Cassazione civile 2017

Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza 21 agosto 2017, n. 20216

La clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unita’ immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprieta’ di alcune delle parti comuni, e’ nulla, poiche’ con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti, vietata dal capoverso dell’articolo 1118 cod. civ. Se si considerasse valida la vendita che escluda un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione dell’articolo 1118 c.c., comma 1. 

Ordinanza 21 agosto 2017, n. 20216
Data udienza 23 giugno 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHI Luisa – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. CAVALLO Aldo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 9350/2014 proposto da:

(OMISSIS), ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS) ved. (OMISSIS) e per essa gli eredi;

– intimati –

avverso la sentenza n. 1501/2013 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 01/10/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/06/2017 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA.

RITENUTO IN FATTO

La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza 1.10.2013 ha respinto il gravame proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS) contro la sentenza 110/2008 del Tribunale di Arezzo (sez. dist. Montevarchi) che aveva, a sua volta, disatteso la domanda da essi proposta nei confronti dei proprietari di unita’ immobiliari del Condominio (OMISSIS) e tendente a far accertare che il cortile resede distinto al fol (OMISSIS) p.lla (OMISSIS) era anche di loro proprieta’ per espressa riserva contenuta nel contratto del 7.12.1974 (con cui gli attori trasferirono a terzi una unita’ facente parte del fabbricato condominiale).

Secondo la Corte territoriale, posto che il cortile in questione era pacificamente di proprieta’ del Condominio (OMISSIS), doveva ritenersi nulla e inopponibile agli altri condomini la clausola di riserva con cui essi, nel trasferire la proprieta’ di un appartamento a terzi, si erano riservati la comproprieta’ del cortile sia perche’ gli altri condomini non avevano partecipato all’atto sia perche’ le proprieta’ comuni non sono scindibili dalle proprieta’ condominiali cui accedono. Non avendo dunque gli attori appellanti provato l’esistenza di un valido titolo di comproprieta’ del resede, la loro pretesa, secondo la Corte di merito, non meritava accoglimento.

I (OMISSIS) ricorrono per cassazione sulla base di due motivi a cui resistono con controricorso, illustrato da memoria, i comproprietari facenti parte del Condominio (OMISSIS)

CONSIDERATO IN DIRITTO

1 Col primo motivo, i ricorrenti denunziano la nullita’ delle sentenze di primo e secondo grado per violazione dell’articolo 102 c.p.c., per avere i giudici di merito omesso di disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i soggetti interessati ed in particolare di (OMISSIS), coniuge di (OMISSIS), e anch’essa intestataria di unita’ immobiliare, come riscontrato dal CTU nel suo elaborato integrativo; rileva in caso di mancata integrazione del contraddittorio, la sentenza sarebbe inutiliter data.

Il motivo e’ infondato.

Dalla lettura del ricorso (v. pag. 9) risulta che con l’appello in via preliminare si era censurata la sentenza di primo grado proprio per aver omesso di pronunciarsi sulla richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti della (OMISSIS), litisconsorte necessaria in quanto comproprietaria, unitamene al coniuge (OMISSIS) della unita’ immobiliare distinta al foglio (OMISSIS) p.lla (OMISSIS) sub (OMISSIS)).

La Corte d’Appello non ha proprio affrontato tale questione e tale omissione integra una violazione dell’articolo 112 c.p.c. (omesso esame di un motivo di appello).

Pur non avendo espressamente dedotto la violazione dell’articolo 112, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, i ricorrenti hanno comunque denunziato la nullita’ della sentenza e quindi il ricorso, sotto il profilo della indicazione delle norme di diritto e’ ammissibile (v. in proposito S.U., Sentenza n. 17931 del 24/07/2013 Rv. 627268).

Non lo e’ sotto un altro profilo di specificita’.

I ricorrenti infatti desumono la qualita’ di litisconsorte della signora (OMISSIS) dal semplice fatto che essa sia il coniuge di uno dei comproprietari di immobili facenti parte del condominio, ma la deduzione, cosi’ come articolata, non e’ puntuale perche’ l’essere coniuge non significa essere automaticamente comproprietario dell’immobile di proprieta’ dell’altro, ben potendo trattarsi di coniugi in regime di separazione dei beni oppure di beni personali ad uno solo di essi secondo la previsione dell’articolo 179 c.c.: la mancanza di specificita’ su tali importanti elementi non consente di apprezzare la fondatezza della censura, non essendo sufficiente il mero richiamo alla relazione suppletiva che neppure risulta fedelmente trascritta (per la parte di rilievo) o allegata al fascicolo dei ricorrenti, cosi’ come non risulta prodotta alcuna visura immobiliare che attesti l’affermazione.

2 Col secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione degli articoli 1117, 1119 e 2697 c.c., dolendosi del rigetto della loro domanda di accertamento della comproprieta’ del cortile. Richiamano il contenuto dei due contratti gia’ menzionati nei giudizi di merito e ritengono che il resede o cortile possegga tutte le caratteristiche di accessorieta’ necessaria e funzionale ad entrambi gli edifici, come si evince dalla documentazione fotografica. Contestano il giudizio di nullita’ e inopponibilita’ della clausola di riserva di comproprieta’ e rilevano che i loro acquirenti erano ben consapevoli della riserva di proprieta’ operata dai venditori.

Rilevano inoltre l’erroneo richiamo all’articolo 1119 c.c., (riguardante l’indivisibilita’ delle parti comuni) e quindi non avente nulla a che vedere con la presente controversia relativa alla sussistenza o meno dei diritti di comproprieta’ degli odierni ricorrenti su un bene comune.

Il motivo e’ infondato.

Non e’ nuova la questione di diritto che il Collegio e’ chiamato ad affrontare (validita’, negli atti di trasferimento di singole unita’ immobiliari facenti parte di un condominio, della clausola di esclusione dalla vendita di alcune parti comuni dell’edificio condominiale).

La Corte, infatti, si e’ gia’ espressa sulla questione pervenendo alla conclusione che la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unita’ immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprieta’ di alcune delle parti comuni, e’ nulla, poiche’ con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti, vietata dal capoverso dell’articolo 1118 cod. civ. (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 1680 del 29/01/2015 Rv. 634967; Sez. 2, Sentenza n. 6036 del 29/05/1995 Rv. 492556; Sez. 2, Sentenza n. 3309 del 25/07/1977 Rv. 386857). Si e’ aggiunto in proposito che se si considerasse valida la vendita che escluda un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione dell’articolo 1118 c.c., comma 1. (Sez. 2, Sentenza n. 1680/2015 in motivazione).

Nel caso di specie la soluzione adottata dai giudici di merito si rivela in linea con l’orientamento di questa Corte e pertanto resiste alla critica dei ricorrenti che, peraltro, introduce valutazioni in fatto (quale la funzionalita’ del cortile anche rispetto all’altro edificio in cui essi si sono trasferiti dopo la vendita del 1974) rinviando a documenti di cui non risulta neppure la data e sede di deposito (documentazione fotografica rappresentante lo stato dei luoghi).

In conclusione, il ricorso va respinto, con addebito di spese al ricorrente.

Trattandosi di ricorso successivo al 30 gennaio 2013 e deciso sfavorevolmente, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il comma 1 – quater all’articolo 13, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

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