Legge del 11 dicembre 2012 n. 220. Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

Legge del 11 dicembre 2012 n. 220

in G.U. del 17 dicembre 2012 n. 293

Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

entrata in vigore: 18 giugno 20123

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Promulga la seguente legge:

Art. 1  

1. L’articolo 1117 del codice civile e’ sostituito dal seguente:  

«Art. 1117. – (Parti  comuni  dell’edificio).  –  Sono  oggetto  di proprieta’ comune dei proprietari delle  singole  unita’  immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso  comune,  come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i  muri  maestri,  i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le  scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i  cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i  servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio  del  portiere,  la lavanderia,  gli  stenditoi  e  i  sottotetti   destinati,   per   le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti  di  qualunque  genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi,  le  cisterne, gli  impianti  idrici  e  fognari,   i   sistemi   centralizzati   di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia  elettrica, per  il  riscaldamento  ed  il  condizionamento  dell’aria,  per   la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite  o  via  cavo,  e  i  relativi collegamenti fino al punto di diramazione  ai  locali  di  proprieta’ individuale dei  singoli  condomini,  ovvero,  in  caso  di  impianti unitari, fino  al  punto  di  utenza,  salvo  quanto  disposto  dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Art. 2

1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:  

«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilita’). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui piu’ unita’ immobiliari o piu’ edifici ovvero piu’ condominii  di unita’ immobiliari  o  di  edifici  abbiano  parti  comuni  ai  sensi dell’articolo 1117.

Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni  d’uso).  –  Per soddisfare esigenze di interesse condominiale,  l’assemblea,  con  un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei  partecipanti  al condominio  e  i  quattro  quinti  del  valore  dell’edificio,   puo’ modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.   La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno  di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso  comune  o  negli spazi a tal  fine  destinati  e  deve  effettuarsi  mediante  lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in  modo  da  pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.   La convocazione dell’assemblea, a pena di nullita’,  deve  indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la  nuova  destinazione d’uso.   La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che  sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.   Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che  possono recare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato  o che ne alterano il decoro architettonico.

Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attivita’ che incidono negativamente  e  in  modo  sostanziale  sulle destinazioni  d’uso  delle  parti  comuni,   l’amministratore   o   i condomini,  anche  singolarmente,  possono  diffidare  l’esecutore  e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per  far  cessare  la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.  L’assemblea  delibera in merito alla  cessazione  di  tali  attivita’  con  la  maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136».

Art. 3  

1. L’articolo 1118 del codice civile e’ sostituito dal seguente:  

«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).  –  Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il  titolo non disponga  altrimenti,  e’  proporzionale  al  valore  dell’unita’ immobiliare che gli appartiene.   Il condomino non puo’ rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.   Il condomino non puo’ sottrarsi  all’obbligo  di  contribuire  alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria  unita’  immobiliare,  salvo  quanto disposto da leggi speciali.   Il   condomino   puo’   rinunciare    all’utilizzo    dell’impianto centralizzato di riscaldamento  o  di  condizionamento,  se  dal  suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento  o  aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso  il  rinunziante  resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la  sua  conservazione  e  messa  a norma».

Art. 4  

1. Al  primo  comma  dell’articolo  1119  del  codice  civile  sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti  i partecipanti al condominio».

Si riporta  il  testo  dell’articolo  1119  del  codice  civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:    

 ”Art. 1119. Indivisibilita’.  Le parti  comuni  dell’edificio  non  sono  soggette  a   divisione, a  meno  che  la  divisione  possa  farsi  senza   rendere piu’ incomodo l’uso della cosa a ciascun  condomino  e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.”.

Art. 5  

1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del  codice  civile  sono inseriti i seguenti:   «I  condomini,  con  la  maggioranza  indicata  dal  secondo  comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:     1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita’ degli edifici e degli impianti;     2) le opere e gli interventi previsti per eliminare  le  barriere architettoniche, per il contenimento  del  consumo  energetico  degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle  unita’ immobiliari o dell’edificio, nonche’ per  la  produzione  di  energia mediante l’utilizzo di  impianti  di  cogenerazione,  fonti  eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi  che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;     3) l’installazione di impianti  centralizzati  per  la  ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro  genere  di  flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le  singole  utenze,  ad  esclusione  degli impianti che  non  comportano  modifiche  in  grado  di  alterare  la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini  di farne uso secondo il loro diritto.   L’amministratore e’ tenuto a  convocare  l’assemblea  entro  trenta giorni  dalla  richiesta  anche  di  un  solo  condomino  interessato all’adozione delle deliberazioni  di  cui  al  precedente  comma.  La richiesta deve contenere  l’indicazione  del  contenuto  specifico  e delle modalita’ di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino  proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Si riporta  il  testo  dell’articolo  1120  del  codice  civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:  

 ”Art. 1120. Innovazioni.   I condomini, con la  maggioranza  indicata  dal  quinto   comma  dell’articolo  1136,  possono  disporre   tutte   le     innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piu’  comodo  o al maggior rendimento delle cose comuni.    

I condomini, con la maggioranza  indicata  dal  secondo  comma dell’articolo 1136, possono disporre  le  innovazioni   che, nel rispetto della  normativa  di  settore,  hanno  ad   oggetto: 1) le opere e gli  interventi  volti  a  migliorare  la    sicurezza e la salubrita’ degli edifici e degli impianti;   2) le opere e gli interventi previsti per eliminare  le   barriere architettoniche, per il contenimento  del  consumo  energetico  degli  edifici  e  per   realizzare   parcheggi    destinati   a   servizio   delle   unita’   immobiliari   o  dell’edificio,  nonche’  per  la  produzione   di   energia  mediante l’utilizzo di  impianti  di  cogenerazione,  fonti   eoliche,  solari  o  comunque  rinnovabili  da  parte   del  condominio o di terzi che conseguano a  titolo  oneroso  un   diritto reale o personale di godimento del lastrico  solare  o di altra idonea superficie comune;  3) l’installazione di  impianti  centralizzati  per  la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro   genere di flusso informativo,  anche  da  satellite  o  via  cavo, e i relativi collegamenti fino alla  diramazione  per   le singole utenze, ad esclusione  degli  impianti  che  non  comportano modifiche in grado di alterare  la  destinazione  della cosa comune e di impedire  agli  altri  condomini  di  farne uso secondo il loro diritto.  L’amministratore  e’  tenuto  a  convocare  l’assemblea   entro trenta  giorni  dalla  richiesta  anche  di  un  solo   condomino interessato all’adozione delle  deliberazioni  di  cui  al  precedente  comma.  La  richiesta  deve contenere   l’indicazione del contenuto specifico e delle modalita’  di  esecuzione  degli  interventi  proposti.  In mancanza,  l’amministratore deve invitare senza indugio  il  condomino  proponente a fornire le necessarie integrazioni.  Sono  vietate  le  innovazioni   che   possano   recare  pregiudizio  alla   stabilita’   o   alla   sicurezza   del  fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o  che  rendano  talune  parti  comuni dell’edificio   inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.”.

Art. 6  

1. L’articolo 1122 del codice civile e’ sostituito dal seguente:  

«Art. 1122. – (Opere su parti di proprieta’ o uso  individuale).  – Nell’unita’  immobiliare  di  sua  proprieta’  ovvero   nelle   parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state  attribuite  in proprieta’ esclusiva o destinate all’uso  individuale,  il  condomino non puo’ eseguire opere che rechino danno alle  parti  comuni  ovvero determinino pregiudizio alla stabilita’, alla sicurezza o  al  decoro architettonico dell’edificio.   In ogni caso e’ data preventiva notizia all’amministratore  che  ne riferisce all’assemblea».

Art. 7  

1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:  

«Art.  1122-bis.  –  (Impianti  non  centralizzati   di   ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti  rinnovabili).  – Le installazioni di  impianti  non  centralizzati  per  la  ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro  genere  di  flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e  alle  unita’ immobiliari di proprieta’ individuale, preservando in  ogni  caso  il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.   E’ consentita l’installazione di  impianti  per  la  produzione  di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole  unita’ del condominio sul lastrico solare, su ogni altra  idonea  superficie comune e sulle parti di proprieta’ individuale dell’interessato.   Qualora si rendano necessarie  modificazioni  delle  parti  comuni, l’interessato ne da’ comunicazione  all’amministratore  indicando  il contenuto specifico e le modalita’ di  esecuzione  degli  interventi. L’assemblea puo’ prescrivere, con la maggioranza  di  cui  al  quinto comma  dell’articolo  1136,   adeguate   modalita’   alternative   di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della  stabilita’,  della sicurezza o  del  decoro  architettonico  dell’edificio  e,  ai  fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma,  provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico  solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le  diverse  forme  di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque  in  atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, puo’  altresi’  subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato,  di  idonea garanzia per i danni eventuali.   L’accesso alle unita’ immobiliari di  proprieta’  individuale  deve essere  consentito  ove  necessario  per  la  progettazione   e   per l’esecuzione delle opere. Non sono  soggetti  ad  autorizzazione  gli impianti destinati alle singole unita’ abitative.

Art.  1122-ter.  –  (Impianti  di  videosorveglianza  sulle   parti comuni). – Le deliberazioni concernenti l’installazione  sulle  parti comuni   dell’edificio   di   impianti   volti   a   consentire    la videosorveglianza su di esse sono  approvate  dall’assemblea  con  la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136».

Art. 8  

1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate  le  seguenti modificazioni:  

a) il primo comma e’ sostituito dal seguente:   «Le  scale  e  gli  ascensori  sono  mantenuti  e  sostituiti   dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle  singole unita’ immobiliari e  per  l’altra  meta’  esclusivamente  in  misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;

b) la rubrica  e’  sostituita  dalla  seguente:  «Manutenzione  e sostituzione delle scale e degli ascensori».

Art. 9  

1. L’articolo 1129 del codice civile e’ sostituito dal seguente:  

«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi  dell’amministratore).  – Quando i condomini sono piu’ di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e’ fatta dall’autorita’ giudiziaria su ricorso di uno o piu’ condomini o dell’amministratore dimissionario.

Contestualmente all’accettazione della nomina  e  ad  ogni  rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati  anagrafici  e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa’,  anche la sede legale e  la  denominazione,  il  locale  ove  si  trovano  i registri di cui ai numeri 6)  e  7)  dell’articolo  1130,  nonche’  i giorni  e  le  ore  in  cui  ogni   interessato,   previa   richiesta all’amministratore, puo’ prenderne gratuitamente visione e  ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L’assemblea puo’ subordinare  la  nomina  dell’amministratore  alla presentazione  ai   condomini   di   una   polizza   individuale   di assicurazione per la responsabilita’ civile  per  gli  atti  compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore e’ tenuto altresi’ ad adeguare i  massimali  della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea  deliberi  lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore  all’importo di  spesa  deliberato  e  deve  essere   effettuato   contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore  sia  coperto da  una  polizza  di  assicurazione  per  la  responsabilita’  civile professionale generale per l’intera attivita’  da  lui  svolta,  tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione  dell’impresa  di assicurazione che  garantisca  le  condizioni  previste  dal  periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di  accesso  al  condominio  o  di  maggior  uso  comune, accessibile  anche  ai  terzi,   e’   affissa   l’indicazione   delle generalita’,  del  domicilio  e  dei  recapiti,   anche   telefonici, dell’amministratore.  In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,  accessibile  anche  ai  terzi,  e’  affissa l’indicazione delle generalita’ e  dei  recapiti,  anche  telefonici, della   persona   che   svolge    funzioni    analoghe    a    quelle dell’amministratore.

L’amministratore e’ obbligato a far transitare le somme ricevute  a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche’ quelle a qualsiasi titolo erogate per conto  del  condominio,  su  uno  specifico  conto corrente,  postale  o  bancario,  intestato  al  condominio;  ciascun condomino, per  il  tramite  dell’amministratore,  puo’  chiedere  di prendere  visione  ed  estrarre  copia,  a   proprie   spese,   della rendicontazione periodica.

Alla  cessazione  dell’incarico  l’amministratore  e’  tenuto  alla consegna di tutta la documentazione  in  suo  possesso  afferente  al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita’  urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto  ad ulteriori compensi.   Salvo  che  sia  stato  espressamente  dispensato   dall’assemblea, l’amministratore e’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa  delle somme  dovute  dagli  obbligati  entro  sei   mesi   dalla   chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile e’ compreso,  anche  ai sensi  dell’articolo  63,  primo  comma,   delle   disposizioni   per l’attuazione del presente codice.   L’incarico di amministratore ha durata di  un  anno  e  si  intende rinnovato per eguale durata.

L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.   La revoca dell’amministratore puo’ essere deliberata in ogni  tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina  oppure con  le  modalita’  previste  dal  regolamento  di  condominio.  Puo’ altresi’ essere disposta dall’autorita’ giudiziaria,  su  ricorso  di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto  comma  dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso  di  gravi irregolarita’. Nei casi  in  cui  siano  emerse  gravi  irregolarita’ fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto  dal  numero  3)  del dodicesimo  comma  del  presente   articolo,   i   condomini,   anche singolarmente, possono chiedere la  convocazione  dell’assemblea  per far cessare la violazione e revocare il  mandato  all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun  condomino puo’ rivolgersi all’autorita’ giudiziaria; in  caso  di  accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese  legali,  ha  titolo  alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo’  rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita’:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea  per  l’approvazione  del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli  altri casi previsti dalla legge;

2)  la  mancata  esecuzione   di   provvedimenti   giudiziari   e amministrativi, nonche’ di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed  utilizzazione  del  conto  di  cui  al settimo comma;

4)  la  gestione   secondo   modalita’   che   possono   generare possibilita’ di confusione tra il  patrimonio  del  condominio  e  il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5)  l’aver  acconsentito,  per  un  credito  insoddisfatto,  alla cancellazione delle formalita’ eseguite nei  registri  immobiliari  a tutela dei diritti del condominio;

6)  qualora  sia  stata  promossa  azione  giudiziaria   per   la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza  agli  obblighi  di  cui  all’articolo  1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di  cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell’autorita’ giudiziaria,  l’assemblea non puo’ nominare nuovamente l’amministratore revocato.   L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena  di  nullita’  della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per  l’attivita’ svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si  applicano  le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX  del  titolo  III  del libro IV.   Il presente articolo si applica anche agli edifici  di  alloggi  di edilizia popolare ed  economica,  realizzati  o  recuperati  da  enti pubblici a totale partecipazione pubblica o  con  il  concorso  dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche’  a  quelli realizzati da enti pubblici non economici o  societa’  private  senza scopo  di  lucro  con   finalita’   sociali   proprie   dell’edilizia residenziale pubblica».

Art. 10  

1. L’articolo 1130 del codice civile e’ sostituito dal seguente: «Art. 1130. –  (Attribuzioni  dell’amministratore).  – L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e  dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1)   eseguire   le   deliberazioni   dell’assemblea,   convocarla annualmente per l’approvazione del  rendiconto  condominiale  di  cui all’articolo  1130-bis  e  curare  l’osservanza  del  regolamento  di condominio;

2) disciplinare l’uso  delle  cose  comuni  e  la  fruizione  dei servizi nell’interesse comune, in  modo  che  ne  sia  assicurato  il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per  la manutenzione  ordinaria  delle  parti  comuni  dell’edificio  e   per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti  conservativi  relativi  alle  parti  comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6)  curare  la  tenuta  del  registro  di  anagrafe  condominiale contenente le generalita’ dei singoli proprietari e dei  titolari  di diritti reali e di diritti personali di  godimento,  comprensive  del codice fiscale e della residenza o domicilio,  i  dati  catastali  di ciascuna  unita’  immobiliare,  nonche’  ogni  dato   relativo   alle condizioni  di  sicurezza.  Ogni  variazione  dei  dati  deve  essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza  delle comunicazioni, richiede  con  lettera  raccomandata  le  informazioni necessarie alla tenuta  del  registro  di  anagrafe.  Decorsi  trenta giorni, in caso di omessa  o  incompleta  risposta,  l’amministratore acquisisce le informazioni  necessarie,  addebitandone  il  costo  ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore  e  del  registro  di contabilita’. Nel registro dei verbali delle assemblee sono  altresi’ annotate:  le  eventuali  mancate  costituzioni  dell’assemblea,   le deliberazioni nonche’ le brevi dichiarazioni rese dai  condomini  che ne hanno  fatto  richiesta;  allo  stesso  registro  e’  allegato  il regolamento di condominio, ove adottato. Nel  registro  di  nomina  e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine  cronologico,  le date della nomina  e  della  revoca  di  ciascun  amministratore  del condominio, nonche’ gli estremi del decreto in caso di  provvedimento giudiziale. Nel registro di  contabilita’  sono  annotati  in  ordine cronologico, entro trenta  giorni  da  quello  dell’effettuazione,  i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo’ tenersi anche con modalita’ informatizzate;

8) conservare  tutta  la  documentazione  inerente  alla  propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini  sia  allo  stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

9) fornire al condomino  che  ne  faccia  richiesta  attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri  condominiali  e  delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione  e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro  centottanta giorni».

Art. 11  

1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile e’ inserito il seguente:   «Art.  1130-bis.  –  (Rendiconto  condominiale).  –  Il  rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita  ed  ogni  altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio,  ai  fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi  in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita’, di  un  riepilogo  finanziario,  nonche’  di  una  nota sintetica esplicativa della  gestione  con  l’indicazione  anche  dei rapporti  in  corso   e   delle   questioni   pendenti.

L’assemblea condominiale  puo’,  in  qualsiasi  momento  o  per  piu’  annualita’ specificamente identificate, nominare un revisore  che  verifichi  la contabilita’ del condominio.  La  deliberazione  e’  assunta  con  la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la  relativa spesa e’ ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi  di proprieta’.

I condomini e i titolari di diritti reali o di  godimento sulle unita’  immobiliari  possono  prendere  visione  dei  documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed  estrarne  copia  a  proprie spese. Le  scritture  e  i  documenti  giustificativi  devono  essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.   L’assemblea  puo’  anche  nominare,  oltre  all’amministratore,  un consiglio di  condominio  composto  da  almeno  tre  condomini  negli edifici di almeno dodici unita’ immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

Art. 12  

1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile, le  parole: «dall’articolo   precedente»   sono   sostituite   dalle    seguenti: «dall’articolo 1130».

Si riporta il testo del primo comma dell’articolo  1131  del  codice  civile,  come  modificato  dalla   legge   qui   pubblicata: 

“Art. 1131. Rappresentanza.  Nei limiti delle attribuzioni  stabilite  dall’articolo  1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento  di condominio  o  dall’assemblea,   l’amministratore   ha   la rappresentanza dei partecipanti e puo’  agire  in  giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.  (Omissis).”.

Art. 13  

1. L’articolo 1134 del codice civile e’ sostituito dal seguente:   «Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il  condomino che ha assunto la gestione delle parti  comuni  senza  autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea  non  ha  diritto  al  rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».   2. All’articolo 1135 del codice civile sono apportate  le  seguenti modificazioni:     a) al primo comma, il numero 4) e’ sostituito dal seguente:       «4)  alle  opere   di   manutenzione   straordinaria   e   alle innovazioni,  costituendo  obbligatoriamente  un  fondo  speciale  di importo pari all’ammontare dei lavori»;     b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma:   «L’assemblea puo’  autorizzare  l’amministratore  a  partecipare  e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali  promossi dalle istituzioni locali o da  soggetti  privati  qualificati,  anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili  nonche’ di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica,  al  fine di  favorire  il  recupero  del  patrimonio  edilizio  esistente,  la vivibilita’ urbana, la sicurezza e la sostenibilita’ ambientale della zona in cui il condominio e’ ubicato».

Art. 14  

1. L’articolo 1136 del codice civile e’ sostituito dal seguente:   «Art.  1136.  –  (Costituzione  dell’assemblea  e  validita’  delle deliberazioni). – L’assemblea in prima convocazione  e’  regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini  che  rappresentino  i due terzi del  valore  dell’intero  edificio  e  la  maggioranza  dei partecipanti al condominio.   Sono valide le deliberazioni approvate con un numero  di  voti  che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno  la  meta’  del valore dell’edificio.   Se l’assemblea  in  prima  convocazione  non  puo’  deliberare  per mancanza  di  numero  legale,  l’assemblea  in  seconda  convocazione delibera in un giorno successivo a quello  della  prima  e,  in  ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea  in  seconda convocazione e’ regolarmente costituita  con  l’intervento  di  tanti condomini che rappresentino almeno un terzo  del  valore  dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La  deliberazione e’ valida se approvata dalla maggioranza  degli  intervenuti  con  un numero  di  voti  che  rappresenti  almeno  un   terzo   del   valore dell’edificio.   Le  deliberazioni  che   concernono   la   nomina   e   la   revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano  dalle  attribuzioni  dell’amministratore   medesimo,   le deliberazioni  che  concernono  la  ricostruzione   dell’edificio   o riparazioni straordinarie di notevole entita’ e le  deliberazioni  di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter  nonche’ 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la  maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.   Le  deliberazioni  di  cui  all’articolo  1120,  primo   comma,   e all’articolo  1122-bis,  terzo   comma,   devono   essere   approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti  la  maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.   L’assemblea non puo’ deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.   Delle  riunioni  dell’assemblea  si  redige  processo  verbale   da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».

Art. 15  

1. L’articolo 1137 del codice civile e’ sostituito dal seguente:   «Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).  – Le  deliberazioni  prese  dall’assemblea  a  norma   degli   articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.   Contro le deliberazioni contrarie alla legge o  al  regolamento  di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo’ adire l’autorita’  giudiziaria  chiedendone  l’annullamento   nel   termine perentorio  di  trenta  giorni,  che   decorre   dalla   data   della deliberazione  per  i  dissenzienti  o  astenuti  e  dalla  data   di comunicazione della deliberazione per gli assenti.   L’azione  di   annullamento   non   sospende   l’esecuzione   della deliberazione, salvo che la sospensione sia  ordinata  dall’autorita’ giudiziaria.   L’istanza per ottenere la sospensione  proposta  prima  dell’inizio della causa di merito non sospende ne’ interrompe il termine  per  la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.  Per  quanto  non espressamente previsto, la sospensione e’ disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo  III,  sezione  I,  con  l’esclusione dell’articolo  669-octies,  sesto  comma,  del  codice  di  procedura civile».

Art. 16  

1. All’articolo 1138 del codice civile sono apportate  le  seguenti modificazioni:     a) il terzo comma e’ sostituito dal seguente:   «Il  regolamento  deve  essere  approvato  dall’assemblea  con   la maggioranza  stabilita  dal  secondo  comma  dell’articolo  1136   ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130.  Esso puo’ essere impugnato a norma dell’articolo 1107»;     b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma:   «Le norme del  regolamento  non  possono  vietare  di  possedere  o detenere animali domestici».

Art. 17  

1. Al numero 1) del  primo  comma  dell’articolo  2659  del  codice civile  sono  aggiunte,  in  fine,  le  seguenti  parole:  «.  Per  i condominii  devono   essere   indicati   l’eventuale   denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale».

Art. 18  

1. L’articolo 63 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto  30  marzo 1942, n. 318, e’ sostituito dal seguente:   «Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione  approvato   dall’assemblea,   l’amministratore,   senza bisogno di autorizzazione di questa,  puo’  ottenere  un  decreto  di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione,  ed  e’ tenuto a comunicare  ai  creditori  non  ancora  soddisfatti  che  lo interpellino i dati dei condomini morosi.   I creditori non possono agire  nei  confronti  degli  obbligati  in regola  con  i  pagamenti,  se  non  dopo  l’escussione  degli  altri condomini.   In caso di mora nel pagamento dei contributi che si  sia  protratta per un semestre, l’amministratore puo’ sospendere il condomino moroso dalla  fruizione  dei  servizi  comuni  suscettibili   di   godimento separato.   Chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato  solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.   Chi cede diritti su unita’ immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento  in  cui e’  trasmessa  all’amministratore  copia  autentica  del  titolo  che determina il trasferimento del diritto».

Art. 19  

1. L’articolo 64 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:   «Art. 64. – Sulla revoca  dell’amministratore,  nei  casi  indicati dall’undicesimo  comma  dell’articolo  1129  e   dal   quarto   comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale  provvede  in  camera  di consiglio,  con  decreto  motivato,   sentito   l’amministratore   in contraddittorio con il ricorrente.   Contro il provvedimento del tribunale puo’ essere proposto  reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla  notificazione o dalla comunicazione».

Art. 20  

1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione  del  codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma e’  sostituito  dai seguenti:   «L’avviso  di  convocazione,   contenente   specifica   indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno  cinque  giorni prima della data fissata per  l’adunanza  in  prima  convocazione,  a mezzo di posta raccomandata, posta  elettronica  certificata,  fax  o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del  luogo  e dell’ora della riunione. In caso  di  omessa,  tardiva  o  incompleta convocazione degli aventi diritto, la  deliberazione  assembleare  e’ annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del  codice  su  istanza  dei dissenzienti o assenti perche’ non ritualmente convocati.   L’assemblea in seconda convocazione non puo’ tenersi  nel  medesimo giorno solare della prima.   L’amministratore ha facolta’ di fissare piu’  riunioni  consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un  unico  avviso  nel  quale  sono indicate  le  ulteriori  date  ed  ore  di   eventuale   prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi».

Art. 21  

1. L’articolo 67 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:   «Art. 67. – Ogni condomino puo’ intervenire all’assemblea  anche  a mezzo di rappresentante, munito di delega  scritta.  Se  i  condomini sono piu’ di venti, il delegato non puo’  rappresentare  piu’  di  un quinto dei condomini e del valore proporzionale.   Qualora un’unita’ immobiliare appartenga in proprieta’  indivisa  a piu’  persone,  queste  hanno  diritto  a  un   solo   rappresentante nell’assemblea, che e’ designato  dai  comproprietari  interessati  a norma dell’articolo 1106 del codice.   Nei  casi  di  cui  all’articolo  1117-bis  del  codice,  quando  i partecipanti  sono  complessivamente  piu’   di   sessanta,   ciascun condominio deve designare, con la  maggioranza  di  cui  all’articolo 1136,  quinto  comma,   del   codice,   il   proprio   rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle  parti  comuni  a  piu’ condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza,  ciascun partecipante puo’ chiedere  che  l’autorita’  giudiziaria  nomini  il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei  condominii interessati  non  abbiano   nominato   il   proprio   rappresentante, l’autorita’ giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di  uno solo dei rappresentanti gia’ nominati, previa diffida  a  provvedervi entro un congruo termine. La  diffida  ed  il  ricorso  all’autorita’ giudiziaria sono notificati  al  condominio  cui  si  riferiscono  in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.   Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza  si  considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del  mandato  e comunica tempestivamente  all’amministratore  di  ciascun  condominio l’ordine  del  giorno  e  le  decisioni  assunte  dall’assemblea  dei rappresentanti  dei   condominii.   L’amministratore   riferisce   in assemblea.   All’amministratore non possono  essere  conferite  deleghe  per  la partecipazione a qualunque assemblea.   L’usufruttuario di un  piano  o  porzione  di  piano  dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono  all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento  delle  cose  e  dei  servizi comuni.   Nelle  altre  deliberazioni,  il  diritto   di   voto   spetta   ai proprietari, salvi i casi in cui  l’usufruttuario  intenda  avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si  tratti  di lavori od opere ai sensi degli articoli 985  e  986  del  codice.  In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.   Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente  per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».

Art. 22  

1. L’articolo 68 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:   «Art. 68. – Ove non precisato dal  titolo  ai  sensi  dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita’ immobiliare e’ espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento  di condominio.   Nell’accertamento dei valori di cui al primo  comma  non  si  tiene conto del canone  locatizio,  dei  miglioramenti  e  dello  stato  di manutenzione di ciascuna unita’ immobiliare».

Art. 23  

1. L’articolo 69 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:   «Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unita’ immobiliari espressi nella tabella millesimale di  cui  all’articolo  68  possono essere rettificati o modificati all’unanimita’. Tali  valori  possono essere rettificati o modificati,  anche  nell’interesse  di  un  solo condomino, con la maggioranza prevista  dall’articolo  1136,  secondo comma, del codice, nei seguenti casi:     1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;     2) quando, per le mutate condizioni di una  parte  dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di  superfici  o  di incremento o diminuzione delle unita’ immobiliari,  e’  alterato  per piu’ di un quinto il  valore  proporzionale  dell’unita’  immobiliare anche di un  solo  condomino.  In  tal  caso  il  relativo  costo  e’ sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.   Ai soli fini della  revisione  dei  valori  proporzionali  espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento  di  condominio  ai sensi dell’articolo 68, puo’ essere convenuto in giudizio  unicamente il condominio in persona  dell’amministratore.  Questi  e’  tenuto  a darne   senza   indugio   notizia   all’assemblea   dei    condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo puo’ essere revocato ed e’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni.   Le norme di cui al presente articolo si applicano per la  rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese  redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

Art. 24  

1. L’articolo 70 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:   «Art. 70. – Per le infrazioni al  regolamento  di  condominio  puo’ essere stabilito, a titolo di sanzione, il  pagamento  di  una  somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.  La  somma e’ devoluta al fondo di cui l’amministratore  dispone  per  le  spese ordinarie».

Art. 25  

1. Dopo l’articolo  71  delle  disposizioni  per  l’attuazione  del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:  

«Art. 71-bis. – Possono svolgere l’incarico  di  amministratore  di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili;     b) che non sono stati condannati per delitti contro  la  pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per  il  quale  la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel  minimo,  a due anni e, nel massimo, a cinque anni;     c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;     d) che non sono interdetti o inabilitati;     e) il cui nome non  risulta  annotato  nell’elenco  dei  protesti cambiari;     f) che hanno  conseguito  il  diploma  di  scuola  secondaria  di secondo grado;     g) che hanno  frequentato  un  corso  di  formazione  iniziale  e svolgono  attivita’   di   formazione   periodica   in   materia   di amministrazione condominiale.   I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo  comma  non  sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.   Possono svolgere l’incarico di amministratore di  condominio  anche societa’ di cui al titolo V del libro V del codice. In  tal  caso,  i requisiti  devono   essere   posseduti   dai   soci   illimitatamente responsabili, dagli amministratori e  dai  dipendenti  incaricati  di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a  favore  dei quali la societa’ presta i servizi.   La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d)  ed  e) del  primo  comma  comporta  la  cessazione  dall’incarico.  In  tale evenienza  ciascun  condomino   puo’   convocare   senza   formalita’ l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.   A quanti hanno svolto attivita’ di  amministrazione  di  condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti  alla  data  di entrata in vigore  della  presente  disposizione,  e’  consentito  lo svolgimento dell’attivita’ di amministratore anche  in  mancanza  dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo  comma.  Resta  salvo l’obbligo di formazione periodica.

Art. 71-ter. – Su richiesta dell’assemblea,  che  delibera  con  la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo  1136  del  codice, l’amministratore  e’  tenuto  ad  attivare  un  sito   internet   del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato  digitale  dei  documenti  previsti  dalla  delibera assembleare. Le spese  per  l’attivazione  e  la  gestione  del  sito internet sono poste a carico dei condomini.

Art. 71-quater – Per controversie  in  materia  di  condominio,  ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione  o  dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII,  capo  II, del codice e degli articoli da 61 a 72  delle  presenti  disposizioni per l’attuazione del codice.   La  domanda  di  mediazione  deve  essere  presentata,  a  pena  di inammissibilita’, presso un organismo  di  mediazione  ubicato  nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e’ situato.   Al procedimento  e’  legittimato  a  partecipare  l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con  la  maggioranza  di  cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.   Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone,  su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.   La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea  con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma,  del  codice. Se non si raggiunge la predetta  maggioranza,  la  proposta  si  deve intendere non accettata.   Il mediatore fissa il termine per la proposta di  conciliazione  di cui all’articolo 11 del decreto legislativo  4  marzo  2010,  n.  28, tenendo conto della necessita’ per l’amministratore di munirsi  della delibera assembleare».

Art. 26   1. Dopo l’articolo 155  delle  disposizioni  per  l’attuazione  del codice civile e disposizioni transitorie e’ inserito il seguente:  

«Art.  155-bis.  –  L’assemblea,  ai  fini  dell’adeguamento  degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, gia’  esistenti  alla  data  di  entrata  in  vigore  del predetto  articolo,  adotta  le  necessarie   prescrizioni   con   le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo  e  terzo, del codice».

Art. 27   1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n.  13,  le parole: «con le maggioranze previste dall’articolo  1136,  secondo  e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti:  «con le maggioranze previste dal  secondo  comma  dell’articolo  1120  del codice civile».

Art. 28  

1. All’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10,  le parole:  «semplice  delle  quote  millesimali   rappresentate   dagli intervenuti in assemblea»  sono  sostituite  dalle  seguenti:  «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti  almeno  un  terzo del valore dell’edificio».   2. All’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10,  le parole: «l’assemblea di condominio decide a  maggioranza,  in  deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile»  sono  sostituite  dalle seguenti: «l’assemblea di  condominio  delibera  con  le  maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».

Art. 29  

1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20  marzo  2001,  n. 66, le parole: «l’articolo 1136, terzo comma,  dello  stesso  codice» sono sostituite dalle  seguenti:  «l’articolo  1120,  secondo  comma, dello stesso codice».

Art. 30

1.  I  contributi  per  le  spese  di  manutenzione   ordinaria   e straordinaria nonche’ per le innovazioni sono prededucibili ai  sensi dell’articolo 111  del  regio  decreto  16  marzo  1942,  n.  267,  e successive   modificazioni,   se   divenute   esigibili   ai    sensi dell’articolo 63, primo comma, delle  disposizioni  per  l’attuazione del  codice  civile  e  disposizioni  transitorie,  come   sostituito dall’articolo  18  della  presente  legge,   durante   le   procedure concorsuali.

Art. 31  

1. All’articolo 23, primo comma, del codice  di  procedura  civile, dopo le parole:  «per  le  cause  tra  condomini»  sono  inserite  le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».

Si riporta il testo dell’articolo 23, primo comma,  del codice di procedura civile, come modificato dalla legge qui pubblicata: 

“Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra condomini.  Per le cause tra soci  e’  competente  il  giudice  del  luogo dove ha sede la societa’; per le cause tra condomini,  ovvero tra condomini e condominio,  il  giudice  del  luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.   (Omissis).”.

Art. 32  

1. Le disposizioni di cui alla presente  legge  entrano  in  vigore dopo sei mesi  dalla  data  di  pubblicazione  della  medesima  nella Gazzetta Ufficiale.