Cassazione civile 2014

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 febbraio 2014, n. 4064. Il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell’urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori

locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  20 febbraio 2014, n. 4064

Svolgimento del processo

Con citazione del 18 settembre 2001 l’impresa Albergo – Ristorante al Castello, in (…), di D.C.C. , conduttrice dei locali a piano terra di T.R. , premesso che nel 1994 era crollato il soffitto a causa delle condizioni di fatiscenza e di una trave di legno tagliata per realizzare una scala di collegamento con il piano superiore e che di conseguenza erano stati ristrutturati il bagno, l’antibagno, l’ingresso con una spesa di L. 47.198.050, lavori autorizzati dal proprietario che però non l’aveva rimborsata, mentre si era accollato le spese di successivi interventi del 1999, ne chiedeva la condanna al pagamento di detta somma.
Il convenuto, premesso che D.C.C. nel 1988 aveva acquistato sia l’azienda Ristorante nei locali di sua proprietà sia l’albergo, situato al piano superiore, all’epoca di proprietà di A.L. e che perciò dal 1990 al 1994 la Ca. aveva eseguito lavori di rifacimento dei pavimenti e dei servizi igienici al piano superiore, di cui successivamente la figlia di costei, Ca.Ca. , aveva affermato esserne divenuta proprietaria, chiedeva il rigetto della domanda.
Il Tribunale ha accolto la domanda ai sensi degli artt. 1575 n. 2 e 1576, 1577 c.c..
Con sentenza del 25 ottobre 2006 la Corte di appello di Venezia ha riformato la sentenza di primo grado sulle seguenti considerazioni: 1) mancava la prova, ai sensi dell’art. 1577 cod. civ., dell’urgenza delle riparazioni eseguite ed infatti le contestate fatture, non tutte quietanzate, attenevano a parcelle per imprecisate attività di progettazione e direzione lavori nella hall dell’albergo – ristorante Al Castello, per infissi e portoncino, per sistemazione servizi igienici, posa in opera serramenti e battiscopa e “sistemazione”, mentre mancavano per il consolidamento del solaio e perciò la conduttrice non aveva provato la necessità dei lavori per il mantenimento dell’uso convenuto del ristorante, il cui contratto di locazione si era perfezionato nel luglio 1998, né di aver ottenuto l’autorizzazione del locatore alla relativa esecuzione.
Ricorre per cassazione D.C.C. in qualità di titolare dell’impresa Albergo – Ristorante al Castello, in (…), cui resiste T.R. .

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo la ricorrente deduce: “Falsa applicazione di legge”, e conclude con il seguente quesito: “se il concetto di urgenza di cui alla norma dell’art. 1577 comma 2 c.c. che legittima l’attivazione da parte del locatario invece del locatore allorquando quest’ ultimo non presti la propria opera al fine di porre in essere le riparazioni di cui abbisogna la cosa locata sia riferibile ad una situazione di potenzialità quale il rischio di aggravamento dello stato dei luoghi”.
La censura, volta ad introdurre un diverso profilo di fatto rispetto a quello dibattuto nella fasi di merito e senza peraltro neppure contestare il punto della decisione impugnata secondo il quale la conduttrice non ha comunque assolto all’onere di cui al secondo comma dell’art. 1577 cod. civ. non avendo provato neppure l’avviso al locatore dei lavori da eseguire contemporaneamente all’inizio dei medesimi, non correlata alla ratio decidendi secondo cui i documenti prodotti non provano la dipendenza dei lavori ivi indicati dal crollo del solaio, mancando anche la prova del suo rifacimento, e corredata da un quesito di diritto astratto e tautologico, è inammissibile.
2.- Con il secondo motivo lamenta: “Violazione di legge”, e conclude con il seguente quesito di diritto: “se, in tema di rimborso delle spese ex art. 1577, comma 2 c.c., alla parte convenuta per il rimborso delle predette spese che nel corso del procedimento di primo grado non abbia contestato gli importi consacrati in documentazione provenienti da soggetti terzi i quali hanno eseguito le riparazioni di cui all’art. 1577, comma 1 c.c. sia preclusa la facoltà di sollevare la relativa eccezione nel procedimento di appello”.
La censura è infondata.
Infatti, se il diritto vantato dalla parte è contestato anche in appello, il giudice ha il dovere di accertarne l’esistenza senza che su tale obbligo possa esplicare rilievo la circostanza che, in primo grado, le questioni controverse abbiano investito altri e diversi profili di possibile infondatezza della pretesa in contestazione e che la statuizione conclusiva di detto grado si sia limitata solo a tali diversi profili, atteso che l’onere dell’attore di provare il fatto giuridico costitutivo del diritto persiste in appello se oggetto del medesimo è la contestazione della sua esistenza (Cass. 7789 del 2011).
3.- Con il terzo motivo denuncia: “insufficiente motivazione” e conclude: “Se ne deduce pertanto una sommaria valutazione delle risultanze della consulenza tecnica di primo grado, che tanto avrebbe dovuto esser più attentamente disaminata quanto su di essa poggiava la pronunzia di primo grado, del tutto riformata dalla corte di appello”.
La censura, priva del necessario requisito forma di cui all’art. 366 bis cod. proc. civ. ratione temporis applicabile, non contenendo sintesi alcuna né della relazione peritale, né delle ragioni per cui la valutazione della Corte di merito di inidoneità della stessa a provare l’inerenza dei lavori eseguiti all’asserito crollo del solaio, poiché meramente descrittiva, è erronea, è inammissibile.
4.- Con il quarto motivo lamenta: “falsa applicazione di legge” e conclude con il seguente quesito di diritto: “se il diritto del conduttore al rimborso delle spese per le riparazioni urgenti da lui direttamente effettuate nell’immobile locato e riconosciuto dall’art. 1577 c.c. sia esercitabile anche in caso di mancato previo avviso al locatore”.
Il motivo è infondato.
È infatti ius receptum che il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell’urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori (ex multis Cass. 10742 del 2002, 4583 del 2008, 16136 del 2010).
5.- Concludendo il ricorso va respinto.
Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.

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