Corte di Cassazione, sezione seconda civile, ordinanza 24 gennaio 2018, n. 1750. La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessioneil trasferimento anche dei relativi immobili, ancorche’ non espressamente menzionati nell’atto

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La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione – in forza del quale l’opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario dello stesso – il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorche’ non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, non costituisca, su di essi, un diritto di superficie a favore proprio o di terzi.
La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorche’ non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a se’ stesso o ad altri la proprieta’ del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprieta’ superficiaria ai sensi dell’articolo 952 c.c.. L’accessione di cui all’articolo 934 c.c., fa si’ che il proprietario del suolo acquisti la proprieta’ della costruzione su di esso successivamente edificata, ammettendo la deroga data soltanto da una specifica disposizione di legge o da un’espressa pattuizione tra le parti; detta disciplina e’ “estrane(a) al tema dell’interpretazione dell’oggetto del contratto di compravendita di un suolo sul quale siano gia’ incorporate costruzioni al momento dell’atto, senza che di esse si faccia espressa menzione a fini di determinazione dell’effetto traslativo della proprieta’, o altrimenti di effetti costitutivi di distinti diritti reali” (sottolineatura aggiunta). Una volta incorporatasi la costruzione elevata nel terreno sottostante, ove si proceda alla stipula di un atto di trasferimento del suolo, il venditore puo’ riservare a se’ stesso o ad altri la proprieta’ del fabbricato soltanto costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprieta’ superficiaria ai sensi dell’articolo 952 c.c.

 

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Ordinanza 24 gennaio 2018, n. 1750
Data udienza 11 ottobre 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 20042/2014 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), quali eredi dei loro genitori (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), domiciliati ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 780/2014 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 12/05/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/10/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE SABATO.
FATTO E DIRITTO
Rilevato che:
1. Con sentenza n. 184 del 2008 il tribunale di Termini Imerese ha dichiarato risolto il contratto preliminare stipulato in data 12.5.1999 tra (OMISSIS) e (OMISSIS) da una parte e (OMISSIS) e (OMISSIS) dall’altra (a loro volta chiamanti in causa i precedenti venditori (OMISSIS) e (OMISSIS)), condannando i signori (OMISSIS) e (OMISSIS) al rimborso dell’acconto percepito e delle migliorie, oltre che alla restituzione dell’immobile. Ha ritenuto il tribunale che, seppur non menzionato nella scrittura, il preliminare avesse ad oggetto, oltre che il fondo, anche un manufatto su esso collocato; che quest’ultimo preesistesse all’immissione degli attori sul fondo; che l’immobile fosse abusivo e insuscettibile di sanatoria; cio’ cui conseguirebbe la risoluzione del preliminare.
2. Con sentenza n. 780/2014 depositata il 12.5.2014 la corte d’appello di Palermo, adita da (OMISSIS) e (OMISSIS), ha accolto l’impugnazione e, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato le domande originarie di (OMISSIS) e (OMISSIS), i cui eredi (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito all’appello.
2.1. A sostegno della decisione, la corte locale ha considerato:
– che, “dalla scrittura privata emerge(ndo) che (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno promesso di vendere… un terreno agricolo con annessa vasca di irrigazione”, “nessun obbligo di trasferimento dell’immobile cui gli odierni appellanti sarebbero inadempienti puo’ configurarsi”;
– che non “sussiste alcuna prova che, invece, la promessa di vendita riguardasse anche l’immobile”.
3. Avverso tale sentenza (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi dei defunti genitori (OMISSIS) e (OMISSIS), hanno proposto ricorso per cassazione articolato su due motivi. Hanno resistito (OMISSIS) e (OMISSIS) con controricorso illustrato da memoria. Non hanno svolto difese (OMISSIS) e (OMISSIS).
Considerato che:
1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione dell’articolo 934 c.c., richiamando il principio di diritto – affermato come violato dalla corte d’appello – secondo il quale, in virtu’ di detta norma in tema di accessione, il contratto che non specifichi che con il suolo siano trasferiti anche manufatti comunque comprende anche questi.

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