Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|25 gennaio 2023| n. 2269.
Accordo con cui le parti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare
L’accordo con cui le parti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare ha natura atipica ed è valido ed efficace a condizione che sussista l’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. In particolare, la causa del preliminare di preliminare va ricercata nella funzione, considerata meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, ai sensi dell’art. 1322 cod. civ., di vincolare negozialmente le parti nel corso delle trattative, fissando punti fermi della successiva stipula del contratto preliminare e rinviando a tale momento e sede la fissazione di altri punti rilevanti (Nel caso di specie, relativo ad un contratto preliminare di vendita immobiliare, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata avendo la corte del merito, nel rigettare la domanda restitutoria avanzata dalla ricorrente, omesso qualsiasi indagine sull’interesse concreto delle parti a vincolarsi contrattualmente alla stipula di un contratto preliminare in luogo del contratto definitivo)
Ordinanza|25 gennaio 2023| n. 2269. Accordo con cui le parti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare
Data udienza 20 dicembre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Compravendita – Contratto preliminare – Validità – Impegno vincolante – Causa del preliminare di preliminare – Individuazione – Funzione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Maria Rosa – Presidente
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. PAPA Patrizia – Consigliere
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al ricorso dall’Avvocato prof. (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS) (OMISSIS).
– Ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo (OMISSIS).
– Controricorrente –
avverso la sentenza n. 2139/2017 della Corte di appello di Firenze, depositata il 2.10.2017.
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20.1.2022 dal consigliere relatore Mario Bertuzzi.
Accordo con cui le parti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 2139/2017 del 2.10.2017, la Corte di appello di Firenze, in riforma della decisione di primo grado, rigetto’ la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) per la restituzione della somma di Euro 25.000,00 dallo stesso ricevuta in occasione della sottoscrizione da parte della esponente, in data 15.3.2017, di una proposta irrevocabile di acquisto dell’immobile sito (OMISSIS), accettata dall’altra parte ma a cui non era seguita la stipulazione del contratto preliminare di compravendita, somma che era stata trattenuta dal convenuto, che aveva comunicato il suo recesso dal contratto, a titolo di caparra confirmatoria.
La Corte di appello motivo’ la sua conclusione affermando che, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, il preliminare di contratto preliminare non e’ nullo ma valido ed efficace, richiamando sul punto l’arresto delle Sezioni unite di questa Corte n. 4628 del 2015 e precisando che, ai fini della validita’ del contratto, e’ sufficiente che l’impegno assunto dal proponente sia determinato in vista di una stipulazione successiva; che la proposta sottoscritta dalla (OMISSIS) ed accettata dal (OMISSIS) indicava il prezzo della compravendita in Euro 1.580.000,00, la consegna dell’importo di Euro 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, il termine del 15.3.2017 per la sottoscrizione della “scrittura privata di acquisto”, l’obbligo a carico della proponente di pagare, in occasione di tale stipula, un ulteriore acconto di Euro 160.000,00, il successivo termine del 18.4.2017 per la conclusione del rogito notarile, nonche’ identificava esattamente l’immobile; che non erano fondate le eccezioni di invalidita’ del contratto sollevate dall’attrice per non avere la proposta indicato i dati catastali dell’immobile e per essere lo stesso destinato ad uso ufficio e non ad abitazione, atteso che l’indicazione dei dati catastali non e’ indispensabile ai fini della determinazione dell’oggetto contrattuale, una volta che esso sia altrimenti esattamente individuato, e che l’atto sottoscritto non conteneva alcuna menzione della sua destinazione, abitativa o commerciale, ne’ altre condizioni; che la mancata conclusione del contratto era addebitabile alla stessa (OMISSIS), la quale, dopo avere fatto posticipare la data della stipulazione al 23.3.2007, una volta comparsa davanti al notaio non aveva versato la seconda rata di acconto, ma aveva manifestato ulteriori intenti dilatori e proposto di introdurre nello stipulando contratto preliminare una condizione risolutiva in caso di mancata erogazione del mutuo da parte del proprio istituto di credito; che, pertanto, il recesso dal contratto, comunicato dal (OMISSIS) con lettera del 26.3.2017, era legittimo in quanto giustificato dall’inadempimento della controparte, con conseguente suo diritto a trattenere la somma versta a titolo di caparra.
Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 3.4.2018, ricorre (OMISSIS), affidandosi a cinque motivi.
(OMISSIS) resiste con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
La causa e’ stata avviata in decisione in adunanza camerale non partecipata.
Il primo motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4, per non avere la Corte di appello enunciato le ragioni di fatto fondanti la sua decisione. Si assume, in particolare, che l’arresto delle Sezioni unite di questa Corte n. 4628 del 2015 richiamato dalla Corte distrettuale per giustificare la riforma della sentenza di primo grado, che aveva ritenuto non vincolante l’atto del 15.3.2017, riconosce si’ la validita’ della figura del preliminare di preliminare, ma solo nel caso in cui sia ravvisabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e che su tale aspetto, pur essenziale, la Corte di merito non ha compiuto alcuna disamina e valutazione. Il motivo e’ infondato.
Il vizio di nullita’ della sentenza per omessa motivazione ha natura processuale, e’ denunziabile ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4 e si distingue nettamente dalla violazione o falsa applicazione di legge, che costituisce un error in iudicando.
Questa Corte ha precisato che la violazione del disposto di cui all’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, che determina la nullita’ della sentenza per difetto di uno dei suoi contenuti essenziali, e’ rinvenibile nei soli casi in cui la sentenza sia del tutto priva dell’esposizione dei motivi sui quali la decisione si fonda ovvero la motivazione sia solo apparente, estrinsecandosi in argomentazioni non idonee a rivelare la ratio decidendi e cosi’ da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’articolo 111 Cost., comma 6. In particolare, la motivazione puo’ qualificarsi apparente quando, benche’ graficamente esistente, non renda tuttavia percepibile il fondamento della decisione, perche’ recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, lasciando cosi’ all’interprete il compito di integrarla con le piu’ varie, ipotetiche congetture (Cass. S.U. n. 22232 del 2016; Cass. 13248 del 2020).
Tanto precisato, il vizio denunziato non e’ riscontrabile nella sentenza impugnata, che ha chiaramente formulato le ragioni della propria decisione precisando, in riforma della decisione di primo grado, la validita’ della figura del preliminare di preliminare e che, nella specie, l’impegno assunto dalla attrice con la sottoscrizione della proposta del 15.3.2007 era vincolante, contenendo tutti gli elementi necessari per l’identificazione del bene, del prezzo di acquisto e del termine in cui doveva avvenire la stipula del contratto preliminare di compravendita.
Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1362, 1366 e 1322 c.c., censurando la sentenza impugnata per avere ritenuto, richiamando la sentenza della Corte di cassazione sopra indicata, vincolante l’atto sottoscritto il 15.3.2007 in vista della successiva stipula di un contratto preliminare di compravendita senza accertare l’esistenza dell’interesse delle parti, meritevole di tutela secondo l’ordinamento, ad una formazione progressiva del contratto. Si aggiunge che la valutazione di tale atto condotta dalla Corte fiorentina e’ errata, in quanto esso aveva, anche per il contesto normativo esistente al momento della sua formazione, avvenuta prima dell’arresto delle Sezioni unite sopra richiamato, soltanto valore di mera puntuazione programmatica ritenuta necessaria per l’evolversi delle trattative.
Il motivo e’ fondato.
Con la sentenza n. 4628 del 2015 – richiamata dalla Corte di appello a fondamento della propria motivazione circa l’efficacia vincolante della proposta sottoscritta dalla (OMISSIS) in data 15.3.2007 – le Sezioni unite di questa Corte hanno precisato che l’accordo con cui le parti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare ha natura atipica ed e’ valido ed efficace a condizione che sussista l’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la piu’ ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La causa del preliminare di preliminare va in particolare ricercata della funzione, considerata meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, ai sensi dell’articolo 1322 c.c., di vincolare negozialmente le parti nel corso delle trattative, fissando punti fermi della successiva stipula del contratto preliminare e rinviando a tale momento e sede la fissazione di altri punti rilevanti. La necessita’ che sussista un interesse delle parti alla stipula del preliminare di preliminare risulta ribadita anche dalla giurisprudenza successiva (Cass. n. 26484 del 2019).
Nel caso di specie la Corte di appello, pur richiamando il principio sopra indicato, non si e’ adeguata alle necessarie implicazioni che esso comporta, omettendo qualsiasi indagine sull’interesse concreto delle parti a vincolarsi contrattualmente alla stipula di un contratto preliminare, in luogo del contratto definitivo. Questa lacuna presenta elementi di criticita’ della decisione in quanto, da un lato, il giudice di primo grado aveva dichiarato la nullita’ dell’atto perche’ non sorretto da alcun reale interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento, sicche’ la relativa questione rappresentava un punto controverso devoluto in modo specifico al giudice di appello, dall’altro avendo la stessa Corte di merito affermato che l’accordo concluso dalle parti a seguito della proposta sottoscritta dalla (OMISSIS) in data 15. 3. 2007 conteneva tutti gli elementi dell’accordo sulla vendita, sia con riguardo alla individuazione del bene, che con riferimento all’ammontare del prezzo, alle modalita’ del suo versamento ed alla data della stipulazione sia del contratto preliminare che di quello definitivo. Ne’ puo’ porsi dubbio che la Corte abbia qualificato il menzionato accordo come preliminare di preliminare, stante il richiamo espresso a tale figura e la precisazione che la data in esso indicata del 15.3.2007 era stata fissata per la stipulazione di un contratto preliminare.
Il terzo motivo di ricorso denunzia violazione degli articoli 1362, 1366, 1453 e 1457 c.c., per avere la Corte di appello ritenuto l’inadempimento della (OMISSIS) in ragione del solo fatto che essa non aveva stipulato il contratto preliminare alla data del 23.3.2007, chiedendone il rinvio, nonostante che l’atto del 15.3.2007 non prevedesse tale termine come essenziale, tale da giustificare, se non rispettato, il recesso dell’altra parte dal contratto.
Il quarto motivo di ricorso denunzia vizio della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo, costituito dalla circostanza che l’immobile non era accatastato correttamente, la cantina non era stata frazionata e risultavano inserite particelle non di proprieta’. Alla luce di tale fatto la Corte non avrebbe potuto ritenere legittimo il recesso dal contratto del (OMISSIS), da momento che questi non poteva considerarsi parte adempiente, non avendo predisposto le operazioni necessarie per la conclusione del contratto preliminare.
Il quinto motivo di ricorso denunzia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1362 c.c., commi 1 e 2, articoli 1366, 1453 e 1457 c.c., per avere la Corte di appello ritenuto la (OMISSIS) inadempiente in ragione del mero fatto che aveva chiesto un rinvio, senza valutare se la sua richiesta, motivata dalla di perfezionare il mutuo con la Banca e di consentire di apportare le correzioni necessarie alla bozza predisposta dal notaio, costituisse un inadempimento di non scarsa importanza, tale da legittimare il recesso dal contratto della controparte.
Questi motivi di ricorso si dichiarano assorbiti per effetto dell’accoglimento del secondo motivo, investendo temi e questioni ulteriori rispetto a quello che dovra’ formare oggetto di nuova valutazione.
In conclusione, va accolto il secondo motivo di ricorso, respinto il primo e dichiarati assorbiti gli altri.
La sentenza e’ pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del giudizio.
P.Q.M.
Accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti gli altri; cassa in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply