In tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l’offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare

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In tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l’offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare

Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 29 maggio 2018, n. 13386.

La massima estrapolata:

In tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l’offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche con azione ex art. 2932 c.c. davanti al giudice ordinario, essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell’offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell’immobile.

Ordinanza 29 maggio 2018, n. 13386

Data udienza 8 febbraio 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. SAIJA Salvatore – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 6812-2016 proposto da:
INPS – ISTITUTO NAZIONALE PREVIDENZA SOCIALE, in persona dell’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CESARE BECCARIA 29, presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
e contro
MINISTERO DEL LAVORO DELLA SALUTE E DELLE POLITICHE SOCIALI, (OMISSIS), MINISTERO ECONOMIA FINANZE (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 604/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 05/02/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/02/2018 dal Consigliere Dott. SALVATORE SAIJA.
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS) convenne dinanzi al Tribunale di Milano l’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale (quale successore ex lege dell’INPDAI), il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, il Ministero dell’Economia e delle Finanze e la (OMISSIS) s.r.l., chiedendo pronunciarsi sentenza ex articolo 2932 c.c. per il trasferimento della proprieta’ di un immobile sito in (OMISSIS), oggetto di cartolarizzazione con la (OMISSIS) s.r.l. (anch’essa convenuta) e gia’ condotto in locazione da esso attore. Questi esponeva di aver esercitato – con comunicazione del 31.10.2001 – l’opzione di acquisto spettantegli ex lege, di aver ricevuto nel settembre 2006 lettera di offerta in opzione, da parte dell’Istituto, con indicazione delle modalita’ della futura vendita, e di aver esercitato, nel termine assegnato, detta opzione al prezzo determinato mediante applicazione degli sconti previsti dal Decreto Legge n. 351 del 2001, articolo 3, comma 8, in quanto immobile classificato non di pregio, cosi’ concludendo un contratto preliminare. Dedusse che, con successiva lettera del giugno 2007, l’INPS gli aveva comunicato che l’immobile in questione, con Decreto Ministeriale del 13.4.2007, era stato classificato come immobile “di pregio”, sicche’ in via di autotutela detto Istituto aveva proceduto a rideterminare unilateralmente le condizioni di vendita.
Nel contraddittorio delle parti, il Tribunale adito – respinta l’eccezione di carenza di giurisdizione dell’AGO – accolse la domanda attorea con sentenza n. 15909/09, stante il contenuto del diritto di opzione esercitato dal (OMISSIS) nel 2006.
La Corte d’appello di Milano, investita del gravame su iniziativa dell’INPS (anche quale successore nei diritti di (OMISSIS) s.r.l.) e, incidentalmente, dal (OMISSIS), rigetto’ entrambi gli appelli con sentenza del 5.2.2015, confermando la prima decisione.
Avverso detta sentenza, ricorre per cassazione l’INPS, affidandosi a quattro motivi, illustrati da memoria. (OMISSIS) resiste con controricorso, anch’esso illustrato da memoria. Gli altri intimati non hanno resistito.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1 – Con il primo motivo, si deduce “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1331 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – Omessa e/o insufficiente motivazione riguardo ad un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5”. Il ricorrente – dopo aver riepilogato le vicende relative alla classificazione dell’immobile in questione – sostiene che i giudici d’appello non avrebbero tenuto conto della peculiarita’ dell’opzione disciplinata in tema di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico (e della divergenza rispetto allo schema tipico di cui all’articolo 1331 c.c.) e della rilevanza dell’accertamento amministrativo circa la natura “di pregio” dell’immobile stesso; circostanze, queste, che avrebbero dovuto suggerire ai giudici di merito (per effetto della successione dei provvedimenti di classificazione) “una valutazione dell’offerta di esercizio della opzione di cui alla missiva dell’8 settembre 2006 in termini di manifestazione claudicante, suscettibile cioe’ di affievolire a mera manifestazione di volonta’ parziale ed esplorativa”.
1.2 – Con il secondo motivo, si deduce “violazione e falsa applicazione dell’articolo 2909 c.c. e articolo 324 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – Omessa motivazione riguardo ad un punto decisivo della controversia in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5”. Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto di due sentenze del Consiglio di Stato (nn. 2807 e 2808/2010), passate in giudicato, con cui si era stabilito che l’esclusione degli immobili “di pregio” dalla fissazione del prezzo di acquisto in base alla normativa vigente al momento dell’offerta di acquisto dei conduttori opera anche con riferimento agli immobili per cui la dichiarazione di pregio sia intervenuta successivamente a tale data; sicche’, l’indicazione del prezzo, formulata nelle prime proposte sulla base del precedente erroneo accertamento sarebbe meramente indicativa e varrebbe soltanto ad orientare gli interessati in termini di adesione o meno all’ipotesi di selezione dell’immobile in parola ai fini della futura vendita.
1.3 – Con il terzo motivo, si deduce “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1339 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”. L’INPS afferma che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere inapplicabile alla fattispecie il dettato dell’articolo 1339 c.c., posto che l’ente previdenziale che procede alla cartolarizzazione e’ vincolato, nella determinazione del prezzo, a quanto stabilito dall’ufficio competente con provvedimenti aventi il carattere dell’imperativita’.
1.4 – Con il quarto motivo, si deduce “violazione e falsa applicazione dei principi in materia di riparto di giurisdizione in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 1)”. Sarebbe stato ritenuto erroneamente che l’azione del (OMISSIS) fosse diretta a conseguire la sentenza dell’obbligo di concludere il contratto, ex articolo 2932 c.c. Al contrario – sostiene l’Istituto ricorrente – la domanda mirava ad escludere la qualificazione “di pregio” dell’immobile ed a sentire dichiarare il diritto ad acquistarlo con il massimo sconto possibile.
2.1 – Si rileva preliminarmente che controversie assolutamente analoghe alla presente sono state gia’ decise da questa Corte (v. in particolare, Cass., Sez. Un., n. 6023/2016 e Cass., Sez. 3, n. 2353/2018). In relazione a quanto precede, ritenendo il Collegio di dover dare continuita’ alle relative statuizioni, e’ stata quindi autorizzata la redazione di motivazione semplificata.
3.1 – Va anzitutto ribadita l’inammissibilita’ del quarto motivo (da esaminarsi per primo), giacche’ a fronte della domanda formulata dal (OMISSIS) ex articolo 2932 c.c., accolta dai giudici di merito, l’Istituto ricorrente opera uno “spostamento” dei termini della controversia, per farne derivare l’essenza in una presunta contestazione della classificazione dell’immobile in questione da parte del (OMISSIS) e, quindi, la carenza di giurisdizione del G.O. Nel far cio’, l’INPS avrebbe pero’ dovuto – tra l’altro – censurare adeguatamente la decisione della Corte d’appello in relazione ai criteri di interpretazione della domanda, attivita’ di cui in ricorso non v’e’ traccia.
3.2 – I primi tre motivi, da esaminarsi congiuntamente perche’ connessi, sono infondati.
Sul punto, il Collegio condivide integralmente la motivazione – in parte qua – della gia’ citata ord. n. 2353/2018, i cui passaggi essenziali possono qui di seguito riportarsi. “La tesi difensiva dell’ente ricorrente secondo cui l’INPS non dispone di margini di discrezionalita’ nella determinazione del prezzo e nella qualificazione dell’immobile offerto in vendita, e’ del tutto indifferente allo schema di diritto civile, applicabile anche nella procedura di dismissione degli immobili degli enti pubblici previdenziali (articolo 1323 c.c.: in difetto di norme di legge derogative), della conclusione dell’accordo produttivo di effetti giuridici reali ed obbligatori mediante lo scambio del consenso delle parti (principio consensualistico: articoli 1321, 1326, 1372 e 1376 c.c.), atteso che il dedotto vincolo imposto all’ente pubblico si colloca in un momento cronologicamente anteriore al perfezionamento del contratto, ed esattamente nella fase della formazione procedimentale della volonta’ del soggetto pubblico, destinata poi a manifestarsi all’esterno attraverso il compimento dell’atto preparatorio del contratto, costituito dalla proposta, la quale per il fatto di provenire dall’ente pubblico non per questo diverge per struttura, funzione e contenuto da quella che e’ una dichiarazione ricettizia diretta alla conclusione del negozio e produttiva dei limitati effetti previsti dal codice civile.
(…) osserva il Collegio che la differente qualificazione di pregio attribuita all’immobile oggetto del preliminare, nelle more della stipula del rogito, dal Decreto Ministeriale 13 aprile 2007 (pubblicato in GU n. 108 dell’11.5.2007), non poteva comunque incidere, modificandola, sulla determinazione del prezzo indicato nella offerta, effettuata in base alla perizia estimativa della Agenzia del Territorio ed al DM in data 19.9.2004 (che aveva invece qualificato non di pregio detto immobile), con applicazione del doppio beneficio dello sconto del 30% sul valore corrente di mercato – in quanto immobile non di pregio – e della ulteriore riduzione percentuale prevista per la vendita tramite mandato collettivo all’acquisto.
Ed invero l’assunto difensivo secondo cui il DM del 2007 dovrebbe ricondursi alla categoria dei provvedimenti autoritativi, determinativi del contenuto di clausole o prezzi, che si impongono nei rapporti dei privati con effetto sostitutivo delle eventuali disposizioni negoziali difformi (articolo 1339 c.c.) non tiene conto:
a) che il decreto di qualificazione dell’immobile si inserisce nel procedimento a monte e non a valle della manifestazione di volonta’ negoziale dell’ente pubblico: il provvedimento amministrativo interviene ab interno a definire la sfera di azione del proponente, essendo rivolto a condizionare la determinazione del prezzo di vendita che verra’ ad integrare gli elementi essenziali diretti alla conclusione dell’accordo: una volta concluso l’accordo (e salvo che ricorrano vizi della volonta’ dell’ente – per errore essenziale riconoscibile – tali da determinare l’annullabilita’ dell’accordo) e’, quindi, irrilevante la successiva modifica dei criteri di determinazione del contenuto della proposta contrattuale;
b) della disciplina della efficacia nel tempo dei provvedimenti amministrativi diretti ad incidere autoritativamente nella sfera giuridica dei privati ex articolo 1339 c.c.: il provvedimento sostitutivo della clausola negoziale o del prezzo pattuito, non puo’ che operare per l’avvenire (articolo 11 disp. prel. c.c.), salvo espressa previsione legislativa di retroattivita’ – nella specie insussistente -, non essendo derogato tale principio dall’effetto invalidante che il provvedimento sostitutivo produce sulla clausola sostituita che cessa di essere applicabile e produrre effetto in quanto da ritenersi invalida (si tratta di nullita’ circoscritta alla clausola che non si propaga al contratto – vitiatur sed non vitiat: articolo 1419 c.c., comma 2). Ed infatti nei casi di nullita’ sopravvenuta, anche di clausole da ritenersi essenziali nel contratto, la invalidita’ non va ad incidere sugli elementi della formazione del negozio che attengono al momento genetico, ormai esaurito, ma opera cronologicamente con effetto ex nunc determinando la nullita’ della clausola nei contratti in corso dal momento della sostituzione per la successiva durata del contratto (…).
Nella specie il procedimento di formazione della volonta’ dell’ente pubblico si era correttamente svolto nel momento in cui era stato concluso il preliminare di vendita.
Ne’ in contrario puo’ obiettarsi che la causa del preliminare di vendita si caratterizza per la volonta’ delle parti di differire gli effetti reali ed obbligatori definitivi della compravendita in funzione della esigenza di controllare le sopravvenienze che possono incidere sulla concreta attuazione del negozio finale.
Se, infatti, non pare dubitabile anche per il contratto preliminare la esperibilita’, dalla parte promittente e promissaria, dei rimedi risolutori previsti per i contratti a prestazioni corrispettive in caso di sopravvenuta impossibilita’ od eccesiva onerosita’ della prestazione (…), la vicenda in esame non si connota, tuttavia, per la ricorrenza dei presupposti individuati dai predetti rimedi contrattuali, atteso che alla successiva emanazione del DM 1.4.2007 non puo’ riconoscersi l’intervento del factum principis impeditivo della realizzazione del programma negoziale concordato con il preliminare, tenuto conto che il provvedimento amministrativo sopravvenuto, non immuta il regime giuridico della circolazione o della appartenenza del bene. Ed infatti il DM 1.4.2007 n. 108 non va ad incidere:
a) sul bene oggetto della compravendita, rendendolo illecito od impossibile ex articolo 1346 c.c., ovvero del tutto inidoneo all’uso o trasformandolo in un bene diverso ex articoli 1490 e 1497 c.c.: non interviene, infatti, a modificare la natura (immobile ad uso residenziale), la consistenza fisica, la destinazione urbanistica, ed in generale le qualita’ essenziali pattuite; ne’ a qualificare il bene come res extra commercium;
b) sul diritto che deve essere trasferito: non apponendo vincoli o limitazioni all’esercizio del diritto di proprieta’ sul bene che dovra’ essere acquistato dal promissario;
c) sugli effetti reali del contratto definitivo, cosi’ da rendere inattuabili le obbligazioni derivanti dal preliminare: non ponendo alcuna norma di divieto al trasferimento della proprieta’ dell’immobile e dunque non configurando illecita la cessione del bene.
In sostanza il decreto ministeriale in questione ha attribuito una nuova qualifica all’immobile sito in (OMISSIS) che prima non aveva (essendo stato qualificato non di pregio dal DM 19.9.2004). Essendo tale decreto funzionale esclusivamente al procedimento di determinazione del prezzo di vendita unilateralmente affidato all’ente pubblico proponente, giusta le disposizioni del Decreto Legge 25 settembre 2001, n. 351, articolo 3, commi 7, 8 e 9 conv. in L. 23 novembre 2001, n. 410, non puo’ evidentemente operare al di fuori del procedimento nel quale si inserisce quale atto presupposto, potendo una sua violazione eventualmente riverberare come vizio del consenso inerente alla formazione della volonta’ dell’ente pubblico, sicche’ se la proposta (offerta in opzione), che costituisce l’atto finale attraverso il quale si estrinseca la volonta’ negoziale dell’ente pubblico, va esente da vizi di invalidita’ in quanto non risultano violate le norme di legge che ne disciplinavano la formazione al tempo in cui l’atto e’ stato adottato ed ha prodotto -a seguito della accettazione dell’opzionario – gli effetti vincolanti dell’accordo preliminare (2006), deve ritenersi che, in difetto di espressa indicazione di retroattivita’ disposta per legge, la nuova qualifica attribuita all’immobile dal DM emanato nel 2007 non – potra’ che operare ex nunc, vincolando la determinazione del prezzo da indicare nelle nuove offerte di vendita dell’ente pubblico relative ad appartamenti ubicati in quello stabile, ma non potra’, invece, interferire, ne’ tanto meno impedire la realizzazione della causa solvendi che deve riconoscersi alla stipula del contratto definitivo di compravendita in quanto attuativo di un preliminare valido ed efficace”.
Tale percorso motivazionale, come detto integralmente condivisibile, e’ in tutto conforme all’insegnamento della gia’ citata Cass., Sez. Un., n. 6023/2016, cosi’ massimata: “In tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l’offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche con azione ex articolo 2932 c.c. davanti al giudice ordinario, essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalita’ tecnica dell’offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell’immobile (nella specie, riclassificato come di pregio)”.
4.1 – In definitiva, il ricorso e’ rigettato. Le spese di lite del giudizio di legittimita’, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
In relazione alla data di proposizione del ricorso per cassazione (successiva al 30 gennaio 2013), puo’ darsi atto dell’applicabilita’ del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, (nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17).
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 6.800,00 per compensi, Euro 200,00 per esborsi, oltre le spese forfetarie generali in misura del 15%, oltre accessori di legge. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, (nel testo introdotto dall’articolo 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228), si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

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