Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 24 ottobre 2013, n. 24132. La falsa rappresentazione della realtà circa la natura (agricola o edificatoria) di un terreno, ricadendo direttamente su di una qualità dell’oggetto, integra l’ipotesi normativa dell’errore di fatto e non di diritto, poiché la inesatta conoscenza della norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una (altrettanto) inesatta conoscenza della circostanza della edificabilità o inedificabilità del suolo, di una circostanza, cioè, inerente ai caratteri reali del bene, differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a scopi edilizi essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi, così che le parti di una compravendita si determinano alla stipula del negozio proprio in relazione alle qualità del terreno ed alle utilità (ed utilizzazioni) da esso ricavabili, incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua vera natura (errore che, per converso, non influirà sulla validità del contratto qualora verta esclusivamente sul valore, attenendo, in tal caso, ai motivi che possano aver indotto le parti alla stipula e che, come tali, non spiegano una incidenza diretta sul processo formativo del volere negoziale)

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza  24 ottobre 2013, n. 24132

Svolgimento del processo

T..P. , con atto notificato in data 13.3.1990 conveniva in giudizio avanti al tribunale di Lamezia Terme, i coniugi M.G. e J.J..W. , e, premesso di avere acquistato da questi ultimi un apprezzamento di terreno sito nel comune di (omissis) di mq 3180, ivi compresa la concessione edilizia n. … per costruirvi sopra un edificio, della cui validità ed efficacia si facevano garanti i venditori, lamentava che, immessosi nel possesso dell’area, ed iniziata la costruzione di cui alle menzionata concessione, i relativi lavori erano stati successivamente sospesi dal comune di (omissis) , che in autotutela provvedeva poi ad annullare la stessa concessione edilizia. Chiedeva quindi l’attore – sul presupposto che era venuta meno la condizione fondamentale che lo aveva spinto all’acquisto del terreno – che il tribunale adito dichiarasse la proprietà in suo favore del cespite in questione, disponendo con sentenza che tenesse luogo dell’atto pubblico, il relativo trasferimento, però al prezzo corrispettivo risultante in corso di causa in relazione alla natura non edificatoria del terreno stesso e comunque nell’importo non superiore a quanto da esso P. già versato.
Si costituivano i convenuti deducendo – per quanto qui ancora importi – che la concessione edilizia al momento della stipula del contratto era perfettamente valida ed efficace; chiedevano di essere autorizzati a chiamare in giudizio l’arch. Vi..Ma. che aveva assunto nella scrittura privata del 1989 la figura del garante; domandavano altresì in riconvenzione, sulla base della qualificazione del contratto quale preliminare di compravendita, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo (giusta controscrittura privata in data 29.05.1989) ed il pagamento del residuo prezzo. Autorizzata la chiamata in giudizio dell’arch. Ma. – che rimaneva contumace – ed espletata la CTU, l’adito Tribunale di Lamezia Terme, con sentenza in data 26.01.2002 disponeva il trasferimento della proprietà del cespite all’attore P. per il prezzo che riduceva ex art. 1492 c.c. in Euro 56.810,259 (L. 110.000.000) già versato alla stipula della scrittura. La sentenza era appellata dai i coniugi G..M. e W.J.J. che ne chiedevano l’annullamento o la riforma per vari motivi. Nella resistenza di parte appellata, l’adita Corte d’Appello di Catanzaro con sentenza n. 462/2006 depos. in data 31.08.2006, in accoglimento dell’impugnazione, disponeva il trasferimento della proprietà dell’immobile, ma per il prezzo complessivo come pattuito al momento della stipula, pari ad Euro 113.620,52, condannando gli appellati al pagamento della somma di Euro 56.810,26 in favore degli appellanti M. – W. , subordinando infine l’efficacia dell’atto traslativo al pagamento della residua parte del prezzo. Osservava la Corte catanzarese che la diversa natura edificabile o meno del terreno non costituiva vizio del bene compravenduto legittimante l’applicazione dell’art. 1492 c.c., potendo dare origine al più ad un errore sulla qualità dell’oggetto, rilevante unicamente ai fini della risoluzione del contratto (richiamava a tal fine la pronuncia delle S.U. n. 5900/1997); ciò comportava di conseguenza l’obbligo per gli acquirenti di corrispondere ai coniugi M. – W. il prezzo di acquisto nella misura pattuita dagli originari contraenti e non per un importo ridotto dalla diversa “qualità” del terreno. Per la cassazione di tale sentenza ricorrono C..P. e V..T. sulla base di 2 mezzi; resistono con controricorso gli intimati. Le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Motivi delle decisione

1 – Con il primo motivo del ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e degli art. 331 e/o 332 cpc. Lamentano che i coniugi appellanti non avevano notificato l’atto d’appello anche al terzo da essi chiamato in causa nel giudizio di 1 grado, l’arch. Ma. a titolo di garanzia, ciò che renderebbe affetta da nullità assoluta la sentenza di 2 grado in quanto il giudice d’appello doveva provvedere ad assegnare un termine per la notifica dell’atto d’appello.
La doglianza non ha pregio, in quanto la fattispecie non configura un’ipotesi litisconsorzio necessario, trattandosi di garanzia impropria, divenendo in appello scindibile la causa di garanzia, atteso che, peraltro il terzo chiamato è rimasto contumace nel giudizio di 1 grado.
In proposito, secondo questa S.C.: “Nel caso in cui il convenuto chiami in causa un terzo esperendo nei suoi confronti una domanda di garanzia impropria, deve escludersi in appello l’inscindibilità delle cause ai fini dell’integrazione del contraddittorio nelle fasi di impugnazione, in una situazione processuale caratterizzata dalla circostanza che il chiamato (rimasto contumace) non ha contestato la fondatezza della domanda proposta nei confronti del proprio chiamante e l’attore (appellante) non ha proposto domande nei confronti del chiamato ( Cass. Sentenza n. 11060 del 10/11/1997).
2 – Passando al 2 motivo, con esso di denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1492 e 2392 c.c..
Si osserva che l’edificabilità o meno del terreno incide sul valore del terreno venduto; la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. può essere quindi richiesta anche se si tratta di preliminare di vendita (e non di contratto definitivo) per riequilibrare le prestazioni delle parti; si può dunque chiedere congiuntamente al trasferimento del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c., anche la riduzione del prezzo della res venduta ex art. 1492 c.c.
La doglianza è inammissibile.
Osserva infatti il Collegio che il predetto mezzo non affronta in alcun modo il thema decidendum della decisione impugnata, costituito dall’avere la Corte negato che la questione dell’edificabilità o meno del terreno non costituiva un vizio del bene compravenduto legittimante l’applicazione dell’art. 1492 c.c., potendosi tradurre al più in un errore sulla qualità dell’oggetto, eventualmente rilevante unicamente ai fini della risoluzione del contratto.

Nella fattispecie non si discute tanto se, in caso di preliminare di vendita, si possa configurare l’azione per esecuzione in forma specifica ex art. 2932 unitamente alla “quanti minoris” ex art. 1492 c.c. e dunque la compatibilità tra le due azioni come del resto ammette pacificamente la giurisprudenza (Cass. S.U. n. 1720 del 27/02/1985 (Rv Cass. n.1562 del 26.01.2010; Cass. n. 5121 del 19.04.2000);
la corte territoriale ha invece affermato che nel caso di specie non esiste alcun vizio o difetto della cosa compravenduta, quanto al più di un errore dell’acquirente sulla qualità della stessa, che come tale potrebbe legittimare, in base ai principi generali, solo l’azione di risoluzione del contratto ma non l’actio quanti minoris.
Ciò del resto è conforme all’insegnamento di questa S.C., secondo cui: “la falsa rappresentazione della realtà circa la natura (agricola o edificatoria) di un terreno, ricadendo direttamente su di una qualità dell’oggetto, integra l’ipotesi normativa dell’errore di fatto e non di diritto, poiché la inesatta conoscenza della norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una (altrettanto) inesatta conoscenza della circostanza della edificabilità o inedificabilità del suolo, di una circostanza, cioè, inerente ai caratteri reali del bene, differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a scopi edilizi essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi, così che le parti di una compravendita si determinano alla stipula del negozio proprio in relazione alle qualità del terreno ed alle utilità (ed utilizzazioni) da esso ricavabili, incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua vera natura (errore che, per converso, non influirà sulla validità del contratto qualora verta esclusivamente sul valore, attenendo, in tal caso, ai motivi che possano aver indotto le parti alla stipula e che, come tali, non spiegano una incidenza diretta sul processo formativo del volere negoziale) (Cass. Sez. U, Sentenza n. 5900 del 01/07/1997).
Pertanto i motivi del ricorso per cassazione devono investire necessariamente tutte le questioni che abbiano formato oggetto del thema decidendum del giudizio di secondo grado (Cass. n. 22154 del 24/11/2004); l’inosservanza di tale obbligo comporta la reiezione del ricorso.
Il ricorso dev’essere dunque rigettato. Attesa la peculiarità della fattispecie e le difficoltà della questione trattate, si ritiene tuttavia di compensare le spese processuali.

P.Q.M.

rigettata il ricorso e compensa le spese processuali di questo giudizio.