Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 23 febbraio 2015, n. 3509. In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l'unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una "innovazione" secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l'indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli.

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Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 23 febbraio 2015, n. 3509

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 31 marzo 2003 B.G. evocava, dinanzi al Tribunale di Milano, il SUPERCONDOMINIO (omissis) – Milano chiedendo l’annullamento della delibera assunta a maggioranza il giorno 5.3.2003, con la quale era stata deliberata la chiusura, anche diurna, dei cancelli carrai di accesso alle aree comuni dei condomini facenti parte del complesso immobiliare del SUPERCONDOMINIO, denunciandone il contrasto con l’art. 2 del Regolamento generale e con l’art. 1102, comma 2, c.c., sostenendo trattarsi di innovazione gravemente pregiudizievole per la propria attività commerciale di autofficina, esercitata in uno stabile del complesso condominiale, sin dalla costruzione, stante l’impossibilità di libero accesso da parte dei clienti con le auto da riparare, nonché dei fornitori e dei carri attrezzi.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del SUPERCONDOMINIO ed intervenuti volontariamente – aderendo alla domanda attorea – i condomini di via (omissis) e di via (omissis) , il giudice adito rigettava la domanda, con compensazione delle spese processuali.
In virtù di rituale appello interposto dal B. , la Corte di appello di Milano, nella resistenza dell’appellato SUPERCONDOMINIO, il quale proponeva anche appello incidentale sul capo delle spese, in accoglimento del gravame e in conseguente riforma della sentenza impugnata, dichiarava la nullità della delibera assunta ai punto 2) dell’O.d.G. del Supercondominio del 5.3.2003, confermata la statuizione sulle spese di primo grado.
A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale osservava che l’art. 1120, comma secondo, c.c. vietava le innovazioni che potevano recare pregiudizio al fabbricato o rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Nella specie la chiusura oltre che nelle ore notturne anche in quelle diurne del passaggio ovvero della sosta di auto estranee al Supercondominio costituiva una consistente limitazione peggiorativa dell’attività del B. , come tale non rientrante nella competenza dell’assemblea, incidendo sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. Per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Milano ha proposto ricorso il SUPERCONDOMINIO, sulla base di due motivi, illustrati anche da memoria ex art. 378 c.p.c., cui ha replicato il B. con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo il SUPERCONDOMINIO denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1120, comma 2, c.c., nonché vizio di motivazione, per avere la corte di merito erroneamente ravvisato nella delibera del 5.3.2003, che aveva disposto la chiusura anche diurna dei cancelli carrai da cui si accede alle aree comuni dei condominii facenti parte del medesimo Supercondominio, pur se con consegna dei relativi telecomandi di apertura in favore di tutti i condomini, un’alterazione della funzione e destinazione originaria dell’area. In altri termini, la corte distrettuale ha fornito una interpretazione dell’art. 1120 c.c. e del regolamento delle innovazioni del tutto difforme con quello professato e consolidato della corte di legittimità. A conclusione del mezzo viene posto il seguente quesito di diritto: “Non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell’assemblea dei condomini la quale abbia previsto la chiusura di un’area di accesso al complesso condominiale con un cancello e con consegna del congegno di apertura ai vari proprietari, essendo la stessa non inquadrabile tre le innovazioni (atteso che le stesse sono costituite dalle modificazioni materiali della cosa comune che ne importino l’alterazione dell’essenza sostanziale e strutturale o il mutamento della sua originaria destinazione), non comportando, essa delibera, alcuna immutazione, trasformazione, modificazione della consistenza o sfruttamento per fini diversi da quelli precedenti, con la conseguenza che l’assemblea dei condomini può deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. comma II e III”. Viene, inoltre, dedotto il seguente fatto controverso: “La Corte di appello nell’emessa sentenza oggetto di impugnativa per Cassazione, benché abbia espressamente richiamato a supporto della propria decisione una pronuncia della Suprema Corte (9999/1992) che riteneva che l’apposizione di un cancello elettrico a chiusura di una parte condominiale, con consegna ai condomini del congegno di apertura, non producesse mutamento della originaria destinazione e/o funzione dell’area condominiale, ha poi contraddittoriamente concluso per l’avvenuta alterazione della funzione e destinazione originaria dell’area in parola. La Corte di appello, quindi, richiama a giustificazione della propria decisione una sentenza della Suprema Corte, salvo poi giungere a conclusioni diametralmente opposte rispetto all’ipotesi considerata nella pronuncia richiamata”.
La censura è da ritenere fondata per le ragioni che seguono.
La Corte territoriale, ritenendo di ricondurre la fattispecie – rispetto al contenuto della delibera assembleare impugnata, riguardante la chiusura anche diurna dei cancelli carrai, con contestuale consegna del congegno di apertura a ciascun condomino, e con divieto di sosta di autovetture estranee al Supercondominio – alla previsione dell’art. 1120, comma 2, c.c., ha valutato non conforme alla disciplina in materia di utilizzo del bene comune la statuizione del giudice di primo grado con la quale era stata dichiarata la validità dell’impugnata delibera, in quanto costituiva una consistente limitazione peggiorativa dell’attività del B. e come tale non rientrante nella competenza dell’assemblea, incidendo sui diritti individuali rispetto alle cose e ai servizi comuni.
In altri termini, la Corte territoriale – sul rilievo che il contenuto della delibera autorizzativa impugnata riguardasse l’applicabilità del citato art. 1120 c.c. – ha ritenuto di applicare le conseguenze logico-giuridiche che derivavano dal riferimento della portata della decisione assembleare alla disciplina di tale norma, pervenendo alla illegittimità della delibera assembleare (perciò, annullata), con la quale era stato previsto la chiusura anche diurna dei cancelli di accesso all’area cortilizia del Supercondominio. Cosi statuendo, però, la Corte di merito ha disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l’uso delle parti comuni.
Infatti, a tal scopo, deve affermarsi che – secondo la condivisibile giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 15460 del 2002; Cass. n. 12654 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 18052 del 2012) – in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell’ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico – giuridico, vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
Nella specie i lavori deliberati concernenti l’apposizione, all’ingresso dell’area condominiale, di due cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare, non potevano certo ricondursi al concetto di innovazioni come qualificate dall’art. 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, dirette a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l’indiscriminato accesso al condominio, soprattutto considerando che in uno dei fabbricati del condominio esiste l’attività commerciale svolta dal B. , con conseguente possibilità di un transito continuo di veicoli estranei alla collettività condominiale. Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999). Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli.
Non essendosi, dunque, la Corte territoriale conformata a tale principio, la formulata doglianza merita di essere accolta, con la conseguente cassazione, per quanto di ragione, della sentenza impugnata.
Il secondo motivo – con il quale è denunciata la omessa ed insufficiente motivazione, nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 115, I e II comma e 116, II comma, c.p.c., per non avere la corte di merito risposto in maniera apodittica al rilievo del Supercondominio di carenza di prova da parte del B. degli impedimenti derivanti dalla diversa regolazione degli orari di apertura del cancello – rimane superato dall’accoglimento della pregiudiziale censura relativa al primo motivo.
In definitiva, alla stregua delle ragioni esposte, deve essere accolto il primo motivo, assorbito il secondo motivo.
A tale pronuncia consegue la cassazione della sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con il correlato rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Milano che, nel conformarsi al principio di diritto enunciato con riferimento al primo motivo, provvederà anche sulle spese della presente fase di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di cassazione, a diversa Sezione della Corte d’appello di Milano.