L’attivazione del procedimento per il rilascio di un titolo

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Consiglio di Stato, Sentenza 28 ottobre 2020, n. 6581.

Non sussiste l’obbligo di comunicare l’attivazione del procedimento per il rilascio di un titolo edilizio ai proprietari confinanti i quali, pur essendo legittimati all’impugnazione, non rivestono la qualifica di controinteressati in senso sostanziale. Il vicino controinteressato non è un soggetto cui deve essere inviata la comunicazione di avvio del procedimento per un titolo edilizio, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241/1990, pur se egli già si sia opposto in precedenti occasioni all’attività edilizia dell’altro soggetto confinante. Infatti, ove sia stata proposta una domanda di concessione edilizia, il vicino del richiedente o il soggetto legittimato possono intervenire nel procedimento ed impugnare il provvedimento che accoglie l’istanza, ma non hanno titolo a ricevere l’avviso di avvio del procedimento.

Sentenza 28 ottobre 2020, n. 6581

Data udienza 25 giugno 2020

Tag – parola chiave: Edilizia – Distanze – Nuove costruzioni – Piano regolatore – Intervento edificatorio – Procedimento di approvazione – Strumenti urbanistici comunali – Destinazione d’uso urbanistica

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale
Sezione Quarta
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso in appello numero di registro generale 5197 del 2019, proposto dalla società Co. s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Da. Gr., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
contro
i signori Lu. Lu. e Ma. Pe., rappresentati e difesi dall’avvocato Pi. So., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
nei confronti
il Comune di (omissis), in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Fa. Co., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
per la riforma
della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Liguria, sezione I, n. 366 del 24 aprile 2019, resa tra le parti, concernente l’approvazione del progetto di un intervento edilizio relativo al parziale ampliamento di un compendio produttivo.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visti gli atti di costituzione in giudizio dei signori Lu. Lu. e Ma. Pe. e del Comune di (omissis);
Visto l’appello incidentale proposto dai signori Lu. Lu. e Ma. Pe.;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 25 giugno 2020, svoltasi in video conferenza ai sensi dell’art. 84, commi 5 e 6, del decreto legge n. 18 del 2020, il consigliere Nicola D’Angelo;
Vista l’istanza di passaggio in decisione della causa senza discussione orale – con valore di presenza “a ogni effetto in udienza” ex art. 4, d.l. n. 28 del 2020, convertito con l. n. 70 del 2020 – formulata dal difensore delle parti intimate in data 23 giugno 2020;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.I signori Lu. Lu. e Ma. Pe. sono proprietari di un edificio di civile abitazione, con terreno pertinenziale (particella (omissis)), nel Comune di (omissis), confinante con il fondo di proprietà della società CO. (particelle (omissis)) sul quale insiste un fabbricato residenziale articolato su due livelli (piano terra di 72,40 mq con un portico frontale e primo piano di 142,80 mq) e una stalla in abbandono su due livelli di 78 mq. La stessa società è poi proprietaria di un altro terreno che insiste nella vicina particella (omissis) su cui è ubicato un capannone di 2890 mq (i due fondi della CO. sono separati da una strada comunale).
1.1. Con istanza del 6 aprile 2016, presentata ai sensi dell’art. 12 della legge regionale della Liguria 5 aprile 2012, n. 10, allo Sportello Unico Attività Produttive del Comune di (omissis), la CO. ha proposto una soluzione progettuale comportante la realizzazione di un esercizio di vendita per merci speciali e di uno spazio espositivo presso lo stabile esistente a confine con la proprietà dei ricorrenti.
1.2. L’intervento consiste nella parziale demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente, con ampliamento volumetrico e modifica della destinazione d’uso da residenziale a commerciale.
1.3. All’esito di un articolato procedimento in conferenza di servizi, nel corso del quale sono state apportate alcune modifiche al progetto originario, l’istanza è stata assentita con provvedimento dirigenziale del 3 agosto 2018.
1.4. I signori Lu. Lu. e Ma. Pe. hanno quindi impugnato il suddetto provvedimento, contestando che la realizzazione dell’intervento programmato avrebbe comportato la costruzione di un muro cieco sovrastante il loro stabile, avente altezza massima di m 9,20 ed esteso lungo l’intero confine di proprietà .
1.5. Nella sostanza, hanno dedotto:
– la violazione del principio del contraddittorio e dell’obbligo de avviso dell’avvio del procedimento;
– la violazione dell’art. 12 della legge regionale della Liguria n. 10/2012;
– la violazione delle norme in materia di prevenzione di cui agli artt. 873 e 877 c.c. anche in relazione all’art. 5, comma 9, delle NTA al PRG.
2. Il Tar di Genova, con la sentenza indicata in epigrafe, ha accolto il ricorso, ritenendo fondato il terzo motivo di gravame relativo alla violazione della disciplina delle distanze dai confini. Secondo il Tar, l’edificio di proprietà dei ricorrenti essendo posto sul confine di proprietà, non consente la costruzione a muro cieco sul confine medesimo, non essendo sussistente la condizione che nel lotto finitimo non esistano già costruzioni a distanza dal confine inferiore all’altezza dell’edificio esistente o da costruire prevista dall’art. 5, comma 9, delle NTA.
3.Contro la predetta sentenza, relativamente alla parte in cui ha accolto il terzo motivo di ricorso, ha proposto appello la società CO. sulla base dei seguenti motivi di censura.
3.1. Erroneità della sentenza per erronea interpretazione e applicazione del comma 9 dell’art. 5 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di (omissis) e dell’art. 877 c.c.
3.1.1. Secondo la società appellante, la sentenza sarebbe erronea laddove ha accolto il terzo motivo del ricorso di primo grado.
In particolare, il Tar, dopo aver evidenziato la disciplina sulle distanze di cui all’art. 5, comma 9, delle NTA del P.R.G. di (omissis) (“a) nel caso di nuove costruzioni, deve essere rispettata la distanza minima di m 5 dal confine di proprietà ; b) in deroga a tale regola generale, è ammessa la costruzione sul confine di proprietà nei seguenti casi: b.1) costruzione a muro cieco, a condizione che nel lotto finitimo non esistano già costruzioni a distanza dal confine inferiore all’altezza dell’edificio esistente o da costruire; b.2) costruzione in aderenza, se preesiste parete o porzione di parete in aderenza senza finestre; b.3) costruzione in aderenza, in base a progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza”), ha ritenuto che nel caso di specie non potesse essere configurata un’ipotesi di “progetto unitario”, né fosse possibile rinvenire la condizione che nel lotto interessato non esistessero già costruzioni a distanza dal confine inferiore all’altezza dell’edificio esistente o da costruire. Di conseguenza, il progetto approvato, nel prevedere la costruzione di un muro cieco lungo l’intera estensione del confine di proprietà, suddiviso longitudinalmente in tre segmenti aventi rispettive altezze di m 4,70, m 8,00 e (nel tratto prossimo all’immobile dei ricorrenti) m 9,20, sarebbe stato illegittimo, non potendosi neppure fare applicazione dell’art. 877, primo comma, c.c., applicabile solo nel caso in cui la nuova opera e quella preesistente combaciassero perfettamente su uno dei lati, in modo che non rimanesse tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o a intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso, che lasciasse scoperte, sia pure in parte, le relative facciate. Per il giudice di primo grado, la facoltà di costruire in aderenza sul confine presupponeva la realizzazione di una parete che, dovendo corrispondere esattamente a quella dell’edificio preesistente, non poteva avere un’ampiezza maggiore di questa ed estendersi sulla restante parte del confine di proprietà . Non sussistendo tale circostanza, andava dunque applicata la regola generale del P.R.G. che prescrive il rispetto della distanza minima di m 5 dal confine.
3.1.2. La società ricorrente evidenzia invece l’erronea interpretazione del citato comma 9 dell’art. 5 in ragione della circostanza che, come emerge dalla documentazione progettuale, non sussisterebbe alcun nuovo edificio. Nell’area infatti insistono già due distinti edifici (uno in parziale aderenza con l’edificio insistente nel lotto finitimo di proprietà degli appellati, l’altro in aderenza sul confine).
L’intervento previsto non riguarderebbe dunque una nuova costruzione, ma la demolizione e ricostruzione (cfr. art. 6, comma 7 delle NTA al PRG del Comune di (omissis)) o, al più, di ristrutturazione urbanistica (cfr. art. 6, comma 8 delle NTA al PRG del Comune di (omissis)). Conseguentemente, non sarebbe applicabile la distanza obbligatoria dal confine di 5 mt, esistendo la condizione non riconosciuta dal Tar per costruire un muro cieco sul confine in presenza nel lotto finitimo di costruzioni a distanza dal confine inferiori all’altezza dell’edificio esistente.
3.1.3. D’altra parte, per l’appellante, la costruzione in aderenza del confine sarebbe ammessa, ai sensi degli artt. 875 e 877 c.c., sia perché preesiste una parete o porzione di una parete in aderenza senza finestre, sia perché il progetto proposto è unitario. In sostanza, le regole applicabili al caso rendevano possibile costruire in aderenza “del confine” (e non del fabbricato o della costruzione come prevede l’art. 877 c.c. o come prescrive la seconda parte dell’art. 5.9 delle NTA), in quanto “preesiste una parete o porzione di parete in aderenza senza finestre”.
3.2. Erroneità della sentenza relativamente all’interpretazione e applicazione del comma 9 dell’art. 5 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di (omissis) e dell’art. 877 c.c. per ulteriori profili. Violazione del principio di prevenzione di cui agli artt. 873, 875 e 877 c.c.
3.2.1. Parte appellante, sostiene che in ogni caso l’interpretazione del comma 9, dell’art. 5 delle NTA al PRG del Comune di (omissis) operata nella sentenza impugnata è comunque errata nell’aver ritenuto che l’edificazione assentita con i provvedimenti gravati in primo grado fosse illegittima attesa la non aderenza tra la porzione della stessa posta a confine e la parete dell’edificio preesistente nel lotto finitimo. In realtà, l’edificazione assentita sarebbe costituita, per la parte di interesse, dalla costruzione di un muro cieco posto in aderenza del confine e in perfetta aderenza della parete dell’edificio esistente nel lotto finitimo (anche nell’accezione di aderenza tra costruzioni ai sensi del primo comma dell’art. 877 c.c., ancorché inapplicabile atteso che l’intervento de quo non è un intervento di nuova costruzione). L’edificazione di detto muro cieco posto sul confine si protrae per tutta la lunghezza dello stesso, ma non comporta alcuna violazione del concetto di “aderenza” come interpretato dalla giurisprudenza “si ha costruzione in aderenza quando la nuova opera e quella preesistente combaciano perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso” (cfr. Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2012, n. 6768). La ratio sottesa a detta interpretazione sarebbe quella di evitare che tra le due costruzioni si creino intercapedini insalubri e spazi vuoti, circostanza quest’ultima non sussistente nel caso in esame non essendovi tra i due muri in aderenza alcuno spazio vuoto (lo stato attuale della zona di intervento è caratterizzato da un edificio di proprietà dell’appellante in aderenza rispetto all’edificio di proprietà degli appellati e da un secondo edificio, sempre di proprietà dell’appellante, costruito in aderenza del confine, ma non in aderenza con l’edificio insistente nel lotto finitimo che esaurisce la sua consistenza spaziale svariati metri prima).
3.3. Erroneità della sentenza relativamente all’interpretazione e applicazione del comma 9 dell’art. 5 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di (omissis), e dell’art. 877 c.c. per ulteriori profili.
3.3.1. L’edificazione assentita dai titoli abilitativi sarebbe comunque pienamente legittima atteso che:
– l’edificazione della prima parte dell’immobile de quo è prevista in aderenza rispetto all’edificio esistente nel lotto finitimo che, ad un certo punto del fondo, conclude la sua consistenza spaziale;
– l’edificazione della restante parte dell’immobile prevede l’edificazione a muro cieco sul confine di proprietà, conformemente alla normativa pianificatoria e coerentemente con il progetto edilizio assentito.
3.3.2. In altre parole, per l’appellante, se il confinante ha edificato sia a confine, sia a distanza inferiore ai dieci metri dal confine, secondo le norme pianificatorie e civilistiche sopra citate, può liberamente decidere se edificare un muro cieco a confine (e in aderenza rispetto all’edificio preesistente posto sul confine) o se edificare nel rispetto delle distanze tenute dal predetto confinante, applicando detta legittima – e unica – scelta all’intera edificazione e non essendo costretto a mutare detta scelta a seconda della corrispondenza spaziale rispetto all’edificazione realizzata dal confinante. Diversamente opinando si costringerebbe l’interessato a frammentare la propria pretesa edificatoria, costringendolo ad un’edificazione a muro cieco a confine per una porzione dell’immobile, salvo poi costringerlo ad un’edificazione a distanza per un’altra porzione dell’immobile.
4. I signori Lu. Lu. e Ma. Pe. si sono costituiti in giudizio il 18 giugno 2019, chiedendo il rigetto dell’appello, ed hanno depositato una memoria e documenti l’8 luglio 2019, nonché ulteriori scritti difensivi l’8 marzo 2020 ed una replica il 19 marzo 2020.
4.1. Gli stessi appellati hanno anche proposto, il 24 settembre 2019, un appello incidentale, in relazione ai motivi del ricorso di primo grado non accolti dal Tar e a quelli assorbiti dallo stesso Tribunale.
5. Il Comune di (omissis) si è costituito in giudizio il 22 luglio 2019, chiedendo l’accoglimento dell’appello principale.
6. La società appellante ha anch’essa depositato ulteriori documenti il 18 giugno 2019, una memoria l’8 marzo 2020 ed una replica il 19 marzo 2020.
7. Gli appellati hanno infine depositato note di udienza rispettivamente il 6 e il 23 giugno 2020, ai sensi dell’84, comma 5, del decreto legge n. 18 del 2020, chiedendo anche il passaggio in decisone della causa.
8. Nella camera di consiglio dell’11 luglio 2019, l’esame dell’istanza incidentale di sospensione degli effetti della sentenza impugnata, presentata contestualmente al ricorso, è stato differito su richiesta delle parti, alla udienza pubblica di merito.
9. La causa è stata trattenuta in decisione, ai sensi dell’art. 84, commi 5 e 6, del decreto legge n. 18 del 2020, nell’udienza pubblica tenutasi in video conferenza il 25 giugno 2020, senza che le parti abbiano richiesto l’esame dell’incidente cautelare.
10. L’appello è fondato.
11. Oggetto del giudizio è la determina dirigenziale n. 1082 del 3 agosto 2018, emanata dallo SUAP del Comune di (omissis) su istanza della società CO., recante l’autorizzazione, ex art. 12 della legge regionale della Liguria n. 10/2012, alla parziale demolizione e ricostruzione di un manufatto in origine residenziale, con la creazione di un locale per la vendita di sanitari e spazio espositivo, con aumento di volumetria e cambio destinazione a commerciale.
11.1. I confinanti, signori Lu. e Pe., hanno impugnano il suddetto titolo edilizio sulla base di tre autonomi motivi di ricorso concernenti:
– il primo, la violazione dell’obbligo di avviso di avvio del procedimento;
– il secondo, la violazione dell’art. 12 della legge regionale della Liguria;
– il terzo, l’illegittimità della realizzazione di un muro cieco per tutta l’estensione del confine, in adiacenza al fabbricato dei signori Lu. e Pe..
11.2. Il Tar di Genova, dopo aver respinto il primo e secondo motivo, ha accolto il ricorso limitatamente ad una parte del terzo motivo, relativo alla costruzione del muro sul confine.
12. Ciò premesso, la società appellante impugna la sentenza limitatamente al capo che ha accolto il ricorso di primo grado, mentre nell’appello incidentale gli appellanti contrastano le statuizioni della medesima decisione a loro sfavorevoli, riproponendo anche le censure contenute nel terzo motivo di gravame che sono state assorbite dal Tar (la violazione della normativa in tema di vedute e la pericolosità della costruzione sulla viabilità ).
12.1. Di conseguenza, quanto dedotto nell’appello principale e nell’appello incidentale ha in sostanza fatto riemergere l’intero thema decidendum così come prospettato in primo grado.
Per questa ragione, il Collegio ritiene di considerare direttamente i motivi proposti nel gravame introduttivo del giudizio di primo grado.
13. Il primo punto su cui concentrare l’esame è dunque quello relativo alla censura dei ricorrenti in ordine al fatto di non essere stati coinvolti nel procedimento volto all’approvazione dell’intervento edificatorio pur avendolo richiesto. In sostanza, di non essere stati avvisati dell’avvio del procedimento.
13.1. La doglianza è priva di fondamento. Come correttamente ha evidenziato il Tar, non sussiste l’obbligo di comunicare l’attivazione del procedimento per il rilascio di un titolo edilizio ai proprietari confinanti i quali, pur essendo legittimati all’impugnazione, non rivestono la qualifica di controinteressati in senso sostanziale (gli stessi potevano comunque partecipare al procedimento, tanto che in una prima fase hanno anche esercitato il diritto di accesso).
13.2. Il vicino controinteressato non è un soggetto cui deve essere inviata la comunicazione di avvio del procedimento per un titolo edilizio, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241/190, pur se egli già si sia opposto in precedenti occasioni all’attività edilizia dell’altro soggetto confinante. Infatti, ove sia stata proposta una domanda di concessione edilizia, il vicino del richiedente o il soggetto legittimato possono intervenire nel procedimento ed impugnare il provvedimento che accoglie l’istanza, ma non hanno titolo a ricevere l’avviso di avvio del procedimento (cfr. Cons. Stato, sez. VI, n. 1718 del 2014).
13.3. In sede di rilascio di concessione edilizia, il Comune non è quindi tenuto ad inviare l’avviso di avvio del relativo procedimento ai proprietari frontisti, atteso che gli interessi coinvolti sono di tale ampiezza e diversità da rendere difficilmente individuabili tutti i soggetti che abbiano un effettivo interesse contrario all’emanazione dell’atto; diversamente opinando si finirebbe soltanto per aggravare inutilmente il procedimento stesso (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 4075 del 2011).
13.4. Quando è proposta una domanda di concessione edilizia, di autorizzazione paesistica o di autorizzazione ai sensi della l. n. 1089 del 1939, il vicino del richiedente o il soggetto legittimato ai sensi dell’art. 18, comma 5, della legge n. 349/1986, possono intervenire nel corso del relativo procedimento e possono impugnare il provvedimento che accolga l’istanza, ma non hanno titolo a ricevere l’avviso dell’avvio del procedimento (cfr. Cons. Stato, sez. VI, n. 1773 del 2006).
14. Quanto alla lamentata violazione dell’art. 12 della legge regionale della Liguria n. 10 del 2012 (secondo motivo del ricorso di primo grado) va innanzitutto evidenziato che tale disposizione stabilisce che:
“Gli insediamenti produttivi esistenti destinati ad attività artigianali, industriali, agricole ed agrituristiche, ad alberghi tradizionali, a strutture turistico ricettive e ad attività socio-assistenziali e commerciali, con esclusione delle grandi strutture di vendita, possono essere ampliati mediante interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di sostituzione edilizia di cui all’articolo 14 della L.R. 16/2008 e successive modificazioni e integrazioni da realizzare all’interno del lotto di proprietà alle seguenti inderogabili condizioni:
a) contestuale ammodernamento tecnologico degli impianti, miglioramento della qualità degli ambienti di lavoro e dell’aspetto esteriore delle costruzioni;
b) conformità alla destinazione d’uso prevista dalla pianificazione urbanistica comunale, salvi i casi di ampliamenti da localizzare in area contigua, purché di superficie non superiore al 30 per cento del lotto su cui insiste l’attività produttiva esistente, avente destinazione d’uso diversa e comunque non gravata da vincoli di inedificabilità assoluta in base a normative statali o regionali o ad atti di pianificazione urbanistica o territoriale;
c) conformità alla vigente programmazione commerciale e urbanistica emanata dalla Regione;
d) rispetto delle distanze minime dalle costruzioni esistenti stabilite dalla strumentazione urbanistica comunale o dalla vigente legislazione in materia e, per le nuove costruzioni da realizzare, dell’altezza massima di sei metri rispetto all’altezza degli edifici esistenti nell’insediamento produttivo oggetto di intervento, con esclusione di eventuali impianti tecnologici necessari per il funzionamento dell’attività stessa;
e) conformità con la disciplina del Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico, dei Piani di Bacino e dei Piani Regolatori Portuali; in presenza di discipline che stabiliscono parametri massimi di impermeabilizzazione del suolo, gli interventi di ampliamento delle attività produttive esistenti possono, in alternativa all’applicazione di tali discipline, adottare modalità esecutive tali da assicurare la ritenzione temporanea delle acque piovane attraverso adeguate reti di regimazione e di drenaggio;
f) salvaguardia delle alberature di pregio presenti nell’area di intervento;
g) negli ampliamenti degli insediamenti industriali ed artigianali, lungo i confini a contatto con insediamenti a destinazione d’uso diversa da quella produttiva, siano poste a dimora alberature d’alto fusto per la mitigazione degli impatti visivi;
h) per gli ampliamenti degli alberghi tradizionali, delle strutture turistico ricettive e delle strutture socio-assistenziali la progettazione architettonica degli interventi assicuri un armonico inserimento rispetto alla costruzione esistente;
i) per gli ampliamenti degli edifici utilizzati per l’attività di agriturismo siano rispettate le tipologie edilizie degli edifici esistenti.
2. Gli interventi di cui al comma 1 non sono cumulabili con gli ampliamenti consentiti dagli strumenti urbanistici comunali entro soglie percentuali predeterminate e sono realizzabili, mediante il procedimento unico di cui all’articolo 10, anche in deroga alla disciplina dei piani urbanistici e territoriali vigenti e/o operanti in salvaguardia, fatto salvo in ogni caso il rispetto della dotazione dei parcheggi pertinenziali previsti dalla disciplina urbanistico comunale, nonché della dotazione di opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria per il soddisfacimento degli standard urbanistici necessari, da regolare in apposito atto convenzionale contenente gli impegni del soggetto attuatore, nonché le modalità, i termini per l’esecuzione delle opere e le garanzie per la loro realizzazione. In tale ipotesi l’efficacia dell’autorizzazione dello SUAP resta sospesa fino all’avvenuta stipulazione con il Comune dell’atto convenzionale.
3. La destinazione d’uso urbanistica degli edifici oggetto degli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 aventi ad oggetto attività artigianali, industriali, agricole, agrituristiche e commerciali deve essere mantenuta per venti anni sulla base dell’atto convenzionale da allegare al titolo unico e da trascrivere nei registri immobiliari entro la data di ultimazione dei lavori, pena l’inefficacia dell’autorizzazione; per gli interventi di ampliamento aventi ad oggetto alberghi tradizionali, strutture turistico ricettive e strutture socio-assistenziali il vincolo di destinazione d’uso urbanistica deve essere mantenuto per venti anni con le stesse modalità indicate in precedenza”.
14.1. I ricorrenti in primo grado hanno sostenuto che sulla base della lettera dell’art. 12, doveva porsi una distinzione tra gli interventi di ampliamento degli insediamenti destinati ad attività industriali e di quelli destinati ad attività commerciali. Solamente nel caso dei primi, l’ampliamento poteva interessare anche i lotti contigui, mentre le possibilità di ampliamento dei secondi sarebbe stata rigorosamente circoscritta al lotto di proprietà . In pratica, la disciplina dettata dal legislatore regionale non avrebbe potuto trovare applicazione nel caso di specie, trattandosi di attività commerciale, non industriale, il cui ampliamento non si realizzava all’interno del lotto ove era ubicato l’insediamento produttivo esistente, ma in un lotto contiguo (i due lotti di proprietà della società appellante non potevano essere considerati contigui, poiché separati da una strada comunale).
14.2. La tesi non è fondata. La norma regionale consente a tutte le aree produttive di essere ampliate mediante interventi di ristrutturazione edilizia, sostituzione o nuova costruzione (come nel caso di specie, dove è stata aumentata la volumetria e variata destinazione urbanistica, con pagamento dei relativi contributi per la nuova costruzione). L’ampliamento era, d’altra parte, consentito perché è stata sfruttata la conformità urbanistica di un immobile contiguo nei limiti del 30% del lotto produttivo e in assenza di vincoli inedificabilità assoluta sul lotto non produttivo. Inoltre, la nozione di contiguità, posta a base del citato art. 12, punto b), non richiedeva la prossimità fisica dei fondi della società richiedente ai fini dell’ampliamento dell’esercizio produttivo.
14.3. Il Tar ha dunque correttamente sottolineato che la corretta interpretazione dell’art. 12 portava ad individuare i seguenti criteri:
“a) tutti i tipi di insediamenti produttivi esistenti possono essere ampliati mediante interventi di ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e di nuova costruzione realizzati all’interno dello stesso lotto di proprietà, qualora sussista conformità alla destinazione d’uso prevista dallo strumento urbanistico generale;
b) il requisito della conformità urbanistica è richiesto anche per l’ampliamento dei (soli) insediamenti industriali in lotti contigui di estensione non superiore a 30.000 mq;
c) nel caso di ampliamenti (di insediamenti sia industriali sia commerciali) da localizzare in area contigua, si prescinde dal requisito di conformità qualora la superficie dell’area, non gravata da vincoli di inedificabilità assoluta, non sia superiore al 30% del lotto su cui insiste l’attività produttiva esistente”.
14.4. Ed inoltre, secondo il giudice di primo grado, non poteva ritenersi d’ostacolo l’interposizione della strada pubblica ai fini del requisito della contiguità tra i due lotti di proprietà della Co.: “Nel caso di specie, però, avendo riguardo all’evidente finalità di sviluppo delle attività produttive che informa la l.r. n. 10/2012, deve ritenersi che tale nozione non possa essere intesa in senso restrittivo e comprenda anche i casi in cui la contiguità è interrotta per effetto dell’interposizione di un’arteria stradale, perlomeno laddove non sia stato dimostrato che tale elemento sia idoneo, per le sue caratteristiche oggettive (quali, ad esempio, l’intenso volume di traffico o l’assenza di attraversamenti pedonali), ad impedire lo sviluppo della specifica attività produttiva mediante ampliamento di un insediamento sostanzialmente unitario”.
15. Relativamente alle censure sulla costruzione del muro al confine (terzo motivo del ricorso di primo grado) non è condivisibile la conclusione del Tar che ne ha ritenuto la fondatezza.
Secondo lo stesso Tribunale vi sarebbe stata una violazione della disciplina delle distanze dai confini di proprietà stabilita dall’art. 5, comma 9, delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. di (omissis).
15.1. In particolare, la citata disposizione dispone che:
“Nei tessuti caratterizzati da insediamenti storici e da aggregati le distanze sono regolate dal codice civile e da eventuali norme specifiche di tessuto.
In tutti i nuovi edifici la distanza minima dal confine di proprietà sarà di ml. 5,00.
Sono ammesse distanze inferiori nel caso di intervento urbanistico preventivo con previsione planivolumetrica e quando intercorra accordo tra proprietari confinanti, nonché quando prescritto dalla normativa del tessuto.
E’ ammessa la costruzione a muro cieco sul confine di proprietà a condizione che nel lotto finitimo non esistano già costruzioni a distanza dal confine inferiore all’altezza dell’edificio esistente o da costruire.
E’ pure ammessa la costruzione in aderenza del confine di proprietà, se preesiste parete o porzione di parete in aderenza senza finestre o in base a presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza.
Per le A.P. (Aree Progetto), nonché per le aree di NE è prescritto tra le pareti finestrate di edifici antistanti la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto con minime assolute di mt. 10; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a metri lineari 12.
La norma non si applica per le A.P. da attuarsi con S.U.A.
Sono ammesse costruzioni in aderenza a norma degli artt. 875 e 877 del codice civile.
Le distanze tra i fabbricati, tra questi ed i confini delle proprietà, tra questi e la strada si misurano dal limite esterno dei balconi e delle scale a giorno se hanno aggetto superiore a ml. 1,40, dal muro dell’edificio negli altri casi.
Laddove siano previste corsie di allargamento stradale, marciapiedi, arretramenti per la realizzazione di marciapiedi, piste ciclabili ecc., se non diversamente specificato, non costituiranno aumento della distanza.
Sono ammesse distanze dalle strade inferiori a quelle indicate, nel caso di intervento urbanistico preventivo con previsione planivolumetrica”.
15.2. Alla luce delle richiamate disposizioni il Tar ha ritenuto che, non potendosi ipotizzare nel caso in esame un progetto unitario, quello approvato, prevedendo la costruzione di un muro cieco lungo l’intera estensione del confine di proprietà, suddiviso longitudinalmente in tre segmenti aventi rispettive altezze di m 4,70, m 8,00 e (nel tratto prossimo all’immobile dei ricorrenti) m 9,20, non poteva ritenersi legittimo in quanto non sussisteva la condizione che nel lotto finitimo non esistessero già costruzioni a distanza dal confine inferiore all’altezza dell’edificio esistente o da costruire. Né poteva rinvenirsi la residua ipotesi di costruzione in aderenza ai sensi dell’art. 877, comma 1, c.c.
15.3. In realtà, il Tar non tiene conto del tenore testuale dell’art. 5 delle NTA il quale, nella parte di interesse, consente le costruzioni lungo tutto il confine purché vi sia, sempre sul confine, nella proprietà antagonista, una parete senza finestre che corra in aderenza, o lungo tutto il confine ovvero su una parte di esso (come si verifica nel caso di specie – cfr. foto depositate in giudizio).
15.4. Rispetto alla regola generale sulle distanze, come si ricava dalla norma di attuazione, sono infatti previste alcune eccezioni: la facoltà di costruzione in aderenza rispetto ad altrui parete preesistente sul confine senza finestre; la facoltà di costruzione a muro cieco sul confine, se nel lotto finitimo non esistano già costruzioni a distanza dal confine inferiore all’altezza dell’edificio
esistente o da costruire.
15.5. Non è dunque possibile, nella logica del principio della prevenzione, che la medesima edificazione sul confine avvenga con due criteri diversi: ciò condurrebbe in concreto ad un muro con andamento sinuoso, ovvero prima in aderenza (alla porzione del fabbricato degli appellati) e sul confine, poi arretrato di 5 metri a partire dal punto in cui le pareti non sono più in aderenza.
16. Al pari, risultano infondati anche gli ulteriori profili di censura contenuti nel terzo motivo del ricorso di primo grado ed assorbiti dal Tar (violazione dell’art. 907 c.c. ed eccesso potere per omessa considerazione degli aspetti legati alla sicurezza stradale.
16.1. Dalle foto depositate in atti (specie il rendering depositato dagli appellati) emerge che i luoghi sono in parte in abbandono e la finestra non ha veduta diretta sul fondo della CO., ma sul fondo degli stessi appellati. Di conseguenza, è irrilevante che la veduta obliqua sia consentita anche sul fondo CO..
16.2. D’altra parte, in tema di distanza delle costruzioni dalle vedute, l’obbligo del proprietario di non fabbricare a distanza minore di tre metri dai lati della finestra da cui si esercita sia la veduta diretta che la veduta obliqua, ai sensi dell’art. 907, 2º comma, c.c., sussiste solo nel caso in cui la duplice veduta sia aperta verso lo stesso fondo (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 79 del 2013).
16.3. Quanto alla doglianza che lamenta la pericolosità della costruzione sulla viabilità, la stessa risulta generica a fronte del parere positivo con prescrizioni rilasciato dall’organo preposto (VV.UU.)
17. Per le ragioni sopra esposte, l’appello principale va accolto, quello incidentale deve essere respinto e, per l’effetto, in riforma parziale della sentenza impugnata, va respinto in toto il ricorso di primo grado.
18. Le spese del doppio grado di giudizio possono essere compensate stante la novità della questione.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionaleSezione Quarta definitivamente pronunciando sul ricorso (n. 5197/2019), come in epigrafe proposto:
a) accoglie l’appello principale proposto dalla società Co. s.r.l.;
b) respinge l’appello incidentale proposto dai signori Lu. Lu. e Ma. Pe.;
c) per l’effetto, in riforma parziale dell’impugnata sentenza, respinge in toto il ricorso di primo grado;
d) compensa le spese del doppio grado di giudizio.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso dal Consiglio di Stato, nella camera di consiglio del giorno 25 giugno 2020, svoltasi da remoto in audio conferenza ex art. 84, comma 6, del decreto legge n. 18 del 2020, con l’intervento dei magistrati:
Vito Poli – Presidente
Luca Lamberti – Consigliere
Alessandro Verrico – Consigliere
Nicola D’Angelo – Consigliere, Estensore
Silvia Martino – Consigliere

 

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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