Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 3 novembre 2017, n. 26206. La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere, può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso

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La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere, può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso e, in questo caso, ha diritto di trattenere definitivamente la caparra confirmatoria. Ovviamente nel caso in cui sia inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, è l’altra che può esercitare il recesso per ricevere la restituzione e il pagamento del doppio della caparra.

Sentenza 3 novembre 2017, n. 26206
Data udienza 11 gennaio 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 25666/2012 proposto da:
(OMISSIS) SRL, (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 921/2011 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 22/09/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/2017 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza degli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS) difensori del resistente, che ha depositato nota spese e si e’ riportato al controricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MISTRI Corrado, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
FATTI DI CAUSA
1) Il tribunale di Teramo nel 2004 ha accolto la domanda proposta il 27 novembre 2001 da (OMISSIS) contro la (OMISSIS) s.r.l. e, per l’effetto, ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di un’unita’ immobiliare stipulato il 27 gennaio 2001, condannando la convenuta al risarcimento dei danni, quantificati in misura pari alla restituzione di quanto versatole (caparra versata ed acconto sul prezzo). La Corte d’Appello di L’Aquila, con sentenza n. 921/2011 del 22.9.2011, corretta con ordinanza 22 giugno 2012, in accoglimento dell’appello dell’acquirente (OMISSIS), ha dichiarato la legittimita’ del recesso e ha condannato la societa’ convenuta a corrispondere all’attore appellante il doppio della caparra versata. Ha rigettato l’appello incidentale volto alla risoluzione per colpa dell’acquirente.
Per la cassazione della sentenza la (OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso sulla base di due motivi.
(OMISSIS) ha resistito con controricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
2) La Corte di appello ha ritenuto che oggetto del contratto di compravendita fosse un appartamento che avrebbe dovuto essere munito di certificato di abitabilita’, certificato che era impossibile ottenere in quanto l’unita’ immobiliare – ricavata nel sottotetto – era parte di un fabbricato costruito in difformita’ dalla concessione edilizia ed oggetto di ordine di demolizione da parte del Comune.
La sentenza impugnata ha ravvisato una fattispecie di vendita di aliud pro alio e un grave inadempimento che legittimava il recesso.
3) Con il primo motivo parte ricorrente denuncia vizi di motivazione.
Afferma che la Corte di appello non avrebbe spiegato perche’ oggetto del preliminare fosse un appartamento, in quanto in motivazione nel punto a cio’ relativo era stata inserita la frase “inserire la descrizione”. Aggiunge che oggetto del contratto non era un appartamento, ma un piano sottotetto e che il promissario acquirente aveva piena consapevolezza della consistenza del bene promesso e della sua destinazione a sottotetto, “come tale di per se’ non abitabile”.
La censura e’ manifestamente infondata.
La sentenza, pur contenendo la prova di una dimenticanza dell’estensore nel descrivere l’immobile, come si era ripromesso di fare a pag. 4 con la frase sopravirgolettata, e’ chiara nel considerare la descrizione dell’immobile che la stessa sentenza aveva reso all’esordio della parte narrativa.
Ivi si legge che in citazione era stato riportato che oggetto del preliminare di compravendita era un piano sottotetto costituito da due camere, un soggiorno, n. 2 bagni, balcone lato mare e balcone con affaccio su via (OMISSIS) al prezzo di Lire 242 milioni oltre Iva.
Dunque la valutazione circa la natura del bene oggetto di contratto – quale appartamento abitabile e non quale struttura materiale sita al piano sottotetto – si reggeva in modo eloquente sulla descrizione comunque presente in sentenza.
La tesi secondo cui oggetto della pattuizione fosse il piano sottotetto, senza alcuna promessa di fruizione quale alloggio, e’ una apodittica affermazione che la Corte di appello non ha preso in soverchia considerazione, perche’ smentita dalla dettagliata descrizione che il contratto (riportato in ricorso dalla parte promittente venditrice) conteneva.

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