Corte di Cassazione, civile, Sentenza|6 novembre 2023| n. 30801.

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. PAPA Patrizia – Consigliere

Dott. CAVALLINO Linalisa – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso n. 3834/2017 R.G. proposto da:

(OMISSIS), c.f. (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), e dall’avv. (OMISSIS), con indirizzo pec (OMISSIS), e (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), c.f. (OMISSIS), nella qualita’ di titolare dell’agenzia di affari in mediazione (OMISSIS), p.i. (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), con indirizzo pec (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 442 del Tribunale di Ragusa, depositata il 19-42016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 28-6-2023 dal Consigliere Dott. Linalisa Cavallino;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto Procuratore Dott. MISTRI Corrado, il quale ha concluso chiedendo l’accoglimento del secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS) propose opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Ragusa nei suoi confronti in favore di (OMISSIS) per l’importo di Euro 14.500,00, a titolo di provvigione per l’attivita’ di mediazione svolta da (OMISSIS) relativamente a proposta di acquisto di immobile sito a (OMISSIS). Dedusse che aveva sottoscritto, presso l’agenzia dell’opposto, la proposta d’acquisto in data (OMISSIS), che il (OMISSIS) aveva ricevuto da (OMISSIS) comunicazione circa l’accettazione della proposta d’acquisto, che si era attivato per verificare lo stato giuridico dell’immobile e aveva scoperto che l’immobile era gravato da ipoteca volontaria accesa nel (OMISSIS) per l’importo di Euro 120.000,00 ed era oggetto di concessione edilizia in sanatoria, per abusi edilizi, che uno dei vani al piano terra non poteva essere adibito a vano letto, per condizione espressa della concessione edilizia, che aveva avuto scadenza il (OMISSIS); dichiaro’ che per tali ragioni si era legittimamente astenuto dal sottoscrivere il preliminare di compravendita e percio’, sostenendo di non dovere compenso all’agente immobiliare (OMISSIS), chiese la revoca del decreto ingiuntivo.

Si costitui’ l’opposto (OMISSIS), chiedendo il rigetto dell’opposizione in quanto l’affare si era perfezionato e deducendo che l’iscrizione ipotecaria non era preclusiva alla stipula della compravendita, stante l’impegno dei promittenti venditori di vendere il bene libero da pesi e ipoteche; aggiunse che l’opponente, al momento della formulazione della proposta di acquisto, era consapevole che l’immobile era in costruzione.

Con sentenza n. 442/2016 pubblicata il 19-4-2016 il Tribunale di Ragusa ha rigettato l’opposizione e ha condannato l’opponente alla rifusione a favore dell’opposto delle spese del giudizio di opposizione.

La sentenza ha dichiarato che il rapporto doveva essere inquadrato nella fattispecie della mediazione tipica di cui all’articolo 1754 c.c., nella quale il mediatore iscritto all’albo degli agenti in mediazione di cui alla L. n. 39 del 1989, articolo 2, comma 4, metteva in relazione le parti per la conclusione dell’affare; ha considerato che le stesse parti, nella proposta d’acquisto sottoscritta dall’opponente e posta dall’opposto a fondamento del credito, avevano previsto l’applicabilita’ al rapporto dell’articolo 1754 c.c., e il promittente acquirente aveva espressamente riconosciuto la funzione dell’agente di mettere in relazione le parti per raggiungere l’accordo sull’affare. Ha dichiarato che il mediatore aveva maturato il diritto alla provvigione pattuita nell’offerta irrevocabile di acquisto del 22-8-2011, pari al 2% del prezzo di acquisto offerto, essendo pacifica sia l’attivita’ svolta dal mediatore sia la rilevanza causale della stessa ai fini della conclusione dell’accordo, sia l’avvenuta accettazione della proposta di acquisto con l’ausilio dell’agente immobiliare. Ha rilevato che la proposta irrevocabile d’acquisto, in quanto accettata dai promittenti venditori, conteneva tutti gli elementi necessari per ritenere che la stessa fosse gia’ contratto preliminare valido, perche’ conteneva l’enunciazione del prezzo, delle relative modalita’ di versamento, l’indicazione della data del successivo contratto preliminare e del rogito, nonche’ prevedeva caparra penitenziale ex articolo 1386 c.c..

2. Ha proposto appello (OMISSIS) e con ordinanza ex articolo 348-bis c.p.c., depositata il 7-12-2016 rep. 2097/2016 la Corte d’appello di Catania ha dichiarato inammissibile l’appello in quanto lo stesso non aveva ragionevole probabilita’ di essere accolto, condannando l’appellante all’ulteriore pagamento delle spese del grado.

3. Con atto notificato il 27-1-2017 (OMISSIS) ha proposto avverso la sentenza di primo grado ex articolo 348-ter c.p.c., comma 3, tempestivo ricorso per cassazione affidato a tre motivi, al quale ha resistito (OMISSIS).

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce “violazione e falsa applicazione degli articoli 1321, 1322, 1324, 1351, 1362 e segg., articoli 1374, 2697 e 1755 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5”. Evidenzia che nella proposta di acquisto era espressamente prevista la stipula di successivo contratto preliminare a seguito dell’eventuale accettazione dei proprietari dell’immobile, in quel momento ancora ignoti. Rileva, richiamando Cass. Sez. U. 6 marzo 2015 n. 4628, che in caso di previsione di stipula di contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito e’ chiamato a verificare se tale accordo costituisca gia’ esso stesso contratto preliminare o soltanto accordo con effetti obbligatori di futura stipula di preliminare; lamenta che il Tribunale di Ragusa abbia erroneamente ritenuto che la proposta unilaterale di acquisto, seguita dalla mera notizia dell’accettazione configurasse un preliminare vero e proprio, anziche’ semplice rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale la cui violazione poteva dare luogo solo a responsabilita’ per la mancata conclusione del contratto.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce “violazione dell’articolo 1326 c.c., nonche’ degli articoli 1351, 1755 e 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5”. Evidenzia come dai documenti prodotti risulti sia che la proposta di acquisto non era stata rivolta ai proprietari del fabbricato, non individuati, sia che la comunicazione del mediatore sulla pretesa accettazione non era stata accompagnata dal documento sottoscritto dai proprietari; quindi rileva che la proposta esprimeva soltanto l’intenzione di bloccare l’affare, per cui il Tribunale avrebbe dovuto accertare concretamente la conclusione di contratto preliminare, mentre l’accertamento era stato del tutto omesso. Aggiunge che l’articolo 1326 c.c., esige che l’accettazione, nella fattispecie necessariamente in forma scritta, sia diretta alla controparte da parte di colui al quale la proposta era indirizzata; quindi, poiche’ e’ documentato che la pretesa accettazione non era stata trasmessa a (OMISSIS) ma era stata affidata al mediatore che si era limitato a darne generica notizia, restava esclusa la formazione di vincolo negoziale tra le parti.

3. Con il terzo motivo il ricorrente deduce “violazione e falsa applicazione degli articoli 1322, 1755 e 1759 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3” ed evidenzia che nella proposta di acquisto, redatta dallo stesso mediatore, era stato previsto che il compenso allo stesso andasse corrisposto contestualmente alla stipula del preliminare; sostiene che l’accordo intervenuto con il mediatore in ordine all’individuazione del contratto al quale ancorare il diritto alla provvigione doveva essere osservato per cui, essendo documentato che il preliminare non era stato stipulato per l’oggettivo impedimento derivante dalla mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, il giudice di merito avrebbe dovuto negare al mediatore il diritto alla provvigione.

4. I tre motivi proposti ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sono ammissibili in quanto, diversamente da quanto prospettato dal controricorrente, dal contenuto del ricorso risulta (da pag. 4 a pag. 6) che le questioni oggetto dei motivi di ricorso per cassazione erano gia’ state oggetto dei motivi di appello; cio’ e’ confermato dal contenuto dell’atto di citazione in appello, ritualmente prodotto dal ricorrente nel suo fascicolo, esaminato direttamente per verificare l’esattezza dell’allegazione. Inoltre, dallo stesso contenuto dell’atto di citazione in opposizione al decreto ingiuntivo riportato nella sentenza di primo grado impugnata risulta che (OMISSIS) aveva proposto l’opposizione negando la conclusione dell’affare; quindi si deve escludere anche quanto emerge dalle deduzioni del controricorrente, in ordine al fatto che i motivi di appello avrebbero posto questioni di fatto nuove.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

5. I motivi, laddove deducono la violazione dell’articolo 1755 c.c., esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono fondati, in quanto la Corte intende dare continuita’ al principio posto da Cass. Sez. 2 19-11-2019 n. 30083 (Rv. 656202-01), secondo il quale “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c., in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per se’ stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto iniziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilita’ contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio” (conformi Cass. Sez. 6-2 5-10-2022 n. 28879 Rv. 665970-01, Cass. sez. 2 22-6-2022 n. 20132 Rv. 665012-01). La Cassazione ha cosi’ superato l’orientamento, minoritario, secondo il quale integra conclusione dell’affare, al fine del diritto del mediatore alla provvigione, anche il compimento di atto che da’ alla parte il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicche’ anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” puo’ fare sorgere il diritto alla provvigione (Cass. sez. 6-2 30-11-2015 n. 24397 Rv. 637557); quindi il diritto del mediatore alla provvigione sorge non al momento della stipula di un accordo soltanto preparatorio, che non e’ l’affare alla cui conclusione fa riferimento l’articolo 1755 c.c., in quanto accordo inidoneo ad assicurare alla parte non inadempiente la tutela ex articolo 2932 c.c., e finalizzato soltanto a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del contratto definitivo programmato.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

La sentenza impugnata non ha fatto applicazione di questi principi, secondo quanto lamentato dal ricorrente con il primo motivo di ricorso.

Infatti, dopo avere dichiarato che la proposta irrevocabile di acquisto, accettata nel termine da parte dei promittenti venditori, aveva tutti gli elementi necessari per essere ritenuta contratto preliminare valido, perche’ conteneva enunciazione del prezzo, delle modalita’ di pagamento e le date del successivo contratto preliminare e del definitivo, la sentenza ha dichiarato irrilevante il fatto che le parti avessero previsto la stipula di successivo contratto preliminare, in quanto il termine breve previsto per la stipula deponeva nel senso di ritenere completa la pattuizione; pero’ ha specificato “ferma la rilevanza dello strumento del preliminare nell’ottica di regolamentare le sopravvenienze e gli obblighi delle parti, tra cui sicuramente rientra la liberazione dell’immobile da eventuali pesi e vincoli”; ha anche aggiunto che, seppure l’opponente dopo l’accettazione aveva scoperto iscrizioni pregiudizievoli e irregolarita’ urbanistiche che potessero legittimare il suo rifiuto alla stipula del contratto preliminare, si era perfezionato l’accordo contrattuale al fine del diritto alla provvigione.

Quindi la sentenza, nonostante abbia dato atto che con la stessa proposta irrevocabile di acquisto le parti avevano concordato la successiva conclusione di contratto preliminare nel quale avrebbero ulteriormente regolamentato il rapporto, ha escluso la rilevanza di questo dato, senza pero’ verificare se la proposta di acquisto costituisse vincolo giuridico che abilitasse ad agire per l’esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c., o per ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato; in questo modo, la sentenza non ha accertato se fosse stato concluso affare in senso economico-giuridico ai sensi dell’articolo 1755 c.c., ai fini dell’insorgenza del diritto alla provvigione in capo al mediatore. Inoltre, la sentenza non ha in alcun modo neppure considerato il dato – che invece doveva essere esaminato a fronte del contenuto della proposta d’acquisto e che poi e’ stato oggetto di motivo di appello e del terzo motivo di ricorso – relativo al fatto che le parti avevano espressamente previsto nella proposta di acquisto che la provvigione del mediatore sarebbe stata corrisposta al momento della stipula del contratto preliminare.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

Diversamente, al fine di decidere sulla spettanza della provvigione al mediatore senza incorrere nelle violazioni di legge lamentate, la sentenza avrebbe dovuto verificare se, in concreto, le parti avessero inteso avviare un procedimento negoziale con piu’ fasi, articolato nel cosiddetto preliminare di preliminare, concluso mediante l’accettazione della proposta, nel successivo contratto preliminare e poi nel rogito definitivo, oppure, se avessero voluto costituire un procedimento nel quale il primo accordo era gia’ completo in ogni sua parte ed era gia’ dotato di tutela ex articolo 2932 c.c.; soltanto in questo secondo caso il diritto alla provvigione del mediatore sarebbe sorto con la conclusione del primo accordo. Inoltre, la sentenza non avrebbe neppure potuto omettere di verificare il significato della previsione contrattuale secondo la quale il diritto del mediatore alla provvigione sorgesse soltanto con la stipula del contratto preliminare; infatti le parti potevano non solo concordare la misura della provvigione secondo la specifica disposizione dell’articolo 1755 c.c., comma 2, ma anche, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale ex articolo 1322 c.c., individuare il momento in cui sarebbe sorto il diritto del mediatore alla provvigione.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

Per condurre la disamina necessaria alla corretta applicazione dell’articolo 1755 c.c., la sentenza avrebbe dovuto tenere conto di tutte le modalita’ con le quali si e’ estrinsecata in concreto la volonta’ negoziale delle parti, verificando se il negozio abilitasse il contraente non inadempiente ad agire in forma specifica ex articolo 2932 c.c.; invece la sentenza, limitandosi a valorizzare che la proposta di acquisto accettata contenesse l’enunciazione del prezzo, delle modalita’ di pagamento nonche’ della data del successivo contratto preliminare e del rogito, non ha considerato che tali elementi possono essere presenti anche in contratto che preveda soltanto effetti obbligatori e non consenta l’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Quindi, al fine di accertare l’insorgenza del diritto alla provvigione, era necessario non solo verificare il significato della previsione della stipula di successivo contratto preliminare, ma anche se la proposta accettata contenesse tutti gli elementi del contratto preliminare, e percio’ anche l’indicazione delle parti, come evidenziato dal ricorrente nel secondo motivo di ricorso per cassazione e dedotto gia’ con l’atto di appello. Invece, la circostanza, pure dedotta dal ricorrente nel secondo motivo con riguardo al fatto che l’accettazione della proposta non gli fosse stata trasmessa non e’ in se’ rilevante, a fronte del dato -considerato dalla sentenza impugnata e presupposto anche dal ricorrente-, che l’accettazione della proposta da parte dei proprietari vi era stata; si richiamano Cass. Sez. 2 9-2-2023 n. 4019, Cass. Sez. 2 18-1-2023 n. 1462 Rv. 666878-01, Cass. Sez. 2 9-12-2014 n. 25923 Rv. 633733-01 per l’affermazione del principio che l’accordo e’ perfezionato nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte ex articolo 1326 c.c., comma 1, senza che sia necessario che il documento recante l’accettazione sia trasmesso al proponente.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

Del resto, il fatto che la sentenza abbia valorizzato il dato che la proposta di acquisto accettata contenesse la previsione di caparra penitenziale non e’ sufficiente a ritenere che si trattasse di contratto preliminare dotato di tutela ex articolo 2932 c.c.: la previsione di caparra penitenziale non esclude in se’ che sia stato concluso preliminare di preliminare, in quanto le parti potevano regolamentare con tale previsione anche le conseguenze della mancata esecuzione dell’accordo avente soltanto effetti obbligatori in quanto avente a oggetto la successiva conclusione del contratto preliminare.

6. Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere cassata, disponendo, ex articolo 383 c.p.c., comma 4, ratione temporis da applicare alla fattispecie, rinvio alla Corte d’appello di Catania, perche’ provveda a esaminare l’appello di (OMISSIS) facendo applicazione dei principi esposti.

Si rimette al giudice del rinvio anche la statuizione sulle spese del giudizio di legittimita’ ex articolo 385 c.p.c., comma 3.

Quando l’affare deve ritenersi concluso per riconoscere al mediatore la provvigione

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Catania per la statuizione anche sulle spese del giudizio di legittimita’.