Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 13 dicembre 2019, n. 32990.
La massima estrapolata:
In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ.
Ordinanza 13 dicembre 2019, n. 32990
Data udienza 10 luglio 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. GORJAN Sergio – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. DE MARZO Giuseppe – rel. Consigliere
Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 5972-2015 proposto da:
(OMISSIS) SAS, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
nonche’ contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) E (OMISSIS) SNC, (OMISSIS), (OMISSIS) SRL, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 4/2014 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 10/01/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/07/2019 dal Consigliere DE MARZO GIUSEPPE.
FATTI DI CAUSA
1. Con sentenza depositata il 10 gennaio 2014 la Corte d’appello di Trento ha rigettato l’appello proposto dalla (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) (d’ora innanzi, (OMISSIS)) nei confronti di (OMISSIS), amministratore del condominio (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS). s.n.c., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), avverso la sentenza del Tribunale di Trento, sezione distaccata di Cavalese, che aveva: a) accertato, per quanto ancora rileva, la decadenza della (OMISSIS) dall’impugnazione di tutte le delibere adottate dal 22 agosto 1999 sino al 24 agosto 2001, aventi ad oggetto l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, che avevano fatto applicazione di criteri di ripartizione delle spese delle scale e dell’ascensore in difformita’ di quelli dettati dagli articoli 1123 e 1124 c.c.; b) respinto la domanda di nullita’, per assenza dell’unanimita’, della delibera del 24 agosto 2002, che aveva approvato tabelle millesimali conformi alla previsione normativa, quanto alla ripartizione delle spese per la manutenzione delle scale e dell’ascensore, ma solo a partire dall’esercizio 2002 – 2003; c) aveva, infine, determinato le tabelle millesimali di riparto delle spese indicate, conformemente alle tabelle redatte dal consulente tecnico d’ufficio.
2. Per quanto ancora rileva, la Corte territoriale ha osservato: a) che, sino alla approvazione, in data 24 agosto 2002, delle tabelle millesimali, le delibere impugnate non avevano modificato i criteri legali di ripartizione delle spese, ma si erano tradotte nella approvazione, di volta in volta, del bilancio consuntivo e preventivo; b) che, in particolare, la delibera del 22 agosto 1999, alla stregua del suo tenore letterale, non aveva previsto alcuna esenzione dalle spese per scale e ascensore per i proprietari degli immobili al piano terra, ma si era limitata ad accettare, per l’esercizio di riferimento, siffatta ripartizione; c) che la delibera del 20 agosto 2000 non recava alcuna approvazione delle tabelle, in difetto della prescritta maggioranza e aveva dato atto che la (OMISSIS) aveva allegato al verbale un proprio scritto nel quale deduceva di non dover contribuire alle spese delle quali si discuteva; d) che anche la successiva delibera del 20 agosto 2001 non conteneva alcuna approvazione di modifica dei criteri di riparto; e) che la delibera del 24 agosto 2002, con la quale erano state, infine, approvate all’unanimita’ dei presenti (tra i quali la (OMISSIS)) le tabelle millesimali non era nulla, non richiedendosi affatto la volonta’ unanime di tutti i condomini; f) che, peraltro, tali tabelle non avevano avuto, come detto, immediata applicazione, con la conseguenza che la concreta determinazione della ripartizione della spese, anche se difforme dai criteri legali, comportava semplicemente l’annullabilita’ della delibera; g) che, al contrario, doveva ritenersi tempestiva l’impugnazione della delibera del 19 agosto 2006, che, tuttavia, in quanto attuativa dei criteri di riparto approvati nell’assemblea del 2002 con il consenso della (OMISSIS), non poteva essere contestata da quest’ultima; h) quanto alla contestazione delle tabelle predisposte dal consulente, che la (OMISSIS) infondatamente pretendeva di escludere il garage e la cantina, poste nel piano interrato e da reputarsi pertinenze dell’appartamento collocato al piano terra; i) che il calcolo, ai soli fini di stabilire il riparto delle spese in questione e non anche per il calcolo dei millesimi di proprieta’, della superficie convenzionale e non reale dei garage non presentava aspetti di irrazionalita’ o irragionevolezza; I) che la (OMISSIS) neppure aveva illustrato i motivi per i quali la redazione di due distinte tabelle per scale e ascensore si esponesse ad una valutazione di irrazionalita’.
3. Avverso tale sentenza la (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui resiste con controricorso (OMISSIS). I restanti sopra ricordati condomini, intimati, non hanno svolto attivita’ difensiva. Nell’interesse della ricorrente e’ stata depositata memoria, ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 1.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si lamenta omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, rilevando: a) che l’esame delle varie delibere intervenute sino alla approvazione delle tabelle millesimali rivelava che in assemblea si era discusso dei criteri di riparto delle spese, giungendo ad applicare criteri mai approvati dall’assemblea; b) che con la delibera del 2002 erano state approvate, ma non all’unanimita’ dei condomini, le tabelle millesimali; c) che, con riferimento alla delibera del 19 agosto 2006, la (OMISSIS) aveva esplicitamente lamentato la difformita’ dei criteri di riparto utilizzati rispetto a quelli deliberati nel 2002; d) che negli scritti difensivi era stato contestato il criterio del valore – anziche’ dell’uso – impiegato dal consulente tecnico d’ufficio; e) che, pertanto, l’invocata esenzione della spese riguardava le loro proprieta’ poste al pian terreno e non quelle collocate nel piano interrato, per le quali si era sempre inteso contribuire regolarmente; f) che inspiegabilmente i giudici di merito avevano omesso di considerare l’articolo 1123 c.c., comma 3 e l’articolo 1124 c.c.; g) che il giudice aveva completamente omesso di motivare in ordine alla erronea considerazione della superficie dei box e posti auto – irrazionalmente considerata in termini convenzionali – e alla predisposizione di due distinte tabelle, per scale e ascensore, fondate su criteri distinti e censurate specificamente nell’atto di appello; h) che, in definitiva, le tabelle dovevano ritenersi errate, quantomeno con riferimento alla posizione del condomino (OMISSIS) – (OMISSIS), e sarebbero divenute errate in caso di cessione, da parte della ricorrente, di garage e cantina; i) che la sentenza aveva completamente omesso di motivare per quanto riguarda la misurazione dell’altezza di ciascun piano.
2. Con il secondo motivo si lamenta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione o falsa applicazione degli articoli 1123 e 1124 c.c., per avere la Corte territoriale omesso di applicare il costante principio giurisprudenziale, in forza del quale, in caso di approvazione di criteri convenzionali di riparto delle spese, in deroga delle disposizioni codicistiche, e’ necessaria la volonta’ unanime di tutti i condomini.
3. I due motivi di ricorso, esaminabili congiuntamente per la loro stretta connessione, sono, nel loro complesso, infondati.
Con riferimento alle delibere precedenti a quella del 2002, le censure sono, in realta’, inammissibili nella parte in cui la ricorrente contrappone in termini generici e assertivi la propria interpretazione a quella della Corte.
La critica della ricorrente alla interpretazione fornita dalla sentenza impugnata delle delibere assembleari delle quali si tratta come dirette non a modificare le tabelle ma ad applicare criteri difformi da queste (con conseguente mera annullabilita’ delle stesse: Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806) non e’ accompagnata dalla indicazione dei criteri di ermeneutica (per l’applicabilita’ delle regole dettate dagli articoli 1362 e seg. c.c. alla materia delle delibere assembleari, v. Cass. 28 febbraio 2006, n. 4501) che sarebbero stati violati.
Invero, l’interpretazione di un atto negoziale e’ tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimita’, salvo che, ratione temporis, nelle ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, nel quadro del cd. “minimo costituzionale” del sindacato di legittimita’ sulla motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nella formulazione attualmente vigente, ovvero, ancora, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, previsti dall’articoli 1362 e seg. c.c. (v., di recente, Cass. 30 novembre 2017, n. 28763).
Esclusa, nel caso di specie, la prima ipotesi, deve solo aggiungersi che il sindacato di legittimita’ puo’ avere ad oggetto solamente l’individuazione dei criteri ermeneutici ed il processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (Cass. 28 marzo, 2017, n. 7927, in motivazione). Pertanto, al fine di riscontrare l’esistenza dei denunciati errori di diritto o vizi di ragionamento, occorre che il ricorrente specifichi i canoni in concreto inosservati e il punto e il modo in cui il giudice di merito si sia da essi discostato.
D’altra parte, per quanto concerne la delibera del 2002, deve solo ribadirsi che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura contrattuale, con la conseguenza che lo stesso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2, (Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477; di recente, v. Cass. 25 ottobre 2018, n. 27159).
Quanto, infine, alla delibera del 2006, il ricorso, nonostante l’ampiezza dello sviluppo, rimane assertivo quanto alla contestazione della non rispondenza, per quanto rileva nel presente giudizio, dei criteri concretamente adottati rispetto a quelli risultanti dalla delibera del 2002.
Quanto, infine, alle critiche che investono la determinazione giudiziale delle tabelle millesimali, va ribadito che, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprieta’ esclusiva (quali l’estensione) che quelli estrinseci (quali l’esposizione), nonche’ le eventuali pertinenze di tali proprieta’ esclusive (Cass. 11 settembre 2017, n. 21043).
Pertanto, con riguardo alle spese relative a scale e ascensori, esattamente la Corte territoriale, nel valutare la rispondenza della consulenza tecnica d’ufficio ai criteri di cui agli articoli 1123 e 1124 c.c., ha considerato unitariamente i locali al pian terreno con le pertinenze poste nel seminterrato e servite dai servizi sopra ricordati. Le critiche della ricorrente, peraltro, quanto al malgoverno del criterio dell’uso sono del tutto generiche e si sovrappongono all’infondata pretesa di scindere l’immobile dalle pertinenze.
Infine, da un lato, la censura relativa alla predisposizione di due tabelle per scale e ascensore rimane, come gia’ rilevato dalla Corte d’appello, generica, nel senso che la ricorrente non illustra alcun profilo di specifica irrazionalita’ o erroneita’ della determinazione, non documentando la base obiettiva del riferimento, per la tabella ascensore, al calcolo dei millesimi in proporzione all’altezza dei piani; dall’altro, la doglianza che investe le modalita’ di determinazione del valore dei garage e’ priva di specificita’, in quanto la superficie, per quanto sopra detto, e’ solo uno dei criteri di determinazione del valore, con la conseguenza che non e’ dato cogliere alcuna irrazionalita’, ai fini che qui rilevano (ossia della regolamentazione del concorso nelle spese per scale e ascensore), nella scelta di correlarlo ad una superficie convenzionale unitaria, in ragione della sostanziale identita’ funzionale dei locali. D’altra parte, neppure emerge una apprezzabile alterazione tra i valori posti a base delle tabelle e quello effettivo (v., ad es., le indicazioni di Cass. 10 febbraio 2010, n. 3001, sulla scia delle indicazioni di Cass., Sez. Un., 9 luglio 1997, n. 6222).
4. In conclusione, il ricorso va rigettato e la ricorrente condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’, liquidate come da dispositivo, oltre che dichiarata tenuta al raddoppio del contributo unificato.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 4.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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