Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 14 dicembre 2017, n. 30073. In tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare

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In tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, l’articolo 718 c.c., in virtu’ del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalita’ stabilite nei successivi articoli 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell’articolo 720 c.c., nel caso di “non divisibilita’” dei beni, come anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano “comodamente” divisibili e, cioe’, allorche’, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitu’, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l’aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero. La non comoda divisibilita’ di un immobile, integrando, tuttavia, un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, puo’ ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti, come detto, dall’irrealizzabilita’ del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilita’ a pena di notevole deprezzamento o di costi eccessivi, o dall’impossibilita’ di formare in concreto porzioni autonome. La relativa indagine implica un accertamento di fatto e la conseguente decisione e’ incensurabile in sede di legittimita’ per violazione di legge, potendosi sindacare soltanto l’eventuale omesso esame di fatto, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
In tema di scioglimento delle comunioni e formazione delle porzioni dei condividenti, non assumono rilievo, ai fini dell’accertamento della indivisibilita’ del fondo, le esigenze della programmazione del territorio in ragione del possibile contrasto del frazionamento del fondo con i programmi edilizi, non essendo l’amministrazione vincolata o condizionata dalle situazioni di dominio dei suoli previste dagli strumenti urbanistici.
In tema di divisione giudiziale, la stima dei beni da dividere e la scelta del criterio da adottare per la determinazione del valore di tali beni, con riguardo, nella specie, all’incidenza dei lavori di adeguamento occorrenti nei diversi lotti, rientrano nel potere discrezionale ed esclusivo del giudice del merito (senza che al riguardo occorra, agli effetti dell’articolo 112 c.p.c., un’espressa richiesta delle parti), dovendo le opere necessarie a formare le autonome frazioni immobiliari essere calcolate nella stima della porzione che le comprende, ai fini della tutela del diritto dei condividenti all’uguaglianza qualitativa delle distinte quote.

Sentenza 14 dicembre 2017, n. 30073
Data udienza 26 ottobre 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 19477-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 765/2016 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 13/05/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/10/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
uditi gli Avvocati (OMISSIS).
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in sei motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 765/2016, depositata il 13 maggio 2016. Resiste con controricorso (OMISSIS).
Il giudizio ebbe inizio con citazione davanti al Tribunale di Livorno notificata il 23 settembre 1998 da (OMISSIS) alla sorella (OMISSIS) (poi deceduta in corso del processo, percio’ proseguito dalla figlia (OMISSIS)) perche’ venisse sciolta la comunione ereditaria costituita da immobile sito in (OMISSIS). Espletate due CTU, il Tribunale di Livorno, con sentenza dell’8 giugno 2012, sul presupposto della non comoda divisibilita’ del bene, assegno’ lo stesso a (OMISSIS), previo pagamento in favore della nipote di Euro 377.500,00. Sul gravame di (OMISSIS), la Corte d’Appello di Firenze, ha considerato dapprima come risultasse dagli atti di causa che sin dal 1980, in base ad accordo intervenuto tra le due sorelle (OMISSIS), l’immobile di (OMISSIS) era stato goduto in modo frazionato dalle due coeredi, il piano terra, cioe’, da (OMISSIS), ed il primo piano da (OMISSIS). Questo primo piano aveva, pero’, un tempo accesso da una scala esterna urbanisticamente condonata nel 2008, che era poi stata rimossa dalla medesima (OMISSIS) nel 2009, a seguito di ordinanza comunale che ordinava riguardo ad essa l’esecuzione di opere di messa in sicurezza. La Corte d’Appello ha allora concluso che la rimozione di tale scala esterna, peraltro legittima sotto un punto di vista urbanistico, non potesse condizionare la divisibilita’ dell’edificio ai sensi dell’articolo 720 c.c. e quindi favorirne l’assegnazione ad uno solo dei condividenti. I giudici di appello, richiamando l’ulteriore CTU fatta svolgere in secondo grado, hanno accertato che l’immobile vada disciplinato dall’articolo 114 delle Norme Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico, essendone percio’ consentito il frazionamento orizzontale in due piani distinti compatibili con le originarie caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’insieme, e dunque soltanto duplicando gli impianti, come, del resto, erano stati per lungo tempo utilizzati in passato i due appartamenti. La soluzione minimale di divisione scelta dal CTU e ritenuta “comoda” dalla Corte d’Appello consiste nel lasciare inalterata l’unita’ immobiliare posta al primo piano, facendovi accesso dal portone e poi tramite la scala interna esistente e solo tamponando le porte del disimpegno che immettono nelle due stanze laterali; mentre l’appartamento posto a piano terra avrebbe accesso dalla porta finestra della cucina, sul fronte sinistro dell’edificio. La parte di terreno antistante il fabbricato rimane in comune tra le comproprietarie, laddove il restante terreno viene ripartito in due porzioni similari, di cui una, quella attribuita all’appartamento del piano terra, gravata da servitu’ in favore dell’altra per la presenza di una fossa biologica e del contatore dell’acqua occorrenti per l’appartamento del primo piano. Si tratta, percio’, a dire della Corte di Firenze, di unita’ immobiliare “sostanzialmente uguali” con “interventi molto ridotti”. Richiesti dalla Corte d’appello chiarimenti all’ausiliare tecnico circa la fattibilita’ urbanistica del frazionamento, questi ha allegato alla propria relazione integrativa una dichiarazione positiva del responsabile del servizio di Assetto del Territorio del Comune di (OMISSIS). Sempre richiamando le conclusioni peritali, il collegio del gravame ha escluso il deprezzamento del bene per effetto del suo frazionamento. Essendo stata disposta l’assegnazione delle due porzioni alla pari alle condividenti senza conguagli, e’ stata fissata pure l’estrazione a sorte dei lotti, compensando le spese processuali fra le parti.
La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione dell’articolo 720 c.p.c. e l’omesso esame del fatto decisivo della discrezionalita’ della P.A. nell’assentire l’intervento edilizio di frazionamento, dovendo essere imposto al giudice, prima di pronunciare la divisione, di accertare in concreto la fattibilita’ della suddivisione in porzioni distinte. Si richiama altresi’ la Legge Regionale Toscana n. 65 del 2014, articolo 136 quanto alle condizioni occorrenti per procedere al frazionamento o all’accorpamento delle unita’ immobiliari. Viene aggiunto dalla ricorrente che la pratica edilizia da curare per procedere al frazionamento disposto dalla sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 765/2016 impone il consenso e la sottoscrizione di entrambe le comproprietarie.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione della Legge Regionale Toscana n. 65 del 2014, articolo 136 e del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46 ancora una volta affermando che il giudice non possa disporre la divisione di un immobile con frazionamento in piu’ unita’ immobiliari senza rispettare la normativa edilizia.
Il terzo motivo di ricorso censura la violazione della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, comma 1 bis, quanto ai necessari riferimenti alle planimetrie catastali del disposto frazionamento.
Il quarto motivo di ricorso ravvisa la violazione dell’articolo 2671 c.c. e del Decreto Legislativo n. 347 del 1990, articolo 6 e articolo 16, lettera c), dovendo il giudice che pronuncia una divisione immobiliare acquisire previamente i dati catastali occorrenti per la trascrizione del frazionamento.

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