Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|15 settembre 2022| n. 27185.
Nesso causale tra l’opera del mediatore e il contratto successivamente concluso
In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice nel senso che quest’ultimo abbia messo in relazione le parti poi addivenute all’accordo: non si richiede, infatti, che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, purché la “messa in relazione” delle parti abbia costituito l’antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Parimenti, non è necessario che il mediatore sia intervenuto nelle diverse fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, purché possa ritenersi che senza quella “messa in contatto” il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Nel caso di specie, accogliendo il ricorso, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata con la quale il giudice d’appello, nel confermare il rigetto della domanda con la quale parte ricorrente aveva domandato il pagamento della provvigione, aveva negato efficienza causale all’attività svolta dalla stessa e consistente nell’aver accompagnato l’acquirente a visionare l’immobile poi successivamente acquistato)
Ordinanza|15 settembre 2022| n. 27185. Nesso causale tra l’opera del mediatore e il contratto successivamente concluso
Data udienza 5 aprile 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Mediazione – Compravendita – Attività di accompagnamento alla visita dell’immobile compravenduto – nesso causale tra l’opera del mediatore e il contratto successivamente concluso – Art. 1755 cc – Diritto del mediatore alla provvigione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. PAPA Patrizia – rel. Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 4034/2018 proposto da:
(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso la Cancelleria della Corte di Cassazione in Roma, rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso, con indicazione della pec (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso, con indicazione della pec (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza del Tribunale di Trani n. 1547/2017, pubblicata in data 30/6/2018;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 5/4/2022 dal consigliere Dott. PATRIZIA PAPA;
lette le memorie delle parti.
FATTI DI CAUSA
1. Con atto di citazione notificato in data 7/7/2010, (OMISSIS) s.r.l. convenne in giudizio dinnanzi al Giudice di pace di Andria (OMISSIS) s.r.l. per sentirla condannare al pagamento in suo favore della somma di Euro 2.695,50 a titolo di provvigione, risarcimento danni e accessori di legge, con vittoria di spese.
A fondamento della domanda sostenne di aver inciso causalmente sulla conclusione della compravendita intercorsa tra la impresa costruttrice convenuta e il terzo (OMISSIS), avente ad oggetto l’appartamento e garage pertinenziale sito in (OMISSIS) con accesso dal civico (OMISSIS), rientrante nel terzo lotto del complesso residenziale denominato “La trasfigurazione”, censito in catasto al foglio (OMISSIS), particella (OMISSIS); rappresento’ a tal fine di aver fatto visionare l’immobile al terzo (OMISSIS) per conto della convenuta in data (OMISSIS) – come risultante dalla prodotta proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dal terzo (OMISSIS) – e che in effetti l’appartamento visitato era stato poi acquistato dallo stesso (OMISSIS) il successivo (OMISSIS), con atto per notaio (OMISSIS) di (OMISSIS).
Il Giudice di pace rigetto’ la domanda con sentenza n. 487/2014, sostenendo che (OMISSIS) si fosse determinato all’acquisto dell’appartamento autonomamente.
Avverso questa sentenza propose appello (OMISSIS) s.r.l., lamentando non fossero state correttamente valutate le prove raccolte.
Con sentenza n. 1547/2017, pubblicata in data 30/6/2018, il Tribunale di Trani rigetto’ l’impugnazione, sostenendo che non era stata fornita adeguata prova della concreta incidenza dell’attivita’ di mediazione di (OMISSIS) s.r.l. sulla conclusione dell’affare.
Avverso questa sentenza ha spiegato ricorso per cassazione, affidato ad unico motivo; (OMISSIS) s.r.l. ha resistito con controricorso e depositato successiva memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con l’unico motivo, la ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c., per avere il Tribunale negato efficienza causale all’attivita’ consistita nell’aver accompagnato l’acquirente a visionare l’immobile poi successivamente acquistato. Secondo la ricorrente, il primo giudice, ritenendo che l’aver fatto visionare l’immobile non possa essere qualificato come precedente logico della conclusione dell’affare, ha interpretato l’articolo 1755 c.c., in contrasto con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimita’ secondo cui l’attivita’ di accompagnamento alla visita dell’immobile poi compravenduto identifica il nesso causale tra l’opera del mediatore e il contratto successivamente concluso, senza che detto rapporto causale possa ritenersi vanificato dall’intervallo di tempo di alcuni mesi tra la messa in relazione delle parti contraenti e la conclusione dell’affare.
Il motivo e’ fondato.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di provvigioni pur dando atto che l’acquirente (OMISSIS) aveva visionato per la prima volta l’immobile per il tramite della (OMISSIS) s.r.l., nella vigenza dell’incarico di mediazione conferito dalla convenuta Visagima s.r.l., formulando addirittura una proposta di acquisto: ha ritenuto, infatti, che l’unica attivita’ svolta dal mediatore istante – cioe’ l’aver accompagnato il terzo alla visita dell’immobile – non fosse causalmente collegabile alla conclusione dell’affare, non risultando prova “che la proposta irrevocabile fosse stata portata dal mediatore attore a conoscenza della venditrice convenuta o da questa accettata, ne’ che l’assegno di Euro 2.000,00 intestato alla venditrice fosse stato consegnato ed incassato, ne’ che fosse stato concluso alcun preliminare (che avrebbe dovuto essere sottoscritto entro e non oltre 15 gg. dalla sottoscrizione della proposta di acquisto), ne’ che tale proposta avesse efficacia, a seguito della mancata sottoscrizione del preliminare”; ha aggiunto che “in secondo luogo, dall’istruttoria e’ poi emerso che il contatto della societa’ venditrice con il compratore e’ avvenuto per il tramite di altro soggetto, tale (OMISSIS), collaboratore della (OMISSIS); infine, che la vendita avvenne a distanza di diversi mesi dalla proposta di acquisto irrevocabile, ad un prezzo diverso da quello inserito nella proposta”. (cosi’ in sentenza).
Motivando la sua decisione in riferimento a questi elementi in fatto, il Tribunale non ha correttamente applicato l’articolo 1755 c.c., che, secondo l’interpretazione consolidata di questa Corte, fonda il diritto del mediatore alla provvigione tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attivita’ intermediatrice nel senso che e’ stato il mediatore che pretende il compenso ad aver messo in relazione le parti poi addivenute all’accordo: non si richiede, infatti, che tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, purche’ la “messa in relazione” delle parti abbia costituito l’antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Non e’ neppure necessario che il mediatore sia intervenuto nelle diverse fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, purche’ possa ritenersi che senza quella “messa in contatto” il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalita’ adeguata (Sez. 2 Ordinanza n. 11443 del 08/04/2022).
In tal senso non costituiscono indici significativi dell’assenza di causalita’ adeguata gli elementi di fatto – rappresentati dal Tribunale – del prezzo diverso, della distanza nel tempo della stipula del contratto, dell’intervento di un nuovo mediatore, ne’ in alcun modo e’ rilevante la mancanza di prova di una formale comunicazione dell’offerta o il perdurare della sua efficacia al tempo di conclusione della compravendita.
2. Per tali motivi, il ricorso di (OMISSIS) s.r.l. e’ accolto e l’impugnata sentenza deve essere cassata, con rinvio, anche per le spese di legittimita’, al Tribunale di Trani in persona di diverso magistrato perche’ valuti se la compravendita intercorsa tra la impresa costruttrice convenuta e il terzo (OMISSIS), avente ad oggetto l’immobile sopra descritto sia causalmente collegabile alla prima “messa in contatto” dei contraenti e, cioe’, alla prima visita effettuata in data (OMISSIS) dall’acquirente (OMISSIS) con il mediatore della (OMISSIS) s.r.l. ricorrente, nella vigenza dell’incarico di mediazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Trani in persona di diverso magistrato anche per le spese di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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