Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 29 gennaio 2020, n. 1992.
La massima estrapolata:
È sempre fermo il principio generale che in tema di ripartizione delle spese condominiali sono nulle le decisioni dell’assemblea che, esulando dalle proprie attribuzioni, modificano i criteri di riparto stabiliti dalla legge o dal regolamento di condominio (Cassazione 4806/2005). Quando però l’assemblea si limita ad applicare, nel caso concreto, una ripartizione di determinate spese in difformità dei criteri predefiniti dalla legge o dal regolamento, la relativa delibera è semplicemente annullabile e dunque impugnabile davanti l’autorità giudiziaria dal condomino dissenziente nel termine di trenta giorni da quando la delibera è stata assunta, se presente in assemblea, oppure dal ricevimento del verbale, se assente.
Sentenza 29 gennaio 2020, n. 1992
Data udienza 13 giugno 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETITTI Stefano – Presidente
Dott. SANGIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere
Dott. VARRONE Luca – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso n. 2959- 2017 R.G. proposto da:
(OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – rappresentato e difeso in virtu’ di procura speciale in calce al ricorso dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS).
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO di (OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato, con indicazione dell’indirizzo di posta elettronica certificata, in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che lo rappresenta e difende in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso.
– controricorrente –
avverso la sentenza del tribunale di Torino n. 2578/2017;
udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 13 giugno 2019 dal consigliere Dott. Luigi Abete;
udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale Dott. Patrone Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’avvocato (OMISSIS), per delega dell’avvocato (OMISSIS), per il ricorrente;
udito l’avvocato (OMISSIS), per delega dell’avvocato (OMISSIS), per il contro ricorrente.
FATTI DI CAUSA
1. Con atto notificato in data 5.2.2015 (OMISSIS), proprietario di due distinte unita’ immobiliari, al quinto ed al sesto piano dell’edificio in (OMISSIS), citava a comparire dinanzi al locale giudice di pace il condominio dello stabile.
Deduceva che l’assemblea condominiale, con deliberazione del 24.7.2014, in difetto di unanimita’, aveva disposto ripartirsi le spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare, nell’esclusivo uso di egli attore, ai sensi dell’articolo 1126 c.c. anziche’ in conformita’ al criterio, su base millesimale, previsto dal regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore – venditore dell’edificio e richiamato negli atti di acquisto di ciascun condomino.
Chiedeva dichiararsi la nullita’ o pronunciarsi l’annullamento dell’impugnata Delib..
2. Si costituiva il condominio di (OMISSIS).
Deduceva che l’attore era decaduto dall’esperita impugnazione in dipendenza dell’intervenuto decorso del termine di trenta giorni di cui all’articolo 1137 c.c.. Instava per il rigetto dell’avversa domanda.
3. Con sentenza n. 1072/2016 l’adito giudice di pace opinava per la mera annullabilita’ dell’impugnata Delib. e rigettava la domanda attorea, siccome proposta allorche’ il termine ex articolo 1137 c.c. era gia’ decorso.
4. (OMISSIS) proponeva appello.
Resisteva il condominio di (OMISSIS).
Con sentenza n. 2578/2017 il tribunale di Torino rigettava il gravame e condannava l’appellante a rimborsare a controparte le spese del grado.
Evidenziava il tribunale che la decisione di attenersi al criterio di riparto stabilito dall’articolo 1126 c.c. risaliva alla Delib. assunta dall’assemblea in data 7 giugno 2013, Delib. che, a sua volta, non era stata oggetto di alcuna impugnativa; che difatti nel corso dell’assemblea del 24.7.2014 non era stato “in alcun modo fissato il riparto della spesa, gia’ approvato nella precedente assemblea, ma fu semplicemente approvata l’operazione di calcolo che tale riparto applico’ in concreto” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 4).
Evidenziava inoltre che “modificare un criterio di riparto vuole dire, in concreto, fissare una regola valevole non solo per quella spesa, ma anche (…) per il futuro” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 5), il che non era avvenuto nel caso della Delib. 24 luglio 2014.
5. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS); ne ha chiesto sulla scorta di un unico articolato motivo la cassazione con ogni susseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite.
Il condominio di (OMISSIS) ha depositato controricorso; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.
Il ricorrente ha depositato memoria.
Con ordinanza interlocutoria n. 4899/2019 il procedimento e’ stato rimesso alla pubblica udienza della seconda sezione civile di questa Corte.
Il ricorrente ha depositato ulteriore memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
6. Con l’unico motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1123, 1135, 1136, 1137 e 1138 c.c. e degli articoli 68 e 69 disp. att. cod. proc. civ.; ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
Deduce che l’impugnata Delib. ha disposto, in assenza dell’unanime consenso dei condomini tutti, consapevolmente e non gia’ per mero errore, in via definitiva, valevole anche per il futuro, la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare alla stregua di un criterio difforme da quello di cui all’articolo 7 del regolamento – articolo richiamato in tutti gli atti di compravendita delle singole unita’ immobiliari costituenti il condominio – in virtu’ del quale le spese sono da ripartire secondo la tabella millesimale delle spese generali allegata al medesimo regolamento.
Deduce pertanto che, in quanto incidente sui diritti individuali dei singoli condomini, l’impugnata Delib. e’ da reputare nulla e non annullabile.
Deduce che a nulla rileva che oggetto dell’impugnazione sia stata la sola Delib. 24 luglio 2014; che ha sempre fermamente contestato il criterio di ripartizione delle spese adottato in violazione della disposizione regolamentare, sicche’ giammai ha prestato acquiescenza alla deliberazione impugnata.
Il ricorso va respinto.
7. Si evidenzia previamente che non ha valenza di acquiescenza la circostanza per cui, in data 6.6.2017, in epoca quindi successiva alla pronuncia d’appello, il ricorrente ha versato, “senza riserva alcuna, l’intero importo (…) cosi’ come da riparto” (cosi’ controricorso, pag. 3).
Invero gli atti incompatibili con la volonta’ di avvalersi delle impugnazioni previste dalla legge e che, percio’, implicano una tacita acquiescenza alla sentenza ai sensi dell’articolo 329 c.p.c., sono esclusivamente quelli che possono essere spiegati supponendo il proposito della parte di non contrastare gli effetti giuridici della decisione, cosi’ rivelando, oggettivamente, in modo inequivoco, una corrispondente volonta’ della parte che li ha posti in essere; cosicche’ la richiesta di pagamento e l’effettiva riscossione, ad opera della parte vittoriosa nel giudizio, di quanto alla stessa ivi riconosciuto, non comportano acquiescenza, trattandosi di condotte riconducibili alla volonta’ di conseguire quanto gia’ riconosciuto nella sentenza, che, di per se’, non e’ incompatibile con l’intento di impugnarla per ottenere quanto negato o, comunque, dovuto (cfr. Cass. 10.10.2014, n. 21491).
8. Va in premessa reiterato l’insegnamento di questa Corte secondo cui, in tema di condominio, sono affette da nullita’, che puo’ essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformita’ da quanto previsto dall’articolo 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’articolo 1137 c.c., u.c., le Delib. con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’articolo 1135 c.c., nn. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformita’ dai criteri di cui all’articolo 1123 cod. civ. (cfr. Cass. 19.3.2010, n. 6714; Cass. sez. un. 7.3.2005, n. 4806, secondo cui, in tema di delibere assembleari condominiali, la Delib., assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’articolo 1135 c.c., nn. 2 e 3, relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni, ove adottata in violazione dei criteri gia’ stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’articolo 1123 c.c., e la relativa impugnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’articolo 1137 c.c., u.c.).
Su tale scorta in maniera ineccepibile, congrua ed esaustiva il giudice di pace dapprima (“il Giudice di Pace di Torino, qualificando i vizi della Delib. impugnata come mera annullabilita’ (…): cosi’ ricorso, pag. 3) ed il tribunale poi hanno opinato per la mera annullabilita’ della Delib. 24 luglio 2014 e di conseguenza per la tardiva proposizione dell’impugnazione sostanziale.
Invero e’ innegabile – siccome hanno esplicitato i giudici del merito – che con la Delib. in data 27 aprile 2014, oggetto di impugnazione innanzi al giudice di pace di Torino (cfr. ricorso, pag. 2), l’assemblea condominiale ebbe a ripartire in concreto tra i condomini, previa approvazione del relativo consuntivo, la spesa per il rifacimento del lastrico solare in uso alla proprieta’ di (OMISSIS) (cfr. ricorso, pag. 7) in attuazione dei criteri assunti dall’assemblea con la Delib. in data 7 giugno 2013 (“in data 07.06.2013 “(…) la restante parte dei Condomini che in questa Assemblea rappresentano mm. 465 delibera di adottare la ripartizione sulla base dell’articolo 1126 c.c. come gia’ avvenuto in precedenza negli anni trascorsi””: cosi’ ricorso, pag. 6).
Cosicche’ a nulla vale che il ricorrente adduca che i giudici di merito “avrebbero dovuto verificare se l’oggetto della deliberazione dell’assemblea fosse stata o meno la previsione e quindi l’adozione del criterio di ripartizione della spesa ovvero se l’assemblea (…) si fosse limitata ad approvare la ripartizione” (cosi’ ricorso, pag. 12; memoria depositata il 5.6.2019, pag. 4).
Piu’ esattamente, nel solco della novella previsione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 ed alla luce dell’insegnamento n. 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte, si rimarca quanto segue.
E’ da escludere, da un lato, che taluna delle figure di “anomalia motivazionale” destinate ad acquisire significato nel segno dell’anzidetta pronuncia delle sezioni unite – e tra le quali non e’ annoverabile il semplice difetto di “sufficienza” della motivazione – possa scorgersi in relazione alle motivazioni cui il tribunale ha ancorato il suo dictum (“il Giudice di Pace ha minuziosamente spiegato che, con la Delib. oggetto di questo giudizio, l’assemblea non decise di modificare i criteri generali di riparto delle spese del lastrico solare, ma si limito’ ad approvare una ripartizione in concreto (…)”; cosi’ sentenza d’appello, pag. 4).
E’ da ritenere, dall’altro, che il tribunale per nulla ha omesso la disamina del profilo “in fatto” rilevante ai fini del riscontro della valenza della Delib. in data 24 luglio 2014.
Si badi che nel vigore del nuovo testo dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, non e’ piu’ configurabile il vizio di contraddittoria motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, non potendo neppure ritenersi che il vizio di contraddittoria motivazione sopravviva come ipotesi di nullita’ della sentenza ai sensi del medesimo articolo 360 c.p.c., n. 4 (cfr. Cass. (ord.) 6.7.2015, n. 13928).
9. Si e’ anticipato che il ricorrente ha addotto che “a poco rileva (…) che oggetto dell’impugnazione (…) sia stata la sola delibera del 24.07.2014″ (cosi’ ricorso, pag. 14).
Ebbene non ignora questa Corte che il giudice innanzi al quale sia stata proposta domanda di accertamento della nullita’ di un contratto o di una singola clausola contrattuale ha il potere – dovere di rilevare d’ufficio – previa instaurazione del contraddittorio sul punto – l’esistenza di una causa di nullita’ diversa da quella prospettata, che abbia carattere portante ed assorbente e che emerga dai fatti allegati e provati o comunque dagli atti di causa, salvo che non si tratti di nullita’ a regime speciale (cfr. Cass. sez. lav. 1.8.2018, n. 20388; Cass. (ord.) 7.7.2017, n. 16977; Cass. sez. un. 12.12.2014, n. 26242, secondo cui nel giudizio di appello ed in quello di cassazione, il giudice, in caso di mancata rilevazione officiosa, in primo grado, di una nullita’ contrattuale, ha sempre facolta’ di procedere ad un siffatto rilievo; Cass. sez. lav. (ord.) 29.3.2019, n. 8914).
E nondimeno, onde consentire il rilievo officioso della nullita’, ben avrebbe dovuto il ricorrente, in ottemperanza comunque all’onere dell'”autosufficienza” ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, (il rispetto del principio di “autosufficienza” del ricorso opera, per il giudizio di cassazione, quale limite alla rilevabilita’ delle nullita’ in ogni stato e grado del processo: cfr. Cass. sez. lav. 20.5.2008, n. 12746), riprodurre nel corpo del ricorso il testo integrale della Delib. datata 7 giugno 2013, non gia’ limitarsi ad evidenziarne un singolo stralcio (cfr. ricorso, pagg. 6, 7 e 13), e parimenti riprodurre nel corpo del ricorso il testo integrale del regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore – venditore del fabbricato, non gia’ limitarsi ad evidenziare il solo dettato dell’articolo 7 (cfr. ricorso, pag. 14).
Infatti il ricorrente per cassazione, che intenda dolersi dell’omessa od erronea valutazione di un documento da parte del giudice di merito, ha, a pena di inammissibilita’, il duplice onere – imposto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, – di produrlo agli atti (indicando esattamente nel ricorso in quale fase processuale era stato depositato ed in quale fascicolo di parte si trovi il documento in questione) e di indicarne il contenuto, trascrivendolo o riassumendolo nel ricorso (cfr. Cass. 13.11.2018, n. 29093; Cass. (ord.) 28.9.2016, n. 19048; Cass. 12.12.2014, n. 26174; Cass. sez. lav. 7.2.2011, n. 2966; Cass. (ord.) 3.7.2009, n. 15628, ove si soggiunge che l’inammissibilita’ prevista dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in caso di violazione di tale duplice onere, non puo’ ritenersi superabile qualora le predette indicazioni siano contenute in altri atti).
10. L’inottemperanza all’onere dell'”autosufficienza” rileva viepiu’, se si tiene conto che il condominio ha riprodotto, a pagina 8 del controricorso, il testo dell’articolo 15 del regolamento, ove e’ statuito che “tutti i comproprietari si vincolano tanto personalmente, quanto per i propri eredi, successori ed aventi causa, ed inquilini, ad osservare la presente convenzione – regolamento, stabilendo che le eventuali revisioni, aggiunte o modifiche, proposte dall’amministratore o dai comproprietari, dovranno essere approvate dall’assemblea ai sensi dell’articolo 1138”.
Del resto il ricorrente, sul punto, ha replicato – nelle memorie – adducendo che l’articolo 1138 c.c. “non solo non indica alcuna maggioranza ma statuisce al comma 4 che le norme del regolamento non possono in alcun caso menomare i diritti dei condomini risultanti dagli atti di acquisto” (cosi’ memoria in data 31.10.2018, pag. 6).
Evidentemente e’ destituito di fondamento il rilievo per cui l’articolo 1138 c.c. non indica alcuna maggioranza, giacche’ il quorum deliberativo e’ prefigurato all’articolo 1138 c.c., comma 3 merce’ il rinvio all’articolo 1136 c.c., comma 2, (e’ significativo che siffatto rilievo non e’ stato riproposto dal ricorrente nella successiva memoria depositata il 5.6.2019).
D’altra parte e’ vero senza dubbio che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unita’ immobiliari, nonche’ quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta’ esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri (il caso di cui al ricorso in disamina), mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; cosicche’, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimita’ dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c., comma 2, (cfr. Cass. sez. un. 30.12.1999, n. 943).
E tuttavia vi e’ da ritenere, in assenza di indicazioni ermeneutiche di segno contrario, che, allorquando ha acconsentito a che nel proprio atto di acquisto fosse recepito il regolamento predisposto dall’originario costruttore – venditore, cosi’ prestandovi piena adesione, (OMISSIS) ha accettato, incondizionatamente e, si badi, senza limitazione alcuna in rapporto alla natura ed alla proiezione delle clausole regolamentari, che il regolamento, pur nella parte in cui, a suo vantaggio, deroga alla regola “legale” di cui all’articolo 1126 c.c., fosse suscettibile di modifica a maggioranza non gia’ all’unanimita’.
Ha accettato anche ed incondizionatamente, cioe’, che il suo diritto disponibile alla piu’ – per lui – favorevole ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare in uso alla sua proprieta’ operasse come “suscettibile di affievolimento a maggioranza non gia’ all’unanimita’”, sicche’ la degradazione del suo diritto, ovvero l’operativita’ del – per lui – piu’ oneroso criterio di cui all’articolo 1126 c.c. e’ espressione della sua volonta’ o, quanto meno, non e’ avvenuta in contrasto con la sua volonta’ (cfr. Cass. 25.3.1987, n. 2888, secondo cui, allorquando una clausola di un regolamento di condominio di natura contrattuale stabilisca, senza distinzioni, che le norme contenute nel medesimo “sono revocabili e suscettibili di modifiche ed aggiunte, purche’ queste risultino approvate dall’assemblea con le maggioranze necessarie per legge”, il giudice del merito, chiamato ad accertare se sia legittima una Delib. assembleare maggioritaria con la quale le spese di portierato siano state poste anche a carico dei condomini proprietari dei locali esterni e interrati dell’edificio che una norma di detto regolamento esonerava, invece, dal concorrere a tali spese, non puo’ risolvere il problema, nel senso della illegittimita’, esclusivamente sulla base del principio generale secondo cui le norme condominiali sorte per contratto possono essere modificate solo col consenso di tutti i contraenti ove tali modifiche riguardino diritti sostanziali dei contraenti stessi e non la semplice disciplina dell’uso e delle modalita’ di godimento delle cose comuni, ma deve indagare se la surriferita clausola non deroghi a questo principio, avvalendosi, a tal fine, degli strumenti interpretativi offerti dal codice civile e, in particolare, dall’articolo 1367 che impone, nel dubbio, di interpretare le singole clausole “nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziche’ in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno”).
In questi termini non ha valenza nel caso di specie il riferimento al limite di cui all’articolo 1138 c.c., attuale comma 4 ove e’ prefigurata, si’, l’impossibilita’ di menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto ovvero da un regolamento convenzionale, ma, ben vero, in assenza del concorso della volonta’ del condomino avente diritto.
11. In dipendenza del rigetto del ricorso il ricorrente va condannato a rimborsare al condominio controricorrente le spese del presente giudizio di legittimita’. La liquidazione segue come da dispositivo. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica cit., articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente, (OMISSIS), a rimborsare al controricorrente, condominio di (OMISSIS), le spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge; ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica cit., articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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