Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234. La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (rinuncia nella specie contraddetta dall’ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti).

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Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234. La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (rinuncia nella specie contraddetta dall’ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti).

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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234

Svolgimento del giudizio

Nel dicembre 2008 P.A. conveniva in giudizio la Emmesse Immobiliare srl e – premesso di detenere a titolo di locazione alberghiera un immobile in proprietà della Patrimonio dello Stato S.p.A., da quest’ultima alienato alla società convenuta il 10 giugno 2008 – chiedeva che venisse dichiarata la sussistenza del suo diritto di prelazione e riscatto ai sensi degli articoli 38 e 39 legge 392/78.
Nella costituzione in giudizio della Emmesse Immobiliare srl, che otteneva di chiamare in causa la Patrimonio dello Stato spa dalla quale chiedeva di essere manlevata in caso di accoglimento della domanda attorea, interveniva la sentenza n. 89/10 con la quale il tribunale di Livorno respingeva la domanda, sul presupposto che tra le parti non sussistesse alcun rapporto di tipo locativo legittimante l’esercizio della prelazione.
Proposto appello da parte del P. , veniva emessa la sentenza n. 566 del 17 maggio 2011 con la quale la corte di appello di Firenze rigettava la domanda e condannava il P. alla rifusione delle spese di lite, nonché al risarcimento del danno ex art. 96 1 co. cpc a favore della Emmesse Immobiliare srl..
Avverso tale sentenza viene dal P. proposto ricorso per cassazione sulla base di otto motivi, ai quali resiste con controricorso la Fintecna Immobiliare srl (risultante dalla fusione per incorporazione della Patrimonio dello Stato spa); viene da quest’ultima altresì proposto ricorso incidentale sulla base di due motivi. La Emmesse Immobiliare srl, in assenza di controricorso, ha depositato memoria ex art. 378 cpc con procura speciale valevole, ex art.370 1 co. cpc, ai soli fini della discussione orale. Memoria ex art. 378 cit. è stata depositata altresì da Fintecna Immobiliare (ora CDP Immobiliare srl). Il P. ha depositato controricorso al ricorso incidentale.

Motivi della decisione

p.1.1 Con il primo motivo di ricorso il P. lamenta, ex art. 360, 1 co.nn.3) e 5) cpc, carente motivazione nonché violazione degli articoli 112 cpc e 38-39 legge 392/78, poiché la corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto l’insussistenza nella specie di un rapporto di locazione tra le parti, in quanto escluso dalla sentenza n. 1002/10 con la quale la stessa corte di appello (su gravame avverso la sentenza del tribunale di Livorno 25 settembre 2007) aveva rilevato l’avvenuta cessazione del rapporto tra le parti in forza di sentenza passata in giudicato (Tribunale di Livorno n.465/97). Con tale ragionamento, la sentenza impugnata non teneva conto che la menzionata sentenza n. 1002/10 non era ancora passata in giudicato perché fatta oggetto di ricorso per cassazione ancora pendente (n.7188/11 rg) ; né esplicitava le ragioni per cui quanto deciso nella sentenza richiamata dovesse valere anche nel presente giudizio.
Con il secondo e correlato motivo di ricorso, il P. lamenta carente motivazione e violazione degli articoli 2909 cc e 324 cpc, dal momento che, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di appello, la sentenza richiamata (tribunale di Livorno n. 465/97) ancorché intervenuta tra le stesse parti, non costituiva giudicato esterno sull’inesistenza del rapporto di locazione, poiché essa era intervenuta su una domanda diversa, avente ad oggetto l’illegittimità della revoca, da parte dell’Ente Gioventù Italiana (originario proprietario dell’immobile, poi soppresso con successione nella proprietà, da ultimo, della Patrimonio dello Stato spa) della sua nomina a rappresentante dell’ente. Tale pronuncia era anzi stata emanata sul presupposto dell’avvenuto passaggio in giudicato (1973) di ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, attestante essa stessa la sussistenza di un rapporto di locazione tra le parti; rapporto mai venuto meno, posto che la proprietà dell’immobile non aveva mai messo in esecuzione l’ordinanza di rilascio, tanto che la relativa actio iudicati si era infine prescritta.
p.1.2 Questi motivi, suscettibili di trattazione unitaria, sono infondati.
La corte di appello, nella sentenza qui impugnata (sent., pag.7, riportata in ricorso), ha osservato quando segue: “emanando recentemente, tra le stesse parti dell’odierno giudizio, la sentenza 11 giugno 2010 n. 1002 (relativa all’appello proposto da Arrigo P. nei confronti della sentenza 25 settembre 2007 del tribunale di Livorno con la quale, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla Patrimonio dello Stato, Arrigo P. era stato condannato ex novo al rilascio dell’immobile di cui si tratta) questa corte ha avuto modo di osservare che, a prescindere dalla riconducibilità del rapporto tra le parti allo schema del contratto di affitto di azienda (qualificazione attribuita, in concreto, alla sentenza del 1997) o a quello della locazione alberghiera (qualificazione sostenuta, anche in quel giudizio, dall’attuale appellante) rimaneva determinante il fatto che l’avvenuta cessazione del rapporto in questione era stata affermata con sentenza passata in giudicato e che, in mancanza di qualsiasi prova della rinascita del rapporto stesso o della nascita di altro rapporto, tale pronuncia doveva necessariamente fare stato tra le parti ai sensi dell’articolo 2909 cc”. Ciò posto, ha ritenuto la corte territoriale che l’affermazione circa l’avvenuta cessazione del rapporto tra le parti dovesse valere anche nel presente giudizio.
In altri termini, a giudizio della corte di appello (ma già così aveva ritenuto il giudice di primo grado, secondo cui il P. doveva ritenersi occupante senza titolo), al momento della vendita dell’immobile non sussisteva tra le parti alcun rapporto contrattuale che legittimasse il P. all’esercizio del diritto di prelazione.
Ciò perché, alla luce delle risultanze fatte proprie dallo stesso ricorrente: a. l’originario rapporto (fosse questo di locazione alberghiera ovvero di affitto di azienda) aveva avuto termine fin dal 73 data nella quale, in esito a giudizio di sfratto per finita locazione, era stato disposto il rilascio (a nulla rilevando che la relativa ordinanza avesse poi perduto vigore esecutivo per intervenuta prescrizione dell’actio iudicati); b. non sussistevano elementi per ritenere che, pur nella protrazione per anni della detenzione dell’immobile, tra le parti fosse intervenuto un nuovo titolo contrattuale di locazione costituente il necessario presupposto per l’esercizio della prelazione e del riscatto ex artt. 38 – 39 l. 392/78.
Sulla base di questa ratio decidendi, le censure in esame devono essere respinte, perché ciò che deve essere correttamente ritenuto dirimente ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione è proprio la sussistenza tra le parti, al momento della vendita, di un valido ed efficace contratto di locazione. Su tale premessa, la corte di appello ha preso atto che, anche indipendentemente dal giudicato sulla qualificazione giuridica del rapporto originario, quest’ultimo era cessato da tempo; con la conseguenza che, quand’anche qualificabile in termini di locazione, l’esercizio della prelazione da parte del P. doveva comunque trovare preclusione nella risalente cessazione del rapporto contrattuale.
Ancorché non esplicitato, il ragionamento della corte territoriale appare inequivoco in tal senso; anche perché basato su presupposti del tutto scontati insiti, da un lato, nella derivazione del diritto di prelazione da un valido ed efficace contratto di natura locativa e, dall’altro, dall’avvenuto scioglimento dell’unico rapporto contrattuale qui formalmente costituitosi tra le parti (già acclarato dalla citata sentenza del Tribunale di Livorno n. 465/87).
L’osservazione del ricorrente secondo cui il provvedimento di rilascio costituirebbe – esso stesso – giudicato sull’esistenza tra le parti di un contratto di locazione, non da conto interamente del ragionamento della corte territoriale; secondo la quale ciò che dirime ai fini di causa non è tanto la qualificazione giuridica del rapporto contrattuale originario, quanto la sua risalente e definitiva cessazione.
Deve, in ciò, farsi applicazione del principio (Cass. n. 27666 del 21/11/2008) per cui il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non spetta alla parte conduttrice una volta che siano cessati gli effetti del contratto di locazione, risultando al riguardo irrilevante la sua eventuale successiva posizione di detentrice di fatto dell’immobile già oggetto della locazione.
p.2.1 Con il terzo, quarto e quinto motivo di ricorso, il P. lamenta omessa od insufficiente motivazione, nonché violazione normativa sostanziale e processuale, poiché la corte di appello non ha provveduto a qualificare giuridicamente il rapporto in oggetto (nell’alternativa tra la locazione alberghiera e quella, sostenuta ex adverso, dell’affitto di azienda); né ha considerato che la qualificazione in termini di locazione derivava, nel caso in esame: – dall’applicazione dell’articolo 1 co. 9 septies dl 12/85 conv. in l. 118/85 che attribuiva tale qualificazione nell’ipotesi in cui, come nella specie, la destinazione alberghiera dei locali fosse stata instaurata ex novo, dal conduttore; – dal regolare pagamento quietanzato dei canoni anche nel periodo successivo all’ordinanza di sfratto per finita locazione; – dal consenso all’esecuzione da parte sua di ingenti lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; – dalla mancata suddetta esecuzione dell’ordinanza di rilascio. Tutti questi elementi, unitamente ai fatti che esso appellante si era offerto di provare oralmente, con capitoli di prova che la corte di appello aveva immotivatamente ritenuto irrilevanti ai fini di causa, dimostravano che tra le parti sussisteva, al momento della vendita dell’immobile alla società convenuta, un rapporto di locazione che si era rinnovato successivamente allo sfratto del 1973.
p.2.2 Questi tre motivi di ricorso sono suscettibili di trattazione unitaria perché tutti incentrati, nella prospettiva ora della violazione normativa ed ora del vizio motivazionale, sulla mancata qualificazione del rapporto in termini di locazione alberghiera, con conseguente affermazione di applicabilità degli articoli 38 e 39 l. 392/78.
Essi sono infondati.
Come già osservato nel disattendere le prime censure, una volta assodato che l’originario rapporto contrattuale era venuto meno, il diritto di prelazione poteva essere riconosciuto al P. solo qualora quest’ultimo (sul quale gravava il relativo onere) avesse provato la successiva conclusione tra le parti di un rapporto di locazione. Su tale presupposto, del tutto corretto, il giudice di merito ha poi ritenuto irrilevanti le prove offerte dall’attore, la cui mancata ammissione deve essere attribuita proprio alla inidoneità dei fatti oggetto di prova (capitoli per interpello e testi riportati in ricorso: pag.31-32) a configurare, quand1anche eventualmente confermati, la rinnovazione di un rapporto di natura, non genericamente detentiva dei locali, ma prettamente locativa.
Si richiama in proposito l’orientamento di legittimità (Cass. 27731 del 16/12/2005) per cui la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (rinuncia nella specie contraddetta dall’ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti).
Su tale presupposto – di ritenuta irrilevanza dei fatti dedotti a prova – si deve qui confermare il principio (Cass. n. 15502 del 02/07/2009; Cass. n. 14611 del 12/07/2005) per cui il giudice di merito non ha l’obbligo di respingere espressamente e motivatamente tutte le richieste di prova avanzate dalla parte qualora i fatti risultino già accertati a sufficienza, ed i mezzi istruttori formulati appaiano, alla luce della stessa prospettazione della parte, inidonei a vanificare, anche solo parzialmente, detto accertamento. Allorquando il giudice di merito reputi sufficientemente istruito il processo, egli non è tenuto – in particolare – a specificamente motivare sulla superfluità dei mezzi dedotti e non ammessi; potendo tale giudizio di ultroneità desumersi dalle argomentazioni in fatto e diritto della sentenza.
p.3.1 Con il sesto e settimo motivo di ricorso, si lamenta carenza motivazionale e violazione del primo comma dell’articolo 96 cod.proc.civ., dal momento che la corte di appello avrebbe erroneamente accolto la domanda di condanna per responsabilità aggravata nei suoi confronti proposta dalla Emesse Immobiliare srl; con mero intento sanzionatorio e senza specificazione dei presupposti di danno che legittimavano tale condanna.
Si tratta di doglianze infondate.
In ordine all’”an debeautur”, la corte di appello (sent.,pag.8) ha ritenuto effettivamente temerario il gravame “perché basato su tesi manifestamente incompatibili con la chiara pronuncia del 1997 passata in giudicato; esso è stato, tra l’altro, coltivato anche dopo l’emanazione della sentenza di questa corte 17 giugno 2010 n.1002 che, ancora una volta, ha reso manifeste le ragioni che indicano come prive di ogni fondamento le tesi propugnate dall’attuale appellante”.
In ordine al “quantum”, essa ha liquidato la somma a titolo di risarcimento in Euro 10.000,00, importo commisurato alle spese di lite ed in “relazione alla forte rilevanza economica degli interessi in gioco”.
Rileva in proposito che “l’accertamento, ai fini della condanna al risarcimento dei danni da responsabilità aggravata ex art. 96 cod. proc. civ., dei requisiti dell’aver agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave (comma primo) ovvero del difetto della normale prudenza (comma secondo) implica un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimità se la sua motivazione in ordine alla sussistenza o meno dell’elemento soggettivo ed all’an ed al quantum dei danni di cui è chiesto il risarcimento risponde ad esatti criteri logico-giuridici” (Cass. n. 327 del 12/01/2010).
Nel caso in esame si ritiene che il giudice di merito abbia fornito sintetiche ma esaurienti indicazioni sull’esistenza dei presupposti di responsabilità aggravata; anche in rapporto alla rilevanza economica della vicenda ed alla strumentale funzionalità della lite al trattenimento dei locali.
p.4. Con l’ottavo motivo di ricorso, il P. lamenta violazione dell’articolo 91, 1 co. cpc, poiché la corte di appello l’aveva condannato al pagamento delle spese di lite a favore della Patrimonio dello Stato spa, nonostante che contro quest’ultima, chiamata in giudizio dalla Emesse Immobiliare, egli non avesse formulato domande.
Pur in assenza di domande dirette da parte del P. , la partecipazione al giudizio della società venditrice dell’immobile si imponeva per effetto della sua chiamata in causa ad opera della compratrice Emmesse Immobiliare; chiamata in causa – a titolo di manleva – che, lungi da risultare arbitraria o eccessiva, era a sua volta indotta, stante la natura della pretesa (esercizio della prelazione e conseguente riscatto), dall’iniziativa giudiziale dell’attore.
La decisione censurata è dunque corretta, dal momento che il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell’attore, ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi da questi sostenute, ed esse siano risultate infondate; e ciò quand’anche l’attore non abbia proposto direttamente nei confronti del terzo domanda alcuna (Cass. n. 7431 del 14/05/2012).
p.5. Con il primo motivo di ricorso incidentale, la Patrimonio dello Stato spa lamenta omessa pronuncia, da parte della corte di appello sull’eccezione da essa opposta di carenza della propria legittimazione passiva rispetto alla chiamata in causa da parte della Emmesse Immobiliare (la quale non aveva svolto appello avverso la pronuncia con la quale il tribunale di Livorno aveva respinto la domanda di garanzia dalla stessa proposta nei confronti di essa Patrimonio dello Stato spa).
Con il secondo motivo di ricorso incidentale, di natura subordinata, la Patrimonio dello Stato spa lamenta l’omessa qualificazione del rapporto in oggetto in termini di affitto di azienda; anche considerato che il giudicato esterno si era nella specie formato non sulla sussistenza di una locazione alberghiera, ma sulla cessazione del pregresso rapporto di cui all’ordinanza di rilascio 17 ottobre ’73; ordinanza emessa non per finita locazione ma con riserva delle eccezioni del convenuto (così Trib. Firenze n. 3364/97, in giudizio di opposizione ex articolo 615 cpc avverso tale ordinanza).
Si tratta di motivi incidentali entrambi inammissibili, in quanto di natura condizionata all’accoglimento totale o parziale del ricorso principale; dal cui rigetto integrale essi vengono invece assorbiti.
Ne segue, in definitiva, la condanna di parte ricorrente principale alla rifusione delle spese del presente giudizio di cassazione a favore della CDP Immobiliare srl (già Fintecna Immobiliare srl), che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM 10 marzo 2014 n. 55. Contrariamente a quanto indicato a pag.36 del ricorso principale, si ritiene di dover qui assumere a riferimento, al fine della liquidazione, un valore indeterminato di causa. Le spese nel rapporto processuale con Emmesse Immobiliare srl (parte resistente ex art. 370 1A co., ultima parte, cpc) vengono compensate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale;
dichiara inammissibile il ricorso incidentale; condanna parte ricorrente principale al pagamento a favore di CDP Immobiliare srl (già Fintecna Immobiliare srl) delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 8200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge;
compensa le spese nel rapporto processuale con Emmesse Immobiliare srl.

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  1. […] Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234 […]

  2. […] Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234 […]

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