Cassazione civile 2017

Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 3 maggio 2017, n. 10727

L’acquirente dell’appartamento non può rivendicare come pertinenza, acquisita con l’acquisto dell’appartamento, il posto auto nell’area destinata a parcheggio. La proprietaria della casa deve al costruttore o al venditore originario il corrispettivo per il diritto d’uso del parcheggio

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 3 maggio 2017, n. 10727

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – rel. Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4569-2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS) SPA, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS) SPA;

– intimata –

avverso la sentenza n. 6223/2012 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 11/12/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/03/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO;

uditi gli Avvocati (OMISSIS) con delega orale per (OMISSIS) e (OMISSIS) anche con delega orale per (OMISSIS) entrambi si riportano e chiedono l’accoglimento delle rispettive difese;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELENTANO Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. – (OMISSIS) convenne dinanzi al Tribunale di Roma l’ (OMISSIS) s.p.a. chiedendo, in via principale, che fosse accertato che, con l’atto con cui aveva acquistato in data 22 luglio 1998 dalla convenuta l’immobile sito in (OMISSIS), le era stato trasferito, quale accessorio e pertinenza, anche il posto-auto distinto con la lettera c) ubicato al piano seminterrato dell’edificio o, in alternativa, che l’ (OMISSIS) fosse condannato al relativo trasferimento e, in via subordinata, che fosse disposta la costituzione di un suo diritto reale d’uso sul detto posto-auto, atteso su quest’ultimo esisteva un vincolo di destinazione al servizio dell’appartamento compravenduto.

Nella resistenza della societa’ (OMISSIS) e, successivamente, della (OMISSIS) s.p.a., quale successore del patrimonio immobiliare dell’ (OMISSIS), il giudice di primo grado respinse tutte le domande avanzate dall’attrice, affermando che il posto-auto era rimasto estraneo alla vendita intercorsa tra le parti.

2. – Proposto gravame da parte della (OMISSIS), nel corso del giudizio di appello si costituirono: l'(OMISSIS) s.p.a., quale successore a titolo particolare del ramo di azienda comprendente il bene di causa; la societa’ (OMISSIS), quale incorporante l’ (OMISSIS) (che non era stata estromessa dal giudizio dopo il conferimento del ramo di azienda predetto); e la (OMISSIS) s.p.a., in cui la (OMISSIS) era confluita a seguito di fusione.

Con sentenza n. 4166 del 2004, la Corte di Appello di Roma riformo’ parzialmente la decisione di primo grado, confermando il rigetto della domanda principale di accertamento, ma disponendo – in accoglimento della domanda subordinata – l’integrazione dell’atto di vendita, mediante il trasferimento della proprieta’ del posto-auto richiesto dietro il pagamento di un supplemento del prezzo pari alla somma di Euro 18.075,90.

Ritenne la Corte di merito che l’intera autorimessa sottostante l’edificio era stata asservita – in forza di atto d’obbligo del costruttore verso il Comune – a vincolo di parcheggio, che l’appartamento acquistato dalla (OMISSIS) era collegato al posto-auto contrassegnato con la lettera c) e che il vincolo pubblicistico di destinazione di tale area a parcheggio – L. n. 765 del 1967, ex articolo 18 e L. n. 47 del 1985, articolo 26 – rendeva nulle le clausole contrattuali che lo avevano escluso dalla cessione, con conseguente sostituzione delle stesse con la disciplina legale e riconoscimento in capo all’acquirente del diritto alla cessione del bene, il cui prezzo, in mancanza di accordo delle parti, determino’ giudizialmente nella misura sopra indicata in conformita’ alla proposta originaria di vendita ed al valore di mercato.

3. – Avverso tale sentenza proposero ricorso per cassazione le parti e questa Suprema Corte, con sentenza n. 15509 del 2011, in accoglimento del ricorso incidentale proposto dalla societa’ (OMISSIS), casso’ la sentenza di appello relativamente alla statuizione che aveva disposto il trasferimento della proprieta’ del posto-auto in favore dell’attrice. Ritenne questa Corte la illegittimita’ di tale statuizione sotto due profili: perche’ viziata da ultrapetizione, in quanto pronunciata in assenza di domanda dell’attrice; perche’ la Corte territoriale non aveva considerato che il vincolo di destinazione a parcheggio dell’area delle autorimesse – scaturente dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26 – comportava l’obbligo non gia’ di trasferire la proprieta’ dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma solo quello di non eliminare il vincolo esistente e di trasferire un diritto reale d’uso sull’area in capo all’acquirente dell’appartamento.

4. – Con sentenza n. 6223 del 2012, la Corte di Appello di Roma, pronunziando quale giudice di rinvio, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, dichiaro’ che il posto-auto distinto con l’interno c) era vincolato a parcheggio, con destinazione ad uso dell’appartamento n. 8 di proprieta’ di (OMISSIS); dispose l’integrazione del contratto stipulato tra le parti nel senso della costituzione di un diritto reale di uso del detto posto-auto a favore dell’appartamento della (OMISSIS) e dell’obbligazione di costei di corrispondere alla venditrice – a titolo di corrispettivo del diritto reale di uso – il relativo prezzo, determinato in Euro 18.075,99; compenso’ integralmente tra le parti le spese di tutti i gradi del giudizio.

5. – Per la cassazione di tale ultima della sentenza ricorre (OMISSIS) sulla base di due motivi.

Resistono con separati controricorsi la societa’ (OMISSIS) s.p.a. (gia’ (OMISSIS) s.p.a.) e la societa’ (OMISSIS) s.p.a..

Le altre parti, ritualmente intimate, non hanno svolto attivita’ difensiva.

Le (OMISSIS) s.p.a. hanno depositato memoria ex articolo 378 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 384 cod. proc. civ., per avere la Corte di rinvio violato il principio di diritto dettato da questa Suprema Corte, secondo cui – a dire della ricorrente – sarebbe stato escluso il diritto della parte venditrice a percepire qualsiasi somma come corrispettivo del diritto reale di uso riconosciuto; si deduce ancora l’errore dei giudici di rinvio, che avrebbero condannato la (OMISSIS) – in contrasto con quanto avrebbe statuito la Corte di cassazione – a pagare, come corrispettivo del diritto reale di uso del posto-auto, lo stesso prezzo determinato per l’acquisto della piena proprieta’ del bene.

Il motivo non e’ fondato.

Al contrario di quanto pretende la ricorrente, questa Suprema Corte, con la sentenza n. 15509 del 2011, non ha affatto escluso che per il riconoscimento del diritto reale di uso del parcheggio fosse dovuto un corrispettivo.

Con la richiamata sentenza questa Corte ha affermato il principio di diritto, vincolante per il giudice di rinvio, secondo cui il vincolo di destinazione posto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26 comporta l’obbligo non gia’ di trasferire la proprieta’ dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicche’ esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area.

Nulla ha espressamente affermato la sentenza di questa Corte in ordine al corrispettivo, non essendo stata ad essa sottoposta alcuna questione circa la debenza del corrispettivo in cambio del riconoscimento del diritto reale di uso dell’area a parcheggio.

In tale situazione, legittimamente la Corte di rinvio ha ritenuto la debenza del corrispettivo, conformandosi peraltro alla giurisprudenza di questa Corte secondo cui al costruttore (venditore originario) e’ dovuta un apposito corrispettivo (o una integrazione del prezzo della unita’ abitativa compravenduta) per il diritto di uso dell’area a parcheggio (ex plurimis, Cass., Sez. 3, n. 18179 del 05/08/2010; Sez. 2, n. 10199 del 28/04/2010; Sez. 3, n. 18691 del 06/09/2007; Sez. 2, n. 5160 del 10/03/2006).

Non sussiste neppure la pretesa affermazione del principio di diritto secondo cui il corrispettivo per il diritto reale di uso deve essere inferiore del corrispettivo per la proprieta’.

E’ vero che alle pagine 6-7 della sentenza di questa Corte si nega fondatezza all’assunto della “presunta identita’ del valore economico” del diritto di proprieta’ e del diritto reale di uso, ma trattasi di un mero argomento utilizzato dalla Corte per sottolineare la diversa natura giuridica del diritto di uso rispetto al diritto di proprieta’ e, quindi, la sussistenza del dedotto vizio di ultrapetizione della sentenza di appello, non avendo questa Corte di legittimita’, invece, fissato alcun principio di diritto – vincolante per il giudice di rinvio ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., comma 2, – per il quale il corrispettivo del diritto di uso avrebbe dovuto essere necessariamente minore del corrispettivo determinato in relazione al diritto di proprieta’.

Non rileva, ai fini dello scrutinio della censura in esame, la declaratoria di assorbimento – di cui a p. 7 della sentenza di questa Corte n. 15509 del 2011 – del motivo di ricorso della (OMISSIS) proposto avverso la quantificazione del prezzo del posto-auto di cui alla sentenza di appello, in quanto tale declaratoria afferiva ad una censura relativa ai criteri di calcolo del corrispettivo della cessione del diritto di proprieta’, che non sfiorava la questione della differenza tra prezzo del diritto di uso e prezzo del diritto di proprieta’.

Per quanto detto, si deve escludere che, relativamente alla determinazione dell’entita’ del corrispettivo dovuto dalla (OMISSIS), sussista il vizio di legittimita’ – ossia la violazione dell’articolo 384 c.p.c., comma 2 – dedotto col motivo di ricorso in esame.

2. – Col secondo motivo, si deduce la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 91 cod. proc. civ., per avere la Corte di Appello compensato interamente tra le parti le spese di tutti i gradi del giudizio, in contrasto col principio della soccombenza, essendo risultata la (OMISSIS) vittoriosa.

Anche questo motivo non e’ fondato.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’e’ ragione di discostarsi, in tema di compensazione delle spese processuali ex articolo 92 c.p.c. (nel testo applicabile ratione temporis, anteriore a quello introdotto dalla L. 28 dicembre 2005, n. 263), poiche’ il sindacato della S.C. e’ limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa, esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell’opportunita’ di compensare, in tutto o in parte, le spese di lite, e cio’ sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi di concorso di altre giuste ragioni, che il giudice di merito non ha obbligo di specificare, senza che la relativa statuizione sia censurabile in cassazione, poiche’ il riferimento a “giusti motivi” di compensazione denota che il giudice ha tenuto conto della fattispecie concreta nel suo complesso, quale evincibile dalle statuizioni relative ai punti della controversia (Cass., Sez. 5, n. 20457 del 06/10/2011).

Nella specie, la Corte di rinvio ha tenuto conto del fatto che e’ stata accolta la domanda subordinata della (OMISSIS) ed e’ stata, invece, rigettata la domanda principale di mero accertamento della gia’ avvenuta trasmissione del diritto (con conseguente non debenza di alcun corrispettivo), sottolineando la sussistenza di soccombenza reciproca e, per di piu’, richiamando l’emergenza di giusti motivi per compensare tra le parti del spese del giudizio.

La statuizione della Corte di merito sul punto e’ conforme al richiamato principio di diritto e supera, pertanto, il vaglio di legittimita’.

3. – Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

4. – Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte del ricorrente, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore delle due parti controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida per ciascuna in Euro 2.500,00 (duemilacinquecento) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

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