Cassazione civile 2015

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 settembre 2015, n. 18626. In tema di locazione, i diritti di prelazione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 non sussistono in favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione qualora l’alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (cosiddetta vendita in blocco), mentre tali diritti sussistono in presenza della vendita a terzi di più unità immobiliari, ancorché, per ipotesi, nello stesso corpo di fabbrica, ma non strutturalmente omogenee né funzionalmente coordinate (cosiddetta vendita cumulativa)

cassazione 9

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 22 settembre 2015, n. 18626

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente

Dott. PETTI Giovanni B. – Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS) in persona di (OMISSIS) nella qualita’ di amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in persona del legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS) S.A.S.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 362/2011 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 04/05/2011, R.G.N. 1430/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell’11 giugno 2015 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fuzio Riccardo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

Con sentenza non definitiva del 12 aprile 2007 il Tribunale di Foggia dichiarava che la (OMISSIS) aveva diritto di prelazione su un immobile terraneo sito in (OMISSIS), avente accesso da via (OMISSIS) (riportato in catasto al foglio 96, p.lla 8751, sub 46), condotto in locazione dalla predetta societa’ in virtu’ di contratto stipulato con la (OMISSIS) s.a.s. il 17 febbraio 1999, dichiarava legittimamente esercitato dalla (OMISSIS) s.n.c. il diritto di riscatto del detto immobile, alienato dalla proprietaria locatrice alla (OMISSIS) S.r.l., in virtu’ di contratto per notaio (OMISSIS) del 13 gennaio 2005, riconosceva l’avvenuta sostituzione, con effetto ex fune, della retraente nella posizione giuridica della (OMISSIS) S.r.l., ordinava la trascrizione della sentenza nei RR.IL, rigettava la domanda risarcitoria proposta dall’attrice e disponeva, con separata ordinanza, la prosecuzione del giudizio in ordine alla quantificazione del prezzo di riscatto. Con sentenza definitiva del 2 aprile 2008, il Tribunale di Foggia determinava in euro 172.900,00 il prezzo di riscatto dell’immobile in questione e condannava la retraente a pagare alla (OMISSIS) S.r.l. la predetta somma nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza, condannava la (OMISSIS) s.a.s. e la (OMISSIS) S.r.l. al pagamento delle spese in favore dell’ (OMISSIS) s.n.c..

Avverso la sentenza non definitiva proponeva appello la (OMISSIS) S.r.l. che, con distinto atto, proponeva gravame anche avverso la sentenza definitiva sulla base degli stessi motivi della prima impugnazione.

Si costituiva la (OMISSIS) s.n.c. che chiedeva il rigetto del gravame mentre restava contumace la (OMISSIS) s.a.s.. La Corte di appello di Bari, con sentenza del 4 maggio 2011, rigettava entrambi gli appelli e condannava l’appellante alle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito la (OMISSIS) S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi. La (OMISSIS) s.n.c. ha resistito con controricorso illustrato da memoria.

La (OMISSIS) s.a.s. non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

 

1. Con il primo motivo, lamentando violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto nulla, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, la clausola di cui all’articolo 9 del contratto, in quanto, secondo la (OMISSIS) S.r.l., dalla lettura del contratto in questione emergerebbe il corrispettivo sinallagmatico della rinuncia alla prelazione (canone di lire 2.300.000) palesemente ridotto rispetto a quello spettante in considerazione dell’estensione e della posizione dell’immobile.

Ad avviso della ricorrente, la Corte territoriale avrebbe impropriamente richiamato quanto affermato da questa Corte con la sentenza n. 14611 del 12 luglio 2005, dovendosi invece, nel caso all’esame, applicarsi il principio affermato dalla giurisprudenza di legittimita’ (Cass. 20 ottobre 1995, n. 10907) secondo cui, in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo – come nella specie -, vige il principio della liberta’ di determinazione del canone per cui, tendendo la citata Legge, articolo 79 soltanto a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti derivantigli dal contratto di locazione, relativamente alla prelazione e, conseguentemente, al riscatto ed all’indennita’ di avviamento commerciale, di talche’ deve escludersi la violazione del richiamato articolo 79.

Sostiene la ricorrente che la Corte di merito avrebbe interpretato l’espressione utilizzata da questa Corte nella sentenza n. 14611 del 2005, gia’ richiamata, “la rinuncia preventiva da parte del conduttore ad uno dei predetti diritti deve trovare il suo corrispettivo sinallagmatico all’interno del contratto stesso di beatone” in modo non condivisibile, dovendosi intendere non che l’equilibrio sinallagmatico debba “emergere letteralmente all’interno del contratto” ma che tale equilibrio debba “rinvenirsi” “dal tenore del contratto e solo da quanto in esso contenuto, e non da altre fonti di obbligazioni”.

1.2. Il motivo e’ inammissibile per difetto di autosufficienza, non essendo stato riportato il tenore letterale delle clausole contrattuali e, in particolare, della clausola di cui al n. 9), posta a fondamento del motivo del motivo all’esame.

2. Con il secondo motivo si deduce violazione degli articoli 115 e 167 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

La ricorrente sostiene che la Corte di merito avrebbe omesso di considerare che la sussistenza del patto diretto ad escludere il diritto di prelazione, quale corrispettivo della rinuncia da parte del locatore a percepire un canone mensile nella misura corrispondente a quella del valore di mercato, non sarebbe stata mai contestata dalla controparte e avrebbe, altresi’, omesso di motivare congruamente su tale punto.

2.1. Il motivo e’ inammissibile, sotto tutti i profili prospettati, per novita’ della questione, in quanto la ricorrente non deduce quando e in quali termini la questione della non contestazione sia stata sottoposta all’esame della Corte di merito, nulla rinvenendosi al riguardo dalla sentenza impugnata.

E’ pur vero che l’articolo 167 c.p.c., imponendo al convenuto l’onere di prendere posizione sui fatti costitutivi del diritto preteso dalla controparte, considera la non contestazione un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell’oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che dovra’ astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale e dovra’, percio’, ritenerlo sussistente, in quanto l’atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall’ambito degli accertamenti richiesti (Cass. 5 marzo 2009, n. 5356; v. Cass. 9 marzo 2012 n. 3727 in tema di riscatto o prelazione agrari). Tuttavia, secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena di inammissibilita’, questioni che siano gia’ comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non essendo prospettabili per la prima volta in cassazione questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase del merito e non rilevabili di ufficio (Cass., ord., 9 luglio 2013, n. 17041; Cass. 26 gennaio 2001, n. 1100; Cass. 13 aprile 2004, n. 6989; Cass. 19 marzo 2004, n. 5561; Cass. 3 febbraio 2004, n. 1915). Pertanto, il ricorrente che proponga una questione nuova in sede di legittimita’ ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (Cass. 28 settembre 2008, n. 20518).

3. Con il terzo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38, 39 e 79 e dell’articolo 12 preleggi in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3. La societa’ ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato il motivo di appello inerente la sussistenza, nel caso all’esame, di una vendita cumulativa con conseguente inapplicabilita’ della disciplina dettata dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 38 e ss..

Ad avviso della (OMISSIS) S.r.l., la Corte territoriale avrebbe “erroneamente attribuito all’elemento dell’identita’ strutturale una importanza sproporzionata e comunque non in linea con le finalita’ della normativa in esame (Legge n. 391 del 1978, articoli 38 e 39 che va interpretata in maniera restrittiva, e cioe’ solo nel caso di vendita cumulativa quando con tale vendita si vogliono mascherare tante singole vendite aggregate in maniera surrettizia” e non avrebbe considerato l'”identita’ funzionale tra i singoli beni” nonche’ l'”assenza dell’intento fraudolento di eludere i diritti del conduttore tramite il surrettizio aggregamento di altri beni a quello locato”. Secondo la ricorrente sarebbe infatti provata e comunque incontestata la sussistenza della volonta’ della (OMISSIS) S.r.l. e della (OMISSIS) s.a.s. di considerare come unicum la vendita, stante il “collegamento funzionale” fra i quattro immobili compravenduti, avendo la (OMISSIS) S.r.l. l’intenzione “di aprire, in zone distanti tra loro, attivita’ commerciali che non entrassero in concorrenza tra loro”.

3.1. Il motivo e’ infondato.

Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, dal quale non vi e’ motivo di discostarsi in questa sede, i diritti di prelazione e di riscatto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 non sussistono in favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione qualora l’alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualita’ propria diversa da quella della singola unita’ locata (cosiddetta vendita in blocco), mentre tali diritti sussistono in presenza della vendita a terzi di piu’ unita’ immobiliari, ancorche’, per ipotesi, nello stesso corpo di fabbrica, ma non strutturalmente omogenee ne’ funzionalmente coordinate (cosiddetta vendita cumulativa) (Cass. 17 settembre 2008, nn. 23747 e 23749).

E stato pure affermato che in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, a favore del conduttore, presuppone l’identita’ dell’immobile locato con quello venduto. Ne consegue che, nell’ipotesi in cui con un unico atto o con piu’ atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralita’ di unita’ immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che li lascia inalterati, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione). Perche’ ricorra la vendita in blocco non e’ indispensabile che questa riguardi l’intero edificio in cui e’ compreso quello locato, ma e’ sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralita’ di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid differente dalla mera somma delle singole unita’ immobiliari. A tale riguardo spetta al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimita’ ove logicamente e congruamente motivato, dell’unicita’ strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto (Cass. 20 luglio 2011, n. 15897; Cass. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. 20 settembre 2006, n. 20329; Cass. 14 gennaio 2005, n. 682; Cass. 29 ottobre 2001, n. 13420; Cass. 15 gennaio 2001, n. 502).

La Corte di merito ha fatto corretta applicazione dei principi sopra richiamati e, con motivazione – neppure censurata specificamente sul punto – congrua ed immune da vizi logici o giuridici, ha confermato la sentenza del Tribunale ritenendo che il primo giudice ha correttamente valorizzato la circostanza che i locali contestualmente trasferiti dalla (OMISSIS) s.a.s. alla (OMISSIS) S.r.l. sono ubicati in zone diverse della citta’ di Foggia, che non sussiste alcun collegamento strutturale tra dette unita’ immobiliari, distanti fisicamente tra loro, che neppure sussiste un qualsiasi legame funzionale tra le stesse, le quali sono comunque inidonee a costituire, tra loro, una nuova entita’ patrimoniale autonoma e distinta rispetto alle singole unita’ componenti; ha pure precisato la Corte di merito che l’unicita’ e la vantaggiosita’ del prezzo non rilevano ai fini dell’esclusione del diritto di prelazione e che la censura relativa al difetto di prova sull’intento fraudolento ai fini fiscali e’ del tutto irrilevante, non riguardando alcun punto della sentenza di primo grado. Va peraltro evidenziato, in relazione alla dedotta volonta’ delle parti di considerare come unicum la vendita dei beni in parola stante l’intento della (OMISSIS) S.r.l. “di aprire, in zone distanti tra loro, attivita’ commerciali che non entrassero in concorrenza tra loro”, che la ricorrente non indica da quali elementi probatori tanto sarebbe dimostrato, ne’ tanto meno ne riporta il tenore o il contenuto, e neppure specifica in base a quali elementi cio’ possa ritenersi incontestato e va osservato, altresi’, che la controricorrente esclude che a tale volonta’ possa desumersi dall’atto per notaio (OMISSIS) del 13 gennaio 2005. Neppure rileva, ai fini che qui interessano, la sussistenza o meno di un intento fraudolento volto ad eludere il diritto di prelazione della conduttrice e la mancata richiesta, da parte di quest’ultima al Giudice, di accertare la sussistenza di una simulazione del negozio in questione.

4. Con il quarto motivo, deducendo violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38, 39 e 79, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la ricorrente sostiene che la Corte di merito avrebbe erroneamente ritenuto che il motivo di appello relativo al prezzo dell’immobile “si sostanziasse nel fatto che l’aver pattuito un “prezzo unico” per l’acquisto di piu’ immobili tra cui e’ compreso quello oggetto di locazione, portasse a ritenere la sussistenza di una vendita cumulativa e la conseguente inapplicabilita’ della Legge n. 392 del 1978, articoli 38, 39 e 79″.

Assume la (OMISSIS) S.r.l. che, pur avendo in ricorso sottolineato, ai fini di dimostrare la sussistenza di una vendita cumulativa, l’unitarieta’ del prezzo e l’insussistenza di simulazione in ordine allo stesso, in realta’ aveva censurato la decisione del Tribunale nella parte in cui aveva determinato il prezzo di riscatto tenendo conto del prezzo unitario di cui alla vendita cumulativa e delle superfici trasferite e non del valore del bene locato se autonomamente compravenduto.

4.1. Il motivo e’ inammissibile per difetto di autosufficienza, non essendo stato riportato, nel suo tenore letterale, il motivo di appello che si assume essere stato male inteso dalla Corte di merito, evidenziandosi, comunque, per mera completezza che, secondo la giurisprudenza di legittimita’, in caso di riscatto dell’immobile oggetto di vendita cumulativa, ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, il valore dell’unita’ immobiliare deve essere determinato in una quota proporzionale del corrispettivo globale pattuito, in misura corrispondente al rapporto proporzionale tra il valore catastale rivalutato ed il prezzo effettivamente pagato dell’intero complesso (Cass. 17 giugno 2013, n. 15110).

5. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

6. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza tra le parti costituite, mentre non vi e’ luogo a provvedere per dette spese nei confronti della societa’ intimata, non avendo la stessa svolto attivita’ difensiva in questa sede.

 

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 12.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori, come per legge.

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