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La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza civile n. 24398 del 2 settembre 2025, ha distinto chiaramente le funzioni della clausola penale per inadempimento e dell’indennità di occupazione nell’ambito del contratto preliminare di compravendita risolto.

La Suprema Corte ha stabilito che i due istituti hanno funzioni diverse:

Clausola Penale: Ha la funzione di predeterminare il danno da risoluzione del contratto preliminare. Questo danno comprende l’interesse negativo, cioè il pregiudizio per il tempo e le occasioni perdute, oltre alle spese sostenute per la stipula del preliminare.

Indennità di Occupazione: Ha la funzione di risarcire il pregiudizio derivante dal fatto che il bene (l’immobile) è stato goduto senza titolo da un terzo.

A causa di queste funzioni distinte, la Corte ha concluso che la penale stabilita dalle parti per l’inadempimento del promissario acquirente non può in alcun modo costituire il criterio di quantificazione dell’indennità di occupazione. Quest’ultima è dovuta dal promissario acquirente che, a seguito della risoluzione del contratto preliminare (anche per inadempimento del promittente venditore), si trova a detenere l’immobile senza un titolo giuridico valido.

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza civile n. 24434 del 3 settembre 2025, ha analizzato le conseguenze derivanti da un errore materiale nel certificato di destinazione urbanistica (CDU), allegato a un contratto di compravendita di terreno.

La Suprema Corte ha stabilito che, se l’errore materiale è imputabile esclusivamente al Comune (l’ente che ha emesso il certificato), non è configurabile alcuna responsabilità in capo al venditore e, di conseguenza, l’acquirente non può chiedere la riduzione del prezzo di vendita (ai sensi dell’art. 1492 c.c. sull’azione quanti minoris).

La ragione è che la correttezza dell’effettiva destinazione urbanistica del terreno non può essere valutata sulla base del solo errore nel CDU, ma deve essere accertata e considerata alla luce della documentazione complessivamente allegata al contratto e delle reali risultanze urbanistiche. L’errore del Comune, se dimostrato come tale e non imputabile a dolo o colpa del venditore, non pregiudica la validità del contratto né giustifica azioni risarcitorie o di riduzione del prezzo contro il venditore stesso.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza civile n. 24472 del 3 settembre 2025, ha chiarito le conseguenze dell'omessa pronuncia da parte del giudice su una domanda. La Suprema Corte ha stabilito che se il giudice omette di pronunciarsi su una domanda, e tale omissione non sia interpretabile come un assorbimento della questione pretermessa o come...

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza civile n. 24481 del 3 settembre 2025, ha analizzato il regime contrattuale e risarcitorio applicabile alla vendita di cose mobili di provenienza illecita.

La Suprema Corte ha stabilito che la disciplina specifica della vendita di cosa altrui (artt. 1478 e 1479 c.c.) non si applica nel caso in cui il venditore si sia procurato la cosa in modo illecito (ad esempio, tramite furto o ricettazione) o non riesca a dimostrare di aver ignorato senza colpa (neanche lieve) la sua provenienza delittuosa. Il presupposto delle norme sulla vendita di cosa altrui, infatti, è il comportamento lecito di entrambi i contraenti.

In questi casi, il compratore che era in buona fede e che riceve una cosa di provenienza illecita ha ricevuto una cosa diversa da quella pattuita (cd. aliud pro alio). Pertanto, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto in base ai principi ordinari in materia di inadempimento contrattuale (art. 1453 c.c.). Ai fini della risoluzione per aliud pro alio, è irrilevante che il compratore abbia eventualmente acquisito la proprietà del bene grazie al principio del possesso vale titolo (art. 1153 c.c.).