuare sempre ed immancabilmente un canone “originario”, mai pattuito dalle parti, ed una riduzione del canone, altrettanto mai pattuita che giustifichi la rinuncia ad un diritto indisponibile”.
3.3. Il terzo motivo denuncia – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione dell’articolo 91 c.p.c. e del d. m. 10 marzo 2014, n. 55, articolo 4, comma 2.
Si censura la sentenza impugnata per aver ritenuto legittima la maggiorazione delle spese di lite – disposta, nella specie, in misura del 20% – in ragione dell’assistenza prestata, dal legale dei locatori, a piu’ soggetti, non considerando, pero’, che essa risultava ingiustificata con riferimento al caso di specie, trattandosi di attivita’ defensionale svolta in favore di quella che, dal punto di vista del diritto sostanziale, costituiva un’unica parte complessa.
3.4. Il quarto motivo denuncia – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – omessa motivazione, con violazione dell’articolo 132, comma 2, n. 4), c.p.c., insistendo sulla questione oggetto del precedente motivo, censurando la sentenza impugnata sul rilievo della insussistenza della motivazione che avrebbe dovuto giustificare l’esercizio del potere discrezionale di procedere alla maggiorazione.
4. Hanno resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, dei ricorrenti e (OMISSIS), chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata, svolgendo, inoltre, ricorso incidentale, sulla base di unico motivo.
4.1. Esso, in particolare, lamenta – ai sensi dell’articolo 360, comma 1, n. 3), c.p.c. – violazione dell’articolo 132, comma 2, n. 4), c.p.c., “per motivazione omessa e/o apparente”, censurando la sentenza impugnata in quanto la Corte territoriale, dopo aver escluso “correttamente, sulla base di dati testuali e normativi, che sia dovuta l’indennita’ di avviamento”, ha, pero’, omesso, “l’analisi, sulla scorta del principio della ragione piu’ liquida”, di “dati fattuali (inerenti alla natura dell’attivita’ svolta e alla destinazione del terreno locato) e normativi (ad es. L. 392/1978, articolo 35) che parimenti avrebbero portato a tale conclusione”.
5. La trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
6. Entrambe le parti hanno depositato memoria.
7. Non consta, invece, la presentazione di conclusioni scritte da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.
RAGIONI DELLA DECISIONE
8. Il ricorso principale va accolto, nei limiti di seguito indicati. 8.1. Il primo motivo e’, infatti, fondato.
8.1.1. Questa Corte, con recentissimo arresto, ha ancora una volta ribadito che la clausola contenente la rinuncia preventiva all’indennita’ di avviamento, da parte del conduttore, e’ nulla, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79, ancorche’ sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, giacche’ “solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova piu’ in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attivita’ commerciale, vi e’ la possibilita’ per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennita’ di avviamento” (da ultimo, Cass. Sez. 3, ord. 21 luglio 2022, n. 22826, Rv. 665400-01; nello stesso senso gia’ Cass. Sez. 3, sent. 30 settembre 2019, n. 24221, Rv. 65510901, nonche’ Cass. Sez. 3, ord. 3 maggio 2022, n. 18324, non massi mata).
A confutazione, infatti, dell’orientamento minoritario (incline ad ammettere la rinuncia preventiva, quale conseguenza di una “rinegoziazione” del canone), si obietta, per un verso, che “la determinazione del contenuto del regolamento negoziale non puo’ che essere unitaria, dal momento che il sinallagma si concretizza nella globalita’ dell’accordo (cfr. articolo 1363 c.c.)”, nonche’, per altro verso, che quella prospettata e’ una mera “fictio iuris”, visto che “non sussiste un canone concordato che viene abbassato con la rinuncia: sussiste invece, nella notoria realta’ commerciale, un canone preteso (nel senso di rigidamente proposto) dal soggetto che tratta come futuro locatore e che questo soggetto si dichiari disponibile a diminuirlo qualora la potenziale controparte gli proponga a sua volta dei particolari vantaggi” (cosi’, da ultimo, in motivazione Cass. Sez. 3, ord. n. 22826 del 2022, cit.).
8.2. L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta l’assorbimento del secondo, nonche’ – a maggior ragione – del terzo e del quarto, entrambi sulle spese di lite, e cio’ anche in applicazione (quanto agli ultimi due) del principio secondo cui la cassazione della sentenza travolge la pronuncia sulle spese, “perche’ in tal senso espressamente disposto dall’articolo 336, comma 1, c.p.c., sicche’ il giudice del rinvio ha il potere di rinnovare totalmente la relativa regolamentazione alla stregua dell’esito finale della lite” (Cass. Sez. 3, sent. 14 marzo 2016, n. 4887, Rv. 639295-01).
9. Quanto, invece, al ricorso incidentale, deve dichiararsene l’inammissibilita’.
9.1. Difatti, e’ “inammissibile per carenza di interesse il ricorso incidentale condizionato” – tale dovendosi ritenere quello in esame – “allorche’ proponga censure che non sono dirette contro una statuizione della sentenza di merito bensi’ a questioni su cui’ il giudice di appello non si e’ pronunciato ritenendole assorbite” (come avvenuto, appunto, nel caso che occupa, visto che il giudice di appello ha fatto dichiarata applicazione del principio della ragione piu’ liquida), “atteso che in relazione a tali questioni manca la soccombenza che costituisce il presupposto dell’impugnazione, salva la facolta’ di riproporre le questioni medesime al giudice del rinvio, in caso di annullamento della sentenza” (da ultimo, Cass. Sez. 5, sent. 22 settembre 2017, n. 22095, Rv. 645632-01, conforme anche Cass. Sez. 3, sent. 12 giugno 2020, n. 11270, Rv. 658152-02; nello stesso senso gia’ Cass. Sez. 5, ord. 20 dicembre 2012, n. 23548, Rv. 625035-01).
10. In conclusione il ricorso principale va, dunque, accolto quanto al suo primo motivo e la sentenza impugnata cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Ancona, in diversa sezione e composizione, per la decisione nel merito, oltre che sulle spese processuali, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimita’.
PQM
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti i restanti motivi, nonche’ inammissibile il ricorso incidentale condizionato, cassando in relazione la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di Appello di Ancona, in diversa sezione e composizione, per la decisione sul merito e sulle spese, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimita’.
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