Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|19 ottobre 2022| n. 30877.
Azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese
In tema di condominio negli edifici, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l’effettivo condomino, e cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari. Il principio dell’apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo esso rilievo giuridico per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore. L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà (Nel caso di specie, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata in quanto la corte territoriale, nel rigettare l’appello proposto avverso la sentenza di primo grado che aveva rigettato l’opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, aveva fondato sul principio dell’apparenza l’ingiunzione condominiale di pagamento delle spese straordinarie emessa nei confronti della ricorrente, usufruttuaria dell’unità immobiliare sita nell’edificio condominiale).
Ordinanza|19 ottobre 2022| n. 30877. Azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese
Data udienza 30 settembre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Condominio – Contributi condominiali – Ingiunzione di pagamento – Presupposti – Articoli 1004 e 1005 cc – Delibere assembleari – Legge 220 del 2012 – Criteri – Difetto di motivazione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 31441/2021 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), difesa personalmente ex articolo 86 c.p.c.
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS);
– intimato –
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 3404/2021 depositata il 06/05/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/09/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza n. 3404/2021, pubblicata in data 6 maggio 2021, della Corte d’appello di Roma.
L’intimato Condominio (OMISSIS) di (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensive.
La Corte d’appello di Roma ha respinto l’appello proposto da (OMISSIS) contro la sentenza n. 220/2012 del Tribunale di Velletri, sezione distaccata di Anzio, avente ad oggetto l’opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali. (OMISSIS) aveva dedotto di non essere legittimata passivamente all’intimato pagamento, in quanto usufruttuaria dell’unita’ immobiliare compresa nell’edificio condominiale, insieme al marito da cui era separata, e non essendo percio’ obbligata al pagamento delle spese straordinarie. (OMISSIS) aveva proposto anche domanda riconvenzionale per la restituzione degli importi indebitamente versati.
La Corte d’appello ha spiegato che “l’ente di gestione condominiale fosse incolpevolmente ignaro della reale titolarita’ del diritto dominicale sull’appartamento”, avendo la (OMISSIS) in precedenza provveduto al pagamento delle spese condominiali, senza mai aver informato l’amministratore della sua posizione, sicche’ l’errore del condominio appariva “giustificato in virtu’ del principio dell’apparenza”.
I cinque motivi del ricorso di (OMISSIS) deducono:
1) nullita’ della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. e degli articolo 24 Cost. comma 2 e articolo 111 Cost. comma 2;
2) nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 161 c.p.c. in relazione all’articolo 132 c.p.c.; violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c.;
3) nullita’ della sentenza per violazione e falsa applicazione degli articoli 1004 e ss. c.c.
4) nullita’ della sentenza per illogica ed errata motivazione in ordine alla domanda riconvenzionale e per violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c.;
5) violazione e/o falsa applicazione degli articoli 91, 92, 96 e 112 c.p.c.; ancora nullita’ della sentenza per insufficiente, errata, illogica motivazione. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato nel suo terzo motivo, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte, che la Corte d’appello di Roma non ha osservato, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unita’ immobiliare, e’ passivamente legittimato l’effettivo condomino, e cioe’ il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unita’ (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilita’ “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 6 – 2, 09/10/2017, n. 23621). Il principio dell’apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo esso rilievo giuridico per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore. L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarita’ della proprieta’.
Peraltro, in tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unita’ immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (come dedotto nella specie), in base alla disciplina antecedente (qui operante ratione temporis) all’entrata in vigore dell’articolo 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla L. n. 220 del 2012), il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli articoli 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati (Cass. Sez. 2, 17/03/2022, n. 8725; Cass. Sez. 2, 19/04/2017, n. 9920; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, n. 2236; Cass. Sez. 2, 27/10/2006, n. 23291; Cass. Sez. 2, 21/11/2000, n. 15010).
Ha errato, pertanto, la Corte d’appello di Roma nel fondare sul principio dell’apparenza la pretesa di adempimento del Condominio (OMISSIS) di (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), usufruttuaria dell’unita’ immobiliare compresa nell’edificio condominiale: tale conclusione viola le norme dettate dagli articoli 1004 e 1005 c.c., dovendo l’assemblea condominiale (in base alla disciplina antecedente all’entrata in vigore dell’articolo 67, ultimo comma, disp. att. c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012), ripartire le spese fra nudo proprietario e usufruttuario secondo a loro funzione e il loro fondamento, e comunque spettando all’amministratore, in sede di riscossione, accollare i contributi, secondo la loro natura, ai diversi i soggetti obbligati anche nel caso in cui l’assemblea non abbia provveduto ad individuarli.
L’accoglimento del terzo motivo di ricorso assorbe l’esame degli ulteriori motivi.
Il ricorso va percio’ accolto nel terzo motivo, con assorbimento dei restanti motivi, e la sentenza impugnata deve essere cassata nei limiti della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che procedera’ ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi ai richiamati principi e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione.
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