Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 19 giugno 2015, n. 12708. La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione di immobile urbano adibito per uso diverso da quello di abitazione non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 della legge n. 392 del 1978, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui a comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile: ciò sia perchè, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perchè verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (Nel caso di specie, la S.C. ha ritenuto incensurabile la pronuncia impugnata che aveva riconosciuto l’idoneità della specificazione dei motivi nella disdetta inviata ai sensi della legge n. 392 del 1978, e fondata sull’esigenza di destinare l’immobile locato a “studio commerciale” del figlio del locatore, per il trasferimento della sua attività professionale già esercitata altrove)

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 374-2012 proposto da:

(OMISSIS) SNC (OMISSIS), in persona dei soci e legali rappresentanti (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 20/2011 della CORTE D’APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 10/06/2011 R.G.N. 320/10;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2015 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. – La (OMISSIS) si oppose alla citazione per convalida di sfratto per finita locazione intimato dal locatore (OMISSIS) per la prima scadenza del 31.1.10 del contratto tra loro intercorso e relativo ad immobile destinato ad uso non abitativo sito in (OMISSIS), contestando, tra l’altro, l’idoneita’ della specificazione dei motivi nella disdetta inviata ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 29, comma 1, lettera b), siccome fondata sull’esigenza di destinare l’immobile locato a “studio commerciale” del figlio del locatore, (OMISSIS), per il trasferimento della sua attivita’ professionale gia’ esercitata altrove: ma l’adito tribunale di Termoli – sez. dist. di Larino, dopo avere negato l’ordinanza provvisoria di rilascio, accolse la domanda del locatore e condanno’ la locataria al rilascio ed alle spese di lite.

La corte di appello di Campobasso respinse poi il gravame della societa’ locataria, con sentenza n. 20 del 10.6.11: per la cui cassazione propone oggi ricorso, affidato a due motivi, la (OMISSIS), senza che l’intimato qui svolga attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.2. – Parte ricorrente articola:

– un primo motivo, “in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3”, di “difformita’ della decisione dalla costante giurisprudenza della Corte”, di “violazione o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. e Legge n. 392 del 1978, articolo 29, comma 4”;

– un secondo motivo, di “insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione ex articolo 360 c.p.c., n. 5 su un fatto controverso e decisivo della controversia”.

p.3. – I due motivi vanno unitariamente considerati, per la loro intima connessione, riguardando la sussunzione della fattispecie di fatto, come in concreto ricostruita, entro quella della norma invocata.

p.3.1. E’ ben vero che corrisponde a giurisprudenza consolidata di questa Corte (tra le piu’ recenti, v. Cass. 14 settembre 2007, n. 19223, seguita – ancor piu’ di recente – da Cass. 16 gennaio 2013, n. 936) che la comunicazione del diniego di rinnovazione non puo’ limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attivita’ non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, ma deve Indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullita’ di cui a comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attivita’ il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perche’, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serieta’ della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per ti riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perche’ verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo articolo 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91).

p.3.2. Indubbio pure che integri una questione di fatto (fra te altre, v. Cass. 9 settembre 1998, n. 8933) e comunque di merito la valutazione dell’idoneita’, ai fini appena visti, della disdetta del locatore (e quindi dell’indicazione di “studio commerciale” quale attivita’ professionale da espletare, da parte del figlio del locatore, nell’immobile locato), ritiene il Collegio che tale valutazione sia basata su motivazione scevra da evidenti vizi logici o giuridici e pertanto non sindacabile in questa sede:

– in primo luogo, per l’argomentazione della corte territoriale di equipollenza dell’espressione usata a quella di intenzione di destinare l’immobile a studio per l’attivita’ di “ragioniere o dottore commercialista” o di professionista nella “consulenza contabile, commerciale e fiscale”;

– in secondo luogo, per la specificazione la finalita’ del trasferimento di quell’attivita’ da altro luogo ove era gia’ esercitata, con conseguente possibilita’, per il conduttore, di un’agevole identificazione della stessa.

p.3.3. Effettivamente, sotto il primo profilo bene potrebbe sostenersi che l’argomentazione e’ con tutta evidenza rapportata al contesto socioculturale di appartenenza, di cui quel giudice e’ di certo il qualificato interprete piu’ immediato; mentre, sotto il secondo profilo, se deve riconoscersi che la possibilita’ di identificazione dell’attivita’ non e’, in effetti, immediata, tanto accade pur sempre a prezzo di una minima attivita’ cooperativa del conduttore, che bene puo’ postularsi per un contemperamento dei contrapposti interessi in gioco o in applicazione del canone generale dell’articolo 1375 cod. civ..

p.3.4. In tal modo, e’ pienamente operativo per il conduttore anche il rimedio successivo previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 31 potendo da lui l’originaria latitudine dell’espressione usata essere colmata senza apprezzabili oneri: e la ratio di tutela del meccanismo di diniego di rinnovo senza intenzioni qualificate puo’ operare pienamente, appunto a tutela della stabilita’ delle locazioni non abitative.

p.4. – Pertanto, ad avviso del Collegio, non erra la gravata sentenza nel valutare di per se’ sola specifica la disdetta con il richiamo all’intenzione di destinare l’immobile locato a “studio commerciale” del figlio del locatore in riferimento ad una sia pur non meglio precisata “attivita’ professionale” gia’ esercitata altrove.

Il ricorso va allora rigettato: ma non vi e’ luogo a provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimita’, per non avervi svolto attivita’ difensiva l’intimato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.