Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 7 luglio 2016, n. 13933

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Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 7 luglio 2016, n. 13933

Ai sensi dell’art. 34, secondo comma, della legge n. 392 del 1978, il conduttore ha diritto a percepire un’ulteriore indennità pari all’importo di quella di cui al primo comma – diciotto o ventuno mensilità a seconda del tipo di locazione in discussione – qualora l’immobile venga da chiunque adibito all’esercizio della medesima attività commerciale o ad attività affini esercitata dal conduttore uscente, “..ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente..” Tale termine annuale decorre non già dalla data della cessazione del contratto decisa giudizialmente, bensì da quella nella quale effettivamente avviene il rilascio dell’immobile. Infatti, soltanto nel momento in cui l’immobile locato torna nella reale disponibilità del locatore diventa possibile che si verifichi ciò che la legge ha inteso impedire, e cioè che il locatore stesso o chiunque altro sfrutti l’avviamento del precedente conduttore per proseguire in proprio la medesima attività. A ciò si aggiunga che la stessa espressione usata dalla legge – “..un anno dalla cessazione del precedente esercizio..” dimostra la volontà del legislatore di ancorare la previsione ad un dato di fatto

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La locazione

Suprema Corte di Cassazione

sezione III civile

sentenza 7 luglio 2016, n. 13933

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – rel. Consigliere

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22267-2012 proposto da:

CASA DI CURA (OMISSIS) SPA, (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore dott. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura procura a margine del ricorso:

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL, in persona dei suoi legali rappresentanti sigg.re (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4839/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 04/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/03/2016 dal Consigliere Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La s.r.l. (OMISSIS) convenne in giudizio la s.p.a. Casa di cura (OMISSIS), davanti Tribunale di Roma, intimando licenza per finita locazione per la scadenza del 9 febbraio 2009.

A sostegno della domanda espose di aver concesso in locazione per sette anni, con contratto del 10 febbraio 1995, un immobile destinato a casa di cura, che il contratto si era tacitamente rinnovato alla scadenza per un uguale periodo e che, con lettera raccomandata del 21 aprile 2007, essa locatrice aveva intimato la disdetta del contratto per la scadenza successiva.

Si costitui’ in giudizio la societa’ convenuta, contestando il contenuto della domanda e chiedendone il rigetto, sul rilievo che doveva trovare applicazione, nella specie, la L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, comma 3, con conseguente durata novennale della locazione che sarebbe andata a scadere il 9 febbraio 2013.

Il Tribunale accolse la domanda, dichiaro’ che il contratto doveva considerarsi cessato alla data del 9 febbraio 2009 e condanno’ la societa’ convenuta al rilascio del bene per la data del 20 dicembre 2009, nonche’ alla rifusione delle spese di giudizio.

2. La pronuncia e’ stata appellata dalla s.p.a. Casa di cura (OMISSIS) e la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 4 ottobre 2011, ha respinto il gravame, confermando la decisione del Tribunale e compensando integralmente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio.

Ha osservato la Corte territoriale – richiamando e confermando anche le argomentazioni prospettate dal Tribunale – che, in considerazione della destinazione stabilita dalla societa’ conduttrice, le attivita’ svolte nell’immobile locato non presentavano alcuna analogia con quelle alberghiere, trattandosi di una casa di cura con indirizzo specifico di riabilitazione e rieducazione motoria. Le argomentazioni mosse dalla parte appellante – evidentemente finalizzate a far ricadere il contratto di locazione nel regime di durata novennale fissato per gli immobili adibito ad uso alberghiero – non potevano trovare accoglimento, giacche’ le prestazioni di carattere alberghiero offerte da una casa di cura sono recessive rispetto a quelle sanitarie e terapeutiche, come risultava nella specie confermato anche dalla documentazione amministrativa proveniente dalla Regione Lazio; ne’ la societa’ appellante aveva portato “alcun elemento idoneo a smentire tale convincimento o a dimostrare che, nell’impiego concreto, essa avesse adibito l’immobile ad usi diversi da quelli previsti dal contratto e dalle autorizzazioni succedutesi nel tempo”.

Per pacifica giurisprudenza, del resto, l’attivita’ di gestione di una casa di cura rientra nelle attivita’ industriali, finalizzata dallo scopo di lucro derivante dalla produzione di servizi a terzi.

3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Roma propone ricorso la s.p.a. Casa di cura (OMISSIS), con atto affidato a sei motivi.

Resiste con controricorso la s.r.l. (OMISSIS). Le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, commi 1, 3 e 4, e articolo 79 alla luce dell’articolo 12 disp. gen..

2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27, comma 3, in relazione all’articolo 1786 c.c..

3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3), 4) e 5), error in iudicando e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti decisivi ai fini del giudizio.

4. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3), 4) e 5), violazione di legge e vizio di motivazione per omessa valutazione dei fatti e dei documenti decisivi concernenti la natura alberghiera delle prestazioni rese dalla Casa di cura ricorrente.

5. Rileva la societa’ ricorrente, con argomentazioni in parte ripetitive nei singoli motivi, che l’attivita’ svolta dalla casa di cura, pur rientrando nella categoria delle attivita’ industriali di cui all’articolo 2195 c.c., sarebbe da considerare comunque di tipo alberghiero ai fini di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 27; la diversa decisione della Corte d’appello sarebbe anche lesiva dell’articolo 1786 c.c., che esplicitamente prevede siano applicati alle case di cura le norme sul deposito in albergo. Ne’ a diverse conclusioni potrebbe giungersi alla luce della sentenza della Corte di cassazione 29 maggio 2012, n. 8558, la quale avrebbe erroneamente affermato l’inapplicabilita’ del citato articolo 27 alle case di cura; d’altra parte, il nuovo testo dell’articolo 27, comma 3, cit., introdotto dal Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79, non fa altro, secondo la societa’ ricorrente, che sciogliere un dubbio interpretativo che esisteva da tempo, rendendo ufficiale la collocazione delle attivita’ svolte dalle case di cura nella categoria delle locazioni ad uso alberghiero.

5.1. I motivi dal primo al quarto, da trattare congiuntamente in quanto tra loro strettamente connessi oltre che in parte ripetitivi, sono tutti privi di fondamento.

Questa Corte, infatti, ha gia’ affrontato la questione con la sentenza 29 maggio 2012, n. 8558, nella quale ha stabilito che le locazioni di immobili destinati all’esercizio di case di cura, stipulate prima dell’entrata in vigore del Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79, articolo 53 (codice del turismo), non sono soggette alla durata minima novennale prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27 per le locazioni di immobili destinati ad uso alberghiero, sia perche’ l’attivita’ ospedaliera non e’ assimilabile a quella alberghiera, sia perche’ l’equiparazione tra locazioni di immobili destinati ad attivita’ alberghiera e locazioni di immobili destinati all’esercizio di case di cura, introdotta dal citato articolo 52 del codice del turismo, non ha effetto retroattivo.

Tali principi sono da confermare nonostante le critiche contenute nel ricorso. Le ulteriori considerazioni in fatto contenute nei motivi in esame si risolvono in un tentativo di sollecitare questa Corte ad un nuovo e non consentito esame del merito.

6. Con il quinto motivo di ricorso si lamenta l’illegittimita’ costituzionale della L. n. 392 del 1978, articolo 27, comma 3, ove interpretato nel senso voluto dalla Corte d’appello, perche’ la disparita’ di trattamento si risolverebbe in un’irragionevole differenziazione tra le locazioni alberghiere e quelle degli immobili adibiti ad attivita’ ricettive di natura sanitaria.

6.1. Il motivo non e’ fondato.

La violazione dell’articolo 3 Cost. che la societa’ ricorrente ipotizza e’, infatti, manifestamente infondata. Da un lato e’ indubbia la differenza, in termini oggettivi, tra le due attivita’ in questione; da un altro il Collegio osserva, in conformita’ a quanto gia’ riconosciuto dalla sentenza n. 8558 del 2012, che la norma del Decreto Legislativo n. 79 del 2011, articolo 52 non e’ interpretativa, ma innovativa.

Se il legislatore avesse ritenuto di dover obbligatoriamente equiparare le due ipotesi di locazione, avrebbe probabilmente dettato una norma interpretativa, destinata in quanto tale ad applicazione retroattiva. Ma a tanto il legislatore non si e’ spinto, il che costituisce un’indiretta prova del fatto che l’equiparazione tra le locazioni alberghiere e quelle svolte dalle “imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 c.c.” e’ frutto di una libera scelta, ispirata da considerazioni di carattere economico, che comunque non implica la sussistenza di un dubbio di legittimita’ costituzionale, per violazione del principio di uguaglianza, in riferimento ai contratti stipulati in epoca precedente a quella della suindicata riforma legislativa.

7. Con il sesto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 4) e 5), vizio di motivazione in ordine alla data di rilascio dell’immobile, sul rilievo che nel giudizio di merito si era chiesto il differimento della data di esecuzione del rilascio di almeno ventiquattro mesi, punto sul quale la Corte d’appello avrebbe omesso ogni pronuncia.

7.1. Il motivo, che non e’ propriamente neppure tale, e’ inammissibile.

A prescindere dal fatto che la Corte d’appello ha dato conto del perche’ non ha ritenuto di dover disporre ulteriori proroghe nel rilascio (v. sentenza a p. 7), la censura investe profili che interessano evidentemente il merito della vicenda, comunque insindacabile in questa sede.

8. Il ricorso, pertanto, e’ rigettato.

A tale esito segue la condanna della societa’ ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del Decreto Ministeriale 10 marzo 2014, n. 55, sopravvenuto a disciplinare le competenze professionali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la societa’ ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 7.800, di cui Euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

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