Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 27 novembre 2017, n. 28228. La disciplina della evizione qualitativa di cui all’art. 1489 cod. civ.

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Se la concessione edilizia è subordinata all’adozione di un piano (pubblico o privato) che rispetti la particolare pianificazione urbanistica della zona (in questo caso a 1000 metri dalla costa), la successiva revoca della concessione da parte dell’amministrazione non permette la richiesta del risarcimento danni da parte di chi ha comprato il suolo adducendo vizi del bene.
E’ da escludere che possa venire in rilievo la disciplina della evizione qualitativa di cui all’art. 1489 cod. civ., come pure quella del vizio della cosa compravenduta o quella della mancanza delle qualità promesse, tutte basate sul presupposto – inesatto – della inedificabilità del terreno per l’esistenza di un vincolo di in edificabilità.

Sentenza 27 novembre 2017, n. 28228
Data udienza 26 settembre 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. CORTESI Francesco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avvocato (OMISSIS), con domicilio eletto presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS) in (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS), con domicilio eletto presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS) in (OMISSIS);
– controricorrente e ricorrente in via incidentale condizionata –
e nei confronti di:
COMUNE di MAGOMADAS, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avvocato (OMISSIS), con domicilio eletto nello studio dell’Avvocato (OMISSIS) in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 613/2012 in data 10 dicembre 2012;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 settembre 2017 dal Consigliere Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito o, in subordine, inammissibile il ricorso incidentale condizionato;
uditi gli Avvocati (OMISSIS), per delega dell’Avvocato (OMISSIS), (OMISSIS) nonche’ (OMISSIS), quest’ultima per delega dell’Avvocato (OMISSIS).
FATTI DI CAUSA
1. – Con atto di citazione notificato il 28 aprile 2006 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Oristano, sezione distaccata di Macomer, (OMISSIS) e (OMISSIS), deducendo: che in data (OMISSIS) essi avevano stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto l’acquisto di una porzione di terreno, per l’estensione di mq. 2.500 circa, per il prezzo a corpo di Euro 49.000, ubicato nel Comune di (OMISSIS), contrada “(OMISSIS)”, distante circa 1.000 metri dalla battigia marina, per il quale le convenute promittenti venditrici avevano ottenuto dal Comune, sulla base di un progetto approvato dalla competente commissione edilizia comunale, la concessione edilizia n. (OMISSIS), per la costruzione di quattro fabbricati rurali autonomi e indipendenti, con il vincolo di destinazione del terreno di pertinenza a colture di vigneto, frutteto e oliveto; che nel contratto preliminare era inserita la clausola di salvaguardia “A condizione che il terreno sia privo di pesi e che la licenza edilizia esibita n. (OMISSIS) rilasciata il (OMISSIS) dal Comune di (OMISSIS) sia legittima rispetto ad un eventuale successivo provvedimento di revoca della stessa in fase di autotutela della medesima Amministrazione comunale”; che il contratto definitivo era stato stipulato il (OMISSIS) a rogito del notaio (OMISSIS); che seppure nel contratto definitivo non era stata inserita la clausola di salvaguardia, era implicito che la compravendita era avvenuta sulla presupposizione, inespressa per iscritto, ma presente nell’animo di ciascuna delle parti, che l’acquisto del terreno veniva fatto in funzione della costruzione del fabbricato rurale secondo il progetto approvato e la regolare concessione edilizia; che lo stesso (OMISSIS) tra le stesse parti era stata formata una scrittura privata in forza della quale le alienanti espressamente prestavano agli acquirenti formale garanzia sia in ordine a quanto previsto dal libro 4, titolo 3, sezione 1, del codice civile, ossia ai sensi degli articoli 1470-1497 c.c., sia in ordine a quanto previsto dalle norme in tema di prelazione di fondi rustici; che il Comune di (OMISSIS), sospesa interinalmente la concessione edilizia, la annullava con determinazione n. (OMISSIS), in quanto rilasciata in assenza del piano attuativo; che con successiva Legge Regionale Autonoma della Sardegna 25 novembre 2004, n. 8 era stato disposto (articolo 3, comma 1, lettera a) il divieto di edificare nei territori costieri compresi in una fascia della profondita’ di 2.000 metri dalla linea di battigia marina anche se elevati sul mare.
Tanto premesso, gli attori chiedevano la condanna delle convenute al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali per la complessiva somma di Euro 145.000 o per quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, cosi’ distinta: Euro 30.000 per riduzione del prezzo di acquisto del terreno compravenduto; Euro 20.000 per danno emergente relativo alla vendita urgente di un appartamento sito in (OMISSIS) che essi attori avevano dovuto compiere per far fronte al pagamento del prezzo per l’acquisto del terreno; Euro 50.000 per danno emergente dovuto alla differenza tra l’importo dei lavori appaltati per la costruzione del fabbricato rurale riferito all’anno 2002/2003 e l’importo necessario al momento dell’introduzione del giudizio per la costruzione del medesimo fabbricato; Euro 30.000 per danni biologici, morali ed esistenziali; Euro 10.000 per danno emergente per la somma dovuta all’impresa appaltatrice per inadempimento contrattuale.
(OMISSIS) e (OMISSIS), costituitesi in giudizio, resistevano instando per il rigetto della domanda e chiedendo di essere autorizzate a chiamare in causa il Comune di (OMISSIS) al fine di essere da esso garantite in caso di accoglimento della domanda.
L’amministrazione comunale, costituitasi in giudizio, concludeva per il difetto di giurisdizione in relazione alla domanda risarcitoria e, in ogni caso, per il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti.

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