Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 26 gennaio 2016, n. 1421. Non serve una maggioranza qualificata per approvare la delibera condominiale che prevede la rotazione dei posti auto all’interno del cortile purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini. Per uso delle cose comuni deve intendersi non solo l’uso identico in concreto (se possibile), ma anche la ricerca di un rapporto di equilibrio fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio

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condominio quater

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 26 gennaio 2016, n. 1421

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1702-2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 12912/2009 del TRIBUNALE di NAPOLI, depositata il 19/11/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/2015 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l’inammissibilita’ o in subordine, per il rigetto del ricorso.

CONSIDERATO IN FATTO

(OMISSIS), in qualita’ di proprietaria di un appartamento sito all’interno del Condominio di via (OMISSIS), conveniva in giudizio il predetto Condominio innanzi al Giudice di pace di quella Citta’.

Parte attrice chiedeva dichiararsi la nullita’ della delibera assembleare assunta in data 16.05.2005, che aveva disposto la rotazione dell’uso dei posti auto situati all’interno del cortile condominiale, statuendo tra l’altro che la (OMISSIS) non potesse parcheggiare dal 1.06.2006 al 31.08.2006; tanto in quanto la medesima attrice assumeva che aveva acquistato dall’originario proprietario dell’intero edificio anche un diritto di parcheggio nel cortile condominiale e che, in ogni caso, la delibera impugnata, statuendo su diritti reali e soggettivi perfetti, non poteva essere assunta con una maggioranza semplice.

In via subordinata la (OMISSIS) invocava anche l’avvenuta usucapione del diritto di parcheggio in un determinato punto del cortile, ove la stessa aveva parcheggiato da oltre 30 anni senza contestazione alcuna.

Si costituiva in giudizio il Condominio convenuto, che chiedeva il rigetto del ricorso.

Il Giudice di pace accoglieva il ricorso della (OMISSIS) e per l’effetto dichiarava la nullita’ della delibera impugnata.

Avverso detta decisione proponeva appello il Condominio chiedendo la riforma della gravata decisione.

Resisteva all’impugnazione la (OMISSIS) che, costituitasi in giudizio, proponeva appello incidentale.

Con sentenza in data 17/19 novembre 2009 il Tribunale di Napoli, in funzione di Giudice di appello, accoglieva l’appello principale, rigettava quello incidentale, rigettando conseguentemente la domanda attrice di nullita’ delle delibera condominiale impugnata. Per la cassazione della succitata decisione del Giudice di appello ricorre la (OMISSIS) con atto fondato su due ordini di motivi.

Non ha svolto attivita’ difensiva il Condominio intimato.

RITENUTO IN DIRITTO

1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di “VIOLAZIONE, FALSA ED ERRATA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 112 113 e 116 c.p.c. – VIOLAZIONE ED ERRATA APPLICAZIONE DELL’ARTICOLO 1135 e 1136 c.c.”. In particolare parte ricorrente lamenta che ‘Terrore in cui e’ incorso il Tribunale di Napoli con la sentenza oggetto del presente ricorso per cassazione, e’ grave ed inescusabile, e consiste in una valutazione sbagliata delle norme in epigrafe citate: in particolare, il Tribunale, attribuisce all’assemblea condominiale il potere di decidere su diritti reali e soggettivi perfetti, quali quello spettante alla Sig.ra (OMISSIS) in virtu’ dell’atto di compravendita per Notar (OMISSIS) del 14 novembre 1991, ove veniva, alla stessa trasferito il diritto di parcheggiare un’autovettura nel cortile di ingresso condominiale”.

Il motivo e’ del tutto infondato, specie con riguardo all’affermazione (invero mai svolta dal Tribunale) di aver attribuito all’assemblea condominiale il potere di decidere su diritti reali e soggettivi della ricorrente.

Infatti e quanto alla pretesa proprieta’ esclusiva di una parte del cortile in capo ad (OMISSIS), la sentenza impugnata ha affermato: “il Giudice di Pace ha dichiarato la nullita’ della delibera impugnata – con la quale il Condominio di via (OMISSIS) aveva deliberato la rotazione dei posti auto nel cortile condominiale, statuendo che la (OMISSIS) non potesse parcheggiare dal 1/6/2006 al 31/8/2006 – ritenendo che la stessa fosse lesiva del diritto della (OMISSIS) di posteggiare l’auto nel cortile condominiale, diritto trasferitole da (OMISSIS), originaria proprietaria del fabbricato. Orbene, tale convincimento non puo’ essere condiviso. Infatti, come opportunamente eccepito dal Condominio, all’atto dell’acquisto da parte dell’odierna appellante della proprieta’ dell’immobile sito al piano terzo dello stabile, avvenuto con rogito per Notar Vittoria Vosa del 14/11/1991 rep. n. 4187, l’originaria proprietaria dell’intero edificio (OMISSIS) aveva gia’ alienato altra unita’ immobiliare del fabbricato e, precisamente, quella al secondo piano, a (OMISSIS) con atto di compravendita per Notar Raffaele De Napoli del 28/11/1990 rep. n. 14211 (v. documentazione allegata alla produzione di primo grado dell’appellante). Ora, deve ritenersi che per effetto di tale primo atto di trasferimento da parte dell’originaria proprietaria, si sia costituito ipso iure il condominio di via (OMISSIS), con la conseguenza che la (OMISSIS) non aveva piu’ titolo per disporre successivamente delle parti comuni dell’edificio, tra cui appunto il cortile, essendo le stesse gia’ divenute condominiali ai sensi dell’articolo 1117 c.c. per mancanza di riserva o di menzione nel titolo di trasferimento a terzi della prima unita’ immobiliare”. Il giudice di appello ha, quindi, correttamente valutato che il cortile era gia’ diventato bene condominiale in forza del primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare da parte dell’originario proprietario, per cui il successivo trasferimento di altra unita’ immobiliare all’attuale ricorrente (OMISSIS) non poteva trasferire ad essa, in proprieta’ esclusiva, una parte del bene condominiale.

Tale affermazione e’ coerente con i principi gia’ espressi da questa Corte (Sez. 2, Sentenza, n. 3257 del 19/02/2000), che ha affermato: “Il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprieta’ esclusiva, ad uno o piu’ soggetti diversi, di piani o porzioni di piano; da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni. Con l’avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non e’ piu’ consentita la disponibilita’ separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volonta’ delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o piu’ dei condomini la proprieta’ esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. La presunzione di condominialita’ di beni e servizi comuni non puo’ essere superata per via induttiva o per fatti concludenti”.

L’esposto principio, in questa sede condiviso, e’ stato ribadito successivamente da Cass., Sez. Seconda, Sentenza n. 19829 del 04/10/2004. In via subordinata e sotto altro profilo, la ricorrente lamenta che, in ogni caso, la delibera era invalida perche’ la decisione di limitare il godimento del cortile alla (OMISSIS) e’ stata assunta con una maggioranza semplice, ove invece era necessaria una maggioranza qualificata, trattandosi di delibera destinata ad incidere su diritti reali e soggettivi dei singoli.

La censura in esame, pure sotto l’esposto profilo, non e’ fondata.

Secondo consolidata e qui ribadita giurisprudenza di questa Corte “il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, puo’ disporre in materia di uso delle cose comuni, purche’ sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Nella fattispecie e’ stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l’uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili).” (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 16 giugno 2005, n. 12873). D’altra parte, come affermato nella citata sentenza, “e’ giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 2084/1992, n. 9649/1998, n. 1057/1999 e n. 4601/1981) che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non e’ da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioe’ da tutti i condomini nell’unita’ di tempo e di spazio, perche’ se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilita’ per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria; dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, – come ritiene la sentenza impugnata, – e’ adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile; nell’uniformita’ di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l’uso di un bene comune puo’ essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all’articolo 1136 c.c., purche’ sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioe’ il massimo godimento possibile, come e’ avvenuto nel caso in esame; che l’assemblea di un condominio edilizio puo’ validamente deliberare con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2, la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il migliore godimento e la migliore utilizzazione dei detti posti auto, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l’impossibilita’ di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza”. Il Tribunale di Napoli ha applicato tali principi e parte ricorrente non prospetta neppure validi motivi comportanti un mutamento del suesposto consolidato orientamento giurisprudenziale. Il motivo deve, dunque, essere rigettato.

2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di “VIOLAZIONE, FALSA ED ERRATA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 112 – 113 E 116 c.p.c. – VIOLAZIONE ED ERRATA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 1140 -1158 E 1159 c.c.”.

Viene, col motivo in esame, dedotto che il Tribunale avrebbe “erratamente e abnormemente valutato sia le risultanze delle prove documentali, il piu’ volte citato atto notar (OMISSIS) 14/11/91, che quelle delle prove orali, ovvero dei testimoni che, univocamente, senza contraddizioni e senza ne’ richiesta di controparte, ne’ espletamento di prova contraria, hanno dichiarato che per oltre 30 anni la sig.ra (OMISSIS) ed il padre, hanno parcheggiato nel cortile di Via (OMISSIS), pacificamente e pubblicamente, senza che nessuno, prima della delibera impugnata, abbia contestato il loro diritto e la facolta’ di cui si sono avvalsi”.

La censura qui in esame non e’ assolutamente pertinente rispetto alla ratio ed alla motivazione della sentenza di secondo grado.

Infatti in essa il giudice ha spiegato puntualmente che per l’usucapione abbreviata e’ pur sempre necessario un titolo astrattamente idoneo ad attuare il trasferimento del diritto reale, ed a tal fine, e’ indispensabile l’esatta individuazione dei bene nel titolo medesimo e l’identita’ dello stesso con quello successivamente avvenuto. Quindi, ad avviso del Tribunale di Napoli, prima di accertare se fosse provato l’asserito possesso decennale, era necessario verificare l’idoneita’ in astratto del titolo di trasferimento, nei termini sopra descritti, a consentire l’usucapione, circostanza quest’ultima esclusa nel caso di specie, in quanto nell’atto di acquisto per Notar (OMISSIS) del 14/11/1991 rep. n. 4187 mancava del tutto l’individuazione in esso del posto auto successivamente oggetto di uso da parte della (OMISSIS). La decisione impugnata e’ peraltro conforme alla giurisprudenza di legittimita’ ed, in particolare e da ultimo, a Cass. civ., Sent. 17 gennaio 2014 n. 874, che ha affermato il principio – qui condiviso e ribadito – per cui “l’usucapione decennale di cui all’articolo 1159 c.c., postula l’identita’ fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede “a non domino”, corrispondenza che va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilita’ di integrare le risultanze dell’uno con quelle dell’altro”.

Parte ricorrente non deduce idoneo motivo alcuno atto a giustificare il mutamento del suesposto e consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale il presupposto indispensabile ai fini dell’operativita’ dell’istituto in esame (non ricorrente nella fattispecie) e’ la perfetta corrispondenza tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo. Il motivo va, dunque, respinto.

3.- Alla stregua di quanto innanzi esposto, affermato ritenuto il ricorso va rigettato.

 

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso.