REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

Dott. CONDELLO Pasqualina A.P. – Consigliere

Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 29725/2019 proposto da:

(OMISSIS) SPA, gia’ (OMISSIS) Spa con socio unico, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL a socio unico, in persona del Presidente del CdA, nonche’ legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 531/2019 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 7/03/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/02/2023 dal Cons. Dott. ANTONIETTA SCRIMA.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) S.p.a., gia’ (OMISSIS) S.p.a., propose appello avverso la sentenza n. 5243/18 del Tribunale di Milano, con cui erano state rigettate le domande dalla medesima societa’ proposte contro (OMISSIS) S.r.l. volte alla condanna della convenuta alla restituzione delle somme di Euro 1.354.475,00 e di Euro 12.998,00 asseritamente percepite indebitamente in esecuzione del contratto di locazione di immobile ad uso alberghiero stipulato da dette parti in data 13 marzo 2003 ed in particolare delle clausole relative alla misura del canone, modificato in aumento in corso di rapporto, e, quindi, nulle o in subordine di Euro 3.249,00, pari all’adeguamento Istat stabilito e versato in misura superiore al limite di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 32.

L’appellante censuro’ la sentenza di primo grado per aver il Tribunale erroneamente ritenuto che l’azione di ripetizione fosse preclusa per il decorso del termine di decadenza di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79 laddove in realta’ il rilascio dell’immobile era avvenuto il 10 febbraio 2016 e la domanda era stata proposta con l’introduzione della procedura obbligatoria di mediazione in data 19 luglio 2016.

Sostenne inoltre l’appellante che la sentenza impugnata avrebbe dovuto essere riformata per aver il Tribunale ritenuto che il decorso del termine di sei mesi di cui all’articolo 79 citato precludesse al locatore di far valere il diritto alla ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e limiti stabiliti dalla L. n. 392 del 1978, mentre l’unica conseguenza sarebbe stata la possibilita’, per il locatore, di far valere la prescrizione dei crediti eventualmente maturata. Infine l’appellante censuro’ la disposta sua condanna al pagamento delle spese processuali, stante l’esistenza di orientamenti giurisprudenziali difformi sul punto dirimente della controversia, il che avrebbe dovuto indurre alla compensazione integrale delle spese.

La societa’ appellata, costituendosi, chiese il rigetto dell’appello.

La Corte di appello di Milano, con sentenza n. 531/2019, pubblicata il 7 marzo 2019, rigetto’ l’appello e condanno’ l’appellante alle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito Gruppo Uno S.p.a., gia’ (OMISSIS) S.p.a., con socio unico ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS) S.r.l. a socio unico.

La trattazione e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c. e il P.M. non ha depositato conclusioni scritte.

Sia la ricorrente che la controricorrente hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e’ cosi’ rubricato: “Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 7, comma 2, nella parte in cui la Corte di Appello ha ritenuto tardiva l’azione di (OMISSIS) per mancato rispetto del termine di mesi sei (invece non decorso)”.

Con tale mezzo la ricorrente sostiene che la Corte territoriale – nel ritenere tardiva l’azione proposta reputando che il termine semestrale di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79, comma 2 sarebbe iniziato a decorrere dal momento in cui le parti risolsero il contratto di locazione (31.12.2011), rimanendo invece irrilevante che l’immobile fosse stato riconsegnato in un momento successivo (10.2.2016), atteso che il mutamento del titolo in virtu’ del quale l’attuale ricorrente conduceva l’Hotel (OMISSIS), avvenuto il 31.12.2011, quando le parti avevano concordato che (OMISSIS) avrebbe continuato a detenere l’immobile per occuparsi della guardiania e della manutenzione ordinaria, dovrebbe considerarsi equivalente alla riconsegna dell’immobile locato – avrebbe violato e/o falsamente applicato l’articolo richiamato, in quanto il termine semestrale di cui alla citata norma inizierebbe a decorrere non dal momento in cui cessa o muta il rapporto giuridico tra le parti bensi’ quando l’immobile locato viene riconsegnato materialmente al locatore.

Ad avviso della ricorrente, l’azione dalla medesima proposta non sarebbe tardiva, avendo la stessa: a) riconsegnato l’Hotel (OMISSIS) il 10.2.2016 e non il 31.12.2010, “interrotto il termine di decadenza” L. n. 392 del 1978, ex articolo 79 il 19.7.2016, data di notifica all’attuale controricorrente della domanda di mediazione obbligatoria, il cui effetto interruttivo si sarebbe protratto sino alla conclusione della relativa procedura (20.9.2016) col deposito del verbale negativo; b) depositato il ricorso introduttivo del presente giudizio il 20.3.2017, cosi’ rispettando il termine di sei mesi di cui alla norma gia’ piu’ volte richiamata decorrente dalla data di conclusione di mediazione obbligatoria (20.9.2017).

1.1. Il motivo e’ infondato.

La ricorrente senza alcuna valida e convincente ragione giuridica vorrebbe ancorare il momento del rilascio alla scadenza dell’accordo di custodia che, invece, presupponeva la cessazione della locazione, il conseguente rilascio dell’immobile o comunque il venir meno dell’obbligazione di rilascio e, quindi, la sua estinzione, in quanto ricollegata al contratto di locazione, e l’insorgere ex novo di una obbligazione di custodia e manutenzione giustificativa della persistenza della relazione con il bene in virtu’, pero’, di un rapporto contrattuale nuovo e diverso, come correttamente ha ritenuto la Corte di merito (v. sentenza impugnata p. 3).

2. Con il secondo motivo, lamentando, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, “Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79, comma 2, nella parte in cui la Sentenza ha qualificato il detto termine semestrale come di “decadenza” in senso tecnico ha quindi ritenuto che (OMISSIS) avesse perduto il diritto di promuovere l’azione di ripetizione”, la ricorrente censura la decisione impugnata per aver la Corte di merito erroneamente affermato che il mancato rispetto del termine semestrale in parola comporti, come effetto sostanziale, la perdita del diritto in capo al conduttore di ripetere le somme corrisposte al locatore in violazione della legge mentre, ad avviso della ricorrente, secondo la pacifica giurisprudenza di legittimita’, l’unico effetto del mancato rispetto di tale termine sarebbe il rischio, per il conduttore, di vedersi eccepita dal locatore la prescrizione dei crediti eventualmente gia’ maturata.

2.1. Il motivo e’ manifestamente fondato, non avendo sul punto la Corte territoriale fatto corretta applicazione dei principi affermati dalla ormai consolidata giurisprudenza di legittimita’, secondo cui il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 79, comma 2, fa si’ che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore e’ esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa e’ gia’ maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente e’ stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibilita’ di qualsivoglia eccezione di prescrizione (Cass. n. 10128 del 26/05/2004; Cass. n. 11897 del 13/05/2008; Cass. n. 25274 del 16/10/2008; Cass. n. 10964 del 6/05/2010; Cass. n. 16009 del 7/07/2010; Cass. n. 20554 del 30/09/2014; Cass. 7/11/2019, n. 28615).

Peraltro la Corte di merito, nel discostarsi dalla ricordata giurisprudenza, non ha offerto alcun convincente argomento che non sia stato gia’ esaminato e disatteso dalla consolidata giurisprudenza di legittimita’ sul punto, ribadita da ultimo anche da Cass., ord., n. 31321 del 24/10/2022).

3. Dall’accoglimento del secondo motivo resta assorbito l’esame dei restanti mezzi proposti.

4. Conclusivamente va rigettato il primo motivo di ricorso, va accolto il secondo motivo e va dichiarato assorbito l’esame del terzo e del quarto motivo; la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Milano in diversa composizione.

5. Stante l’accoglimento, sia pure parziale, del ricorso, va dato atto della insussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo motivo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte di appello di Milano, in diversa composizione.