Cassazione civile 2014

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 27 febbraio 2014, n. 4745. E’ configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su di un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cosiddetta mediazione unilaterale), ipotesi ricorrente nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un’attivita’ intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite conclusioni; essa rientra nell’ambito di applicabilita’ della disposizione prevista dalla Legge n. 39 del 1989, articolo 2 comma 4, che, per l’appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nella atipicita’, che assume il connotato della mediazione alla quale si accompagna l’attivita’ ulteriore in vista della conclusione dell’affare

CASSAZIONESuprema Corte di Cassazione

sezione II
Sentenza 27 febbraio 2014, n. 4745

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 24841/2008 proposto da:
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2546/2008 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 24/06/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/01/2014 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SALVATO Luigi, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 12-5-2001 (OMISSIS) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli (OMISSIS) chiedendo accertarsi l’autenticita’ della sottoscrizione apposta dalla convenuta alla scrittura di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da lui redatta e quindi il trasferimento della proprieta’ in favore dell’attore dell’immobile sito in (OMISSIS), in via subordinata accertarsi la conclusione di un contratto preliminare di compravendita e l’inadempimento della promittente venditrice agli obblighi ivi assunti con conseguente sentenza ex articolo 2932 c.c..
L’attore esponeva che in data 1-2-2001 aveva formulato sul modulo prestampato della Agenzia di intermediazione immobiliare (OMISSIS) rete franchising un’offerta di acquisto del suddetto immobile al prezzo di lire 400 milioni libero da persone e cose di cui lire 5 milioni consegnate alla predetta Agenzia immobiliare a mezzo di assegno bancario, lire 45 milioni da versarsi alla sottoscrizione del preliminare alla data del 15-2-2001, e lire 350 milioni da corrispondere alla sottoscrizione del rogito notarile di trasferimento entro il 31-3-2001; aggiungeva che la (OMISSIS) quale proprietaria dell’immobile suindicato con dichiarazione del 5-2-2001 inviata alla (OMISSIS) aveva accettato la proposta di acquisto del (OMISSIS), ricevendo dall’Agenzia il suddetto assegno di lire 5 milioni che era stato incassato; il (OMISSIS) assumeva che inutilmente aveva invitato la convenuta con tre successive raccomandate a stipulare il contratto preliminare e, scaduto il termine, aveva invitato la (OMISSIS) a stipulare il contratto definitivo presso il notaio (OMISSIS) di (OMISSIS).
L’attore quindi chiedeva accertarsi l’autenticita’ della sottoscrizione apposta dalla (OMISSIS) in calce alla scrittura di accettazione della sua proposta irrevocabile di acquisto del bene e di conseguenza dichiararsi l’avvenuta conclusione del contratto definitivo di compravendita e quindi il trasferimento in suo favore dell’immobile suddetto; in subordine, nel caso di contestazione da parte della (OMISSIS) dell’avvenuto trasferimento della proprieta’ ai sensi dell’articolo 1376 c.c., chiedeva ritenersi comunque perfezionato il contratto preliminare di vendita ex articolo 1351 c.c., idoneo per emettere una sentenza costitutiva di esecuzione specifica che operasse il trasferimento della proprieta’ del bene ai sensi dell’articolo 2932 c.c..
Si costituiva in giudizio la convenuta contestando il fondamento della pretesa attrice, sostenendo che tra le parti vi erano state soltanto trattative che non avevano avuto sbocchi per gli equivoci comportamenti del (OMISSIS), e chiedeva pertanto il rigetto della domanda attorea.
Con sentenza n. 155/2005 il Tribunale di Napoli sezione distaccata di Marano dichiarava l’autenticita’ della sottoscrizione apposta dalla (OMISSIS) in calce all’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto inviata dall’attore, e per l’effetto dichiarava trasferita la proprieta’ dell’immobile per cui e’ causa in favore del (OMISSIS) con contratto di compravendita intervenuto tra le parti in Napoli il 5-2-2001, rigettava la domanda di trascrizione e dichiarava inammissibile la domanda di riduzione del prezzo.
Proposta impugnazione da parte della (OMISSIS) cui resisteva il (OMISSIS) che proponeva altresi’ appello incidentale la Corte di Appello di Napoli con sentenza del 24-6-2008 ha accolto l’appello principale e per l’effetto ha rigettato la domanda introdotta dal (OMISSIS) con atto di citazione del 12-5-2001 ed ha dichiarato assorbito l’appello incidentale.
Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto un ricorso articolato in quattro motivi seguito successivamente da una memoria cui la (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve rilevarsi, con riferimento alle deduzioni svolte dalla (OMISSIS) nel controricorso riguardo al documento prodotto dal (OMISSIS) recante la data del 5-2-2001 relativo alla accettazione della proposta di acquisto dell’immobile per cui e’ causa da parte dell’attuale controricorrente, documento oggetto della proposizione di una querela di falso da parte dell’ (OMISSIS) all’udienza di precisazione delle conclusioni del giudizio di secondo grado, che la Corte territoriale ha ritenuto di non dover assumere nessun provvedimento in proposito ai sensi dell’articolo 355 c.p.c., attesa l’irrilevanza di detto documento ai fini della decisione della causa; pertanto le considerazioni della controricorrente in ordine alla inutilizzabilita’ di tale documento devono essere disattese in questa sede.
Venendo quindi all’esame del ricorso, si rileva che con il primo motivo il ricorrente, denunciando insufficiente motivazione in relazione all’articolo 111 Cost., comma 6, e articolo 132 c.p.c., n. 4, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che dagli atti non risultava essere stato conferito dalla (OMISSIS) alcun mandato in forma scritta alla (OMISSIS) a concludere il contratto di vendita dell’immobile per cui e’ causa, cosicche’ la proposta e l’accettazione inviate dalle parti all’Agenzia non potevano certamente essere idonee a produrre gli effetti del trasferimento della proprieta’ dell’immobile in favore dell’esponente.
Il (OMISSIS) sostiene che il giudice di appello non ha rilevato che sia l’offerta di acquisto che l’accettazione, pur contenute in scritture inviate all’Agenzia, avevano come rispettivi destinatari la (OMISSIS) ed il (OMISSIS), mentre l’intestazione delle scritture all’Agenzia trovava la sua giustificazione nel compito ad essa affidato dalle parti di ricevere e trasmettere le predette manifestazioni, come pure nell’esigenza di attestare che la trasmissione degli atti, per il tramite del terzo, non avveniva all’insaputa dei rispettivi autori; la (OMISSIS), quindi, aveva svolto funzioni di mero “nuncius”, e non di mandataria.
Con il secondo motivo il ricorrente, deducendo violazione e falsa applicazione degli articoli 1324 e 1363 c.c., in via alternativa assume che la Corte territoriale, laddove ha individuato nella (OMISSIS) la destinataria dell’offerta di acquisto del (OMISSIS) e dell’accettazione della (OMISSIS) esclusivamente sulla base della intestazione delle due scritture, non ha considerato anche i complessivi contenuti delle predette dichiarazioni, dai quali risultava invece che ne erano destinatari rispettivamente la venditrice e l’acquirente.
Con il terzo motivo il (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione dell’articolo 1350 c.c., n. 1, – articoli 1392 e 1703 c.c. e ss., prospetta l’ipotesi che il giudice di appello, al di la’ delle espressioni usate, abbia riconosciuto rettamente alla (OMISSIS) la funzione di “nuncius”, e tuttavia abbia ritenuto che il relativo incarico richiedesse il conferimento di un mandato in forma scritta, avendo ad oggetto una compravendita; tale conclusione peraltro sarebbe errata, in quanto il “nuncius” svolge una attivita’ materiale non riconducibile alla nozione di mandato.
Gli enunciati motivi, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono fondati.
La Corte territoriale ha accolto la censura con la quale l’appellante aveva dedotto che ricorreva una ipotesi di contratto avente ad oggetto la compravendita di un immobile per il quale e’ richiesta la forma scritta “ad substantiam” ai sensi dell’articolo 1350 c.c., non solo per la proposta di acquisto e per la rispettiva accettazione, ma anche per il mandato ad acquistare e vendere in capo all’Agenzia Immobiliare; e cio’ in considerazione del fatto che l’Agenzia, nella specie, aveva svolto una semplice intermediazione, limitata a stabilire un contatto tra le parti in causa, e non aveva agito quale mandataria per aver ricevuto dalle parti un mandato a vendere o ad acquistare l’immobile in questione; il giudice di appello in proposito ha evidenziato che dagli atti non risultava essere stato conferito alla (OMISSIS) dalla (OMISSIS) alcun mandato a concludere nella forma scritta il contratto di vendita dell’immobile per cui e’ causa, per cui la proposta e l’accettazione inviate dalle parti all’Agenzia non potevano certamente essere idonee a produrre gli effetti indicati dal (OMISSIS) e ritenuti dal primo giudice, ovvero quello del trasferimento dell’immobile in favore dell’appellato, in mancanza di uno specifico mandato conferito alla (OMISSIS) in tal senso; pertanto doveva ritenersi che le modalita’ con le quali erano state formulate sia la proposta di vendita che l’accettazione senza il conferimento di un mandato specifico alla suddetta Agenzia Immobiliare per la conclusione del relativo contratto non potevano legittimare la conclusione di un valido contratto di compravendita.
Tale convincimento non puo’ essere condiviso.
Invero dalla stessa ricostruzione della vicenda che ha dato luogo alla presente controversia come svolta dalla stessa Corte territoriale deve escludersi che la (OMISSIS) ed il (OMISSIS) avessero voluto conferire alla (OMISSIS) un mandato rispettivamente a vendere e ad acquistare l’immobile in questione, e tantomeno un mandato con rappresentanza (per il quale soltanto e’ necessaria la forma scritta, posto che il mandato senza rappresentanza per l’acquisto di beni immobili non necessita della forma scritta, in ossequio al principio di liberta’ delle forme, Cass. 2-9-2013 n. 20051), posto che l’incarico rilasciato dalla proprietaria alla suddetta Agenzia Immobiliare riguardava semplicemente il procacciamento di un acquirente del bene, come in effetti si e’ poi verificato con l’offerta sottoscritta dal (OMISSIS) del 1-2-2001 con l’indicazione specifica delle condizioni di acquisto, offerta poi portata a conoscenza, a cura della (OMISSIS), della (OMISSIS) e seguita dalla sua accettazione in data 5-2-2001; tale assunto e’ confortato dal rilievo che, nell’ipotesi di mandato a vendere da parte della (OMISSIS) alla (OMISSIS), con o senza rappresentanza, l’accettazione suddetta da parte della attuale controricorrente della offerta di acquisto del (OMISSIS) non avrebbe avuto alcun senso, atteso che l’immobile sarebbe stato acquistato direttamente dalla (OMISSIS) nella prima ipotesi ovvero dalla (OMISSIS) nella seconda ipotesi, e che quindi invece proprio l’accettazione predetta conferma che nella fattispecie l’attuale controricorrente non aveva voluto rilasciare alla suddetta Agenzia Immobiliare alcun mandato a vendere l’immobile di sua proprieta’.
In realta’ l’attivita’ espletata dalla (OMISSIS) sia nel reperire l’acquirente dell’immobile su incarico della (OMISSIS) sia nel trasmettere l’offerta di acquisto sottoscritta dal (OMISSIS) alla stessa (OMISSIS) rientra sicuramente nell’ambito della mediazione, essendo evidente che la relazione tra le parti al fine di concludere un contratto di compravendita dell’immobile suddetto sia stata resa possibile proprio grazie all’intervento della suddetta Agenzia Immobiliare; ne’ tale conclusione puo’ essere messa in dubbio dal fatto che la (OMISSIS) avesse avuto incarico da parte della (OMISSIS) di reperire un acquirente del bene a determinate condizioni, posto che e’ configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su di un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cosiddetta mediazione unilaterale), ipotesi ricorrente nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un’attivita’ intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite conclusioni; essa rientra nell’ambito di applicabilita’ della disposizione prevista dalla Legge n. 39 del 1989, articolo 2 comma 4, che, per l’appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nella atipicita’, che assume il connotato della mediazione alla quale si accompagna l’attivita’ ulteriore in vista della conclusione dell’affare (Cass. 5-9-2006 n. 19066; Cass.30-9-2008 n. 24333; Cass. 8-7-2010 n. 16147).
Pertanto ai fini di accertare se tra le parti messe tra loro in relazione da parte della (OMISSIS) fosse intervenuta o meno la conclusione del contratto di compravendita dell’immobile di proprieta’ della (OMISSIS) occorreva soltanto apprezzare nel loro contenuto l’offerta di acquisto del (OMISSIS) e l’accettazione della stessa da parte della (OMISSIS), rimanendo dunque estranea al riguardo la questione della forma che deve rivestire il mandato ad acquistare un bene immobile.
Con il quarto motivo il ricorrente, deducendo insufficiente motivazione in relazione all’articolo 111 Cost., comma 6, e articolo 132 c.p.c., n. 4, in via gradata rispetto al terzo motivo, assume che, in presenza dell’intestazione a (OMISSIS) delle suddette scritture e soprattutto delle previsioni dell’offerta di acquisto sottoscritta pure dalla (OMISSIS) in cui la stessa veniva “subordinata all’accettazione del proprietario” ed il (OMISSIS) prendeva atto “del Vs. impegno di farmi conoscere l’accettazione o la mancata accettazione di questa offerta da parte del venditore, in forma scritta”, la sentenza impugnata e’ evidentemente viziata da insufficiente motivazione laddove ha escluso che fosse avvenuto in forma scritta il conferimento alla suddetta Agenzia dell’incarico di ricevere e trasmettere l’offerta di acquisto del (OMISSIS) e l’accettazione della (OMISSIS).
Tale motivo resta assorbito all’esito dell’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso.
In definitiva il ricorso deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame nonche’ per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.
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