Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 gennaio 2014, n. 54. Per vincere la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 cod. civ., non sono sufficienti il frazionamento-accatastamento, e la trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.

/, Comunione, Condominio, Corte di Cassazione, Diritti reali e Condominio, Diritto Civile e Procedura Civile, Sentenze - Ordinanze/Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 gennaio 2014, n. 54. Per vincere la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 cod. civ., non sono sufficienti il frazionamento-accatastamento, e la trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 gennaio 2014, n. 54. Per vincere la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 cod. civ., non sono sufficienti il frazionamento-accatastamento, e la trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II
Sentenza 3 gennaio 2014, n. 54

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 31821/2007 proposto da:
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimato –
sul ricorso 3248/2008 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente ricorrente incidentale –
contro
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente al ricorso incidentale –
avverso la sentenza n. 205/2007 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 23/07/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso principale, ricorso incidentale accoglimento.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(OMISSIS), con atto di citazione del 23 luglio 1999, conveniva in giudizio la societa’ (OMISSIS) srl, e premesso: di essere proprietario delle unita’ immobiliari (OMISSIS) della palazzina presso (OMISSIS), costituita da un immobile circondato da un cortile esterno di pertinenza, in parte di proprieta’ comune alle unita’ immobiliari (OMISSIS) ed in parte di proprieta’ esclusiva dell’unita’ immobiliare (OMISSIS); che ingiustificatamente la convenuta aveva recintato una parte dell’area esterna, asserendo che fosse di proprieta’ esclusiva dell’unita’ immobiliare 8; che altra parte esterna comune era stata trasformata, dalla convenuta, con inerbimenti, scalette e rampe che impedivano l’utilizzo dell’area per il transito veicolare verso il garage di nord est di proprieta’ esclusiva dell’unita’ immobiliare (OMISSIS); che la convenuta aveva realizzato uno scavo all’interno del garage dell’unita’ immobiliare (OMISSIS) per l’installazione delle tubature di scarico; che confini materiali dell’unita’ immobiliare (OMISSIS) erano piu’ ristretti rispetto a quelli previsti nel piano di casa materialmente divisa. Chiedeva, che venisse accertata la proprieta’ comune dell’area sovrastante la cantina interrata dell’unita’ immobiliare (OMISSIS) l’accertamento della consistenza della parte esterna di pertinenza esclusiva dell’unita’ immobiliare (OMISSIS), la condanna della convenuta di tutti gli ostacoli al transito veicolare nella parte esterna, la divisione delle parti comuni e la condanna della convenuta alla rimozione delle tubature.
Si costituiva la societa’ (OMISSIS), eccependo che l’immobile era stato costruita da un unico proprietario e che l’area esterna era stata destinata a pertinenze dell’intera casa, che la divisione dell’immobile era intervenuta successivamente; che l’attore aveva acquistato le unita’ immobiliari (OMISSIS) nel 1990; che l’area esterna all’edificio non era stata mai utilizzata ad accesso veicolare al garage nord dell’unita’ immobiliare (OMISSIS); che l’area di pertinenza dell’unita’ (OMISSIS) non era stata mai modificata, che i lavori di tubazione erano stati eseguiti nella parte comune; che la convenuta aveva sempre provveduto alla manutenzione degli spazi comuni sostenendo delle spese, che nel corsi dei lavori di ristrutturazione nella proprieta’ (OMISSIS) erano stati arrecati danni alle parti comuni; che l’attore aveva aperto, abusivamente, due finestre sul tetto comune e realizzato un balcone al secondo piano; che l’attore aveva realizzato nell’unita’ immobiliare dei garages interrati violando la normativa sulle distanze edilizie oltre che un certo decoro, che sul terrapieno di copertura dei garages interrati erano state realizzate delle bocche di lupo che avrebbero determinato immissioni di gas e di odori dai locali sottostanti verso la proprieta’ (OMISSIS). Pertanto, concludeva per il rigetto delle domande dell’attore e, in via riconvenzionale, chiedeva che venisse inibita all’attore ogni attivita’ molesta, nonche’ l’accertamento della proprieta’ esclusiva della copertura dell’unita’ immobiliare (OMISSIS) e, altresi’, la demolizione delle opere realizzate abusivamente.
Il Tribunale di Rovereto con sentenza n. 233 del 2003 cosi’ decideva:-
dichiarava l’area sovrastante la cantina interrata dell’unita’ immobiliare (OMISSIS) di proprieta’ comune alle unita’ (OMISSIS) dell’edificio (OMISSIS); che i confini della pertinenza esterna dell’unita’ 9 coincidevano con il muro di contenimento a valle del terrapieno; accoglieva parzialmente la domanda di divisone, lasciava la comunione sul primo tratto di giardino e attribuiva in proprieta’ esclusiva rispettivamente alle unita’ 8 e alle unita’ (OMISSIS) le porzioni di giardino individuate nell’allegato 7 della CTU, rinviava al prosieguo istruttorio per la determinazione di eventuali conguagli in denaro; dichiarava assorbita nello scioglimento della comunione la domanda di rimozione di ostacoli esistenti sull’area esterna verso il garage nord della unita’ (OMISSIS); rigettava la domanda di rimozione delle tubature realizzate nel garage dell’unita’ (OMISSIS); rinviava al prosieguo istruttorio ulteriori accertamenti sulla domanda di risarcimento per asseriti danni al pavimento del garage; dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale preliminare; inibiva all’attore l’utilizzazione della parte di giardino con accesso da ovest per il transito veicolare; rigettava la domanda di eliminazione delle finestre, la domanda di demolizione del balcone realizzata dall’attore; accoglieva la domanda riconvenzionale per il rimborso delle spese di intervento sulla rete fognaria comune, rinviava al prosieguo della causa la domanda di rimborso dei miglioramenti alle parti comuni; rigettava la domanda di risarcimento dei danni al portoncino comune; rinviava al prosieguo la domanda di risarcimento dei danni ad altri beni comuni; rinviava alla sentenza definitiva anche la statuizione delle spese del presente giudizio.
Successivamente, con sentenza n. 144 del 2005 lo stesso Tribunale di Rovereto condannava la societa’ (OMISSIS) a corrispondere al (OMISSIS) la somma di euro 8.516,51 a titolo di conguaglio e la somma di euro 285 quale costo per il rifacimento del pavimento dell’unita’ immobiliare (OMISSIS); condannava (OMISSIS) al pagamento della somma di euro 895,42 quale rimborso per il rifacimento della rete fognaria; rigettava tutte le altre domande riconvenzionali, compensava integralmente le spese.
Avverso entrambe le sentenze, proponevano appello sia (OMISSIS) che la (OMISSIS), il primo insisteva nella richiesta di utilizzo per il passaggio veicolare della zona comune pedonale per accedere ai garages interrati nella p.m. (OMISSIS) di sua proprieta’, mentre la (OMISSIS) impugnava, anzitutto, la parte della sentenza nella quale veniva riconosciuta comune la copertura in terreno della unita’ immobiliare (OMISSIS).
La Corte di Appello di Trento, con sentenza n. 205 del 2007, rigettava entrambi gli appelli e confermava la sentenza impugnata, compensava integralmente le spese del giudizio. Secondo la Corte di Trento: a) correttamente la sentenza di primo grado escludeva che (OMISSIS) srl fosse titolare esclusiva dell’area di copertura della cantina interrata, essendo quell’area pertinenziale al condominio per una serie di ragioni; b) andava riconfermata la sentenza di primo grado, anche in ordine alla divisione delle parti comuni e nel relativo conguaglio, dato che lo stesso recepiva un progetto di divisione equo e, certamente, non piu’ favorevole al (OMISSIS); c) in ordine alla quantificazione delle spese relative alla fognatura, il Giudice di primo grado era stato ampiamente esaustivo nell’esporre le ragioni per le quali non andavano accolte le contestazioni sollevate dalla (OMISSIS) circa la congruita’ dei costi stimati dalla CTU; d) andava, altresi’ rigettato l’appello in ordine al diritto al risarcimento dei danni del garage di proprieta’ (OMISSIS); e) legittime dovevano ritenersi le aperture delle finestre oggetto di contestazione sul tetto comune, dato che il condomino, proprietario del piano sottostante il tetto comune poteva aprire su di esso abbaini e finestre perche’ non erano incompatibili con la destinazione del tetto stesso; f) correttamente il Tribunale ha ritenuto legittimo il balcone di pertinenza della p.m. (OMISSIS) gravando su di esso per l’intero e non determinando ulteriori aggravi per la unita’ immobiliare n. (OMISSIS); g) corretta era la sentenza di primo grado laddove ha ritenuto legittime le porte e vedute aperte su muri comuni in quanto non arrecavano pregiudizio alla stabilita’ e al decoro architettonico dell’edificio; h) la costruzione dei garages interrati erano stati realizzati conformemente al progetto assentito e alla seccessiva variante; i) Per le stesse ragioni fin qui evidenziate, andava rigettato l’appello relativo all’eliminazione delle bocche di lupo; 1) la sentenza di primo grado andava riconfermata nella parte in cui aveva rigettata la domanda della (OMISSIS) di rimborso delle spese asseritamene sostenute per la manutenzione del giardino perche’ non era stato dimostrato che quelle spese fossero urgenti e necessarie tanto da non consentire l’attivazione dell’assemblea condominiale, m) correttamente il giudice di primo grado ha respinto la domanda della (OMISSIS) di risarcimento dei danni arrecati dal (OMISSIS) alle parti comuni, dato che non era stata data prova che alcuni lavori fossero stati eseguiti.
La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta dalla societa’ (OMISSIS) con ricorso affidato a sette motivi, illustrati con memoria. (OMISSIS) ha resistito con controricorso e, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale per un motivo. La societa’ (OMISSIS) ha resistito al ricorso incidentale con autonomo controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, i ricorsi, principale e incidentale, ai sensi dell’articolo 335 c.p.c., vanno riuniti atteso che sono stati proposti contro la stessa sentenza.
A.- Ricorso Principale.
-1.- Con il primo motivo la societa’ (OMISSIS) lamenta la violazione e falsa applicazione articolo 1117 c.c., del Regio Decreto n. 499 del 1929, articolo 2 e articoli 1, 6, 10 del nuovo testo della legge generale sui libri fondiari allegato al Regio Decreto n. 499 del 1929, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Secondo il ricorrente la Corte di Trento avrebbe erroneamente classificato come proprieta’ comune alle unita’ immobiliari (OMISSIS) l’area del terreno soprastante la cantina interrata della p.m. (OMISSIS) eppero’, posto che il fondo de quo non puo’ essere ricompreso in alcuna categoria indicata dall’articolo 1117, era necessario che il Giudice di merito indicasse il titolo in base al quale lo riteneva comune e non poteva limitarsi ad invocare l’applicazione dell’articolo 1117 c.c.. Per altro, la Corte di Trento, sempre secondo la ricorrente, non avrebbe tenuto conto dell’esistenza di elementi idonei a sovvertire la presunzione di comproprieta’.
Cio’ posto, la ricorrente formula i seguenti quesiti di diritto: a) e’ vero o meno che la dizione “Il suolo su cui sorge l’edificio” cui si riferisce l’articolo 1117 c.c., n. 1, riguarda solo la porzione di terreno occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni dell’edificio, mentre il suolo adiacente e circostante puo’ rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo?-
b) vero o meno che nel sistema tavolare sono elementi (titoli) idonei a vincere la presunzione di comproprieta’ le descrizioni contenute nel libro maestro e nei documenti in forza dei quali il conservatore tavolare ha proceduto all’iscrizione del diritto di proprieta’ e alla descrizione della estinzione e della conformazione delle partite tavolari?
1.1.- Il motivo e’ infondato in base all’assorbente considerazione che la Corte di Appello ha considerato cortile (e quindi comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c.) la zona di terreno di cui si discute. Infatti, nel caso in esame la Corte di Trento – ha accertato, tra l’altro, che il terreno presente in corrispondenza della cantina interrata della p.m. (OMISSIS) era stato destinato, come parte del cortile (utile a dare aria e luce ai locali prospicienti sullo stesso di proprieta’ esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi), a servizio comune dell’edificio. Esplicitamente, la sentenza impugnata afferma che il terreno di cui si dice fu rimosso allo scopo di realizzare tale locale, cioe’, la cantina, ma fu, poi, nuovamente sistemato in maniera tale da mimetizzare la struttura muraria interrata e restituire unitarieta’ all’area esterna circostante, facendo di quest’ultima uno spazio interamente a servizio dell’edificio. E, di piu’, la sentenza impugnata afferma: a) che “a contrario”, qualora si ritenesse l’area di copertura della p.m. 8 di esclusiva proprieta’ della (OMISSIS), il (OMISSIS) verrebbe a trovarsi sfornito di accesso agli appartamenti facente parte della pp.mm. (OMISSIS) non essendo praticabile un accesso del cortile sottostante; b) che la parte esterna, comprese le aree strettamente circostanti quella ricadente sulla cantina interrata, dai documenti catastali venivano indicate come comuni alle unita’ abitative p.m. (OMISSIS).
2- Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta ancora la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., del Regio Decreto n. 499 del 1929, articolo 2 e articoli 1, 6, 10 del nuovo testo della legge generale sui libri fondiari allegato al Regio Decreto n. 499 del 1929, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Secondo la ricorrente, la sentenza impugnata violerebbe la norma del libro fondiario vigente in Trentino Alto Adige, il quale stabilisce la costitutivita’ e la precettivita’ delle iscrizioni nei libri fondiari, al fine di determinare l’estinzione del diritto di proprieta’ sui fondi indicati nei vari corpi tavolari. Piuttosto, la descrizione tavolare della p.m. (OMISSIS) e il piano di casa che costituisce parte integrante del libro maestro, non consentiva al giudice di merito di affermare la comproprieta’ della p.m. (OMISSIS).
Cio’ posto, la ricorrente formula i seguenti quesiti di diritto: a) e’ vero o meno che a mente del Regio Decreto n. 499 del 1929, articolo 2 e degli articoli 1, 6 e 10 del nuovo testo della legge in generale sui libri fondiari di ogni corpo tavolare si ricava dalle risultanze del libro maestro, nonche’ dal contenuto dei documenti richiamati sui quali l’iscrizione si fonda, il contenuto dei quali deve intendersi come trascritto nel libro maestro?; b) e’ vero o meno che nel sistema tavolare, la comproprieta’ di un corpo tavolare non puo’ essere iscritta che per quote, salve le eccezioni stabilite dalla legge?
2.1.- Anche questo motivo, visto sotto il profilo della formulazione del quesito di diritto soddisfa solo parzialmente la prescrizione di cui all’articolo 366 bis c.p.c., perche’ come e’ evidente, in questo caso viene indicato in modo puntuale il principio di diritto che la Corte di Trento avrebbe violato e/o, soprattutto, il principio che nel caso concreto avrebbe dovuto applicare, e’, comunque, infondato.
La Corte di merito nell’escludere che il terreno oggetto della controversia fosse di proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) ha chiarito che nel foglio A2 del libro fondiario la p.m. (OMISSIS) era costituita da piano terra, due cantine ingresso ufficio e wc, e specificava che sono comuni alle p.m. (OMISSIS) nel piano terra, cortile anticentrale termica, con propri gradini dal cortile, centrale termica, nel tetto, torretta camini, vano scale e pianerottolo dal piano terra al secondo piano. Pertanto, nella descrizione della p.m. (OMISSIS) non era citato quale proprieta’ esclusiva un cortile mentre il cortile era indicato soltanto nelle descrizione dei beni comuni e, considerato che le porzioni di cortile a fianco della cantina interrata sono di proprieta’ comune, anche la porzione di terreno soprastante la cantina interrata andava posta in comproprieta’ tra le pp. mm. (OMISSIS) (essendo, per altro, posta a servizio dell’edificio).
Pertanto, a fronte di tali risultanze, la presunzione di condominilalita’ del bene oggetto della controversia avrebbe potuto essere esclusa con la dimostrazione della proprieta’ esclusiva che la societa’ (OMISSIS) non ha fornito. Come ha affermato questa Corte in altra occasione (n. 2670 del 23/02/2001): per vincere la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 cod. civ., non sono sufficienti il frazionamento-accatastamento, e la trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.
3.- Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 840 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Secondo la ricorrente, la Corte di Trento nel ritenere la comproprieta’ dell’area del terreno soprastante la cantina interrata della p.m. (OMISSIS), non avrebbe tenuto conto che l’oggetto del contendere non era tanto la copertura (la soletta in cemento) della cantina, ma lo strato di terreno vegetale depositatosi sulla predetta copertura al quale pero’ non potrebbero esser applicate le norme in materia di proprieta’ immobiliare trattandosi di un bene mobile e non immobile.
Diversamente opinando, ritiene la ricorrente, se cioe’, detto sottile strato di terreno vegetale venisse considerato suolo, verrebbero a convivere due assetti proprietari inconciliabili tra di loro. A mente dell’articolo 840 c.c., la proprieta’ del suolo si estende al sottosuolo e percio’, se il principio di diritto affermato dalla Corte di Appello venisse confermato, un domani il comproprietario del suolo potrebbe decidere di procedere ad una escavazione.
Cio’ posto, la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: a) E’ vero meno che ai sensi dell’articolo 840 c.c., per suolo debba intendersi una porzione di terreno sul quale il titolare del diritto di proprieta’ possa esplicare una libera utilizzazione?; b) e’ vero o meno che non puo’ essere qualificato giuridicamente come fondo un sottile strato di terra e pietrisco depositato e/o comunque, presente sulla struttura di copertura di un locale interrato, struttura posizionata sul livello della campagna?; c) e’ vero o meno che alla res di cui al capoverso che precede debbano applicarsi le norme in materia di beni mobili e non di beni immobili?
3.1.- Anche questo motivo e’ infondato.
Va qui precisato che spesso i fabbricati condominiali sono dotati di spazi esterni, parti comuni, quali cortili, giardini o viali di passaggio, che svolgono, anche, la funzione di copertura di piani interrati adibiti per lo piu’ a parcheggi o cantine. Tale funzione non incide sulla naturale e principale funzione dei cortili che, in quanto beni comuni, e’ quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprieta’ esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi. In questi casi, non vi e’ una commistione tra due proprieta’ diverse: l’una avente ad oggetto la cantina e l’altro avente ad oggetto il cortile, o meglio, la superficie della copertura della cantina, in quanto siamo in presenza di due proprieta’, aventi ad oggetto beni individuati, in ragione della diversa funzione che viene svolta da una stessa cosa (la soletta di copertura della cantina).
Ora, nel caso in esame, come ha chiarito la Corte di merito “(…) era impossibile ritenere che la copertura della p.m. 8 sia stata attribuita in proprieta’ esclusiva a tale porzione materiale quanto era indispensabile per accedere alle pp.mm. (OMISSIS)”. Piuttosto, il terreno presente in corrispondenza della cantina interrata della p.m. (OMISSIS) fu rimosso allo scopo di realizzare tale locale, ma fu, poi, nuovamente sistemato in maniera tale da mimetizzare la struttura muraria interrata e restituire unitarieta’ all’area esterna circostante, facendo di quest’ultima uno spazio interamente a servizio dell’edificio. In altri termini, la Corte di merito ha sufficientemente chiarito che la copertura della cantina sotterranea di proprieta’ esclusiva di un singolo condomino era stato ripristinato nella sua funzione di cortile e/o ad unico viale di accesso all’edificio condominiale relativo alle pp.mm. (OMISSIS), senza ipotizzare una comunione delle sole zone costituenti il terreno che copriva il solaio della cantina.
4- Con il quarto motivo, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 817 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’ l’omessa e/o insufficiente motivazione. Secondo la ricorrente, il giudice di merito ha erroneamente attribuito all’aerea in esame natura pertinenziale, dato che, nel caso di specie difettano i presupposti del rapporto pertinenziale dal momento che non esiste alcun rapporto di complementarieta’ ed i beni appartengono a persone diverse.
Cio’ posto, la ricorrente formula i seguenti quesiti di diritto: a) e’ vero o meno che ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio e’ necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonche’ del requisito oggettivo della contiguita’, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un’utilita’ al bene principale? La carenza di motivazione e’ invece riscontrabile nella parte in cui il giudice di merito ha affermato la pertinenzialita’ dell’area oggetto di causa esclusivamente sulla base dell’esistente rapporto di complementarieta’, senza indagare in merito alla sussistenza dell’elemento soggettivo.
4.1.- Il motivo e’ inammissibile perche’ censura un’argomentazione della sentenza impugnata svolta “ad abundantiam”, e, pertanto, non costituente “ratio decidendi” della medesima. Come appare evidente (pag. 15 della sentenza), la Corte di merito, a conferma che l’area sovrastante la cantina sotterranea non appartenesse in via esclusiva alla societa’ attuale ricorrente, riconfermava ad abuntantiam l’orientamento espresso dal Tribunale, secondo il quale “tale era la destinazione piu’ logica e naturale per l’area sovrastante la cantina che, altrimenti, per la sua ubicazione, avrebbe costruito una sorta di isola di pochi metri quadrati all’interno di una vasta area oggettivamente pertinenziale alla casa, priva di alcuna congrua utilizzabilita’. In effetti, la destinazione pertinenziale, originariamente impressa dal proprietario costruttore ed oggettivamente rilevabile ad un semplice esame dei luoghi, e’ rimasta immutata, anche dopo il frazionamento dello stabile e la costituzione del condominio, tanto che con la formazione delle singole unita’ abitative tutta l’area esterna alla casa, oltre a mantenere la medesima conformazione, e’ stata catastalmente indicata come comune alle singole unita’ abitative”. In definitiva la Corte di Appello ha fatto riferimento, non alla pertinenzialita’ tipica ex articolo 817 c.c., ma alla pertinenzialita’ ex articolo 1117 cod. civ..
5.- Con il quinto motivo, la ricorrente lamenta l’omessa pronuncia e conseguente violazione dell’articolo 112 c.p.c.. Con questa censura, la ricorrente si duole che la Corte di Trento abbia accolto il progetto divisionale proposto dal CTU senza avvedersi della sua iniquita’ e del suo evidente favore nei confronti del (OMISSIS) e senza tener conto delle censure mosse nell’atto di appello.
Precisa la ricorrente, che il piano divisionale accolto, da luogo ad una serie di inconvenienti: a) si inibisce, sostanzialmente, alla (OMISSIS) di poter utilizzare il giardino posto sul lato destro nord, guardando il progetto divisionale, nonche’ di accedere alla pubblica via a piedi che con mezzi. B) sulla proprieta’ che viene attribuita al resistente nella zona vicina all’edificio insiste una cisterna di gasolio utilizzata dalla p.m. 8, eppero’ il giudice di merito non ha provveduto a costituire un diritto di servitu’ di passo; c) vicino alla cisterna c’e’ l’accesso nell’edifico utilizzato dal resistente, detto ingresso risulta se non l’unico il piu’ agevole per accedere alle altre parti dell’edificio (tetto e il giroscale) e, dunque, sarebbe stato diritto del (OMISSIS) ottenere una servitu’ di passo, anche per accedere a dette parti comuni attraverso quell’ingresso, diritto che il giudice di merito non ha riconosciuto.
Cio’ posto, la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: e’ vero o meno che costituisce obbligo del giudice di rendere pronuncia in ordine alle richieste e domande delle parti, violandosi, altrimenti, il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (articolo 112 c.p.c.)?
5.1.- Il motivo e’ inammissibile perche’ con esso la ricorrente introduce problematiche nuove, che non sembra sia state trattate nel giudizio di merito.
Come afferma la Corte di Trento andava condivisa la sentenza impugnata del Tribunale che aveva recepito un progetto divisionale equo e, certamente, non piu’ favorevole al (OMISSIS), il quale si e’, invece, visto attribuire le aree meno favorite, ovvero quelle ubicate a nord, mentre la societa’ (OMISSIS) ha avuto la parte migliore esposta a sud e con una vista migliore sull’intera vallata (il (OMISSIS) sul punto non aveva proposto appello), ma non vi e’ traccia in sentenza delle richieste che emergano dalla censura in esame. Piuttosto, emerge dall’esposizione dei fatti di causa (pag. 4 del ricorso principale) che era stata formulata tardivamente la domanda di costituzione di servitu’ a favore della p.m. (OMISSIS) ed a carico delle parti comuni avente ad oggetto la destinazione a giardino di queste ultime.
6.- Con il sesto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 906 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c.. Secondo la ricorrente, erroneamente la Corte territoriale avrebbe riconosciuto che il nuovo balcone costruito da (OMISSIS) non costituiva violazione delle distanze legali perche’ esso costituiva una proiezione di quello gia’ esistente e non comportava alcun aggravio o costituzione di nuova veduta. Piuttosto, la Corte d appello non ha tenuto conto del fatto che, ove esiste un sottostante balcone, e, dunque, una sottostante veduta sul fondo p.m. (OMISSIS), cio’ non significava che la nuova veduta per cio’ solo poteva ritenersi lecita.
Cio’ posto, la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: a) e’ vero o meno che l’obbligo di rispettare le distanze per l’apertura delle vedute sul fondo vicino non viene meno per la preesistenza di altre vedute nel caso in cui la nuova veduta determini o crei un nuovo affaccio sul fondo medesimo?; b) e’ vero o meno che le distanze di cui all’articolo 906 c.c., devono essere rispettate, anche in contesto condominiale, allorche’ la veduta si collochi su una porzione di proprieta’ esclusiva e l’affaccio si eserciti sul fondo comune?
6.1.- Il motivo e’ infondato.
Come afferma la dottrina piu’ autorevole e anche la giurisprudenza di questa Corte, in tema di condominio negli edifici, la costruzione di balconi e pensili sul cortile comune e’ consentita al singolo condomino, purche’, ai sensi dell’articolo 1102 cod. civ., non risulti alterata la destinazione del bene comune, non pregiudichi la stabilita’ ed il decoro architettonico dell’edificio e non diminuisca sensibilmente la fruizione di area e luce per i proprietari dei piani inferiori.
La sentenza della Corte di Trento, nella parte in cui ha ritenuto legittima la costruzione del nuovo balcone, oggetto di controversia, e’ coerente ai principi normativi qui espressi. Nell’ipotesi in esame, la Corte di merito tenuto conto che il CTU aveva accertato che il balcone di cui si dice era stato realizzato in allineamento con sottostante esistente balcone di pertinenza della p.m. (OMISSIS) (primo piano) gravando su di esso per l’intero e non determinando ulteriori aggravi per la p.m. (OMISSIS), ha ritenuto che il nuovo balcone integrasse gli estremi di una proiezione di quello gia’ esistente, non determinando alcun aggravio o costituzione di una nuova veduta, ne’ una violazione delle distanze legali.
Pertanto, la decisione impugnata non merita alcuna censura e, comunque, non merita la censura avanzata dall’attuale ricorrente.
7.- Con il settimo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 873 c.c. e articolo 116 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., e difetto di motivazione. La societa’ (OMISSIS) con il motivo in esame sostanzialmente lamenta che il Giudice di merito abbia rigettato la domanda volta ad ottenere l’arretramento del garage della parte odierna resistente, sull’erroneo presupposto che i volumi interrati non costituiscono elementi computabili ai fini del rispetto delle distanze. Eppero’ tale decisione integra gli estremi di un’errata applicazione delle norme di cui all’articolo 873 c.c. e articolo 116 c.p.c., nonche’ di un difetto di motivazione. In particolare, il muro posto a Nord e, quindi, da realizzarsi in prossimita’ dell’edificio principale doveva essere eretto ad una distanza rispetto a quest’ultimo pari a due metri, mentre e’ stato realizzato ad una distanza di 53 centimetri, il muro lato sud che doveva essere realizzato ad una distanza di due metri e’ stato realizzato ad distanza di poco piu’ di un centimetro. La realizzazione dei garages interrati ha determinato un innalzamento di quota del terrapieno preesistente con conseguente configurabilita’ di un aumento di volume, cosi’ come e’ stato accertato dal CTU e confermato dal tecnico del Comune di (OMISSIS).
Cio’ posto, la ricorrente formula il seguente quesito di diritto: e’ vero o meno che in relazione alle prescrizione di cui all’articolo 873 c.c., costituisce costruzione ogni manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria, a prescindere dalla misura di detta volumetria? La carenza e/o insufficiente motivazione deriva dal fatto che il giudice di merito non ha correttamente valutato le risultanze istruttorie che sopra abbiamo indicato, posto che, se avesse correttamente esercitato il potere-dovere conferitogli dall’articolo 116 c.p.c., avrebbe dovuto pervenire alla conclusione che nella specie si e’ verificato un incremento di volumetria.
7.- Anche questo motivo di censura non ha ragion d’essere e non puo’ essere accolto non solo perche’ si traduce nella richiesta di una nuova e diversa valutazione delle risultanze istruttorie richiamate dalla stessa sentenza impugnata che non puo’ essere proposta al Giudice di legittimita’, dato che la valutazione del Giudice di merito non presenta vizi logici ed e’ ponderata e coerente con i risultati cui e’ pervenuto il CTU, ma, e soprattutto, perche’ la decisione impugnata e’ coerente con i principi normativi in tema di distanze relative ad un manufatto interrato.
Come si legge in sentenza, la Corte di Trento, nell’escludere che i garages di parte resistente integrassero gli estremi di una violazione delle distanze legali, ha confermato esplicitamente quanto affermato dal Giudice di primo grado e, cioe’, che: si ritiene provato all’esito degli elaborati peritali a firma ing. (OMISSIS) ed a firma del geometra (OMISSIS) che il volume realizzato sia del tutto interrato e che l’opera costituita dal garage realizzato non risulta sopraelevata rispetto alla situazione plano altimetrica prodotta nel progetto quale “situazione ante lavori”. Alla mancata sussistenza di un terrapieno artificiale, e, dunque, di un nuovo corpo dal quale misurare le distanze legali rispetto alla proprieta’ esclusiva della (OMISSIS), consegue l’assorbimento di ogni valutazione sul mancato rispetto delle distane stesse.
E la stessa sentenza ha ulteriormente chiarito che l’affermazione della (OMISSIS) che i garages interrati avevano determinato un terrapieno artificiale volumetricamente superiore al precedente livello di terreno e che la loro costruzione aveva violato le disposizioni in materia di distanze, non aveva ragion d’essere dato che era smentita dalla CTU e dalle conclusioni cui era pervenuto lo stesso geometra (OMISSIS).
B.- Ricorso incidentale.
8.- Con l’unico motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS) lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1102, 1120 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., articoli 112 e 115 c.p.c., articolo 132 c.p.c., comma 4, articolo 345 c.p.c., comma 3, omessa pronuncia sulle istanze istruttorie in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’ in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4. Secondo il ricorrente in via incidentale la Corte di Trento, erroneamente, ha respinto la domanda con il quale (OMISSIS) aveva chiesto l’accertamento del suo diritto a trasformare la parte di giardino con accesso ad ovest ed ancora comune e utilizzarlo per il transito veicolare, ritenendo che la situazione prospettata dall’interessato costituiva, non una forma di utilizzo piu’ intenso, ma una trasformazione della destinazione del bene comune da giardino a strada di pertinenza della proprieta’ esclusiva di un singolo partecipante a danno di un altro comproprietario. Piuttosto, eccepisce il ricorrente, la Corte avrebbe erroneamente applicato la norma di cui all’articolo 1120 c.c., anziche’ l’articolo 1102 c.c., non avendo correttamente valutato le risultanze processuali. Intanto l’utilizzo da parte del (OMISSIS) dell’area per il transito veicolare non importerebbe alcuna compromissione dei diritti della (OMISSIS), dato che potrebbe esercitare tale identica facolta’ precisandosi che l’area de qua e’ gia’ utilizzata dalla (OMISSIS) per accedere alla p.m. (OMISSIS) che non dispone di altri accessi. E di piu’, le prove offerte dal ricorrente per dimostrare che il tratto di terreno sarebbe stato sempre destinato a transito anche veicolare non sono state compitamente esaminate, ma del tutto acriticamente scartate come mera affermazione del (OMISSIS) secondo il quale in passato nell’area di cui si dice vi sarebbe stato un passaggio di mezzi pesanti. Sicche’, il mancato esame delle prove offerte comporterebbe un vizio di motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia, individuandosi (il fatto controverso) nella pregressa destinazione o meno del bene al transito veicolare.
Cio’ posto, il ricorrente, in via incidentale, formula i seguenti quesiti di diritto:
1) se costituisca o meno innovazione vietata ai sensi dell’articolo 1102 c.c. o dell’articolo 1120 c.c. e se comporti alterazione o modifica della destinazione d’uso o della consistenza materiale del bene, la sistemazione o comunque l’utilizzo da parte di uno dei comproprietari di una parte della proprieta’ comune per accedere all’immobile di sua proprieta’ esclusiva con mezzi nel caso in cui sia, comunque, garantita all’altro comproprietario partecipare alla comunione, la possibilita’ di farne identico uso;
2) se costituisca mutamento o alterazione di destinazione vietato dall’articolo 1102 c.c. o dell’articolo 1120 c.c., l’utilizzo da parte di uno dei comproprietari di un’area per il transito veicolare allorquando, si deduca che la stessa fosse in precedenza adibita al solo transito pedonale;
3) se la mancata valutazione delle istanze istruttorie offerte dal ricorrente sulla circostanza che il tratto di cortile oggetto di causa fosse da sempre destinato ed adibito al transito di veicoli, la mancata pronuncia sulle istanze istruttorie di prova testimoniale e sull’istanza di acquisizione di prova documentale ai sensi dell’articolo 345 c.p.c., comportino il viso di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo indicandosi lo stesso nell’accertamento della dedotta pregressa destinazione dell’area comune al transito dei veicoli su cui il ricorrente ha chiesto di poter esercitare il transito con mezzi sino ai garages interrati di sua proprieta’ esclusiva e se detta omessa insufficiente o contraddittoria pronuncia importi nullita’ della sentenza, le ragioni per cui la motivazione e’ ritenuto omessa insufficiente o contraddittoria si indicano nella mancata indicazione da parte del giudice di merito delle ragioni per le quali non ha ritenuto rilevanti o comunque ha disatteso le prove offerte dal signor (OMISSIS) sul punto;
4) se sussista vizio di omessa insufficiente o contraddittoria motivazione sul punto in cui la sentenza impugnata ha ammesso di indicare le ragioni per cui ha ritenuto di disattendere gli elementi di prova forniti dal signor (OMISSIS) a dimostrazione della precedente destinazione dell’area al transito dei veicoli e nel punto in cui ha ammesso di accertare in concreto sulla base dell’effettiva entita’ e qualita’ dell’incidenza dell’uso dell’area comune preteso dal signor (OMISSIS) se sussiste modifica o alterazione o modificazione nell’utilizzo della cosa comune vietata dall’articolo 1102 c.c. e dall’articolo 1120 c.c., indicandosi il fatto controverso nell’accertamento della dedotta pregressa destinazione dell’area comune al transito dei veicoli su cui il ricorrente ha chiesto di esercitare il transito con mezzi sino al garage interrato di sua proprieta’ esclusiva, le ragion i per cui la motivazione e’ ritenuta insufficiente, si indicano nella mancata specificazione da parte del giudice di merito dell’effettiva entita’ e qualita’ dell’incidenza dell’uso dell’area comune;
5) se pertanto sussista nel caso di specie violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e specificatamente della norma di cui all’articolo 1102 c.c. o di quella di cui all’articolo 1120 c.c..
8.1.- Il motivo e’ infondato e non puo’ essere accolto, perche’ la Corte di Trento ha correttamente applicato i principi in tema di utilizzazione della cosa comune e non ha omesso di vagliare le prove offerte dal ricorrente in via incidentale.
a) Appare opportuno chiarire che in tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’articolo 1120 cod. civ., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l’articolo 1102 cod. civ., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde s’inquadrano nelle facolta’ del condomino in ordine alla migliore, piu’ comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facolta’ che incontrano solo i limiti indicati nello stesso articolo 1102 cod. civ..
Ora, nel caso in esame, il Tribunale prima e la Corte territoriale dopo, hanno accertato che le opere prospettate dal (OMISSIS), comportando il mutamento dell’originaria destinazione del bene di cui si dice, data dal comproprietario (OMISSIS), costituivano una vera e propria innovazione. E di piu’, l’esercizio del transito veicolare richiesto dal (OMISSIS) per accedere ai suoi garages interrati determinava un mutamento della destinazione dell’area in misura piu’ gravosa sia per il bene comune che per la proprieta’ esclusiva della (OMISSIS), atteso che la stessa realizzazione dell’accesso carraio avrebbe comportato una notevole riduzione se non addirittura scomparsa (data la limitata larghezza dell’area) dell’effetto prato. Pertanto, a fronte di tale accertamento, appare corretta la decisione della Corte di Trento di ritenere che la situazione prospettata da (OMISSIS) costituiva, non una forma di utilizzo piu’ intenso della parte di giardino comune interessata, ma una trasformazione della destinazione del bene comune da giardino in strada di pertinenza della proprieta’ esclusiva di un singolo partecipante a danno di un altro comproprietario.
b) A sua volta, la Corte di merito ha anche escluso con argomentazione logica, adeguata e, soprattutto, fondata su documentazione acquisita in giudizio, che in passato vi sarebbe stata su quell’area un passaggio di mezzi pesanti. In particolare, la Corte di merito ha avuto modo di chiarire che l’accesso da ovest e’ stato realizzato e mantenuto – come confermavano le fotografie in atti – come accesso pedonale alla proprieta’ e al terreno circostante ed “attualmente” era rifinito a prato con corsia pedonale in blocchi di cemento, specificando, altresi’, che il predetto stato dei luoghi era stato anche accertato dal Giudice di primo grado. D’altra parte, che la Corte territoriale abbia fondato l’esclusione di cui si dice su riscontri probatori ovvero sui documenti acquisti in giudizio, ritenuti sufficienti per lo scopo, appare evidente, anche da quanto evidenzia lo stesso ricorrente (pag. 39 del controricorso e ricorso incidentale) laddove richiama l’ordinanza del 6 novembre 2006 con la quale la Corte di merito riteneva irrilevanti le istanze istruttorie avanzate dal (OMISSIS) perche’ le circostanze che si intendevano dimostrare” (…) trovavano riscontro nei documenti prodotti in atti o erano pacifiche tra le parti oppure erano state evidenziate dal CTU”.
In definitiva, riuniti i ricorsi, vanno rigettati entrambi. La soccombenza reciproca e’ ragione sufficiente per compensare le spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi li rigetta entrambi. Compensa le spese.

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