Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 25 settembre 2014, n. 20249. Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c.

/, Compravendita, Contratti - Obbligazioni, Contratti tipici, Corte di Cassazione, Diritto Civile e Procedura Civile, Preliminare, Sentenze - Ordinanze/Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 25 settembre 2014, n. 20249. Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 25 settembre 2014, n. 20249. Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c.

cassazione 5

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 25 settembre 2014, n. 20249


REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GOLDONI Umberto – Presidente

Dott. MATERA Lina – Consigliere

Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentate e difese, per procura speciale in calce al ricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliate in Via (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS);

– intimata –

FALLIMENTO (OMISSIS) s.d.f. di (OMISSIS) e dei singoli soci, in persona del curatore pro tempore;

– intimato –

e sul ricorso iscritto al R.G. n. 17651/08 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), quale erede di (OMISSIS), rappresentata e difesa, per procura speciale a margine del ricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), presso lo studio del quale in (OMISSIS), e’ elettivamente domiciliata;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentate e difese, per procura speciale in calce al ricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliate in Via (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti al ricorso incidentale –

e

FALLIMENTO (OMISSIS)s.d.f. di (OMISSIS) e dei singoli soci, in persona del curatore pro tempore;

– intimato –

nonche’ sul ricorso iscritto al R.G. n. 18718/08 proposto da:

FALLIMENTO (OMISSIS) s.d.f. di (OMISSIS) e dei singoli soci, in persona del curatore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura speciale a margine del controricorso con ricorso incidentale, dall’Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS);

– controricorrente e ricorrente incidentale –

contro

– intimato –

(OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentate e difese, per procura speciale in calce al ricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliate in Via (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti al ricorso incidentale –

e

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce n. 624 del 2007, depositata il 4 ottobre 2007;

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell’11 febbraio 2014 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;

sentito l’Avvocato (OMISSIS), con delega;

sentito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e degli incidentali.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 7 maggio 1999 (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS), deceduto il (OMISSIS), convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Brindisi, (OMISSIS) e la Curatela del Fallimento (OMISSIS) s.d.f. di (OMISSIS) e singoli soci, per sentire dichiarare e riconoscere: a) in via principale, che con atto del (OMISSIS), (OMISSIS) (marito della (OMISSIS) e dante causa dei falliti) aveva trasferito al dante causa di esse ricorrenti la proprieta’ di due immobili siti in (OMISSIS); b) in via subordinata che esse ricorrenti avevano acquisito la proprieta’ dei predetti immobili per usucapione ultraventennale; c) in via ulteriormente gradata, che la predetta scrittura privata conteneva un preliminare di compravendita giustificante l’emissione di una sentenza di trasferimento della proprieta’ ex articolo 2932 cod. civ..

La Curatela convenuta si costituiva in giudizio contestando la domanda attrice, chiedendone il rigetto, e proponendo contestualmente domanda riconvenzionale, volta alla risoluzione del preliminare di vendita per grave inadempimento da parte del promissario acquirente e dei suoi aventi causa, e la condanna delle attrici alla restituzione degli immobili e al pagamento dei frutti, con l’obbligo della (OMISSIS), in quanto custode dei beni pignorati, di rendere il conto.

La (OMISSIS) si costituiva in giudizio contestando le domande attrici e spiegando a propria volta domanda riconvenzionale, con la quale chiedeva la condanna delle (OMISSIS) al pagamento in suo favore della somma di lire 500.000.000, a titolo di ristoro dell’indennita’ di usufrutto e di risarcimento danni.

Le attrici contestavano tutto quanto dedotto, prodotto e richiesto dagli avversari.

Durante l’istruttoria veniva, fra l’altro, esperita C.T.U. contabile avente ad oggetto sia l’ammontare dei residui ratei di mutuo fondiario originariamente posti a carico del (OMISSIS), e non pagati, sia le somme per valore locativo e/o mancato utilizzo delle due unita’ immobiliari oggetto di causa, anche a titolo di risarcimento del danno.

Al momento delle conclusioni, le attrici si limitavano a richiedere l’accoglimento della domanda subordinata, ossia la declaratoria di acquisto per usucapione degli immobili.

Con sentenza del 3 marzo 2004, il Tribunale di Brindisi accoglieva la domanda principale, nonostante la predetta rinunzia delle parti, riconoscendo che, sulla base della scrittura privata del (OMISSIS), il (OMISSIS) aveva venduto al (OMISSIS) gli immobili indicati, trasferendone dunque la proprieta’ in capo agli eredi, nei limiti delle rispettive quote ereditarie, dalla data del decesso del (OMISSIS). Il Tribunale, inoltre, accertava e dichiarava che, fino all’anno 2002, l’ammontare delle quote del mutuo e dei relativi accessori non corrisposti dal (OMISSIS) e dai suoi aventi causa a (OMISSIS), in relazione al mutuo contratto dal (OMISSIS) (che l’acquirente si era accollato) per gli appartamenti in questione, era pari a complessivi euro 17.336,39; disponeva, infine, la trascrizione della sentenza subordinatamente all’avvenuto pagamento della detta somma, condannando i convenuti al pagamento delle spese processuali.

Avverso tale sentenza, con atto di citazione del 7 aprile 2004, proponeva appello la (OMISSIS), sottolineando come il Tribunale di Brindisi avesse accolto una domanda non riproposta dalle attrici in sede di precisazione delle conclusioni, e chiedeva di conseguenza la sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza, la declaratoria di inammissibilita’ e di infondatezza delle domande attrici e, in accoglimento della propria domanda riconvenzionale, la condanna delle attrici al pagamento, in suo favore, della somma di euro 250.000, quale ristoro dell’indennita’ di usufrutto e/o a titolo di risarcimento del danno per l’abusiva occupazione degli immobili e per i conseguenti canoni di locazione dal (OMISSIS), con il rigetto di ogni eventuale domanda proposta dalla curatela fallimentare nei suoi confronti.

Le (OMISSIS) si costituivano in giudizio, contrastando il gravame e proponendo appello incidentale, chiedendo che la corte riconoscesse e dichiarasse, come richiesto e confermato in primo grado, l’avvenuto acquisto della proprieta’ degli immobili in questione per usucapione.

La curatela si costituiva chiedendo l’accoglimento del gravame proposto dalla (OMISSIS) e la risoluzione del contratto di compravendita del (OMISSIS) per il grave e persistente inadempimento della controparte. Nell’ipotesi poi, di mancata riforma della sentenza impugnata, chiedeva che fosse fatto obbligo alla sig.ra (OMISSIS) di rendere il conto della gestione.

La Corte d’appello di Lecce, con sentenza n. 624 del 2007, riformava la decisione impugnata rilevando, in primo luogo, che le attrici in primo grado avevano rinunziato alla domanda proposta in via principale, su cui poi si era fondata la decisione di primo grado, e rigettando la domanda diretta ad accertare l’avvenuta usucapione degli immobili, nonche’ la richiesta della (OMISSIS) di condanna delle attrici al pagamento in suo favore della somma di euro 250.000,00 a ristoro dell’indennita’ per l’abusiva occupazione degli immobili in questione. La Corte, infine, compensava interamente tra le parti le spese relative ad entrambi i gradi di giudizio.

Avverso tale sentenza, le originarie attrici propongono ricorso per cassazione, affidato ad un unico articolato motivo.

Al ricorso ha resistito (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS), proponendo altresi’ ricorso incidentale affidato a due motivi.

Anche la curatela del Fallimento (OMISSIS) s.d.f. di (OMISSIS) e singoli soci ha resistito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale, sulla base di un motivo.

Le ricorrenti principali hanno resistito, con unico controricorso, il ricorsi incidentali.

In prossimita’ dell’udienza di discussione tutte le parti hanno depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Deve essere preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi, in quanto proposti avverso la medesima sentenza (articolo 335 c.p.c.).

2. Il ricorso principale e’ affidato ad un unico articolato motivo, con il quale si deduce violazione e falsa applicazione di legge, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, in riferimento all’articolo 1362 c.c., commi 1 e 2, articolo 1363 c.c., articolo 1368 c.c., comma 2, articolo 183 c.p.c., nn. 4 e 5, articolo 1140 c.c. e articolo 1141 c.c., comma 2, e articolo 112 c.p.c., nonche’ vizio di motivazione contraddittoria.

2.1. In sintesi si rimprovera al giudice d’appello di aver erroneamente applicato le norme di ermeneutica contrattuale contenute nel codice civile.

Le ricorrenti rilevano, in primo luogo, che la lettera del contratto non era equivocabile, contenendo una serie di indicazioni che avrebbero dovuto indurre a qualificare il contratto del maggio (OMISSIS) come contratto definitivo di vendita e non come preliminare di vendita. In particolare, nel testo si parlava di “contratto di compravendita”, le parti erano definite “venditore” e “acquirente”; quest’ultimo veniva immediatamente immesso nel possesso dei beni oggetto del contratto e si accollava le residue rate del mutuo fondiario sottoscritto dal (OMISSIS). Si trattava, in sostanza, di elementi univoci, non contrastati dalla previsione che la stipula del contratto definitivo sarebbe avvenuta a richiesta del (OMISSIS), atteso che tale clausola, all’evidenza, doveva intendersi come volta a prevedere che l’atto definitivo sarebbe stato necessario ai soli fini della trascrizione del gia’ avvenuto passaggio di proprieta’.

2.2. In presenza di un dato letterale univoco, sostengono le ricorrenti, la Corte d’appello non avrebbe quindi potuto fare ricorso a criteri ulteriori di interpretazione del contratto, e segnatamente a quello consistente nel comportamento successivo delle parti; e cio’ tanto piu’ che la Corte d’appello ha preso in considerazione il comportamento di una sola delle parti e non anche dell’altra.

In ogni caso, rilevano le ricorrenti, i comportamenti apprezzati dalla Corte d’appello e ritenuti significativi della natura preliminare del contratto, non erano poi cosi univoci. A prescindere dalla considerazione che la mancata regolarizzazione degli immobili a fini fiscali era circostanza introdotta tardivamente dalla convenuta in giudizio, le ricorrenti sostengono che la stessa non avesse rilievo se non a fini tributari, e che non potesse valere ad orientare ai fini dell’inquadramento di una situazione di fatto nel possesso o nella detenzione. Ed ancora, il mancato contrasto delle azioni esecutive intraprese dai creditori del (OMISSIS) era irrilevante, atteso che gli atti di costituzione di ipoteca non comportano il trasferimento dello ius possessionis, nella specie sempre rimasto in capo al (OMISSIS) e alle sue aventi causa, e che la giurisprudenza di legittimita’ esclude l’efficacia interruttiva al processo esecutivo promosso dai creditori nei confronti del proprietario del bene. Ne’, infine, poteva ritenersi rilevante il mancato inserimento dei due immobili nell’inventario redatto a seguito del decesso del loro dante causa ovvero nella denuncia di successione, in considerazione delle specifiche finalita’ di tali atti.

2.3. In via subordinata, le ricorrenti rilevano che, quand’anche si fosse voluto interpretare il contratto come preliminare, cio’ non di meno la Corte d’appello sarebbe incorsa nella violazione degli articoli 1362 e 1140 c.c., atteso che per effetto di quel contratto il loro dante causa era comunque entrato nel possesso dei beni.

2.4. In via ulteriormente subordinata, le ricorrenti si dolgono del fatto che la Corte d’appello abbia ritenuto necessaria l’interversione nel possesso anche con riferimento al 50% dei beni immobili, che era di proprieta’ del coniuge del (OMISSIS), il quale aveva agito come falsus procurator, senza tuttavia che la titolare del diritto ne avesse mai ratificato l’operato. In sostanza, questo l’assunto delle ricorrenti, anche ad ammettere che il contratto del (OMISSIS) fosse un preliminare, lo stesso poteva dare luogo ad una situazione di detenzione con riguardo alla sola quota di proprieta’ del (OMISSIS) mentre, con riguardo alla quota della moglie di quest’ultimo, la situazione di fatto, in assenza di alcuna manifestazione di volonta’ alla stessa riferibile, era senz’altro qualificabile come possesso. E, su tale aspetto, la Corte d’appello avrebbe omesso ogni pronuncia.

2.5. A conclusione del motivo, le ricorrenti formulano a questa Corte i seguenti quesiti di diritto: 1) Dica se la Corte salentina ha violato le norme di ermeneutica contrattuale, previste dall’articolo 1362 c.c., comma 1, come prospettate dalle ricorrenti in via principale, quando non ha riconosciuto come contratto di vendita la nota scrittura privata, e le norme di cui al combinato disposto dell’articolo 1362 c.c., comma 1, e articolo 1140 c.c., in via subordinata, quando ha affermato che la nota scrittura privata doveva intendersi come mero contratto preliminare con effetti solo obbligatori – sebbene le parti avessero espressamente previsto il subitaneo trasferimento del possesso con la semplice sottoscrizione – facendo ricorso ai criteri sussidiari previsti dalla legge in tema di interpretazione del contratto sebbene le espressioni letterali usate dalle parti esprimessero in maniera chiara ed univoca la volonta’ delle stesse; 2) In via subordinata, nel caso in cui la Ecc.ma Suprema Corte adita dovesse ritenere che la Corte di merito ha legittimamente interpretato come equivoche le espressioni letterali usate dalle parti e dovesse ritenere, quindi, che la Corte salentina sia ricorsa legittimamente ai criteri sussidiari interpretativi, dica se il Giudice di appello ha violato il disposto del secondo comma dell’articolo 1362 c.c. quando ha valutato esclusivamente il comportamento successivo alla stipula dell’atto, tenuto dalle deducenti, senza minimamente considerare, invece, il comportamento complessivo tenuto dalle parti. 3) Dica, inoltre, se la Corte di merito ha violato l’articolo 1363 c.c., allorche’ ha affermato che dalla clausola, contenuta nella scrittura oggetto del giudizio, che prevedeva che la stipula del contratto definitivo dovesse avvenire a richiesta del geom. (OMISSIS), si deduceva che le parti avevano inteso stipulare solo un preliminare di vendita, mentre, sulla base dell’indicato disposto legislativo, la suddetta clausola andava interpretata alla luce del senso complessivo dell’atto dal quale si evinceva chiaramente che le parti avevano inteso, invece, sottoscrivere un contratto di compravendita, con la conseguenza che la detta clausola doveva intendersi prevista solo ed esclusivamente al fine di rendere trascrivibile il passaggio di proprieta’. 4) Dica altresi’ se la Corte salentina ha pure violato la disposizione di cui all’articolo 1368 c.c., comma 2, -che deve applicarsi solo nel caso in cui ci si trovi di fronte alla interpretazione di clausole ambigue – tenendo conto che nel caso di specie, invece, la volonta’ delle parti emergeva chiaramente dal contenuto complessivo dell’atto sottoscritto. 5) Dica anche se la Corte salentina ha violato l’articolo 183 c.p.c., commi 4 e 5, allorche’ ha ritenuto di accogliere le eccezioni relative al presunto mancato pagamento dell’I.C.I. e dell’I.R.P.E.F. da parte delle deducenti, fondando il suo convincimento anche su di tali eccezioni, pur essendo state le stesse sollevate dalla difesa di (OMISSIS) per la prima volta con la replica alla conclusionale in primo grado, e, quindi, tardivamente. 6) Dica se la Corte salentina ha violato, pure, il disposto dell’articolo 1140 c.c. quando ha ritenuto che le deducenti non avevano esercitato il possesso sui beni di che trattasi, oltre che per il preteso mancato pagamento dell’I.C.I. e dell’I.R.P.E.F., anche per il mancato contrasto delle azioni esecutive promosse sui beni di che trattasi e per il mancato inserimento degli stessi nella denuncia di successione del loro dante causa dal momento che tali comportamenti omissivi sono irrilevanti ai fini della configurazione del possesso in considerazione anche del fatto che le deducenti non avevano un titolo di proprieta’, trascritto, opponibile ai terzi. 7) Dica se la Corte salentina ha anche violato il disposto dell’articolo 1141 c.c., comma 2, allorche’ lo ha ritenuto applicabile al caso di specie affermando che non vi era stato mai, da parte delle deducenti e del loro dante causa, alcun atto di interversione della detenzione in possesso dal momento che le deducenti, unitamente al loro dante causa, hanno sempre, sin dal (OMISSIS) posseduto e non detenuto i beni in questione. 8) Dica, infine, se la Corte salentina ha violato il combinato disposto dell’articolo 112 c.p.c. e articolo 1141 c.c., allorche’, quando ha fatto riferimento alla “interversio possessionis”, ha tenuto solo in considerazione la posizione di (OMISSIS) (che era proprietario solo del 50% dell’intero) e non ha emesso alcuna pronuncia in merito alla distinta posizione di (OMISSIS) (proprietaria del restante 50%), che non aveva sottoscritto alcun atto con il dante causa delle deducenti.

2.6. Quanto al vizio motivazionale, le ricorrenti denunciano una evidente contraddittorieta’ della motivazione, per avere la Corte d’appello, dapprima, fatto riferimento alla usuale prassi tra imprenditori (articolo 1368 c.c., comma 2), in tal modo lasciando intendere che il contratto fosse stato sottoscritto da parti del tutto consapevoli del significato delle espressioni utilizzate; e poi affermato che le espressioni utilizzate nel contratto erano, all’evidenza, “non tecniche”. Sotto altro profilo, le ricorrenti evidenziano l’ulteriore vizio, consistente in cio’ che la Corte d’appello avrebbe valutato il comportamento delle parti, ai sensi dell’articolo 1362 c.c., comma 2, facendo riferimento esclusivamente al comportamento del promissario acquirente e delle sue aventi causa.

3. (OMISSIS), quale erede di (OMISSIS), oltre a resistere al ricorso principale, eccependone la inammissibilita’, ha proposto ricorso incidentale affidato a due motivi.

3.1. Con il primo motivo del proprio ricorso incidentale la (OMISSIS) denuncia la violazione o falsa applicazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, degli articoli 1164, 1165 e 2944 c.c., e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 5. Con tale motivo, proposto anche quale argomentazione volta a resistere al ricorso principale, la ricorrente si duole del mancato esame, da parte della Corte d’appello, dei molteplici comportamenti tenuti dalle appellate nel corso del giudizio di secondo grado, a suo dire chiaramente incompatibili con la residua domanda di usucapione.

A conclusione del motivo la ricorrente formula un articolato quesito di diritto.

3.2. Con il secondo motivo la ricorrente incidentale lamenta la violazione e la falsa applicazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, degli articoli 832, 981 e 2043 c.c., unitamente alla omessa insufficiente e contraddittoria motivazione ex articolo 360 c.p.c., n. 5. La ricorrente sostiene che l’occupazione dell’immobile, indebita in quanto la propria dante causa (OMISSIS), comproprietaria, non aveva in realta’ mai ratificato il contratto preliminare qui in discussione, conferiva alla stessa il diritto a un ristoro per l’usufrutto e il risarcimento del danno per la mancata locazione a terzi.

A conclusione del motivo la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: Dica la Corte se, in relazione agli articoli 832, 981 e 2043 c.c., sia legittima, nei confronti della comproprietaria/usufruttuaria pro-indiviso che non ha mai ratificato il preliminare di vendita sottoscritto non autorizzatamente per l’intero dall’altro comproprietario, l’occupazione, da parte del promittente acquirente e dei suoi eredi, di beni immobili mai piu’ acquistabili nella loro interezza, e se conseguentemente spetti a quella comproprietaria/usufruttuaria il ristoro per l’usufrutto e il risarcimento del danno per tale occupazione e mancata locazione a terzi, e infine se tali ultimi diritti possano ritenersi soddisfatti dal versamento di un acconto prezzo d’acquisto versato invece a chi figura come promittente alienante nel preliminare di vendita.

4. Il Fallimento (OMISSIS) s.d.f. di (OMISSIS) e singoli soci ha proposto ricorso incidentale affidato ad un motivo, con il quale lamenta la violazione e la falsa applicazione di legge, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, degli articoli 91 e 92 c.p.c., nonche’ vizio di omessa motivazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 5. A conclusione del motivo la Curatela formula il seguente quesito di diritto: se la compensazione delle spese processuali pronunciata anche nei confronti della Curatela fallimentare viola il disposto dell’articolo 91 c.p.c. considerate le ragioni che hanno comportato la omessa pronuncia e non il rigetto dell’appello incidentale da questa spiegato con la comparsa del 3.6.2004.

5. Il ricorso principale e’ ammissibile, trovando applicazione, nella specie, il principio di diritto per cui la formulazione di distinti e plurimi quesiti di diritto, in esito all’illustrazione di un unico motivo di ricorso per cassazione, non puo’ ritenersi contrastante, di per se’, con la disposizione dell’articolo 366 bis c.p.c. per il solo fatto che questa esige che il motivo si concluda, a pena di inammissibilita’, con “un quesito”. Potendo, infatti, il motivo di ricorso essere articolato con riferimento a diverse e concorrenti violazioni di legge, il quesito deve rispecchiare ciascuna di tali articolazioni, sicche’ puo’ ben assumere una forma, anche dal punto di vista grafico, separata (Cass. n. 13868 del 2010; Cass. n. 15242 del 2012).

6. Il medesimo ricorso e’, tuttavia, infondato e va rigettato.

6.1. Occorre premettere che la giurisprudenza di questa Corte e’ saldamente orientata nel senso che l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un’attivita’ riservata al giudice di merito, ed e’ censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua, cioe’ tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione. Ai fini della censura di violazione dei canoni ermeneutici, non e’ peraltro sufficiente l’astratto riferimento alle regole legali di interpretazione, ma e’ necessaria la specificazione dei canoni in concreto violati, con la precisazione del modo e delle considerazioni attraverso i quali il giudice se ne e’ discostato, nonche’, in ossequio al principio di specificita’ ed autosufficienza del ricorso, con la trascrizione del testo integrale della regolamentazione pattizia del rapporto o della parte in contestazione, ancorche’ la sentenza abbia fatto ad essa riferimento, riproducendone solo in parte il contenuto, qualora cio’ non consenta una sicura ricostruzione del diverso significato che ad essa il ricorrente pretenda di attribuire. La denuncia del vizio di motivazione dev’essere invece effettuata mediante la precisa indicazione delle lacune argomentative, ovvero delle illogicita’ consistenti nell’attribuzione agli elementi di giudizio di un significato estraneo al senso comune, oppure con l’indicazione dei punti inficiati da mancanza di coerenza logica, e cioe’ connotati da un’assoluta incompatibilita’ razionale degli argomenti, sempre che questi vizi emergano appunto dal ragionamento logico svolto dal giudice di merito, quale risulta dalla sentenza. In ogni caso, per sottrarsi al sindacato di legittimita’, non e’ necessario che quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicche’, quando di una clausola siano possibili due o piu’ interpretazioni, non e’ consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimita’ del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. n. 4178 del 2007; Cass. n. 19044 del 2010).

E’ altresi’ principio consolidato quello per cui lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo ovvero un contratto preliminare di compravendita, rimettendo l’effetto traslativo ad una successiva manifestazione di consenso, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; tale accertamento e’ incensurabile in Cassazione se e’ sorretto da una motivazione sufficiente ed esente da vizi logici o da errori giuridici e sia il risultato di un’interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dall’articolo 1362 c.c. e segg. (Cass. n. 24150 del 2007; Cass. n. 21381 del 2006).

6.2. Nel quadro di questi principi, appare evidente la infondatezza dei motivi con i quali le ricorrenti censurano la sentenza impugnata per avere qualificato il contratto del (OMISSIS) come preliminare e non anche definitivo.

Quanto al dato letterale (quesito n. 2), la Corte d’appello ha considerato che la indicazione contenuta nel contratto, per cui il contratto definitivo sarebbe stato stipulato ad iniziativa del (OMISSIS) fosse significativa della volonta’ delle parti di connotare il contratto in questione come preliminare. E proprio tale clausola, introducendo nel testo del contratto un elemento equivoco, giustificava il ricorso, da parte del giudice del merito, al canone interpretativo previsto dallo stesso articolo 1362 c.c.. In proposito, e’ appena il caso di rilevare che costituisce questione di merito, rimessa al giudice competente, valutare il grado di chiarezza della clausola contrattuale, ai fini dell’impiego articolato dei vari criteri ermeneutici; deve escludersi, quindi, che nel giudizio di cassazione possa procedersi a una diretta valutazione della clausola contrattuale, al fine di escludere la legittimita’ del ricorso da parte del giudice di merito al canone ermeneutico del comportamento successivo delle parti (Cass. n. 5624 del 2005).

Quanto alla denunciata violazione dell’articolo 1363 c.c. (quesito n. 3), e’ opportuno rilevare che la Corte d’appello e’ pervenuta alla censurata interpretazione della clausola, ritenuta significativa della volonta’ delle parti di stipulare un preliminare, attribuendo un particolare significato alla richiamata previsione della “stipula del definitivo” (che sarebbe dovuta avvenire a iniziativa del venditore) che, introducendo, come detto, un dubbio interpretativo in ordine alla volonta’ delle parti, legittimava il ricorso alla valutazione degli altri criteri interpretativi; tra questi, la Corte d’appello ha valorizzato quello del comportamento complessivo delle parti, dal quale ha desunto elementi univoci nel senso della valutazione del contratto, da parte del dante causa delle ricorrenti e poi da parte di queste ultime, come preliminare e non definitivo.

6.2.1. Le ricorrenti obiettano che la Corte d’appello avrebbe dovuto procedere alla interpretazione complessiva delle clausole (quesito n. 3) e, sotto altro profilo, che le circostanze valorizzate ai fini della valutazione del comportamento delle parti erano, in realta’, inidonee sia perche’ riferite al comportamento di una sola parte contrattuale (quesito n. 2), sia perche’ la loro utilizzazione sarebbe stata preclusa dal contenuto non ambiguo del contratto oggetto di interpretazione (quesito n. 4).

Tale censure non possono essere condivise. Quelle riferibili ai quesiti n. 3 e n. 4 appaiono, in realta’ inammissibili, perche’ postulano un accertamento di fatto (non ambiguita’ del contenuto contrattuale) differente da quello effettuato ed affermato dal giudice del merito che, proprio per la ambiguita’ del tenore letterale del contratto, per la presenza di clausole contrastanti, ha ritenuto di fare ricorso al criterio di cui all’articolo 1362 c.c., comma 2.

Del resto, non puo’ sottacersi che le stesse ricorrenti hanno proposto in primo grado, sia pure in via subordinata e successivamente rinunciata, una domanda ai sensi dell’articolo 2932 c.c., con cio’ riconoscendo quanto meno la non implausibilita’ della qualificazione del contratto del (OMISSIS) in termini di contratto preliminare.

Quanto alle censure compendiate dal quesito n. 2, articolate come si e’ detto anche sotto il profilo del vizio di motivazione, le stesse appaiono infondate alla luce del rilievo che la Corte d’appello ha formulato una valutazione complessiva del comportamento delle parti, focalizzando poi la propria attenzione sul comportamento dell’acquirente (recte: del promissario acquirente e delle sue aventi causa), implicitamente ritenendo che la (pacifica) mancata assunzione di ogni iniziativa, da parte del venditore (recto: del promittente venditore) – e cioe’ da parte del soggetto nel cui interesse era prevista la stipula del definitivo – ai fini della stipula del definitivo, non evidenziasse elementi contrastanti con il comportamento della controparte contrattuale.

Trattasi di accertamento di fatto, sorretto da una adeguata motivazione, e quindi incensurabile, in questa sede, sotto il profilo di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5.

6.3. Le considerazioni sin qui svolte inducono poi a ritenere infondate anche le censure svolte dalle ricorrenti, sotto altro profilo, quanto alla valorizzazione, da parte della Corte d’appello delle circostanze indicate nei quesiti 5 e 6. Quanto alla prima (mancato pagamento, per i beni immobili oggetto di causa, delle imposte), occorre rilevare che le stesse ricorrenti non deducono di avere eccepito la tardivita’ della relativa deduzione svolta nell’atto di appello, sicche’, pur volendo aderire alla tesi per cui la deduzione integrava una eccezione in senso stretto e non una mera argomentazione difensiva, e’ preclusa la possibilita’ di rilevare la tardivita’ della stessa in questa sede.

Quanto alla seconda, deve rilevarsi che la stessa si risolve in una censura all’apprezzamento di fatto compiuto dal giudice del merito in ordine alla significativita’ di alcuni comportamenti, ritenuti accertati e acquisiti sul piano probatorio alla causa.

6.4. Il ricorso e’ infondato anche nella parte in cui si censura la ricostruzione della situazione di fatto instauratasi nel (OMISSIS) come detenzione.

In proposito e’ sufficiente rilevare che le Sezioni Unite di questa Corte hanno avuto modo di affermare il principio per cui nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c. (Cass., S.U., n. 7930 del 2008; in senso conforme, Cass. n. 1296 del 2010; Cass. n. 9896 del 2010).

Nella specie, atteso che la Corte d’appello ha accertato la natura obbligatoria del contratto stipulato nel (OMISSIS), incombeva alle ricorrenti, e prima al loro dante causa, dare la prova della avvenuta interversione: ma una simile prova la Corte d’appello ha ritenuto che non sia stata fornita e le censure delle ricorrenti si sostanziano essenzialmente nella pretesa che la situazione di fatto scaturita dalla immissione del loro dante causa nel possesso degli immobili oggetto di quel contratto desse luogo ad un possesso utile ai fini della usucapione.

Risulta, allora, evidente come la pronuncia impugnata sia del tutto in linea con l’orientamento di questa Corte e come siano infondate le censure compendiate nei quesiti sviluppati dalle ricorrenti ai punti 1 e 7.

6.5. Il ricorso e’ infondato anche nella parte in cui denuncia il vizio di omessa pronuncia sulla domanda che le ricorrenti assumono di avere proposto sul presupposto che i beni oggetto di causa erano del (OMISSIS) solo nella misura del 50%, essendo la restante meta’ di proprieta’ della moglie del medesimo (quesito n. 8).

Se e’ vero, infatti, che nella decisione impugnata non si rinviene una specifica reiezione di una simile domanda, e’ altresi’ vero che opera il principio per cui l’omessa pronuncia, qualora cada su una domanda inammissibile, non costituisce vizio della sentenza e non rileva nemmeno come motivo di ricorso per cassazione, in quanto alla proposizione di una tale domanda non consegue l’obbligo del giudice di pronunciarsi nel merito (Cass. n. 24445 del 2010; Cass. n. 12412 del 2006). Nella specie, posto che dalle stesse deduzioni delle ricorrenti emerge che nel giudizio di primo grado non e’ stata formulata alcuna domanda che presupponesse la non integrale proprieta’ degli immobili in capo al (OMISSIS), appare del tutto evidente la inammissibilita’, per novita’, della domanda che le ricorrenti assumono di avere proposto in appello e sulla quale la Corte d’appello non si e’ pronunciata.

6.6. In conclusione, il ricorso principale e’ infondato e va rigettato.

7. Passando all’esame del ricorso incidentale proposto da (OMISSIS), lo stesso e’ in parte inammissibile e in parte infondato.

7.1. E’ innanzitutto inammissibile il primo motivo di ricorso per carenza di interesse, atteso che lo stesso si sostanzia in argomentazioni volte a contrastare il ricorso principale in punto domanda di usucapione; argomentazioni che si sarebbero potute prendere in considerazione solo in caso di accoglimento del ricorso principale sul punto.

7.2. E’ invece infondato il secondo motivo. La Corte d’appello ha escluso la fondatezza della pretesa della dante causa della odierna ricorrente di vedersi corrispondere somme a titolo di illecita occupazione dell’immobile, sul rilievo che il titolo in base al quale il dante causa delle odierne ricorrenti era stato immesso nel possesso dei beni giustificava la detenzione.

Tale motivazione appare del tutto idonea a sorreggere la decisione di rigetto della domanda, atteso che il dante causa delle ricorrenti, per effetto del contratto concluso dal (OMISSIS), era stato legittimamente immesso nella detenzione dei beni, sicche’ deve escludersi che la detta detenzione possa essere ricondotta alla fattispecie della occupazione illecita, con il conseguente obbligo risarcitorio a carico dei detentori; obbligo che non puo’ essere confuso con un indennizzo ex articolo 2041 c.c., trattandosi di domanda non espressamente proposta.

Ne’, dal punto di vista del dante causa delle ricorrenti, puo’ rilevare la circostanza che il (OMISSIS) aveva, in realta’, agito quale falsus procurator della (OMISSIS), atteso che la conseguenza che da tale circostanza la ricorrente incidentale intende desumere non e’ in alcun modo condivisibile. Non e’ infatti predicabile che in relazione ad un bene, di proprieta’ indivisa di due coniugi, la legittima immissione nel possesso disposta da uno dei coniugi in relazione all’intero immobile, possa essere qualificata come detenzione per la quota ideale del 50% e come possesso per la restante quota ideale del 50%.

A fronte della richiamata argomentazione, la indicazione, nella sentenza impugnata, della ulteriore ragione di infondatezza, rappresentata dall’avvenuta corresponsione di parte del prezzo, appare priva di decisivita’, e quindi irrilevante ai fini della presente decisione.

8. Il ricorso incidentale del Fallimento (OMISSIS) s.d.f. di (OMISSIS) e singoli soci e’ manifestamente infondato, atteso che la Corte d’appello ha dato conto della decisione di compensare le spese individuando un complesso di ragioni, quali la peculiarita’ della controversia, la rinuncia intervenuta ad alcune domande e, in sintesi, alla complessita’ della vicenda sostanziale e processuale.

La censura, inoltre, e’ stata dalla ricorrente Curatela proposta ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Il motivo, peraltro, si conclude esclusivamente con un quesito di diritto (censura svolta ai sensi dell’articolo 360, n. 3), mentre e’ del tutto carente il momento di sintesi e la evidenziazione del fatto controverso per quanto concerne il denunciato vizio di motivazione.

Il quesito di diritto, tuttavia, risulta del tutto inidoneo e non rispondente ai requisiti individuati dalla giurisprudenza di questa Corte. Esso, infatti, si risolve in un mero interpello sull’avvenuta violazione dell’articolo 91 c.p.c., che, peraltro, deve ritenersi del tutto inesistente, atteso che le spese non sono state poste a carico della parte risultata vincitrice, ma solo interamente compensate tra tutte le parti del giudizio.

9. In conclusione, sia il ricorso principale che quelli incidentali devono essere rigettati.

La reciproca soccombenza comporta la compensazione integrale anche delle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

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