Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 29 gennaio 2014, n. 1947. La presunzione legale di condominialita’ stabilita per i beni elencati nell’articolo 1117 cod. civ., la cui elencazione non e’ tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprieta’ esclusiva ha l’onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, e’ necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta

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condominio quater

Suprema Corte di Cassazione

sezione II
sentenza 29 gennaio 2014, n. 1947

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 1211-2008 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 671/2007 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 22/10/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2013 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dagli Avvocati (OMISSIS), difensori dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso, deposita in udienza nota spese;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1) (OMISSIS) e sua moglie (OMISSIS), proprietari dal 1980 di un appartamento al primo piano dello stabile sito in (OMISSIS), alla via (OMISSIS), hanno agito nel 1993 per rivendicare la condominialita’ del terrazzo di copertura dello stabile, occupato dagli abitanti del terzo piano del palazzo confinante.
Emerge in atti che l’originaria proprietaria (OMISSIS) aveva costruito i due edifici e aveva destinato “l’area solare” a pertinenza, quale terrazza a livello, dell’appartamento da lei abitato, unita’ immobiliare alienata nel 1983 ai convenuti coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS).
Questi ultimi hanno resistito sostenendo che dalla descrizione dei confini dell’appartamento acquistato si desumeva che essi avevano acquistato la terrazza; che in ogni caso l’acquisto era avvenuto per usucapione ex articolo 1159 c.c..
Autorizzati, chiamavano in causa la dante causa (OMISSIS), costituitasi per contestare la pretesa attorea.
Il giudice onorario aggregato del tribunale di Brindisi con sentenza del 29 agosto 2003 ha respinto la domanda, perche’ dal titolo di proprieta’ non risultava “ceduta la quota di comproprieta’ della terrazza”.
1.1)La Corte di appello di Lecce con sentenza 22 ottobre 2007 ha accolto l’appello e accertato la proprieta’ comune dell’area costituente il lastrico solare del fabbricato in cui gli attori sono proprietari di una unita’ immobiliare.
Ha condannato (OMISSIS), in proprio e quale erede di (OMISSIS), al rilascio della terrazza in favore degli attori, la legittimazione ad agire dei quali e’ stata riconosciuta in forza del principio secondo cui il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” delle parti comuni (sul punto cfr SU 25454/13).
Nulla ha statuito nei riguardi di (OMISSIS), contro la quale dalle conclusioni riportate nella sentenza di appello non risultavano essere state reiterate domande.
1.2) (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione notificato il 28 dicembre 2007, affidandosi a due motivi.
I coniugi (OMISSIS) hanno resistito con controricorso illustrato da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
3) Il ricorso consta di due motivi: a) violazione e falsa applicazione articolo 832 e 1117 c.c.; b) vizi di motivazione.
Entrambi ruotano sulla mancata considerazione dell’accatastamento del complesso condominiale effettuato da (OMISSIS), originaria unica proprietaria dei due stabili limitrofi. La sintesi del fatto controverso relativa al primo motivo lamenta che non sia stata ritenuta superata la presunzione di condominialita’ del bene, “pur in presenza di prove documentali attestanti il carattere di proprieta’ esclusiva”, documenti costituiti “dagli atti di accatastamento e dalle conformi risultanze della ctu espletata in primo grado”.
Il secondo motivo censura la circostanza che la Corte di appello abbia preso in considerazione unicamente gli atti di compravendita delle parti ed il regolamento condominiale omettendo gli atti di accatastamento che costituiscono il prius logico giuridico imprescindibile quali premesse su cui si fondano sia il regolamento condominiale , che gli atti di disposizione successivi, tra i quali vi sono quelli che interessano sia l’odierno ricorrente, che i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS)”.
3.1)Le doglianze, da esaminare congiuntamente, sono prive di fondamento.
La Corte di appello ha osservato che nell’atto di vendita in favore degli attori (OMISSIS) (OMISSIS) – (OMISSIS), effettuato e trascritto ben prima di quello degli appellati (OMISSIS), non era contenuta alcuna limitazione ed esso contemplava “l’attribuzione agli stessi pro quota dell’intero lastrico solare”. Ha chiarito che il regolamento condominiale aveva valore contrattuale, perche’ redatto dall’unico originario proprietario del complesso; che in esso il lastrico solare era specificamente incluso tra le proprieta’ comuni tra tutti i condomini; che detto regolamento era stato richiamato negli atti di acquisto, compreso quello dei (OMISSIS) nel 1983. La Corte ha dunque correttamente desunto che, prima della vendita ai (OMISSIS), il lastrico solare conteso era gia’ stato alienato pro quota ai vari condomini, tra i quali gli attori.
A fronte di questa risultanza dei titoli di acquisto, sulla base dei quali si deve dirimere il conflitto tra piu’ sedicenti compratori, nessun rilievo puo’ avere l’eventuale accatastamento non conforme ai titoli di acquisto originari, con i quali e’ sorto il condominio, cioe’ la proprieta’ comune del bene.
3.2) Molte volte questa Corte ha ribadito che i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all’insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria (Cass. 5131/09).
Il regime probatorio rigoroso prescritto per l’azione di rivendicazione e’ quindi soddisfatto dall’accertamento compiuto sulla base degli iniziali titoli di acquisto e dell’accertato (e non censurato) valore contrattuale del regolamento condominiale, sorto con la prima vendita appena successiva alla costruzione del fabbricato. Giova peraltro ricordare che: La presunzione legale di condominialita’ stabilita per i beni elencati nell’articolo 1117 cod. civ., la cui elencazione non e’ tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprieta’ esclusiva ha l’onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, e’ necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta. (Cass. 8152/01; 5633/02).
3.3) Nella specie, come detto, e’ stata rinvenuta nei titoli di acquisto la prova positiva della condominialita del bene, che non e’ stata presunta, ma dichiarata nell’atto vantato dagli attori e richiamata in quello degli odierni ricorrenti. Non vi e’ quindi alcun profilo di utilizzabilita’ delle risultanze catastali invocate con l’unica censura sostanzialmente dedotta. La eventuale non conformita’ della denuncia catastale con la volonta’ espressamente manifesta nell’atto di compravendita, considerato nelle sue varie parti, non inficia di per se’ il valore preminente del titolo di acquisto.
Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna parte ricorrente alla refusione a controparte delle spese di lite, liquidate in euro 2.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge.