Corte di Cassazione, sezione III, sentenza n. 18665 del 6 agosto 2013. Nessun indennizzo per le migliorie se escluso dal contratto

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Corte di Cassazione, sezione III, sentenza n. 18665 del 6 agosto 2013. Nessun indennizzo per le migliorie se escluso dal contratto

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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza   n. 18665 del 6 agosto 2013

Svolgimento del processo

1. – B.M. e B.T. convenivano in giudizio M.F. in proprio e come legale rappresentante della Antica Pietrarossa s.n.c., alla quale i danti causa dei B. avevano concesso in locazione un immobile per l’esercizio di attività di ristorazione, per sentir convalidare la licenza per finita locazione alla data del 26 febbraio 2003.
La parte conduttrice resisteva alla domanda e proponeva, a sua volta, riconvenzionale per ottenere la condanna dei locatori al pagamento di un indennizzo per i miglioramenti eseguiti.
L’adito Tribunale di Messina, con sentenza parziale, accoglieva la domanda attorea di risoluzione della locazione e respingeva la domanda riconvenzionale della società conduttrice, perchè nulla era stato previsto dovesse essere corrisposto per migliorie eseguite nel corso del rapporto.

2. – L’impugnazione di tale sentenza da parte della società conduttrice veniva respinto dalla Corte di appello di Messina.
3. – Con sentenza definitiva del febbraio 2006, il Tribunale di Messina rigettava anche la domanda della società conduttrice per indennizzo di migliorie di opere “diverse da quelle previste nel contratto di locazione e nel progetto di massima del geom. S. Be.”.
4. – Anche tale sentenza veniva impugnata dalla Antica Pietrarossa s.n.c., che chiedeva il ristoro “di tutte le somme sborsate per l’esecuzione di lavori di miglioramento ed ampliamento del locale concesso in locazione non compresi nel progetto redatto dal geom. S. Be.”.
La Corte di appello di Messina rigettava tale gravame con sentenza resa pubblica il 3 febbraio 2009.
Il giudice di secondo grado riteneva infondato l’assunto della parte conduttrice appellante sulla erronea parificazione, operata dal Tribunale, tra opere individuate nel contratto e ivi non previste e successivamente eseguite, là dove la rinuncia all’indennità non poteva riguardare queste ultime opere, rispetto alle quali, ove non volute, i locatori avrebbero dovuto richiedere la risoluzione del rapporto e la demolizione dei manufatti. A tal riguardo, la Corte territoriale osservava che gli artt. 4 e 7 del contratto di locazione inter partes disponevano, in modo sostanzialmente analogo, che la conduttrice non poteva avanzare pretesa alcuna per miglioramenti o addizioni apportati all’immobile, essendosi tenuto conto di siffatta circostanza nella determinazione del canone.
Quanto, poi, alla domanda subordinata proposta dalla società conduttrice ai sensi dell’art. 2041 cod. civ., essa era inammissibile in quanto proposta soltanto in appello e, comunque, “non… azionabile dato il suo carattere sussidiario”.
3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre M.F. in proprio e quale legale rappresentante della Antica Pietrarossa s.n.c., affidando le sorti dell’impugnazione a due motivi.
Resistono B.M. e B.T. con controricorso illustrato da memoria.

Motivi della decisione

1. – Preliminarmente, va dichiarata inammissibile l’eccezione di difetto di legittimazione del ricorrente M. in proprio, proposta dai controricorrenti sul presupposto che costui non fosse “personalmente parte del giudizio di merito”.
Ove con l’eccezione si ponesse soltanto questione della partecipazione al processo del M., essa sarebbe palesemente inconsistente, giacchè risulta chiaramente dalla sentenza impugnata che il predetto è stato parte del rapporto processuale in appello anche “in proprio”.
L’eccezione appare, invero, rivolta a contestare la legittimazione sostanziale dello stesso M., perchè carente della qualità di parte del rapporto di locazione, pertinente alla sola società Antica Pietrarossa.
Tuttavia, cosi intesa – e a prescindere dal fatto se fosse già stata sollevata nei gradi di merito – la deduzione avrebbe dovuto essere fatta valere tramite impugnazione incidentale avverso la sentenza della Corte territoriale e non già avanzata con il solo controricorso.
2. – Con il primo mezzo del ricorso è denunciata violazione, falsa o errata interpretazione dell’art. 1592 cod. civ. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.
I ricorrenti assumono che la sentenza parziale del Tribunale di Messina n. 3095/2002, passata in giudicato, avrebbe posto la fondamentale distinzione tra “le opere eseguite in forza degli obblighi assunti nel contratto, che non andavano remunerate… e le opere eseguite dalla società in assenza di qualsiasi previsione contrattuale che, invece, dovevano essere oggetto di valutazione”.
La Corte territoriale avrebbe, dunque, errato a ritenere che, in base agli artt. 4 e 7 del contratto di locazione, dall’indennizzo per migliorie fossero escluse non già le opere effettuate sulla scorta del progetto del geom. Be. (che erano, invero, le uniche a rientrare nella portata applicativa della locazione), ma le opere successivamente eseguite e costituite da consistenti ampliamenti, rispetto alle quali gli stesi locatori avevano manifestato un consenso tramite comportamento concludente, quale quello di frazionamento e accatastamento delle opere stesse.
Viene, quindi, formulato il seguente quesito: “sulla scorta delle superiori considerazioni dica la Suprema Corte di Cassazione se la Corte d’Appello non ha errato nel non considerare sufficiente nel caso di specie ai fini del risarcimento del conduttore il consenso prestato da proprietario e, in particolare se il consenso previsto dall’art. 1592 c.c., comma 1, non possa anche manifestarsi in maniera implicita ovvero per fatti concludenti, quali, ad esempio, il frazionamento e la catastazione delle opere di miglioria eseguite dal conduttore e la susseguente acquisizione al patrimonio del locatore”.

2.1. – Il motivo è inammissibile.

E’ inammissibile, anzitutto, sotto il profilo della censura del vizio di motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, la quale non è, come tale, assistita dal quesito c.d. “di fatto” (o altrimenti detto ” di sintesi”), la cui formulazione si imponeva ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis, essendo stata la sentenza impugnata pubblicata il 3 febbraio 2009.
Trova, infatti, rilievo il seguente principio di diritto (di recente ribadito da Cass., 18 novembre 2011, n. 24255; in precedenza anche Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603): “è inammissibile, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., per le cause ancora ad esso soggette, il motivo di ricorso per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione qualora non sia stato formulato il c.d. quesito di fatto, mancando la conclusione a mezzo di apposito momento di sintesi, anche quando l’indicazione del fatto decisivo controverso sia rilevabile dal complesso della formulata censura, attesa la ratio che sottende la disposizione indicata, associata alle esigenze deflattive del filtro di accesso alla S.C., la quale deve essere posta in condizione di comprendere, dalla lettura del solo quesito, quale sia l’errore commesso dal giudice di merito“.
Il motivo è, però, inammissibile anche sotto il profilo della denuncia di violazione e falsa applicazione dell’art. 1592 c.c., posto che esso – anche in disparte l’inidonea formulazione del quesito che lo assiste – muove dall’erroneo presupposto che in base alla sentenza parziale del 2002 del Tribunale di Messina, passata in giudicato, la distinzione tra opere eseguite in forza del contratto di locazione ed opere eseguite successivamente alla conclusione del contratto e nel corso del relativo rapporto dovesse inevitabilmente condurre ad escludere che per quest’ultime potesse valere la disciplina del programma negoziale.
Tale assunto – che, peraltro, prescinde del tutto dalla successiva sentenza definitiva dello stesso Tribunale di Messina e, dunque, dall’effettiva portata del giudicato – è, in ogni caso, smentito dalla stessa decisione parziale evocata, nella quale (come si legge nel medesimo ricorso) è affermato: “Appare controverso se la rinuncia all’indennità per migliorie stabilita nel contratto possa riguardare anche le future opere ed innovazioni non descritte nel contratto medesimo ma che potranno risultare eseguite nel 1999, e cioè a distanza di 8 anni dalla stipula del contratto di locazione, cosi come è controverso se i locatori, a fronte di tali migliorie, abbiano espresso il loro consenso, sia pure tacito, non risultando in atti alcuna manifestazione di protesta e di contestazione”.
Sicchè, ciò che la Corte di appello ha ritenuto è proprio la sussistenza di una rinuncia all’indennità per migliorie per le opere eseguite nel 1999 siccome regolata dalle stesse parti del contratto di locazione, in forza delle rispettive clausole recate dagli artt. 4 e 7. Si tratta, dunque, di statuizione che, nella sua portata, non è stata aggredita dal motivo di impugnazione, il quale ha invece indugiato su una diversa e non pertinente ricostruzione della ratio decidendi, adducendo poi la rilevanza della disciplina di cui all’art. 1592 cod. civ. e di un asserito consenso, per fatti concludenti, prestato dai locatori all’esecuzione delle predette opere.
2. – Con il secondo mezzo è dedotta violazione, falsa o errata applicazione dell’art. 345 cod. proc. civ. con riferimento all’art. 2041 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.
La Corte territoriale avrebbe errato nel considerare inammissibile, in quanto proposta per la prima volta in appello, la domanda avanzata in via subordinata di indennizzo ai sensi dell’art. 2041 c.c., là dove tale domanda era stata proposta in primo grado nelle conclusioni della comparsa dirisposta del 5 luglio 2001, punti C) e D) “C) Riconoscere e dichiarare che i deducenti hanno diritto al ristoro di tutte le somme sborsate per l’esecuzione dei lavori di ampliamento di cui al 2 rapporto di locazione, oltre interessi e rivalutazione monetaria sino all’effettivo soddisfo; D) Riconoscere e dichiarare che i deducenti hanno diritto ad una indennità pari all’effettivo incremento valore del bene oggetto di locazione in conseguenza dei lavori, anche di ampliamento, eseguiti nell’immobile, oltre interessi e rivalutazione monetaria sino all’effettivo soddisfo”.

Peraltro, lo stesso giudice di appello avrebbe errato nel non considerare che la parte conduttrice aveva effettivamente eseguito i lavori e che la parte locatrice aveva acquisito al proprio patrimonio le opere.
Viene formulato conclusivamente il seguente quesito: “sulla scorta delle superiori considerazioni dica la Suprema Corte di Cassazione se non ha errato la Corte d’Appello nel dichiarare inammissibile la domanda proposta dal conduttore ex art. 2041 c.c., ritenendola formulata per la prima volta in secondo grado mentre la stessa era stata già proposta dalla parte sin dalla comparsa di costituzione davanti al Tribunale e, conseguentemente, a non riconoscere il diritto del conduttore ad ottenere un indennizzo parametrato al costo di costruzione ed all’incremento di valore a fronte di quanto realizzato nella proprietà del locatore e ciò in considerazione dell’ampliamento del bene incrementato attraverso un aggregamento stabile di un’entità fisica che prima non esisteva, con autonoma rilevanza economico-giuridica”.

2.1. – Il motivo non può trovare accoglimento.
I ricorrenti mancano, anzitutto, di conformarsi alla corretta deduzione di un vizio in procedendo (alla stregua dell’insegnamento recato da Cass., sez. un., 22 maggio 2012, n. 8077), indicando solo parzialmente ed in modo insufficiente i contenuti degli atti su cui fondano la censura. Dal mero stralcio delle conclusioni rassegnate con la comparsa di risposta di primo grado non si evincono, infatti, le ragioni su cui le spiegate pretese si fondano, là dove dalla mera lettura di dette conclusioni appare evidente che non vi è cenno alcuno all’art. 2041 c.c., nè ai relativi presupposti tipici di operatività della stessa (l’unicità del fatto da cui derivano la locupletazione di un soggetto e la correlativa diminuzione patrimoniale di un altro, e l’assenza di una causa idonea a giustificarle: cosi, tra le tante, Cass., 23 luglio 2003, n. 11454).
Ciò, peraltro, da la dimensione della complessiva inconsistenza del motivo, che non avrebbe potuto comunque condurre alla cassazione della sentenza anche nel caso in cui, per mera ipotesi, il vizio processuale fosse stato fondato, stante la mancanza del carattere sussidiario dell’azione anzidetta (rilevata dallo stesso giudice di appello), come messo in evidenza dalla giurisprudenza di questa Corte anche in fattispecie similare a quella in esame, là dove l’inammissibilità della domanda ex art. 2041 c.c., è stata ritenuta a fronte della reiezione, per mancanza di prova, di una domanda di migliorie apportate ad immobile in locazione (Cass., 20 dicembre 2004, n. 23625).
5. – Il ricorso va, dunque, rigettato ed il ricorrente, in quanto soccombente, condannato al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 2 luglio 2013.

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