Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 ottobre 2023| n. 28288.

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FALASCHI Milena – Presidente

Dott. CAVALLINO Linalinda – Consigliere

Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 38242/2019 R.G. proposto da:

(OMISSIS) S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), con domicilio in (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), con domicilio in (OMISSIS);

– controricorrente –

e

(OMISSIS), E (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 4077/2019, pubblicata in data 10.10.2019;

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del giorno 12.7.2023 dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

La modifica e la precisazione della domanda

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. (OMISSIS) ha adito il Tribunale di Monza, esponendo che, con contratto preliminare del (OMISSIS), si era obbligata ad acquistare da (OMISSIS) e (OMISSIS) un immobile sito in (OMISSIS), ma che il trasferimento non era andato a buon fine perche’ i promittenti venditori non avevano estinto il mutuo ipotecario ne’ proceduto alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene, essendo inoltre emerse talune problematiche di carattere urbanistico e catastale non dichiarate dalle controparti e su cui la (OMISSIS) s.r.l., societa’ mediatrice, non aveva svolto accertamenti, non avendo poi monitorato la situazione finanziaria dei convenuti, facendo si’ che incassassero una caparra di Euro 40.000,00.

Ha chiesto di dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti veditori e di condannare i convenuti in solido al risarcimento del danno, oltre accessori e spese legali.

Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del preliminare e ha condannato i soli promittenti venditori al risarcimento del danno, liquidato in Euro. 53.918,32, respingendo ogni altra domanda e regolando le spese.

La sentenza, impugnata dalla (OMISSIS), e’ stata parzialmente riformata in appello.

La Corte distrettuale ha accolto la domanda risarcitoria anche nei confronti dello (OMISSIS) s.r.l., ritenendo ammissibili sia il deposito della relazione estimativa svolta in una procedura esecutiva a carico degli appellati, da cui era emerso che l’immobile era privo del certificato di agibilita’, sia la richiesta di condannare la mediatrice al risarcimento del danno per non aver informato l’appellante della suddetta irregolarita’, evidenziando che la (OMISSIS) aveva dedotto in primo grado che la (OMISSIS) s.r.l. non aveva svolto ricerche sulla regolarita’ urbanistico-edilizia e catastale dell’immobile e che in appello si era limitata ad allegare una circostanza di fatto di cui non era a conoscenza sin dal primo grado.

Per la cassazione della sentenza propone ricorso lo (OMISSIS) s.r.l. con ricorso in quattro motivi.

(OMISSIS) resiste con controricorso.

(OMISSIS) e (OMISSIS) sono rimasti intimati.

La modifica e la precisazione della domanda

In prossimita’ dell’adunanza camerale, le parti hanno depositato memorie illustrative.

2. Va respinta l’eccezione di improcedibilita’ del ricorso ai sensi dell’articolo 369 c.p.c., avendo la ricorrente depositato la sentenza impugnata e la relata di notifica, con l’attestazione di conformita’ all’originale.

3. Il primo motivo denuncia la violazione degli articoli 1175, 1176, 1329, 1710, 1754, 1759 c.c., nonche’ della L. n. 39 del 1989, contestando alla Corte di appello di aver ritenuto la ricorrente responsabile del danno per aver omesso di informare la (OMISSIS) circa il fatto che l’immobile era privo dell’agibilita’ e cio’ benche’ la mediatrice non fosse stata incaricata di effettuare alcuna verifica in proposito, avendo l’acquirente dato mandato ad un tecnico. Si assume che il mancato perfezionamento del definitivo non era dipeso dal difetto di agibilita’, ma dal fatto che l’immobile non era stato liberato dall’ipoteca e che, pertanto, la violazione non aveva avuto alcuna effettiva conseguenza.

La modifica e la precisazione della domanda

Il secondo motivo denuncia la violazione degli articoli 1175, 1176, 1710, 1759 c.c., e delle L. n. 39 del 1989, L. n. 1150 del 1942, articolo 3, nonche’ del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 24, sostenendo che la mediatrice non aveva ricevuto incarico di procedere alle verifiche edilizie circa la regolarita’ dell’immobile, facente parte di un immobile storico edificato nel XVIII secolo, sicche’ per la vendita non era necessario il rilascio di alcuna certificazione, potendo comunque ottenersi l’agibilita’ mediante talune modifiche strutturali, nulla ostando alla conclusione del definitivo, salvo un’eventuale riduzione del prezzo. Il terzo motivo denuncia l’omesso di un fatto decisivo, per aver la pronuncia trascurato che la promissaria acquirente aveva ottenuto un permesso in sanatoria che comportava ex lege la concessione dell’agibilita’.

Il quarto motivo denuncia la violazione dell’articolo 112 e degli articoli 112 e 345 c.p.c., per aver la Corte d’appello dichiarato la responsabilita’ della ricorrente per violazione degli obblighi informativi sulla base della perizia estintiva depositata tardivamente e in accoglimento di una domanda non proposta nel rispetto delle preclusioni.

2. Il quarto motivo, che per ragioni di ordine logico va esaminato con priorita’, e’ fondato.

E’ indiscusso – e ne da’ atto la stessa sentenza impugnata (pag. 10) – che la mancanza del certificato di agibilita’ e’ circostanza che la (OMISSIS) ha dedotto direttamente in appello a fondamento della domanda di risarcimento per violazione degli obblighi informativi gravanti sul mediatore.

In primo grado lo (OMISSIS) era stata chiamata a rispondere per una triplice violazione: a) per non aver tenuto una condotta ispirata a cautela poiche’, pur essendo a conoscenza delle precarie condizioni finanziarie dei promittenti venditori, aveva consentito che incamerassero la caparra, sollecitando ulteriori pagamenti senza alcuna garanzia circa il buon esito dell’affare; b) per non aver informato l’acquirente che nel 2006 era stata presentata una denuncia di inizio attivita’ che rappresentava uno stato di fatto difforme da quello reale, rendendo necessario sanare le violazioni e procedere all’aggiornamento dei dati catastali, con un aggravio dei costi dell’operazione; c) per non aver tempestivamente comunicato alla (OMISSIS) l’avvenuto recesso dei promittenti venditori dal contratto preliminare.

Il risarcimento preteso in giudizio ricomprendeva l’importo della caparra e le spese per l’intervento del tecnico, quelle di registrazione del contratto e le somme necessarie per l’acquisizione di documentazione presso il Comune di Maggio’ e per la copia delle visure ipotecarie (cfr. citazione pag. 2-3).

La modifica e la precisazione della domanda

In sostanza, le irregolarita’ urbanistiche e catastali denunciate in primo grado – di cui vi e’ menzione nella sentenza impugnata – avevano esclusivo riguardo alle vicende della denuncia di inizio attivita’ presentata nel 2006, che l’attrice aveva allegato come causa non del mancato perfezionamento del trasferimento, ne’ dell’intero danno lamentato, ma solo di costi, oggettivamente contenuti ed esattamente quantificati in citazione, che lamentava di aver indebitamente sostenuto per la sanatoria e di cui pretendeva il rimborso da parte della mediatrice, senza alcuna attinenza con la questione dell’agibilita’, in relazione alle condizioni e all’epoca di edificazione dell’immobile, proposta solo in appello e che la Corte di merito ha considerato concausa del mancato buon fine dell’affare e dell’intero pregiudizio risarcibile (incluso il pagamento della caparra).

Il giudice distrettuale ha – in definitiva – ritenuto la ricorrente responsabile per una violazione informativa del tutto diversa da quelle dedotte in primo grado e di un danno patrimoniale che la danneggiata aveva ricondotto ad un inadempimento degli obblighi informativi non riguardanti la carenza di agibilita’ (inadempimenti che il Tribunale aveva ritenuto insussistenti), in contrasto con l’articolo 112 c.p.c., infine reputando ammissibili nuove allegazioni che la parte avrebbe dovuto introdurre in primo grado nel rispetto delle preclusioni processuali.

Nel corso del giudizio di primo grado, fermo il divieto di introdurre domande nuove che non siano conseguenza delle riconvenzionali o delle eccezioni proposte dal convenuto (nel qual caso la domanda deve esser proposta entro l’udienza di trattazione: Cass. 39917/2021; Cass. 30745/2019; Cass. 3806/2016), e’ consentita solo la precisazione o la modifica delle domande ritualmente introdotte (che puo’ riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa: “petitum” e “causa petendi”), sempre che non siano introdotte pretese aggiuntive e purche’ la domanda, ancorche’ modificata, risulti comunque inerente alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e siano rispettate le preclusioni processuali previste dall’articolo 183 c.p.c..

Dette allegazioni, qualora avvengano dopo la scadenza del termine ex articolo 183 c.p.c., comma 6, sono tardive e, qualora formulate per la prima volta in appello, costituiscono un “novum” inammissibile, vietato dall’articolo 345 c.p.c., comma 1 (Cass. s.u. 12310/2015; Cass. 27566/2017; Cass. 18956/2017; Cass. 13091/2018; Cass. 4322/2019; Cass. 230898/2020; Cass. 4031/2021).

E’ – pertanto – accolto il quarto motivo di ricorso, con assorbimento delle altre censure; la sentenza e’ cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.

Resta impregiudicato l’esame, da parte del giudice del rinvio, dei motivi di appello su cui la Corte territoriale non ha pronunciato, ritenendoli implicitamente assorbiti (Cass. 12278/2010; Cass. 8817/2012; Cass. 134/2017).

La modifica e la precisazione della domanda

P.Q.M.

accoglie il quarto motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.