Corte di Cassazione, civile, Sentenza|12 aprile 2023| n. 9694.
Nella mediazione le parti possono convenire che la venditrice non debba pagare alcuna provvigione al mediatore
In tema di mediazione, le parti possono convenire che la venditrice non debba pagare alcuna provvigione al mediatore e, qualora la prima sottoscriva una proposta irrevocabile di acquisto contenente la clausola assunta dalla parte acquirente relativa al pagamento della provvigione, ben può superare la presunzione di onerosità dell’incarico a suo carico mediante testimoni, posto che rispetto a tale proposta parte alienante deve qualificarsi come terzo.
Sentenza|12 aprile 2023| n. 9694. Nella mediazione le parti possono convenire che la venditrice non debba pagare alcuna provvigione al mediatore
Data udienza 22 marzo 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Mediazione – Provvigione – Utilizzo di un formulario di proposta irrevocabile su carta intestata del mediatore – Riferimento alla futura conclusione dell’affare – Presunzione di onerosità – Esclusione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIUSTI Alberto – Presidente
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. AMATO Cristina – rel. Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 11803-2018 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) impresa individuale di (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
nonche’ contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 2370-2017 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 12.10.2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22.03.2023 dal Consigliere CRISTINA AMATO;
lette le conclusioni scritte del P.G. nella persona del Dott. ALESSANDRO PEPE, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.
Nella mediazione le parti possono convenire che la venditrice non debba pagare alcuna provvigione al mediatore
FATTI DI CAUSA
1. Il sig. (OMISSIS), in qualita’ di titolare dell’impresa individuale Agenzia Immobiliare (OMISSIS), conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Bologna i fratelli (OMISSIS) e (OMISSIS), per sentirli condannare al pagamento di Euro20.160,00 a titolo di provvigione maturata per l’attivita’ di mediazione svolta in loro favore e conclusasi con la vendita di un immobile di loro proprieta’. I sigg.ri (OMISSIS) si costituivano contestando l’avversa pretesa, affermando che – pur essendo stata effettivamente svolta la prestazione di mediazione – essi avevano concordato con il (OMISSIS) la gratuita’ dell’attivita’ svolta nei loro confronti, e che questi avrebbe preteso il compenso dalla sola parte acquirente. A sostegno dell’affermazione chiedevano e ottenevano la chiamata in causa della figlia del mediatore, sig.ra (OMISSIS), con la quale asserivano di aver trattato la mediazione e le condizioni della medesima, chiedendo in via subordinata di essere da lei risarciti nell’ipotesi di accoglimento delle domande attoree.
1.2. Il Tribunale di Bologna, con sentenza n. 922 del 28.03.2012, rigettava la domanda, ritenendo provata l’esistenza di un accordo avente ad oggetto la rinuncia a percepire il pagamento della provvigione da parte venditrice. La decisione del Tribunale era fondata soprattutto sulla testimonianza di un altro mediatore immobiliare: per circostanza pacifica, detto mediatore aveva concordato con gli odierni ricorrenti la gratuita’ della sua prestazione, il che fa escludere che gli stessi (OMISSIS) si siano poi rivolti ad altra agenzia (del (OMISSIS)) accettando una mediazione a pagamento. Testimonianza, peraltro, avvalorata dalla diffusione di tale prassi nell’ambito delle transazioni commerciali aventi ad oggetto compravendita di immobili concluse tramite intervento di un mediatore.
1.3. Avverso detta pronuncia hanno proposto appello principale il sig. (OMISSIS) e appello incidentale condizionato i fratelli (OMISSIS), riformulando nei confronti della sig.ra (OMISSIS) la medesima domanda risarcitoria.
2. Il giudice di seconde cure, ritenendo fondati due dei motivi di ricorso, e in virtu’ del principio della ragione piu’ liquida, accoglieva il gravame e rigettava l’appello incidentale condizionato, sostenendo che:
– il Tribunale ha omesso di considerare che il 27.05.2005 i sigg.ri (OMISSIS) avevano sottoscritto il modulo contenente la proposta d’acquisto relativa all’immobile, successivamente compravenduto;
– tale proposta conteneva, tra le altre condizioni di acquisto, anche l’espressa pattuizione relativa al pagamento della provvigione in favore del sig. (OMISSIS) nella misura del 3%: poiche’ i venditori hanno sottoscritto la proposta d’acquisto senza apporre condizioni o postille, la clausola relativa alla corresponsione della provvigione vincolerebbe anche loro nella stessa misura, che’ altrimenti neppure si sarebbe potuto ipotizzare il perfezionamento della proposta nei suoi termini essenziali. Non e’, inoltre, plausibile, sotto un profilo presuntivo, che all’atto dell’accettazione della proposta di acquisto parte venditrice non abbia ritenuto opportuno aggiungere una clausola alla scrittura, ovvero predisporre un documento separato conforme agli accordi oralmente intercorsi con il sig. (OMISSIS) nell’aprile del 2005;
– trova, pertanto, applicazione l’articolo 2722 c.c. in virtu’ del quale e’ inammissibile la prova testimoniale assunta in prime cure e posta a fondamento della decisione, in quanto riguardante patti contrari al contenuto del documento, stipulati anteriormente o contestualmente ad esso;
– la diversa interpretazione degli appellati della sottoscrizione da essi apposta – ossia che la clausola relativa alla corresponsione delle provvigioni non fosse per loro vincolante, fermo restando il contenuto impegnativo del resto dell’accordo (prezzo, termini di pagamento, data del preliminare, immissione nel possesso) – svuoterebbe di ogni contenuto e, quindi, di efficacia la stessa proposta d’acquisto;
– del resto, il diritto alla provvigione matura per il solo fatto della conclusione dell’affare quale conseguenza dell’intervento del mediatore e della relazione intercorsa tra le parti e a lui causalmente attribuibile, senza necessita’ di incarico formale (Cass. n. 25851-2014);
3. Avverso detta pronuncia hanno proposto ricorso per cassazione i fratelli (OMISSIS), affidandolo a tre motivi.
Hanno resistito con controricorso le eredi del sig. (OMISSIS), deceduto il 14.01.2017, sigg.re (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ la sig.ra (OMISSIS) in proprio.
Fissata in udienza pubblica, la causa e’ stata trattata in camera di consiglio, ai sensi del Decreto Legge n. 137 del 2020, articolo 23, comma 8-bis, convertito in L. n. 176 del 2020, non essendo stata formulata istanza di discussione orale.
Il PG si e’ espresso in favore dell’accoglimento dei primi due motivi di ricorso e dell’assorbimento del terzo.
In prossimita’ della camera di consiglio tutte le parti hanno depositato memorie.
Nella mediazione le parti possono convenire che la venditrice non debba pagare alcuna provvigione al mediatore
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si deduce violazione degli articoli 1362 e 1363 c.c., nonche’ dell’articolo 2722 cod civ. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)). I ricorrenti denunciano, innanzitutto, violazione dei canoni ermeneutici, per avere la Corte di merito interpretato la proposta di acquisto in maniera contraria al significato letterale proprio delle espressioni utilizzate ed al significato delle stesse in relazione alle altre parti del documento finendo, cosi’, per fornire un’interpretazione difforme dalle intenzioni delle parti. I ricorrenti evidenziano, difatti, che si tratta di proposta di acquisto irrevocabile inviata dal promissario acquirente (identificato come “il sottoscritto”) ai proprietari dell’immobile (identificati come “venditori”), sig.ri (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali sottoscrissero tale proposta accettandola senza modificarla. Inoltre, nella prospettazione dei ricorrenti, la struttura della proposta e’ costituita da un primo gruppo di clausole che rappresentano gli elementi tipici di una proposta di acquisto, inerenti all’immobile e alle modalita’ di acquisto; ed un secondo gruppo contenente elementi che si sostanziano in obbligazioni del solo proponente. La clausola relativa al riconoscimento della provvigione, riportata alla lettera D del documento in esame, rientrerebbe in questo secondo gruppo di clausole. Non essendovi alcun accordo scritto relativo alla provvigione, vincolante per i promittenti venditori nei confronti del mediatore, e correttamente interpretando la clausola D) come dichiarazione unilaterale del solo proponente, si deve ritenere ammissibile la prova testimoniale ai sensi dell’articolo 1722 c.c..
2. Con il secondo motivo si deduce violazione degli articoli 1322 e 1755 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)). I ricorrenti censurano la pronuncia impugnata nella parte in cui la Corte territoriale non ha ritenuto plausibile che si potesse concludere, in forza del principio dell’autonomia contrattuale, un contratto di mediazione che prevedesse la gratuita’ ex uno latere. Il suddetto contratto, c.d. mediazione atipica o unilaterale, assai frequente nella pratica commerciale, si sostanzia nel contratto intercorso tra il mediatore ed una sola delle parti del futuro negozio, la quale incarica il primo di svolgere un’attivita’ finalizzata alla ricerca di una persona interessata alla relativa conclusione a determinate condizioni. Tale pattuizione e’ ritenuta ammissibile e legittima dalla giurisprudenza di legittimita’ che, tra l’altro, ha evidenziato come l’articolo 1755 c.c. stabilisca solo una presunzione di onerosita’ della prestazione del mediatore che le parti ben possono escludere.
3.1. I due motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto strettamente collegati, e sono entrambi fondati.
3.2. Preliminarmente, si deve escludere l’inammissibilita’ del ricorso per erronea vocatio in ius della ditta individuale (OMISSIS) di (OMISSIS), cancellata dal registro delle imprese in data 16.02.2017 a seguito del decesso del sig. (OMISSIS) avvenuto in data 14.01.2017, nonche’ per l’inesistenza di notifica nei confronti delle eredi di lui, (OMISSIS) e (OMISSIS), come chiesto nel controricorso proposto dalle eredi (p. 4 ss.).
Il ricorso per cassazione e’ stato difatti notificato a (OMISSIS), titolare della ditta individuale (OMISSIS), nel domicilio eletto nello studio di difensori avv. (OMISSIS) e Avv. (OMISSIS), che lo avevano rappresentato e difeso dinanzi alla Corte d’appello di Bologna, senza che il decesso del loro assistito, avvenuto il 14 gennaio 2017, sia stato dichiarato nel corso del giudizio di gravame.
Trova, pertanto, applicazione nel caso di specie il principio di ultrattivita’ del mandato, in virtu’ del quale: “La morte o la perdita di capacita’ della parte costituita a mezzo di procuratore, dallo stesso non dichiarate in udienza o notificate alle altre parti, comportano, giusta la regola dell’ultrattivita’ del mandato alla lite, che: a) la notificazione della sentenza fatta a detto procuratore, ex articolo 285 c.p.c., e’ idonea a far decorrere il termine per l’impugnazione nei confronti della parte deceduta o del rappresentante legale di quella divenuta incapace (…); c) e’ ammissibile la notificazione dell’impugnazione presso di lui, ai sensi dell’articolo 330, comma 1, c.p.c., senza che rilevi la conoscenza “aliunde” di uno degli eventi previsti dall’articolo 299 c.p.c. da parte del notificante” (Cass. SU n. 15295 del 04.07.2014; conf da: Cass. Sez. 3, n. 11193 del 06/04/2022 – Rv. 664507-01; Cass. Sez. 2, n. 20964 del 22/08/2018 – Rv. 650025-01).
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Inconferente, altresi’, il riferimento al principio espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte con riferimento alla perdita della capacita’ a stare in giudizio di una societa’ per sopravvenuta cancellazione dal registro delle imprese in pendenza di un processo (Cass. Sez. U, n. 6070 del 12.03. 2013: pp. 7-8 del controricorso), in quanto la pronuncia menzionata fa unicamente riferimento alla successione in impresa commerciale esercitata in forma societaria, laddove la (OMISSIS) di (OMISSIS) era impresa individuale.
D’altra parte, occorre aggiungere che le eredi del signor (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), rispettivamente coniuge superstite e figlia del de cuius, si sono costituite nel giudizio di cassazione con controricorso, esercitando quindi attivita’ difensiva quali successori a titolo universale nel processo.
3.3. Tanto premesso, e’ utile precisare che l’interpretazione di un atto negoziale e’ tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimita’ salvo che, come nel caso che ci occupa, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) sia lamentata violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale previsti dall’articolo 1362 e ss. c.c. (Cass. n. 14355 del 2016, in motiv.). Il sindacato di legittimita’, in effetti, puo’ avere ad oggetto solamente l’individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati al fine di verificare se sia incorso in errori di diritto o in vizi di ragionamento (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 40972 del 2021; Cass. n. 23701 del 2016, in motiv.).
3.4. Chiarite le ragioni di ammissibilita’ dei primi due mezzi di ricorso in questa sede, occorre esaminare la provenienza della proposta negoziale di cui si discute, al fine di verificare la correttezza dell’argomentazione seguita dal giudice di seconde cure.
La proposta irrevocabile (articolo 1329 c.c.) – come la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto di opzione (articolo 1331 c.c.) – deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere, in modo da consentire la stipulazione del negozio nel momento e per effetto della adesione dell’altra parte, senza necessita’ di ulteriori pattuizioni, assumendo, in mancanza, carattere di mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell’iter formativo del futuro contratto con l’effetto di fissarne solo gli elementi gia’ concordati (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10777 del 29/10/1993 – Rv. 484128 – 01). Nel caso di specie, si e’ in presenza di una proposta irrevocabile, proveniente dal promissario acquirente e impegnativa solo per quest’ultimo fino a 15 giorni dopo la data di proposizione alla controparte; in essa erano presenti solo taluni degli elementi essenziali del contratto (p.e.: prezzo d’acquisto e modalita’ di pagamento), compresi i diversi obblighi posti a carico dell’una e dell’altra parte: a carico del compratore vi sono gli obblighi di corrispondere il prezzo indicato nel contratto, ma anche le provvigioni al mediatore (clausola D). A carico di parte venditrice sono attribuiti gli obblighi di mettere l’acquirente nel possesso degli immobili entro i termini specificati in allegato; nulla si dice, invece, a proposito dell’obbligo di corrispondere la provvigione al mediatore. Infine, a carico di entrambe le parti vi e’ l’obbligo di stipulare il contratto preliminare e, successivamente, quello definitivo entro data da stabilire nei termini indicati.
Poiche’, con riferimento alla corresponsione della provvigione al sig. (OMISSIS), dalla clausola deriva la nascita di un obbligo a carico del solo promissario acquirente, ossia del “sottoscritto” proponente, l’eventuale obbligo dei promittenti venditori di corrispondere la provvigione al (OMISSIS) puo’ essere rinvenuto soltanto nella legge (articolo 1755 c.c.), ove non escluso in virtu’ di patto contrario che preveda la gratuita’ ex uno latere.
3.5. E’ pur vero che, se il promittente alienante ha accettato una proposta irrevocabile proveniente dal promissario acquirente che contiene, tra le condizioni contrattuali per la stipulazione del contratto di compravendita, la corresponsione delle provvigioni al mediatore, e’ possibile che anche il promittente venditore sia vincolato al pagamento della provvigione al mediatore, anche se tale corresponsione non e’ stata specificamente indicata nell’accordo tra il promissario venditore e il promissario acquirente: l’utilizzo di un formulario di proposta irrevocabile su carta intestata del mediatore conferma, per lo meno, la rilevanza causale dell’intervento del sig. (OMISSIS) con riferimento alla futura conclusione dell’affare. Cio’, tuttavia, non consente di sostenere, come invece ha fatto la Corte d’Appello (p. 8, righi 16-24), la sussistenza di una vera e propria presunzione di onerosita’ dell’incarico anche per parte venditrice, tanto da richiedere il suo superamento mediante espressa postilla apposta alla scrittura ovvero mediante la predisposizione di separato atto, poiche’ il fatto noto (esistenza di un obbligo di corrispondere la provvigione) riguarda unicamente un soggetto diverso, ossia parte acquirente. E’, invece, ammissibile la prova per testi ai fini del superamento della presunzione di onerosita’ del pagamento delle provvigioni; ne’ a cio’ osta l’articolo 2722 c.c., posto che, rispetto all’obbligo di corrispondere la provvigione assunto nella scrittura da parte acquirente nei confronti del mediatore, parte alienante deve qualificarsi come terzo.
Nella mediazione le parti possono convenire che la venditrice non debba pagare alcuna provvigione al mediatore
4. In definitiva, la sentenza merita di essere cassata e il giudizio rinviato alla medesima Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione, affinche’ verifichi se il pagamento della provvigione tra mediatore e promittenti alienanti sia stato escluso, e la presunzione di onerosita’ della mediazione prevista dall’articolo 1755, comma 1, effettivamente superata.
5. Con il terzo motivo di ricorso condizionato si deduce violazione degli articolo 1362 e 1363 c.c., nonche’ degli articoli 1398 e 1381 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)). I ricorrenti censurano la sentenza impugnata, condizionando il mezzo al rigetto dei primi due motivi di doglianza, nella parte in cui la Corte di merito ha rigettato la domanda di manleva volta ad ottenere la declaratoria di responsabilita’ di (OMISSIS), in relazione al suo ruolo di falsus procurator e/o di promittente il fatto del terzo nella vicenda per cui e’ causa. Al riguardo, i deducenti evidenziano che il giudice di merito avrebbe escluso la sussistenza di detta responsabilita’ sul falso ed erroneo presupposto dell’esistenza di un’obbligazione contrattuale assunta dai venditori circa il pagamento del compenso professionale.
5.1. Avendo accolto i primi due motivi del ricorso, il terzo resta assorbito.
6. – Il giudice del rinvio provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, dichiara assorbito il terzo;
cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione, che decidera’ anche sulle spese del presente giudizio.
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