In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la cessione del contratto di locazione produce effetti senza necessità del consenso del conduttore

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In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la cessione del contratto di locazione produce effetti senza necessità del consenso del conduttore

Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 13 luglio 2018, n. 18536.

La massima estrapolata

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la cessione del contratto di locazione produce effetti senza necessità del consenso del conduttore

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Ordinanza 13 luglio 2018, n. 18536

Data udienza 9 marzo 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Presidente

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. GIANNITI Pasquale – rel. Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 8732/2016 proposto da:
(OMISSIS), domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
COMUNE RAGUSA;
– intimato –
avverso la sentenza n. 1914/2015 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 12/01/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/03/2018 dal Consigliere Dott. PASQUALE GIANNITI;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. BASILE Tommaso, che ha chiesto l’accoglimento.

FATTI DI CAUSA

1. La Corte di appello di Catania con sentenza 12/1/2016, riformando la pronuncia del Tribunale di Ragusa n. 92/2015, ha accolto l’opposizione avverso il Decreto Ingiuntivo n. 570/2010, che ha revocato.
Il Giudice di primo grado aveva ritenuto valida ed efficace la cessione del contratto di locazione da parte dell’originario locatore (OMISSIS) in favore del coniuge (OMISSIS) (in forza della scrittura privata 24 maggio 2010, registrata il 17 giugno 2010 e comunicata in pari data al Comune di Ragusa), anche in assenza del consenso del conduttore ceduto, sul presupposto che l’articolo 1594 c.c., e’ norma derogatoria al principio generale di cui all’articolo 1406 c.c., (ed aveva quindi rigettato l’opposizione al decreto ingiuntivo proposto dal Comune di Ragusa, confermando il decreto ingiuntivo). Il Giudice di appello, invece, ha ravvisato nella specie un caso di cessione del contratto di locazione (e non di sub contratto), con conseguente operativita’ dell’articolo 1406 c.c..
2. Avverso la sentenza della Corte territoriale propone ricorso (OMISSIS), articolando un motivo di ricorso.
Il Procuratore Generale conclude per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con un unico motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 1406 e 1594 c.c., e L. n. 392 del 1978, articolo 36.
Lamenta che la Corte, interpretando erroneamente i fatti, ha erroneamente applicato le norme richiamate. Sottolinea che nel caso di specie la cessione del contratto di locazione era avvenuta non dal c.d. lato passivo, cioe’ dal conduttore al terzo, come erroneamente ritenuto dalla Corte territoriale, ma dal lato attivo, cioe’ dal locatore al terzo.
2. Il motivo e’ fondato.
E’ jus receptum nella giurisprudenza di legittimita’ il principio per cui, in mancanza di una contraria volonta’ dei contraenti, la vendita (come la donazione) dell’immobile locato determina, ai sensi degli articoli 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore – locatore senza necessita’ del consenso del conduttore (Sez. 3, Sentenza n. 13833 del 09/06/2010, Rv. 613275 – 01; Sentenza n. 17488 del 09/08/2007, Rv. 599449 – 01; Sentenza n. 674 del 14/01/2005, Rv. 580070 – 01).
Nel caso di specie, dalla scrittura privata 24/5/2010 (posta a formale conoscenza del conduttore Comune di Ragusa con raccomandata ar del 26/4/2010 e da detto comune accettata con determina dirigenziale 13-16/7/2010) risulta che l’originario locatore “… (OMISSIS), cede, con ogni effetto di legge, alla Sig.ra (OMISSIS), che accetta, i seguenti contratti di locazione dallo stesso stipulati e sottoscritti, in qualita’ di proprietario, con il Comune di Ragusa e precisamente….”; e che: “la Sig.ra (OMISSIS) si surroga in ogni diritto, azione, ragione e dovere nascente dai suddetti contratti e spettanti al cedente Avv. (OMISSIS), compreso quello di richiedere e riceversi i canoni di locazione e gli aumenti Istat come per legge, di promuovere azioni di sfratto per morosita’ e di finita locazione ed ogni altra azione prevista dalle vigenti leggi in materia di locazione,… Rimane fermo ogni onere ed onore a favore e a carico sia del locatore che del conduttore… Restano a carico del cessionario anche le eventuali spese per la straordinaria manutenzione degli immobili oggetto dei suddetti contratti di locazione”.
L’interpretazione letterale del passo contrattuale che precede indica inequivocabilmente che le parti, nel sottoscrivere la citata scrittura privata, hanno inteso modificare la persona dell’originario locatore con altro soggetto attivo.
Ne consegue che, in conformita’ dell’orientamento sopra richiamato, il locatore cedente (id est, l’avv. (OMISSIS)) e la cessionaria (odierna ricorrente) non avevano bisogno del consenso del conduttore-ceduto (id est, il Comune di Ragusa), proprio perche’ la posizione giuridica di quest’ultimo non ha subito alcuna modifica per effetto dell’avvenuta cessione del contratto di locazione.
Occorre qui precisare che la cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo (cioe’ dal locatore ad un terzo) e’ fattispecie del tutto diversa dalla cessione del contratto di locazione dal c.d. lato passivo (cioe’ dal conduttore ad un terzo), per la quale e’ richiesto il consenso del locatore, quale contraente ceduto (articolo 1594 c.c. e articolo 36 della legge n. 392/1978).
Come questa Corte ha gia’ avuto modo di affermare (Sez. 3, Sentenza n. 674 del 14/01/2005, Rv. 580070 – 01), in mancanza di una contraria volonta’ dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore – locatore senza necessita’ del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo e’ tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell’articolo 1264 c.c., in tema di cessione dei crediti (v. Cass. 9/6/2010,n. 13833, 9/8/2007 n. 17488, 22/2/2008 n. 4588, 14/1/2005 n. 674, 5/8/1991, n. 8556).
La ratio della disciplina della cessione del contratto dal lato passivo e’ quella di consentire al locatore di potersi opporre alla cessione o alla sublocazione, in quanto, essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, assume rilievo determinante la figura del conduttore: per questo e’ richiesto il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione.
Tale ratio non ricorre nel caso di cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo, che realizza una semplice cessione del credito, costituito dal pagamento dei canoni di locazione (con conseguente applicazione in via analogica del disposto di cui all’articolo 1260 c.c.): il conduttore, invero, conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione.
Il fatto che non sia necessario il consenso del conduttore ceduto si desume a contrariis dalla stessa lettera dell’articolo 1594 c.c.: se, in considerazione dell’intuitu personae che caratterizza il contratto di locazione, il conduttore non ha facolta’ di cedere il contratto senza il consenso del locatore, ragionando a contrario, quest’ultimo ha facolta’ di cedere il contratto ad altro soggetto, senza il consenso del conduttore, proprio perche’ al conduttore e’ giuridicamente indifferente chi sia il soggetto attivo del rapporto contrattuale destinatario del pagamento dei canoni (cosi come al locatore e’ giuridicamente indifferente che il conduttore eserciti il godimento della cosa direttamente ovvero sublocandola a terzi).
Il regime che precede puo’ essere indubbiamente derogato dalla diversa volonta’ delle parti, ma tanto risulta non essere avvenuto nel caso di specie, nel quale il Comune di Ragusa, con la citata determina dirigenziale, non ha formulato alcuna opposizione alla comunicata cessione.
Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di appello di Catania, che in diversa composizione procedera’ a nuovo esame, facendo applicazione dei principi sopra richiamati, e provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso.
Cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

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